19

04.2017

Przekształcanie spółdzielczego własnościowego mieszkania z KW w pełną własność

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Często zadawane pytania, Prawo

ilość komentarzy: 24

Dostałem przed chwilą takie oto zapytanie do Was od Łukasza.

Interesuje mnie kwestia przekształcania mieszkań własnościowych z księgą wieczystą w pełną własność. W miarę możliwości chciałbym skorzystać z wiedzy i doświadczenia forumowiczów.
W ostatnim czasie znalazłem mieszkanie, które w mojej opinii stanowi okazję rynkową jednak forma własności jest opisana jako mieszkanie spółdzielcze własnościowe z księgą wieczystą. Proszę o informacje jakie macie doświadczenia związane z przekształceniem tej formy własności w pełną własność.

Komentarze:

  1. Michał napisał(a):

    Sławek, a coś więcej jakieś informacje?
    Co dokładnie interesuje Łukasza?
    Generalnie prosta sprawa, chyba, że spółdzielnia nie chce współpracować, albo ma nieuregulowane kwestie własności gruntu.
    Umawiasz się ze spółdzielnią do notariusza i przekształcasz.
    Księga zostaje ta sama co na spółdzielcze własnościowe. Jeśli wpisana jest hipoteka na lokalu to nic w tej kwestii się nie zmienia.
    Koszt przekształcenia to ok 1000 zł.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Michał, dzięki. Załączyłem całość maila otrzymanego od Łukasza, więc mam nadzieję, że zechce ewentualnie doprecyzować swoje pytanie:-)

  2. Robert napisał(a):

    Zadaj sobie najpierw pytanie, po co chcesz to przekształcać? Mam jedno takie mieszkanie spółdzielcze z księgą i wszystko jest tak samo jak przy zwykłej wspólnocie.

  3. Kuba napisał(a):

    A jak wyglada sprawa jezeli jest to mieszkanie bez ksiegi wieczystej(spoldzielcze)?
    Czy ktos ma jakies doswiadczenie w przeksztalcaniu we wlasnosc?

    Jest na rynku sporo takich mieszkan, czesto z nizsza cena od rynkowej, jednak malo kto to kupuje. Posrednicy przekonuja ze to wcale nie problem I ksiege wieczysta mozna zalozyc u notariusza przy kupnie nieruchomosci. Dlaczego sprzedajacy w pierwszej kolejnosci nie zakladaja ksiag wieczystych, zeby dopiero pozniej wystawic swoje mieszkanie na sprzedaz?

    • lukasz w napisał(a):

      bo nie jest to potrzebne:)
      a jeśli nie potrzebne, to po co płacić za taką zmianę?

      to trochę tak jakby ktoś bardzo chciał podłączyć kaktusa do internetu, niby da się to zrobić, tylko po co?;)

      1. kw można założyć nawet jeśli to jest spółdzielcze prawo do lokalu
      2. można przekształcić na własność
      3. można dalej mieć prawo do lokalu bez KW

      od razu podpowiem, że nie ma tu ani mniejszych cen, ani dziwnych utrudnień przy sprzedaży, ani jakichkolwiek problemów.

  4. Beata napisał(a):

    Ciekawe pytanie. Nie zawsze trzeba przekształcać, warto sprawdzić czy na pewno istnieje taka potrzeba, bo być może tylko bezsensownie wyda się pieniądze.

  5. Łukasz "Leśnik" napisał(a):

    Witam

    Najbardziej interesuje mnie gdzie tu można popełnić błąd i na co trzeba uważać. Z tego co wyczytałem w internecie to jest możliwość, że spółdzielnia ma jakieś zadłużenie i w momencie przekształcania formy własności trzeba będzie jeszcze spłacić ten dług, co może znacząco podnieść ostateczną cenę mieszkania. Dodatkowo interesuje mnie ile może trwać takie przekształcenie (jakie mogą być opóźnienia, jakie mogą być powody braku współpracy ze strony spółdzielni).

