05

09.2017

Magdalena z Knurowa

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów

ilość komentarzy: 40

Oto zapytanie jakie otrzymaliśmy od Magdy.
Witam! Po przeczytaniu (naprawdę inspirującej!) książki „Wolność finansowa…”, nabrałam ochoty na rozpoczęcie takiej przygody. Nie mam jednak zupełnie żadnej intuicji ani doświadczenia w tym temacie, jak również moja sytuacja wydaje mi się niewystarczająco porównywalna ze wszystkimi przypadkami, o jakich przeczytałam zarówno w książce jak i na blogu fridomia.pl. Zatem uznałam, że naprawdę bardzo potrzebuję konsultacji i odważyłam się do Pana napisać. Moja sytuacja wygląda następująco.
Kiedy w 2010 roku moi rodzice zdecydowali o przeprowadzce do innego miasta, do mieszkania odziedziczonego po moim dziadku, mieszkanie do tej pory zajmowane formalnie przekazali mi i zaczęliśmy je wynajmować. Ja wówczas studiowałam i wynajmowałam mieszkanie w Krakowie. Mieszkanie, które otrzymałam od rodziców, mieści się w północnej części Knurowa (czyli na styku dwóch autostrad, blisko Gliwic, na chyba dość prężnie rozwijającym się obszarze), jest ono dwupokojowe, ma metraż 48.2 m^2 i raczej wymaga remontu, choć nie jest zaniedbane. Od 2010 roku jest wynajmowane przez tego samego lokatora, który płaci nam czynsz w wysokości 500 zł, od czego oczywiście odliczyć należy podatek. W tej chwili lokator ten bardzo już nalega na kupno tego mieszkania, co zmusiło moich rodziców i mnie do przemyślenia sprawy. Pomysłów pojawiło się kilka:
a) Mieszkanie w Knurowie sprzedać lokatorowi, wziąć kredyt i kupić dla siebie mieszkanie w Krakowie, gdzie obecnie nadal mieszkanie wynajmuję.
b) Sprzedać knurowskie mieszkanie, wziąć kredyt i kupić mieszkanie w Krakowie po to, by je wynajmować np. studentom. A samemu ciągle również mieszkanie w Krakowie wynajmować.
c) Odmówić lokatorowi sprzedaży mieszkania. On się zapewne wyprowadzi, co – prócz kłopotów – wygeneruje może szansę na wynajęcie tego mieszkania z większym zyskiem?
Pierwszy pomysł odrzucamy, jako karygodne postawienie na konsumpcję. Ale już między pomysłem b) i c) nie potrafimy się tak łatwo zdecydować. Na tę chwilę wiem, że bank może udzielić mi kredytu na wysokość około 130 tys. zł. W grę tutaj wchodzi moja sytuacja finansowa.
Od października będę na czwartym roku doktoratu. Utrzymuję się ze stypendium, którego wielkość z roku na rok się zmienia. W tym roku powodziło mi się bardzo dobrze, co pozwoliło na oszczędności: 10 tys. zł na lokacie i 8 tys. na funduszach oszczędnościowych. W tym roku zapewne stypendium wyniesie 2000 zł i dobrze będzie, jeśli uda mi się odłożyć cokolwiek. A już od października 2018 roku stypendium nie będę miała wcale, a doktoratu raczej wtedy jeszcze nie obronię. Muszę więc też brać pod uwagę, że od tamtej pory będę musiała z czegoś się utrzymać (może uda się dostać grant?). Oczywiście rozważam podjęcie wtedy pracy, ale nie mam jeszcze żadnego doświadczenia na rynku i naturalnie wydłuży to znacząco pracę nad projektem doktoranckim, co w mojej dziedzinie może okazać się bardzo problematyczne.
Czy mogłabym wobec powyższego liczyć na jakieś sugestie, Pańskie lub Szanownych Fridomiaków? Mają Państwo jakieś pomysły, co byłoby najmądrzej zrobić w mojej sytuacji? Przepraszam, jeśli się zanadto rozpisałam, ale wyszłam z założenia, że „insufficient facts always invite danger” :)
Wszystkim z góry ogromnie dziękuję i serdecznie pozdrawiam,
Magdalena

Komentarze:

  1. Tomek napisał(a):

    O ile pamiętam, Sławek zawsze był zdania, żeby mieszkania przynoszącego zyski „nie ruszać”, bo „lepsze jest wrogiem dobrego”. I ja uważam, że jest to mądra strategia. Zamiana mieszkania na inne będzie wymagać wysiłku, opłat transakcyjnych, ma też ryzyka ukrytych wad, niebezpieczeństwa prawne, a czy w efekcie będzie lepszy zysk z nowego mieszkania, niż ze starego – nie wiadomo. W szczególności, o ile wiem, w Krakowie są wyjątkowo marne zwroty z inwestycji w mieszkania; w mniejszych miejscowościach takich jak Knurów ten zwrot powinien być wyższy.

