31

10.2016

Czy warto rozliczać podatki z najmu mieszkań?

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Często zadawane pytania, Edukacja finansowa, Landlord's corner, Prawo

ilość komentarzy: 14

Odpowiedź na to pytanie jest dla nas Fridomiaków oczywista. Warto!

Jednak jak widać z artykułu podesłanego przez Krystiana (dzięki Krystian) oraz z naszych rozmów z osobami zajmującymi się najmem mieszkań „po godzinach”, w sposób amatorski, nie wszyscy znają tę oczywistą prawdę.

Oto link do artykułu w „Rz”: http://www.rp.pl/Wynajem/310299972-Rynek-najmu-ilu-wlascicieli-nie-placi-podatkow.html#ap-2

Uświadomieni Fridomiacy wiedzą dobrze, że warto rozliczać podatki. Rozmawialiśmy o tym wielokrotnie, pisałem o tym w swoich książkach. Wiemy, że sposób rozliczania się z fiskusem możemy sami sobie wybrać (póki co:-) i wybrać taki, który jest dla nas w danym momencie najkorzystniejszy.

Mogą to być zasady ogólne, gdzie przychody z najmu dodajemy do naszego wynagrodzenia „na etacie”. Prawdopodobnie wpadlibyśmy wtedy w wyższą skalę opodatkowania, ale możemy tego uniknąć jeśli spodziewamy się wysokich nakładów na remont czy doposażenie mieszkania.

Możemy wybrać formę ryczałtową – 8,5% od przychodów. Stawka podatku jest relatywnie niska, ale nie ma możliwości odliczania jakichkolwiek kosztów uzyskania przychodów. Dlatego koniecznie w umowie zaznacz co jest Twoim przychodem, a co jest dodatkową opłatą, którą najemca wnosi na poczet opłat administracyjnych czy za media typu energia i gaz. Inaczej wrzucając wszystko w jedną pozycję, zapłacisz 8,5% podatku od kwot nie będących w rzeczywistości Twoim przychodem. Ale to jedyne utrudnienie – poza tym, rozliczanie podatku jest proste jak drut.

Ale możesz legalnie obniżyć swoją efektywną stopę opodatkowania rozliczając się w formie działalności gospodarczej, bo tutaj – podobnie jak w przypadku rozliczania się na zasadach ogólnych – możesz od przychodów odliczać sobie koszty ich uzyskania. Na przykład opłatę za zarządzanie najmem przez Mzuri, odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup tego konkretnego mieszkania, koszt wymiany pralki, opłaty administracyjne wnoszone do wspólnoty w okresie pustostanu i wiele, wiele innych. Wymaga to już nieco głębszej znajomości księgowości i dlatego warto zatrudnić księgowego, najlepiej takiego wyspecjalizowanego w rozliczaniu przychodów z najmu.

W ramach mojej misji ucywilizowania polskiego rynku najmu mieszkań, namówiłem kilka lat temu Grzegorza Grabowskiego by porzucił swój etat i zajął się tym tematem na poważnie. Cieszę się, że jego firma – Wynajmistrz – obsługuje teraz setki Klientów (wielu z nich to Klienci firmy Mzuri) i że bardzo prężnie się rozwija – zatrudnia już blisko 10 osób. GG jest według mnie najlepszym w Polsce ekspertem od rozliczania podatków z najmu mieszkań.

A dlaczego nie warto uciekać w szarą strefę? Powodów jest wiele:

  • strach przed wykryciem
  • potencjalnie dotkliwe konsekwencje ustawy karno-skarbowej
  • poczucie niesmaku wynikające z ewidentnego łamania prawa
  • wstyd przed znajomymi, pracodawcą, itp w razie wykrycia Twojego oszustwa podatkowego
  • słabsza pozycja negocjacyjna z najemcą – osoby uciekające przed płaceniem podatku często nie chcą podpisywać umowy najmu. Jest to proszeniem się o kłopoty
  • ryzyko tego, że najemca może Cię szantażować bo wie, że będziesz się bała zgłosić go na policję

Tych powodów jest więcej.

