17

04.2017

Dlaczego zwroty w Warszawie są najniższe w Polsce?

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Edukacja finansowa, Inwestowanie, Opłacalność Inwestowania

ilość komentarzy: 15

Ostatnio takie pytanie postawiła nam jedna z Fridomiaczek Anna. Postaram się na nie odpowiedzieć.

Zacznę od tego, że zgadzam się z Anną, że stopy zwrotu z zakupu mieszkań na wynajem są w Warszawie relatywnie niskie. Nie wiem czy najniższe w Polsce (mamy ponad 900 miast w naszym kraju o tysiącach wiosek nie wspominając), ale – jak wynika z analiz Mzuri Investments – najniższe spośród ponad 20 największych miast, w których Mzuri aktywnie działa.

Z czego to wynika? Według mnie z wielu powodów:

  1. Ceny zakupu mieszkań w Warszawie należą do najwyższych w kraju (z tego co pamiętam, to tylko w Dolnym Sopocie jest drożej). Ceny najmu też są w W-wie wysokie, ale nie na tyle wyższe by w pełni zrekompensować inwestorom wyższą cenę przy zakupie.
  2. Wynika to pewnie z tego, że na stołecznym rynku jest większa siła nabywcza oraz większa … konkurencja. Więcej osób szuka tu mieszkania do zakupu (stąd wyższe ceny sprzedaży mieszkań) oraz więcej osób posiada mieszkania na wynajem (stąd presja na ceny najmu)
  3. Jeśli wierzyć w działanie niewidzialnej ręki rynku, to – jak udawadniał dawno temu Adam Smith – wyższe stopy zwrotu idą w parze z wysokim ryzykiem inwestycyjnym. Lub inaczej, tam gdzie ryzyko inwestowania jest mniejsze, inwestorzy godzą się akceptować niższą stopę zwrotu. Dlaczego inwestowanie w W-wie jest mniej ryzykowne niż – dajmy na to – w Kutnie? Jednym z ryzyk inwestowania w nieruchomości jest ich brak płynności. Im większy rynek (w Polsce największym rynkiem nieruchomości z oczywistych powodów jest Warszawa), tym łatwiej jest zakupione mieszkanie kiedyś sprzedać i tym mniejsze jest ryzyko płynności. Inwestorzy godzą się na niższy zwrot bo cenią sobie większą płynność swoich aktywów.

Zresztą sytuacja ta dotyczy nie tylko Warszawy i Polski. Średnie stopy zwrotu z najmu mieszkań są w Polsce wyższe niż średnie stopy zwrotu w Anglii. Polska jest mniejszym krajem. Ryzyko inwestowania jest postrzegane tu jako wyższe niż w Anglii. Mało mamy zagranicznych podmiotów inwestujących w mieszkania na wynajem w Polsce właśnie ze względu na owe ryzyka, ryzyka polityczne, ryzyka kursu walutowego, itp

Osoby inwestujące w Londynie uzyskują niższe stopy zwrotu niż osoby inwestujące w podobnej jakości mieszkania czy domy na północy Anglii. Stopy zwrotu w prestiżowych dzielnicach zachodniego Londynu – Kensington, Knightsbridge, Chelsea, Notting Hill – są o wiele niższe niż stopy zwrotu gdzieś na East End.

Czy to oznacza zatem, że nie warto inwestować w stolicy naszego kraju? Oprócz argumentu, że stopy zwrotu z najmu są w Warszawie (stopy netto, wyliczane zgodnie z metodologią Mzuri potrafią sięgnąć nawet powyżej 6% rocznie) i tak o wiele wyższe niż w Londynie (średnio 1-2% brutto!), dochodzi jeszcze szereg innych argumentów.

Obsługujemy wielu Klientów, którzy inwestują poza Warszawą – bo w W-wie zbyt niskie zwroty, bo w W-wie zbyt drogie mieszkania i za kwotę miliona złotych wolą kupić poza Warszawą (Łódź, Katowice, Radom, Częstochowa) 10 kawalerek niż 5 w Warszawie; bo im większy liczbowo ich portfel tym przychody z najmu stają się stabilniejsze i bardziej pewne.