    Pozdrawiam i dziękuję za wszystkie odpowiedzi.

    • Michał napisał(a):

      NIe mozna jednoznacznie tego powiedziec. Po prostu najlatwiej przed decyzja wybrac sie do spoldzielni i sie dowiedziec jak wyglada u nich przeksztalcenie.

  6. Michał napisał(a):

    1. przeksztalcenie LS (lokal spółdzielczy) w odrębną własność jest sensowne w kilku przypadkach:
    a) w przypadku spółdzielczego lokatorskiego prawa od lokalu – lokatorskie prawo w duzym uproszczeniu wyglada jak najem. nie mozna tego mieszkania sprzedac, nie mozna odziedziczyc itp.
    b) w przypadku jesli blok chce sie wyodrebnic ze spoldzielni i utworzyc wspolnote
    c) w przypadku gdy chce sie ustanowic sluzebność mieszkania np przy darowiznie
    2. nie ma roznicy przy przeksztalcaniu LS z księga i bez…procedura wyglada tak samo z ta roznica, ze dodatkowe 60 zl oplaty sadowej za zalozenie ksiegi dochodzi
    3. praktyka wskazuje ze nie ma zauwazalnych roznic w cenach miedzy LS z kw a odrebna wlasnoscia – jesli sa jakies roznice to raczej nie wynikaja one z faktu ksiegi wieczystej czy tez tego czy lokal przeksztalcony czy LS
    4. roznica w cenie moze wynikac za standardu mieszkania oraz z jednego orzeczenia Sadu Najwyzszego w ktorym stwierdzno, ze dla spoldzielczego wlasnosciowego prawa nie mozna zalozyc ksiegi wieczystej gdy nie sa uregulowane kwestie wlasnosci gruntu spoldzielni (wtedy np nie mozna kupic lokalu za kredyt tylko gotowka – przynajmniej przez jakis czas bylo tak. nie wiem czy przypadkiem praktyka sie nie zmienila).
    Mam nadzieje ze z tej chaotycznej wypowiedzi da sie cos zrozumiec;) Jakby co pisac smialo w komenatrzach.

  7. Anna napisał(a):

    Mieszkania z odrębną własnością mają korzystniejszą sytuację podatkową (możliwość wyższej amortyzacji) z tego co słyszałam.

    • Sławek S. napisał(a):

      dokładnie, „spółdzielcze” jest prawem do lokalu (amortyzacja chyba na 2,5%) a własnościowe to „własność” z możliwością amortyzacji do 10%. jak ktoś amortyzuje to się opłaca :D

      pozdrawiam, Sławek S.

  8. Tomek napisał(a):

    Przekształcałem kilka mieszkań spółdzielczych własnościowych w pełną własność i nigdy nie miałem z tym żadnych problemów. Jednak zawsze jeszcze przed kupieniem mieszkania spółdzielczego własnościowego upewniam się w spółdzielni, czy takie przekształcenie będzie możliwe.

    Przede wszystkim należy sobie odpowiedzieć na pytanie, po co chcemy dokonać takiego przekształcenia. Ja tych przekształceń dokunuję, ponieważ tylko mieszkanie będące odrębną własnością można amortyzować z przyśpieszoną stawką 10% rocznie. Taka amortyzacja jest kosztem księgowym, który pozwala zmniejszyć do zera płacony podatek od dochodów z najmu, była o tym nieraz mowa na tym blogu i na forach poświęconych najmowi mieszkań.

    Jeśli nie zależy nam na przyśpieszonej amortyzacji, to przekształcenie mieszkania spółdzielczego własnościowego na odrębną własność może być złą decyzją z następujących powodów:

    1. Trzeba będzie samemu rozliczać podatek od nieruchomości i opłatę wieczystą – wbrew pozorom zajmuje to czas, na przykład w tym roku weszły zmiany w naliczaniu podatku od nieruchomości i za wszystkie swoje mieszkania trzeba do urzędów poskładać korekty. Za mieszkanie spółdzielcze własnościowe w/w opłaty rozlicza spółdzielnia, więc nie trzeba się nimi martwić.