Czy warto więc ponosić ryzyko ich zmaterializowania się, zwłaszcza gdy można – całkowicie legalnie – znacząco obniżyć swoje zobowiązania podatkowe?  Nie warto. I robią to – wg mnie – tylko ignoranci.

Podziel się!

0

Komentarze:

  1. vanin pisze:

    Ja właśnie stoję przed koniecznością wyboru formy opodatkowania i mam pytanie do bardziej zaawansowanych. Czy w przypadku wyboru opodatkowania na zasadach ogólnych mogę łączyć dochody z etatu i najmu? I, co ważniejsze, czy amortyzacja mieszkania może pomniejszać taki łączny przychód? Dla mnie to istotne bo amortyzacja w moim przypadku mogłaby być tarczą podatkową umożliwiającą de facto zmniejszenie łącznego podatku.

    0
  2. Łukasz pisze:

    Ciekawe zagadnienie, nie moge pomoc ale sam dowiedziałbym sie czy mozna wlaczyc amortyzacje mieszkania do kosztow uzyskania przychodow z pracy etatowej.

    0
  3. dczekol pisze:

    moim zdaniem, nie, strata może pomniejszaćtylko dochód z tego samego źródła

    0
    • Tomek pisze:

      Może porozmawiaj z pracodawcą odnośnie możliwości pracy dla niego na zasadzie działalności gospodarczej? Wtedy na pewno od przychodów z tej działalności będzie mógł odjąć amortyzację mieszkań, przy założeniu, że przeniesiesz rozliczanie najmu do działalności gospodarczej.

      Warto też wiedzieć, że strata na jednoosobowej działalności gospodarczej może pomniejszać przychód ze spółek osobowych. U mnie występuje ten przypadek, więc w efekcie nie dość że nie płacę podatków od najmu, to jeszcze mam obniżone podatki od przychodów ze spółki w której pracuję na co dzień.

      0
  4. Grzegorz pisze:

    Sławku,

    Tu Grzegorz, którego wspominasz w artykule powyżej. Bardzo dziękuję za tak pozytywną opinię.

    Tak jak piszesz powyżej, Ty byłeś tym, który w odpowiednim momencie popchnął mnie do założenia biura rachunkowego wyspecjalizowanego w rozliczaniu nieruchomości. Potem do mojego zespołu dołączył Marek (którego znasz) i dalej poszło już szybko ;-)

    Może chciałbyś, żeby napisać u Ciebie na blogu nieco szerzej o podatkach od najmu na 2017 rok? Mógłbym popełnić artykuł :-)

    Pozdrawiam serdecznie

    GG

    0
  5. jelon1030 pisze:

    Czytam blog, chce zamowic ksiazke jak bede w Polsce nastepnym razem ;-) Kupilem pierwsze mieszkanie. Nie typowo w celu wynajmu, ale bardziej dla siebie zeby bylo gdzie wrocic po powrocie z emigracji. Wydaje mi sie, ze dosc dobra okazja bo wyszlo 4500zl /m2 w Krakowie (Debniki).
    Pewnie zanim wroce bede je wynajmowal i tu pytanie o rozliczanie podatku. Tak, chce sie rozliczac, tylko gdzie? W UK gdzie mieszkam czy w Polsce? Nie mam zadnych przychodow w Polsce, wiec chcialbym sie rozliczac na ogolnych warunkach tak jak z dochodu o umowe o prace. Szczerze mowiac przydalyby sie zrobic to w naszym kraju, bo na nastepne mieszkanie moglbym starac sie o kredyt w PLN. Teraz nie chcieli dac w zwiazku z tym, ze nie mam dochodow w tej walucie.
    Nastepne juz by bylo cos mniejszego typowo pod wynajem. Tylko co z tym podatkiem? Czy obowiazuja tu zasady unikania podwojnego opodatkowania i powinienem sie rozliczac z dochodow w kraju, w ktorym jestem rezydentem?