    Swoją drogą, niepokoi mnie stwierdzenie, że oferta lokatora zakupu mieszkania zmusiła was do przemyśleń. Wasza strategia mieszkaniowa nie powinna zależeć od losowych zapytań losowych lokatorów. Chęć lokatora zakupu mieszkania odbieram jako dowód, że mieszkanie jest arakcyjne, i tym bardziej nie należy go sprzedawać. Moim zdaniem najlepsze jest rozwiązanie (c).

  2. Marek napisał(a):

    Tylko wariant c)
    Po co bawić się w sprzedaż tego i kupno innego mieszkania w dodatku brać sobie na głowę kredyt gdy sytuacja finansowa jest jeszcze nie ustabilizowana, w dodatku koszty transakcyjne pochłoną dużo pieniędzy. Ja bym zrobił w tym mieszkaniu niewielki remont i postarał się je wynająć z większym zyskiem. Co miesiąc będzie wpływać na konto konkretna sumka, w dodatku brak na głowie kredytu. Co chcieć więcej? Można spokojnie sobie żyć i zbierać na kolejne mieszkanie czy to dla siebie czy po wynajem.

  3. Robert napisał(a):

    Na pierwszy rzut oka masz za mało informacji i troszeczkę błądzisz we mgle. Podstawa to dobre rozeznanie sytuacji, żeby móc podjąć racjonalną i najlepszą decyzję.

    Obecnie wynajmujesz mieszkanie w Knurowie za 500 zł miesięcznie. Rozeznaj więc dokładnie sytuację ile wynoszą rynkowe czynsze najmu w okolicy? Za ile mogłabyś wynająć to mieszkanie?

    Mając tę informację będziesz w stanie racjonalnie porównać potencjalne przychody z najmu w Knurowie oraz potencjalnie w Krakowie. Jeżeli ustalisz, że czynsze najmu w Knurowie są całkiem satysfakcjonujące i wynoszą znacznie więcej niż owe 500 zł miesięcznie, po prostu zaproponuj lokatorowi podwyżkę do cen rynkowych, a jeżeli się nie zgodzi – rozwiąż umowę i poszukaj innego najemcy, który będzie płacił rynkowy czynsz najmu.

    Dopiero jeżeli okaże się że potencjalne stopy zwrotu w Krakowie są znacznie wyższe niż może generować Twoje mieszkanie w Knurowie, wtedy rozważ sprzedaż mieszkania w Knurowie i szukanie czegoś innego w Krakowie czy gdziekolwiek indziej.

    Pamiętaj, że takie transakcje nie są za darmo – sprzedanie a potem kupienie nowego mieszkania na wynajem to nie jest kupno gazety w kiosku czy bułki. Zawsze wiąże się z tym całkiem sporo pracy i czasu, jest ryzyko że kupisz coś niefajnego, trudno może być Ci znaleźć dobrą okazję w Krakowie, no i koszty – każda transakcja na rynku nieruchomości może oznaczać całkiem spore wydatki które zjedzą cały potencjalny zysk przez ileś lat (koszty notariusza, podatki, pośrednika, koszty potem wzięcia kredytu, wycen, remont nowego mieszkania itd).

    Dlatego decyzję o sprzedaniu Knurowa podejmij tylko jeżeli jesteś pewna, że na tym mieszkaniu nie da się dobrze zarobić na wynajmie (zbyt niskie czynsze, brak popytu). Piszesz sama, że okolica dobrze się rozwija – więc być może wystarczy mały remont, odmalować, wstawić kilka nowych mebli z Ikei, i uda się wynająć za znacznie lepszy czynsz? Na pewno to łatwiejsze i bezpieczniejsze na początek drogi do wolności finansowej, niż szukanie kota w worku w Krakowie – tylko dlatego, że to większe miasto.