    2. Szczególnie w Warszawie sporym problemem są często bardzo wysokie opłaty wieczyste, rosnące z roku na rok nieraz o kilkaset złotych. W takich sytuacjach spółdzielnia sporządza kontroperaty i odwołuje się od tych podwyżek, często w sądzie, zazwyczaj z sukcesem. Jeśli mamy mieszkanie będące odrębną własnością, to albo godzimy się z podwyżkami, albo na wasną rękę walczymy z urzędem miasta o obniżenie opłaty wieczystej za nasze mieszkanie.

  9. Łukasz "Leśnik" napisał(a):

    Witam

    Dziękuję wszystkim za pomoc. Oczywiście przekształcenie jest mi potrzebne tylko w celu rozliczania przyśpieszonej amortyzacji. Mam już jakiś pogląd na sprawę. Dziękuję i pozdrawiam.

  10. Lukasz napisał(a):

    Jest jeszcze jedna korzysc – oprocz przyspieszonej amortyzacji – z przeksztalcenia mieszkania. Otoz w przypadku problemow finansowych spoldzielni na jej majatek moze „wejsc komornik”. W tym wypadku mieszkanie bedace „spoldzielczym, wlasnosciowym prawem do lokalu” zostaje „zamrozone”. Nie mozemy go sprzedac. Tego problemu nie mamy, gdy mieszkanie przeksztalcilismy.

    Sytuacja wydaje sie malo prawdopodobna, a jednak miala miejsce w przypadku jednej z duzych spoldzielni warszawskich.

    Dodatkowo, mam wrazenie, ze wiekszosc prawnikow doradzi „pelna wlasnosc”, gdyz jest to forma dobrze zdefiniowana w prawie. SWPDL jest czesto uwazane za relikt komunizmu i „nie wiadomo co z nim bedzie”. Oczywiscie nie oznacza to, ze bedzie cos zlego. Bo moze sie np. okazac ze ustawowo wszystkie SWDPL zostana przeksztalcone automatycznie w pelna wlasnosc.

    • Michał napisał(a):

      To nie do końca jest tak jak mówisz. Zgodnie z ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych „Jeżeli w toku likwidacji, postępowania upadłościowego albo postępowania egzekucyjnego z nieruchomości spółdzielni, nabywcą budynku albo udziału w budynku nie będzie spółdzielnia mieszkaniowa, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przekształca się w prawo odrębnej własności lokalu lub we własność domu jednorodzinnego.”
      Na tej samej zasadzie można mówić, że po co mi własność skoro i tak mogą znacjonalizować.
      Na prawdę przy spółdzielczym własnościowym prawie, w świetle obowiązujących przepisów, nie ma wielkiego sensu przekształcać (za wyjątkiem gdy ktoś amortyzuje przy wynajmie).

  11. Adam napisał(a):

    Witam
    Temat odgrzebuje, bo wydaje mi się, że moja wiedza ewoluowała
    Warszawa ogólnie, przykład Targówek SM Bródno
    Okazuje się że spółdzielnia nie jest właścicielem gruntu, budynku ani lokali w nim się znajdujących.
    Są na to prawomocne wyroki sądów.
    Same bloki powstawały do ok 1976 roku a SM Bródno powstało w 1977.
    A teraz najlepsze zgodnie z prawem spółdzielcze własnościowe prawo można stworzyć tylko na własności lub współwłasności gruntu.
    Więc takie prawa w tej SM nie powstały ponieważ nigdy SM nie była i nie jest właścicielem gruntu.
    Żeby było ciekawiej sprzedają na przetargach -sic mieszkania, komornikom wydają fałszywe dokumenty, że są właścicielami lokali na potrzeby licytacji mieszkań zadłużonych.
    Okazuje się że wcześniej takie licytacje dochodziły do skutku jeśli sąd, nie dostał pełnej wiedzy o tym stanie prawnym, obecnie niektórzy sędziowie na Terespolskiej wiedząc o tym odmawiają licytacji z uwagi na fakt, że takie prawo nie istnieje i nie podlega obrotowi prawnemu.
    Oczywiście ktoś powie że mają umowę wieczystego użytkowania gruntu, ale po pierwsze na takim gruncie spółdzielcze własnościowe nie może być ustanowione, po drugie osoby podpisujące tą umowę z ramienia SM Bródno nie miały umocowań i nie były członkami organów tej SM.
    Pytanie czy ktoś z Was już ten temat przerabiał w tej lub innej SM w Wawie?