Ale mamy też takich Klientów, którzy chcą inwestować tylko i wyłącznie w Warszawie – bo stabilne ceny; bo uważają że tutaj jest największy potencjał ich dalszego wzrostu; bo stolica ma korzystne prognozy demograficzne; bo powstaje to wiele nowych firm, biurowców, itp

Pokrywa się to zresztą z myśleniem wielu landlordów inwestujących w Anglii. Jedni wolą Londyn za jego potencjał wzrostu wartości, za większe bezpieczeństwo; inni wolą inwestować poza Londynem – bo tam wyższe zwroty z najmu. Funkcjonuje nawet angielskie określenie na to, że można inwestować albo „for growth” albo „for income”. Inaczej mówiąc, jeśli chcesz się wzbogacić to inwestuj w Londynie lub szukaj miejsca, które ma ogromny uśpiony potencjał i które wkrótce wybuchnie. Jeśli zaś chcesz wolności finansowej, to inwestuj poza Londynem, bo tam otrzymasz największy bieżący cash flow.

Nie będzie pewnie dla nikogo zaskoczeniem jeśli powiem, że ja od zawsze stawiałem na wolność finansową i dlatego ostatnie swoje mieszkanie na wynajem w Warszawie kupiłem w 2002 lub 2003 roku. Odkąd odkryłem uroki inwestycyjne Łodzi, Warszawą przestałem się – oczywiście tylko w wymiarze osobistym – interesować. Nadal interesujemy się mocno Warszawą jako Mzuri. Spółki Mzuri CFI kupiły tu nawet ostatnio kilka kamienic. Ja natomiast ostatnio kupiłem mieszkania do swojego prywatnego portfela w Katowicach, Częstochowie oraz w Bydgoszczy, a w tym roku chciałbym kupić mieszkania również w Radomiu (ostatnio ustąpiłem pewnemu Klientowi, który zdecydował się na zakup w ostatniej chwili), Białymstoku, Kielcach oraz w Szczecinie. Zobaczymy co wyjdzie z moich planów, bo zwykle staję ostatni w kolejce do wszelkich okazji. Na szczęście dla mnie osobiście (niestety – z punktu widzenia Mzuri), z nie do końca zrozumiałych dla mnie przyczyn, czasami nasi Klienci rezygnują z naprawdę bardzo dobrych okazji rynkowych. Wtedy to ja mam okazję się „załapać”.

Komentarze:

  1. csh napisał(a):

    Ciekawy wpis. Osobiscie mam swoja nisze ktora okazala sie trafionym wyborem. Ma wypadkowa miedzy dobra stopa zwrotu a bezpiecznym dochodem w perspektywie 15-20 lat. Tam inwestuje i sie jej trzymam, rowniez w przyszlych inwestycjach. Ma to ta zalete ze jezeli liczba nieruchomosci urosnie do duzej liczby – latwiej je obsluzyc jedna lokalna firma (sposrod wielu) i cieszyc sie wolnoscia firnansowa.

  2. Grzegorz napisał(a):

    Polecam raport AMRON–SARFiN, który częściowo odpowiada na pytanie dlaczego opłacalność najmu w Warszawie jest na takim a nie innym poziomie. Opracowanie pokazuje wiele ciekawych zależności i zmian, które dokonują się na rynku nieruchomości. Dla informacji wszystkich fridomiaków, w najbliższym czasie w raporcie ma pojawić się również analiza (cen) dla rynku najmu – wiem że wielu z Was na to oczekuje:)

    Link: http://zbp.pl/public/repozytorium/wydarzenia/images/luty_2017/Raport_AMRON-SARFiN_Nr_4_2016_Pl_skrot.pdf

    Przyjemnej lektury:)

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Grzegorz, dzięki za podesłanie linka oraz za informację o nadchodzącym raporcie ws cen najmu mieszkań. Coś mi się obiło o uszy…:-)

  3. Anna napisał(a):

    Bardzo dziękuję za posta z wyjaśnieniem. Pokrywa się to z moim doświadczeniem. W San Francisco, gdzie mieszkam, stopa w jest dużo gorsza niż nawet w Warszawie i to mimo niekorzystnych warunków wynajmu (rent control). Większość właścicieli liczy na wzrost wartości nieruchomości bardziej niż na dochody z czynszu. Ale rynku nie sposób przewidzieć. Patrząc na wykres w linku od Grzegorza (strona 21) widać że jeśli chodzi o cenę za metr kwadratowy to na inwestycjach w Łodzi wyszłoby się lepiej niż w Warszawie.