    A potem wpływy z mieszkania w Knurowie gromadź kupka do kupki, dokładasz oszczędności i szukasz czegoś kolejnego fajnego na wynajem. A nuż będzie to drugie mieszkanie w Knurowie ;-)

    Powodzenia!

  4. j23 napisał(a):

    przy mniej zasobnym portfelu zabawa w wolność finansową nie ma sensu …. sprzedać na pewno, pieniądze się przydadzą.

  5. AltAir napisał(a):

    Często myślicie w bardzo naiwny sposób. – Myślicie już, że możecie „czynić”. Wyzbycie się tego przekonania jest dla człowieka rzeczą trudną, trudniejszą od czegokolwiek innego. Nie rozumiecie całej złożoności waszej struktury i nie zdajecie sobie sprawy, że każdy wysiłek oprócz pożądanych rezultatów, nawet jeśli je przynosi, przynosi też tysiące nieoczekiwanych i często niepożądanych rezultatów.

    • Robert napisał(a):

      Byłbym wdzięczny za rozwinięcie tych złotych myśli? Mam wrażenie, że cytujesz fragmenty np. Biblii, a zauważ że tematyka bloga oraz wpisu jest jednak nieco inna ;-)

      • xav napisał(a):

        To jakieś nawiedzone cytaty z „FRAGMENTY NIEZNANEGO NAUCZANIA – W POSZUKIWANIU CUDOWNEGO” PIOTR DEMIANOWICZ USPIEŃSKI – AltAir już od jakiegoś czasy nie potrafi nic swojego napisać, więc ciągle kopiuj wklej od jakiegoś rosyjskiego oszołoma. O przebudzeniu, samo poznaniu, końcu życia w kłamstwie, otwarciu oczu na prawdę, blah, blah, blah

        • Sławek Muturi napisał(a):

          xav, już się zastanawiałem czy AltAir nie jest jakimś komputerem:-) Nie kasowałem tych komentarzy – nie na temat – z grzeczności:-)

  6. Pani Zuzia napisał(a):

    Nie znam się na rynku nieruchomości w Knurowie, a jak słusznie zauważył Robert, ważne jest rozeznanie na lokalnym rynku. Moja pierwsza myśl jest jednak taka, aby sprzedać mieszkanie w Knurowie (potencjalny nabywca już jest:), dobrać trochę kredytu, oszczędności, pożyczek od rodziny i kupić niewielkie 2, 3 – pokojowe mieszkanie w Krakowie. W jednym pokoju można mieszkać, a pozostały/pozostałe wynajmować i z czynszu chociaż częściowo spłacać kredyt. No, chyba że mieszkanie w Knurowie to żyła złota w porównaniu w pokojami do wynajęcia w Krakowie.. .
    @ Sławek – oczywiście nikt tu się nie bawi w wolność finansową, ale ją z mozołem buduje… Magda musi sobie sama odpowiedzieć na pytanie, czy sensowniejsze jest zamrożenie kapitału w Knurowie i zysk na poziomie 500 zł w sytuacji gdy sama jest zmuszona wynajmować lokum w Krakowie, przy czym decyzję taką należy rozważyć w perspektywie kilkudziesięciu lat, a może całego życia? Innymi słowy, czy warto przez całe życie mieć mieszkanie w Knurowie? A może w Krakowie? Zwłaszcza, że sytuacja zarobkowa Magdy nie jest ustabilizowana, nie wiemy na jak długo przerwie przewód doktorski i z czego będzie się utrzymywać. Wynajem pokoju/pokoi w Krakowie wydaje mi się lepszą perspektywą. Oczywiście jednak, należałoby to wszystko przeanalizować na liczbach, których nie znam i porównania jaki trzeba wziąć kredyt oraz czy przychody z najmu pokoju/pokojów pozwolą na spłatę rat kredytowych, ewentualnie w jakim stopniu.

  7. Erone napisał(a):

    Moja opinia to, sprzedaj mieszkanie w Knurowie a pieniądze przeznacz na inwestycję w siebie. Na tym etapie życia lepiej podnieść swoje umiejętności i kwalifikacje. W następstwie lepsza praca, większe dochody i wtedy zaczynać budowę swojej wolności finansowej. W myśl zasady, że najpierw trzeba włożyć żeby wyjąć.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Magdalena, zgadzam się z Erone, że inwestycja w siebie ma sens, ale nie kosztem pozbycia się aktywa, które generuje Ci pasywną gotówkę:-)

      Co myślisz o tych komentarzach tutaj?