    • Tomek napisał(a):

      Twierdzisz, że spółdzielcze prawo własnościowe nie może być ustanowione na użytkowaniu wieczystym gruntu. To o tyle dziwne, że większość spółdzielni ma grunty w użytkowaniu wieczystym i pełno mieszkań spółdzielczych własnościowych albo własnościowych tam jest. Ja sam kupowałem różne mieszkania spółdzielcze własnościowe w różnych spółdzielniach i zawsze było to na użytkowaniu wieczystym gruntu. Później przekształcałem te mieszkania na pełną własność, oczywiście nadal na użytkowaniu wieczystym gruntu, i wszystko jest ok, zarówno w sądzie hipotecznym jak i w urzędach miejskich. Płacę za te mieszkania opłaty wieczyste.

  12. Pjotr napisał(a):

    Witam

    Czy w świetle nadciagajacej ustawy znoszącej użytkowanie wieczyste gruntów jest zasadne przekształcenie mieszkania na odrebna własność? Co się stanie jesli nie przksztalce mieszkania? Czy spoldzielnia stanie sie właścicielem gruntu jednocześnie obciazajac lokatorow kosztami?

    • Tomek napisał(a):

      Zauważ, że wyodrębnienie własności mieszkania dotyczy mieszkania, a użytkowanie wieczyste dotyczy działki, na której stoi blok. Są to dwie różne własności dwóch różnych rzeczy, więc na moje oko nie powinny mieć na siebie wpływu.

  13. Marta napisał(a):

    Dzień dobry, chciałabym się dowiedzieć czy orientujecie się może jak wygląda sprawa przekształcenia w przypadku już zadłużonej spółdzielni?
    Dokładnie chodzi o sytuację ze znaną już chyba wszem i wobec Śródmiejską. Mój blok jest obciążony na 40 milionów… Wg dokumentów spółdzielnia jest właścicielem budynku (orzeczenie sądu, w którym Miasto St. przekazuje budynek spółdzielni), a grunt jest w użytkowaniu wieczystym.
    Ale do rzeczy, chodzą słuchy i ploty, że skoro jest obciążona hipoteka i ja wyodrębniam własność to biorę cały dług na siebie. Czy to prawda? Generalnie wiele razy składaliśmy juz pismo o wyodrębnienie własności i zawsze nas olewali, a później pojawiły się właśnie takie ploty.
    Sprawa zaczęła się robić poważna jak dowalili nam teraz opłatę za użytkowanie w jakiejś kosmicznej kwocie, do tego za działkę obejmującą okoliczne parkingi.
    Przy wyodrębnieniu własności zapewne kawałek tego gruntu też wyodrębniają?
    Ale kluczowe jest właśnie to, czy faktycznie wtedy nagle się okaże że mamy cały dług spółdzielni u siebie?

    Z góry dzięki

  14. Tomek napisał(a):

    Gruntu nie wyodrebnia się bo nie da się przypisać fragmentu działki do konkretnego mieszkania w bloku.

    Wysokość opłaty wieczystej ustala miasto. Często w Warszawie jest b. wysoka. Przykładowo ja płaciłem 6500 rocznie za mieszkanie w Śródmoeściu, po odwołaniu się płacę 3200. Nie sądzę żeby spółdzielnia coś tu przekłamywała z jej wysokością.