  4. Grzegorz napisał(a):

    Podsyłam link do jeszcze jednego raportu dotyczącego poruszanego często na Fridomii aspektu oszczędzania przez Polki i Polaków. Sławku może również Ty skorzystasz z informacji do książki na temat życia poniżej własnych możliwości finansowych:)

    http://zbp.pl/public/repozytorium/wydarzenia/images/listopad_2014/konferencja_prasowa/Raport_2014_11_25_oszczedzanie_dlugoterminowe_pelny.pdf

    Pozdrawiam

  5. Michał napisał(a):

    inwestowanie w nieruchomości gdzie stopa zwrotu wynosi 1 czy 2% to jest zwykły czynnik strachu tj. lepiej wpakować pieniądze w „beton” bo pewne. Wydaje mi się, że inwestowanie w nieruchomości przy stopie zwrotu poniżej 5% nie ma zbyt wiele wspólnego z „inwestowaniem”. W mojej skromnej opinii znaczy to, że mamy do czynienia ze zwykłą bańką spekulacyjną. Inwestowanie w nieruchomości mieszkalne w europie zachodniej (anglia, francja, niemcy) w takich miastach jak londyn (tak jak napisałeś Sławku 1-2 %) czy Monachium to jest zwykła histeria tłumu. Warszawa powoli zbliża się do tej granicy chociaż nie wiem czy już ją osiągneła (??). Swoją drogą nie sądzicie, że 30% mieszkań kupowanych przez inwestorów to niesamowicie wysoki wskaźnik?

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Michał, a w co byś inwestował na miejscu Anglików, Niemców czy Holendrów by osiągnąć wolność finansową?

      • Robert napisał(a):

        „Inwestowanie w nieruchomości mieszkalne w europie zachodniej (anglia, francja, niemcy) w takich miastach jak londyn (tak jak napisałeś Sławku 1-2 %) czy Monachium to jest zwykła histeria tłumu.”

        hmmmm bardzo dziwaczna opinia – a co z tysiącami landlordów, czy w ogóle właścicielami mieszkań na wynajem w takim Londynie czy Monachium, którzy od dziesiątek czy setek lat wynajmują swoje nieruchomości i uzyskują z nich pasywne dochody? To ma być „histeria tłumu”??

      • Tomek napisał(a):

        Sławku: z moich obserwacji amerykańskich grup dyskusyjnych zrzeszających osoby pragnące osiągnąć wolność finansową wynika, że ludzie głównie inwestują w giełdowe fundusze indeksowe i w REITy. Produkty te w Stanach są bardzo dojrzałe, niektóre działają od kilkudziesięciu lat. Z kolei domy i mieszkania na wynajem w Stanach są mniej zyskowne, niż u nas w Polsce, a regulacja czynszów i finansowa odpowiedzialność landlordów jest bardzo duża. Ponadto ludzie mają prawo do bardzo dużych ulg podatkowych, jeśli inwestują część zarobków w fundusze, a w wielu przypadkach pracodawca dokłada im wtedy drugie tyle.

        To są oczywiście Stany, u nas inwestowanie w nieruchomości jest na pewno bardziej sensowne, niż tam. Dlatego ja na razie inwestuję wyłącznie w nieruchomości (z pomocą Mzuri), ale nie wykluczam pewnych zmian w przyszłości, tylko to – jak każda dywersyfikacja – wymaga dobrej znajomości tematu. I na pewno w żadnym przypadku nie będę inwestował w polskie papiery wartościowe, bo mam o nich zdanie podobne do tego, które wielokrotnie wyrażał Sławek – że są to tylko papierki.