    0
    • Sławek Muturi pisze:

      Jelon, dzięki za odwiedzenie fridomii. Nie czuję się ekspertem od podatków, nie mam w tej dziedzinie dogłębnej wiedzy. Z tego co wiem i jestem tego dość pewien (99,99%), to podatki z najmu mieszkania w Polsce musisz rozliczać w Polsce. Najprościej byłoby to zrobić w formie ryczałtu (8,5% od dochodów, bez możliwości odliczania kosztów uzyskania przychodów). Zaletą jest ogromna prostota rozliczeń. Skoro chcesz sobie budować zdolność kredytową w PLN, to ryczałt tym bardziej ma sens. (nie znając wszystkich szczegółów Twojej sytuacji podatkowej oraz Twoich aspiracji tego jestem pewien tylko w 85%)

      Natomiast na pytanie czy dodatkowo musisz deklarować swoje przychody z najmu w US w UK nie jestem pewien odpowiedzi. Wydaje mi się (ok 60% pewności), że nie, ale mam nadzieję, że poprawią mnie w razie czego Fridomiacy i Fridomiaczki mieszkający w UK. Pewnie możesz to przeczytać w umowie o unikaniu podwójnego opodatkowania lub zadzwonić do swojego lokalnego urzędu podatkowego. Z tego co słyszałem, to HRM Revenue Office jest bardzo przyjazny i pomocny. Możesz też zapytać Polaków prowadzących firmy ksiegowe w UK. Jednym z nich jest Marek Niedźwiedź z Sheffield (nie pamiętam w tej chwili nazwy jego firmy, ale poproszę go mailowo by odpowiedział na to pytanie na łamach fridomii)

      Jeśli potrzebowałbyś firmy, która mogła by Cię wyręczać w opiece nad swoim wynajmowanym mieszkaniem w Krakowie czy kupieniem kolejnych z przeznaczeniem na wynajem, to ze spokojnym sumieniem mogę Ci polecić usługi firmy Mzuri (100% pewności). Mzuri obsługuje blisko 2500 mieszkań w Polsce (w tym ponad 250 w Krakowie), była pionierem tego rynku w Polsce i dziś – choć ma wielu naśladowców – to pozostaje zdecydowanie największą firmą typu property management w Polsce. Najwięcej też inwestuje w ciągłe poprawianie swoich procesów oraz jakość obsługi Klientów. Posiadając tak duże portfolio, każdego miesiąca Mzuri zdobywa ponad 2400 mieszkaniomiesięcy (lub inaczej ponad 200 mieszkaniolat) doświadczenia w najmie. W sumie, od 1998 roku, zebrało się tego ponad 5000 mieszkaniolat doświadczenia. Nikt w Polsce nie ma więcej.

      Powodzenia w drodze do wolności finansowej!

      0
  6. Marek Niedzwiedz pisze:

    Dziekuje Slawku za wywolanie mnie do tablicy.
    Jezeli chodzi o dochody dla rezydenta UK otrzymywane z Polski i to gdzie je opodatkowac zalezy od rodzaju tych dochodow. Inaczej opodatkowujemy np. zyski kapitalowe (np. dochod ze sprzedazy nieruchomosci lub dywidenda ze spolki polskiej) a inaczej np. dochod z najmu nieruchomosci.
    Jezeli chodzi o dochod z najmu nieruchomosci to zgadza sie – placimy podatek w Polsce zgodnie z przepisami polskimi. W UK jednak rowniez mamy obowiazek to wykazac oraz zaplacic podatek zgodnie z przepisami brytyjskimi (20%, 40%, 45% w zaleznosci o progu naszego opodatkowania). Z tym, ze w UK nalezy odliczyc podatek, ktory zaplacilismy juz w Polsce i doplacic tylko niejako roznice. O tym stanowi tzw. ‚Konwencja o unikaniu podwojnego opodatkowania miedzy UK i PL’.

    Poniewaz UK wychodzi z Unii oraz moim zdaniem zdecydowanie opusci tez Jednolity Rynek (wprowadzi cla itp.) to ten sposob opodatkowania moze ulec zmianie w przyszlosci (ok. 2020r) – np. moze byc tak jak w USA gdzie rezydent amerykanski w calosci placi podatki od dochodow z zagranicy rozniez w kraju, nawet od dochoow jego zagranicznych spolek.