    Co do wyodrębnienia własności z budynku zadłużonego hipotecznie to nie mam pojęcia.

    • zniesmaczona napisał(a):

      Ale masz ścisle określony udział właścicielski w gruncie na którym stoi wyodrębnione mieszkanie. A zasada jest taka, że kogo grunt tego budynki, budowle, nasadzania na tym gruncie. KC się kłania. Tak się składa, że wszystkie mieszkania lokatorskie i własnościowe może sobie pod kredyt spółdzielnia mieszkaniowa podłożyć jako zabezpieczenie. Tylko wyodrębnione są poza takim zagrożeniem. Doprawdy nie mieści mi się w głowie, że są w Polsce ludzie, którzy takich rzeczy nie wiedzą. W sumie to podziwiam Zarządy SM, że takie sytuacje są tylko to tu, to tam. Przy tak przerażającej nie znajomości prawa przez spółdzielców powinni się prezesi nie krępować! I powiem, że nawet przez sekundę nie żałuję tych, których podobne sytuacje dopadły. Jak ktoś nie dba o swoje prawa właścicielskie to kara słusznie mu się należy za głupotę. PS. Niektórzy komornicy, przy długach/kredytach nie spłacanych SM, zajmują też hipoteki wyodrębnionych mieszkań. Bezprawnie!!! Ale jedno pismo do komornika wystarczy, czasem jednak, przy bardziej ograniczonym komorniku, trzeba wysłać jeszcze jedno pismo-skargę na działania komornika do sądu. Na tym kończy się problem!

  15. Darija napisał(a):

    Witam. Mam pytanie odnośnie własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu. Posiadamy takie mieszkanie i chcemy je sprzedać. Nie mamy wyodrębnione własności ale mamy założoną KW bo mieszkanie było brane na kredyt. Mieliśmy już podpisaną umowę przedwstępną. Kupujący też chcieli sfinansować mieszkanie kredytem i mieli zdolność kredytową, nasz bank wydał zaświadczenie że zwolni bez problemu hipotekę jednak bank kupujących ostatecznie odmówił udzielenia kredytu argumentując to właśnie własnościowym spółdzielczym prawem do lokalu a nie pełną własnością. My kredyt na to mieszkanie braliśmy 6 lat temu czy przez ten czas coś się zmieniło i banki już nie udzielają kredytów na zakup mieszkań spółdzielczych? Proszę o pomoc.

  16. Łukasz napisał(a):

    Witam
    Mam pytanie, posiadam spółdzielcze lokatorskie mieszkanie na Warszawskim Bemowie, chciałbym je przekształcić w odrębną własność, z tego co już się dowiedziałem grunty na których jest mój blok są wykupione przez spółdzielnie, także sprawy gruntowe są uregulowane, wkład budowlany mam spłacony. Pytałem w spółdzielni o przekształcenie mojego mieszkania, ale dostałem informacje że na razie nie mogę go przekształcić bo nie ma niby jakiejś Uchwały. Pytanie czy spółdzielnia wzbrania się chcąc zyskać na czasie lub mnie zbyć czy faktycznie jest coś takiego wymagane? Czytałem że wystarczy złożenie przeze mnie wniosku o przekształcenie. Jakie są mniej więcej koszty takiego przekształcenia? Oraz czy wystarczy że złożę ten wniosek i spółdzielnia musi się do niego ustosunkować?
    Pozdrawiam i dziękuje za odpowiedź
    Łukasz

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK

I FRIDOMIAKÓW

13.X. 2018, sobota – godz 17:00; Seul, Korea – darmowe spotkanie w 3 Alley Pub, podczas którego chętnie odpowiem na pytania związane z wolnością finansową, inwestowaniem w najem, również w formule crowd fund investing, oraz o tym co można robić po osiągnięciu wolności finansowej:-)

29 maja 2019 roku, środa – godz 19:00; live na profilu FB Sławek Muturi oraz – równolegle – webinar (konieczna wcześniejsza rejestracja). Szczegóły bliżej terminu.