      • Michał napisał(a):

        szukałbym rynków z dobrym wzrostem gospodarczym i dobrymi zwrotami. Nie jestem znawcą tematu więc bardzo trudno mi się opowiedzieć ale na dzień dzisiejszy polska wydaje mi się dosyć bezpieczna i ma przyzwoite wzrosty i mówię tak, ponieważ polskę znam. Wydaje mi się, że rumunia, węgry, czechy może słowacja też są ok.Jeśli ktoś by chciał trochę zaryzykować to ukraina, rosja. Ewentualnie na dzień dzisiejszy może indie (??). Chiny wydają mi się o wiele zbyt niebezpieczne i ceny skoczyły do astronomicznej sumy. Ogólnie dosyć skomplikowany temat właściwie to jeden z tych tematów gdzie czym ma się mniejszą wiedzę tym łatwiej odpowiedzieć na to pytanie. A więc w skrócie – nie jestem doradcą finansowym a więc nie wiem a na pewno bym nikomu nic nie doradzał bo nauczyłem się, że jak wszystko dobrze idzie to ktoś nawet nie podziękuje a jak coś zaczyna się chrzanić to każdy ma właśnie do ciebie pretensje. Po co mi to?

    • BiL napisał(a):

      Michal, w okresie ostatnich 5 lat domy w Londynie zyskiwaly na wartosci srednio £105 dziennie, a ceny wynajmu w tym samym okresie skoczly o 23%. Domy w prestizowych miejscach o ktorych pisal Slawek, takie jak Chelsea, Westminster czy Kensington w okresie ostatnich 5 lat zyskiwaly na wartosci ponad £200 dziennie.

      W UK sa specjalistyczne pozyczki dla inwestorow, tzw. buy to let. W tym momencie polnoc Anglii wyglada bardzo atrakcyjnie pod wzgledem inwestycyjnym. Widze sporo okazji, ktore w 5 lat zakladaja zwrot kosztow + jesli bedzie jakis wzrost wartosci to bylby dodatkowy bonus, a co tu duzo mowic na wzrost wartosci nieruchomosci na poludniu Anglii sie w najblizszych latach zanosi. Moze powinienem zalozyc jakiegos bloga i zaczac przyblizac Polakom inwestycje w Anglii? Kazdemu wydaje sie pewnie, ze koszty sa jakies ogromne, ale to tak nie jest z £25k mozna kupowac nieruchomosci za £100k i w 5 lat mozna liczyc, ze te £25k wroci do kieszeni, a wzrost wartosci to bedzie tylko dodatkowy bonus, ktory po 5 latach mozna bedzie wyciagnac zadluzajac nieruchomosc troche bardziej.

      • BiL napisał(a):

        jesli chodzi w wzrosty w nadchodzacych latach to mialem na mysli polnoc, a nie poludnie Anglii. Chic bardzo mozliwe, ze wzrosty beda tez na poludniu, ale mysle ze sporo mniejsze. Jesli wartosc funta spadnie o powiedzmy 20% w zwiazku z zamieszaniem w okol Brexitu, to moze byc swietna okazja inwestycyjna bo bedzie mozna rowniez zyskac na wzroscie wartosci funta do ktorego powinno dojsc gdy zakoncza sie Brexitowe turbulencje. Ale to wszystko zalezy od tego jaki kto ma apetyt na ryzyko i jak to ryzyko postrzega. Dla kogos taka inwestycja moze wydawac sie bardzo ryzykowna, dla innego inwestyca w 12 kawalerek w Kutnie to duzo wieksze ryzyko, za potencjanie duzo mniejsza nagrode.

        • Sławek Muturi napisał(a):

          BiL, jeśli ktoś chce spekulować na wzrost kursu funta, to lepiej chyba kupić … funty, a nie nieruchomości:-)

        • BiL napisał(a):

          Slawek, potencjalny wzrost wartosci funta po zakonczeniu turbulencji to tylko „dodatek”, taki dodatkowy bonus, do inwestycji w nieruchomosc :)

          Zeby majac 25k w 5 lat zarobic 25k na lokacie trzeba by znalezc taka ktora placi 15% rocznie i trzymac tam pieniadze przez 5 lat. Ale wtedy mozna zapomniec o bonusach o ktorych pisalem :)

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

19 lipca 2018, czwartek – godz 19:00; live na profilu FB Sławek Muturi, poświęcony moim wrażeniom z jeżdżenia po Rosji w trakcie mundialu FIFA 2018 

29 maja 2019 roku, środa – godz 19:00; live na profilu FB Sławek Muturi oraz – równolegle – webinar (konieczna wcześniejsza rejestracja). Szczegóły bliżej terminu.