      • Tomek napisał(a):

        Erone, jaką inwestycję w siebie masz na myśli? Magdalena kończy doktorat, czy to marne kwalifikacje i wykształcenie Twoim zdaniem? Ma robić kolejny doktorat z innej dziedziny?

        • nibul napisał(a):

          Nie zawsze wykształcenie akademickie przekłada się na kwalifikacje i umiejętności na rynku pracy albo w biznesie. Czasami jeden płatny kurs daje więcej niż całe studia, co znam z autopsji.

          Także edukacja cały czas wskazana ale w tym przypadku może raczej w kierunku nieruchomości?

    • Robert napisał(a):

      Oczywiście na własne kształcenie zawsze warto wydawać, tylko trzeba to robić z głową i z sensem. Pytająca jest na 4 roku doktoratu, więc nauki ma już chyba dość ;-)

      • Tomek napisał(a):

        Moim zdaniem inwestowanie w nieruchomości nie wymaga wielkich nakładów na edukację, ja jakoś sobie radzę wydawszy dosłownie kilkadziesiąt złotych na taką edukację. Kilka ksiąźek Sławka, książka wynajmistrza o podatkach plus darmowe rzeczy w sieci.

  8. Magdalena napisał(a):

    Bardzo dziękuję za zainteresowanie i sugestie! To, że błądzę we mgle, to lekko powiedziane. Do tej pory wynajmowaliśmy to mieszkanie na zasadzie pozbycia się problemu. Dopiero teraz oferta lokatora i moje zainteresowanie tematyką poruszaną na Fridomii zbiegło się w czasie i wygenerowało myśl: „a może da się na tym zbudować coś więcej?”

    Podpowiedzieliście chyba w większości to, do czego sama też się skłaniałam. Już nawet szybkie przeglądnięcie portali z ofertami wynajmu pokazało, że czynsze w Knurowie są raczej na poziomie 1000 zł a nie 500. Wobec tego myślę, że mieszkania nie będę się pozbywać, zadbam za to o to, by zyski z niego raczej powiększały oszczędności niż zostawały po prostu „przejadane”. Dziękuję! I oczywiście bardzo będę wdzięczna za dalsze komentarze, jeśliby komuś z Was jeszcze coś więcej przyszło do głowy.

    • Aga-ta napisał(a):

      Wygląda na to, że lokator ma świadomość, że wynajmuje tanio i pewnie miał nadzieję, że także tanio kupi :-) A to się zdziwi, gdy podniesiesz czynsz :-)
      Oczywiście, że nie ma sensu sprzedawać. Z pewnością nie teraz. Dzielnie gromadź środki na kolejne mieszkanie na wynajem, szukaj okazji, informuj wśród znajomych, rodziny, że będziesz chciała kupić coś taniego. Najważniejsze, to mieć cel, marzenia, oszczędzać i wiedzieć, czego się chce.
      Wszystkiego dobrego!

    • nibul napisał(a):

      Magda, dokładnie, dochody z najmu na oddzielne konto, do tego na to samo konto jakiś % z pozostałych dochodów, oprócz tego żadnych kart kredytowych czy limitów w rachunku i ani się obejrzysz a będzie na następne mieszkanie:)

  9. Weronika Ł. napisał(a):

    Kraków uchodzi raczej za trudny rynek jeśli chodzi o wynajem. Ceny mieszkań są wysokie w stosunku do cen najmu, konkurencja jest naprawdę duża, jest sporo bardzo „aktywnych” i bardziej czy mniej agresywnych inwestorów. Inne miasta akademickie ponoć mają lepsze zwroty, bo ten stosunek cen jest korzystniejszy.