    0
    • Sławek Muturi pisze:

      Marek, dzięki za eksperckie wyjaśnienie sprawy. Byłem przekonany, że nie trzeba płacić różnicy podatku w UK, ale widać się myliłem.

      Co do umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania, to sądzę, że są to umowy bilateralne i fakt wyjścia UK z UE nie powinien w tym zakresie niczego zmienić. No chyba, że zechcą to zmienić oba kraje:-) Ale oczywiście wraz z Brexitem, Trumpem, potencjalnie Le Pen (będąc w Gabonie oglądam tu francuską tv, a w niej serię debat kandydatów na prezydenta i wygląda to wszystko dość ospale – wg mnie Le Pen ma duże szanse wygrać) to pewnie czeka nas era protekcjonizmu i być może rekonfiguracji całego modelu wzajemnych relacji pomiędzy państwami. Dużo niepewności.

      Marku, jeszcze raz dzięki!!!

      Mam jeszcze pytanie. Ostatnio dostałem informacje od 2-3 osób planujących powrót z UK do Polski. Jak Ty widzisz to zjawisko – czy to tylko pierwsze, zabłąkane jaskółki czy też już całe migrujące stada?

      0
      • Marek Niedzwiedz pisze:

        Slawku, tak zgadza sie, duzo niepewnosci. Jednakze uwazam, ze te ciakawe czasy niosa sporo ciekawych mozliwosci. Ja i zapewne Ty tez, preferowalbym jednak bardziej klarowna przyszlosc.

        Zgadza sie, umowy o unikaniu podwojnego opodatkowania zyja niejako swoim zyciem dlatego jezeli juz to zmiany dotkna ich (o ile dotkna) w ostatniej kolejnosci.

        Nie sadze i nie zauwazam, zeby na ten moment Polacy wracali do kraju, zatem to raczej pojedyncze ‚zablakane jaskolki’. Jednakze moim zdaniem, rzad UK utrudni życie imigrantom na tyle, ze wielu z nas wyjedzie z Wysp, byc moze do Polski. Jestem sobie w stanie wyobrazic, ze bedzie to na reke polskiemu rzadowi zatem (nieoficjalnie) oni rowniez beda do tego dazyc. I moze to miec bardzo pozytywny wplyw na polska gospodarke i na zycie w Polsce.

        0
        • Sławek Muturi pisze:

          Marek, zgadzam się z Tobą. Osoby wracające z emigracji mogą wnieść wiele pozytywnego do polskiej gospodarki – nowe idee, nowy kapitał, wyższe standardy profesjonalizmu, większą otwartość społeczeństwa.

          Mieszkajcie zatem w Anglii, w Irlandii, w Niemczech, itp tak długo jak będzie Wam tam dobrze, a potem wracajcie do Polski:-) Pomożecie pozytywnie zmieniać Polskę na lepsze!

          0

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK
I FRIDOMIAKÓW

 

30 maja, godzina 19:30-21:00 – webinar z Jankiem Dziekońskim pt. „Jakie są strategie inwestowania w mieszkania – część 3?”. Szczegóły tutaj

31 maja 2019 r., piątek – godz 19:00; live na profilu FB Sławek Muturi oraz – równolegle – webinar (konieczna wcześniejsza rejestracja). Szczegóły bliżej terminu.

Okazją do spotkania będzie już 10-ta (!!!!!!!!!!) rocznica mojego przejścia na wcześniejszą emeryturę:-). Choć będę tego dnia gdzieś w podróży po Afryce, to chciałbym byśmy się spotkali – choćby wirtualnie – przy kieliszku wina lub butelce piwa:-)

10-11 czerwca, Sopot – wystąpienie Jana Dziekońskiego w Forum Rynku Nieruchomości w Sopocie (szczegóły wkrótce).

15 czerwca, Warszawa, restauracja SixSeasons – wystąpienie Jana Dziekońskiego w Warszawskim Forum Nieruchomości (szczegóły wkrótce).