Dlaczego info z tak dużym wyprzedzeniem? Bo będzie to już 10-ta (!!!!!!!!!!) rocznica mojego przejścia na wcześniejszą emeryturę:-). Choć będę tego dnia gdzieś w podróży po Afryce, to chciałbym byśmy się spotkali – choćby wirtualnie – przy kieliszku wina lub butelce piwa:-)

 

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Jak przygotować mieszkanie do najmu – cykl artykułów w „Gazeta Dom”

W dzisiejszym wydaniu Gazety Dom ukazał się artykuł autorstwa Fridomii (Sławka Muturi) właśnie na powyższy temat. Jest to pierwszy z serii artykułów poświęconych tematowi zarządzania mieszkaniami pod wynajem. Artykuły będą pojawiać się najprawdopodobniej w każdą ostatnią środę miesiąca. Wiadomo, że do zbudowania wolności finansowej potrzebny jest portfel składający się z kilku do kilkunastu, czy kilkudziesiesięciu (w zależności od preferowanego stylu życia) mieszkań i liczba ta sama z siebie powoduje konieczność dobrych nawyków i praktyk zarządczych aby nie [...]

Najnowsze komentarze

  • Sławek Muturi: Marek, masz rację, zwykle tak jest. Ale w tym roku, już w lipcu słyszałem o tym, że pierwsze bociany...
  • Sławek Muturi: Małgosiu, oczywiście wszystko zależy od sytuacji. Jeśli owe PLN 1000 to była niska kwota jak na dany...
  • Sławek Muturi: Małgosiu, dzięki za przypomnienie wpisu sprzed kilku miesięcy. W Rosji byłem w czerwcu, ale tyle się w...
  • Sławek Muturi: Koala, nie możesz? A dlaczego nie możesz? :-)
  • Sławek Muturi: Sebciu, a dlaczego czasami miewasz dość?
  • Sławek Muturi: Marcin, tak, fajne są te planowania, a jeszcze fajniejsza jest sama realizacja planów. Do Ushuaia...
  • Sławek Muturi: :-) Pozdrowienia z Mikronezji:-)
  • Sławek Muturi: Tomek, zgadza się. Kąpanie siebie – to przyjemność. Kąpanie dziecka – to obowiązek...
  • flow: XAV, uzywasz ubera? lobby taxi widac jest za male, nikomu uber nie przeszkadza. a to shareing economy tak samo...
  • Marek: Sławek bociany odlatują z Polski w 2 połowie sierpnia, czyli odleciały niecałe 2 miesiące temu a nie 3 :)
  • Kuneg: Sławku, a na jakiej podstawie sądzisz, że właściciele poniosą ciężar podatku po wyjściu z szarej strefy? Ja...
  • Kuneg: Wyprawa, to w moim pojęciu wypad na sawannę z namiotem, plecakiem i bronią – na kilka dni. Tak, do tego...
  • Koala: Miazga! Czemu ja tak nie moge zyc?:(
  • Sebciu: Twoje wpisy na temat planów zimowania dodaja mi powera w walce o wolność finansową.Mimo ze wole bardziej...
  • Marcin: Slawku. Lubie te Twoje zimowe planowania. Zaluje ze sie nie spotkamy na kongresie. Podoba mi sie pomysl...
  • Bartosz: Witam Sławku czytam wszystko na bieżąco i to jest odlot wielki szacunek pozdrawiam
  • Tomek: Zaraz będę się kąpał. Trudno nazwać to pracą, a przecież gdybym kąpał kogoś za opłatą, to byłoby to pracą :-)
  • Sławek Muturi: :-) Dzięki za życzenia:-)
  • Krzysztof: Sławku! Twoje podróże to jakiś „odlot”. Powodzenia no i ……. wysokości.
  • Sławek Muturi: Tomek, wydaje mi się, że już o takich aplikacjach gdzieś słyszałem:-)

Najnowsze wpisy

created by Water Design