Dlaczego info z tak dużym wyprzedzeniem? Bo będzie to już 10-ta (!!!!!!!!!!) rocznica mojego przejścia na wcześniejszą emeryturę:-). Choć będę tego dnia gdzieś w podróży po Afryce, to chciałbym byśmy się spotkali – choćby wirtualnie – przy kieliszku wina lub butelce piwa:-)

 

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Portal Corporate-Wellness o emeryturze od korporacji

Renata Plaga, założycielka portalu corporate-wellness.pl (tak  samo młodego jak blog fridomia.pl) przeprowadziła ze mną wywiad, koncentrując się  w swoich pytaniach na mojej karierze korporacyjnej oraz wyjściu z korporacji. Powstał z tego tekst, który podsumowuje moich kilkanaście lat  zawodowego  życia plus 1 rok wolności od etatu.  Poniżej link: http://corporate-wellness.pl/2010/06/wolnosc-finansowa/#more-1327 [...]

Najnowsze komentarze

  • Sławek Muturi: Jeszcze raz chciałbym pogratulować nibulowi, Bogumiłowi i Przemkowi wygranej w naszym konkursie....
  • Sławek Muturi: Jola, dzięki za informację dotyczącą ciągu dalszego sprawy, którą wspólnie omawialiśmy tutaj na blogu....
  • Sławek Muturi: Dariusz, miło mi, że moje filmy (choć nawet nie wiem które:-) doładowały poziom Twojej energii i...
  • jola: Dla zainteresowanych zakończeniem tej sprawy: po wysłaniu wezwania do zapłaty, a następnie jednomiesięcznego...
  • Dariusz: Witam Cie Sławku i na początku mocno pozdrawiam.Dzis widziałem Twoje filmy i znowu naładowany jestem...
  • Sławek Muturi: Bolo, dzięki za dołączenie do tego wątku sprzed lat oraz za podzielenie się swoją perspektywą. Trzymam...
  • Bolo: 1. 10 tysięcy złotych / miesięcznie. 2. Wyliczone na podstawie prowadzenia budżetu domowego od 3 lat 2500 zł...
  • Sławek Muturi: Tomek, dzięki za zaufanie wobec firmy Mzuri. Cieszy mnie to, że dałeś Mzuri szansę na wspieranie...
  • Tomek: Bil, ja dość intensywnie korzystam z usług Mzuri: 2 mieszkania (bedzie więcej) kupione z ich pomocą w tym...
  • Sławek Muturi: BiL, ok, dzięki. Początkowo odebrałem Twoje słowa jako pouczanki co mam/mamy robić:-) Do kogo...
  • Sławek Muturi: mnm, dzięki za ciepłe słowa. Zapraszam w takim razie do odsłuchania i jeśli nasunie Ci się potem...
  • Sławek Muturi: Andrzej, dzięki za przypomnienie starego wątku – to zawsze bardzo mnie cieszy, bo mam wtedy...
  • BiL: No offence, Slawek. To raczej pytania, niz rady. Podobnie jak Marlena, jestem ciekawy jak wyglada obecnie sprawa...
  • mnm: Sławku, jako fan Twoich audycji w kontestacji, cieszę się bardzo że publikujesz audio/video. Nie będę mógł...
  • Andrzej: 1. 12-14 tys. zl miesiecznie (rodzina 2+1, byc moze i zgodnie z planami 2+2 :-) ) 2. Szacowane miesieczne...
  • Sławek Muturi: BiL, czy kandydujesz może na szefa Rady Nadzorczej Mzuri? Nic nie wiedziałem o rozpisanym konkursie:-)...
  • BiL: Slawek nie wyglada na zbytnio zainteresowanego tematem, ale moze ktos z Mzuri wie czy cos sie ruszylo w tym...
  • Sławek Muturi: Krystian, podziękowania należą się Tobie oraz Nibul’owi. Mój wkład tym razem w przeprowadzenie...
  • Sławek Muturi: Marlena, dzięki za przypomnienie wątku sprzed 6 lat. To bardzo miłe, dzięki. Jeśli chodzi o odpowiedź...
  • Krystian: Sławku dzięki, że jednak udało się ten konkurs przeprowadzić, myślę, że wszyscy dobrze się bawili :) Nibul,...

Najnowsze wpisy

created by Water Design