 

NAGRANIA OSTATNICH WEBINARÓW:

Social media:

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Rzetelny najemca

Znalezienie rzetelnego, uczciwego najemcy jest warunkiem udanego najmu. Z naszych doświadczeń wynika, że większość lokatorów wywiązuje się ze swoich obowiązków, chociaż niestety zdarzają się czasami opóźnienia w płatnościach. Proces poszukiwania nowego najemcy przez właściciela mieszkania na wynajem może być swoistą przygodą, ponieważ spotyka się podczas przeprowadzanych wywiadów z całą paletą typów ludzkich, z przedstawicielami wszystkich warstw społecznych oraz narodowości, a także z przeróżnymi osobowościami. Do interesujących spotkań dochodzi, gdy nowego locum szukają cudzoziemcy.  Wśród naszych najemców zdarzyli się: Anglicy, Rosjanki, jeden Hindus, [...]

Najnowsze komentarze

  • Kuneg: Znam przypadek, że najemcy celowo szukali najmu że zryczałtowanymi mediami. Prądu wyciągnęli na 1,5 tys. zł...
  • Paweł: Dzięki bardzo. To dużo wyjaśnia. Czyli licytacje komornicze na nieruchomościach z wpisaną hipoteką przymusową...
  • Jan Dziekonski: Jeszcze ciepły: https://www.youtube.com/watch? v=td7C2jSvZs0
  • Jacek: Byłem właścicielem mieszkania w Berlinie i potwierdzam, pełna komuna. Absolutnie nieopłacalny biznes,...
  • Franczeski: Tylko pierwotny, szkoda czasu na zabawę z byłymi właścicielami. Ja teraz kupiłem mieszkanie na Targówku...
  • Paweł: Witam kiedy będzie można obejrzeć zapis webinarium bo nie mogłem być niestety obecny
  • Yogi: Tomek, dzięki za sugestię. Mam porównanie zużycia, bo sprawdzałam 4 lata wstecz roczne rozliczenia ze...
  • Tomek: Obawiam się, że niewiele możesz zrobić, co najwyżej następną umowę zrobić z mediami nieryczałtowo. Nie bardzo...
  • Yogi: Witam, bardzo proszę o pomoc w rozwiązaniu problemu z najemcami. Otóż w umowie mają oni zapis, że media są...
  • Sławek Muturi: Jestem już w Noukchott, stolicy Mauretanii 🇲🇷. Normalnie stąd pojechał bym dalej na północ do Sahary...
  • Sławek Muturi: Cerwantes, dzięki za ciekawą propozycję. Zawsze dzieliłem wolność finansową na … %. Np jeśli...
  • Sławek Muturi: Aga-ta to ja Tobie dziękuję za towarzyszenie mi w drodze postkorporacyjnej. Dzięki za Twoje rzeczowe i...
  • Sławek Muturi: Xav, Nie, nie miałem. Może tylko chwile załamania spowodowane zachowania i niektórych najemców. Ale...
  • Sławek Muturi: Bolo, masz wiele racji. Utrzymanie wolności finansowej wcale nie jest automatem. Potrzeba silnej...
  • Bolo: Z doświadczenia wiem, że łatwiej osiągnąć wolność finansową niż ją utrzymać. Człowiek ma tyle ułomności, że:...
  • Jan Dziekonski: BiL – te będą po powrocie Sławka z wojaży, musimy razem ustalić :)
  • BiL: Hello, z gory przepraszam jesli cos przeoczylem, ale chyba jakos sie wam to troche wyslizgnelo spod radaru? :)...
  • Aga-ta: No tak, nawet mały krok do przodu jest lepszy niż stanie w miejscu :-) I pewnie dlatego też nie żałujemy....
  • Bolo: Cześć. Kilkanaście lat temu, w okolicach ogólniaka czułem już, że chcę być rentierem. Nie umiałem tego do końca...
  • Jan Dziekonski: Bartku, pytania dość szczegółowe, odpowiedzi oczywiście mam, zobaczymy jak czasowo się wyrobimy =)...

Najnowsze wpisy

created by Water Design