    Dodatkowo z tego co widzę wśród znajomych teraz bardzo dużo dobrze zarabiających ludzi (w moim przypadku branża IT) kupuje nieruchomości pod wynajem, bo „lepszy zysk niż na lokacie”, przy czym mówimy tutaj np. o mieszkaniach od dewelopera
    ~32m2 za kwoty 250-330 tys zł. W pracy są to bardzo częste tematy rozmów, co może nie jest jednoznacznym sygnałem świadczącym o bańce, ale jednak trochę zastanawiające ;)

    Nie napisałaś za ile mogłabyś sprzedać mieszkanie w Knurowie, ale niezależnie od tego zdolność kredytowa na poziomie 130 tys. zł i brak wcześniejszych doświadczeń to moim zdaniem raczej niewystarczające zasoby, żeby zaczynać akurat na tak wymagającym rynku albo będzie to wymagało naprawdę dużo poszukiwań i zdobywania wiedzy z twojej strony. Oszczędności masz niewielkie, więc ich bym nie ruszała, trzeba mieć jakąś poduszkę bezpieczeństwa, szczególnie że przyszłość zawodowo/finansowa wygląda niepewnie.

    Podpisuję się pod tym co zasugerowali inni powyżej – zrób research, zobacz co z aktualnym mieszkaniem można zrobić, czy jest szansa na podniesienie ceny najmu, jak trudno będzie znaleźć lokatora, dokształć się (inne książki Sławka, kongres Mieszkanicznika i spotkania, może jakieś szkolenie – polecam u Piotra Hryniewicza).

    Zakup i przygotowanie mieszkania do wynajmu to jednak jest sporo pracy i kosztów, zwykle trochę nieprzewidzianych sytuacji… Im większa okazja tym też więcej niespodzianek może wyjść po drodze. Jeśli można by tego uniknąć to moim zdaniem warto poświęcić na to trochę czasu, szczególnie że finansowy margines bezpieczeństwa, jak na realia krakowskie, masz naprawdę niewielki.

    Jeśli okaże się, że jednak korzystniej będzie sprzedać mieszkanie to polecam skontaktować się z Mzuri i poszukać mieszkania za ich pośrednictwem w mniejszym mieście, w którym są lepsze zwroty i mniejsze koszty „wejścia” niż w Krakowie. Niedawno kupiliśmy w ten sposób mieszkanie w Katowicach, cena zakupu zbliżona do naszej „super okazji” sprzed kilku lat w Krakowie, cena najmu póki co znacząco korzystniejsza.

    • Weronika Ł. napisał(a):

      Aha jeszcze jedna rzecz, w rozeznaniu się w cenach najmu/potencjale mieszkania możesz też skorzystać z pomocy Mzuri. Działają na terenie Śląska, nie tylko Katowic, ale też dostawaliśmy oferty z Gliwic, Zabrza i okolic. Powinni być w stanie coś doradzić :)

      Powodzenia!

      • Magdalena napisał(a):

        Bardzo dziękuję za tę sugestię! To rzeczywiście pomysł, który na pewno rozważę. Bo nie ukrywam, że nie do końca wiem jak się zabrać za rozeznanie rynku mieszkań w Knurowie.

  10. Password napisał(a):

    Tez jestem z Knurowa :)

    A może odpowiedz D ;)

    Jak masz możliwość skredytowania się na ok. 130k to może warto się zastanowić nad kredytem na kupno drugiego mieszkania w Knurowie lub okolicach (ceny 130 w górę). Część przychodów z najmu [lub całość] przeznaczałabyś na spłatę rat kredytu. A w Krakowie poszukać pracy :)

    • Magdalena napisał(a):

      Witam Szanownego Krajana :)

      Odpowiedź D już też mi w międzyczasie przyszła do głowy. Muszę tylko najpierw zorientować się czy naprawdę dam radę wynająć to mieszkanie, które już mam.

      A skoro też jesteś z Knurowa, to może orientujesz się jak wygląda tam sytuacja z wynajmem mieszkań?

      Serdecznie pozdrawiam i dziękuję za sugestie!

  11. Paweł napisał(a):

    Magdaleno,

    Uważam, że albo jest dobry czas na kupno mieszkania, albo jest dobry czas na sprzedaż mieszkania, ale nie występują one jednocześnie. Obecnie, ze względu na niskie stopy procentowe mamy dobry czas na sprzedaż mieszkania. Moim zdaniem powinnaś wynegocjować dobrą cenę i sprzedać mieszkanie w Knurowie. Za uzyskane pieniądze kupiłbym złoto i czekał, aż pęknie bańka i ceny nieruchomości spadną na łeb ba szyję (jak pęka bańka to złoto idzie w górę). Wtedy spieniężyłbym złoto i kupił mieszkanie.

    Pozdrawiam

    Paweł

    • BiL napisał(a):

      Pawel, ten pomysl jest moim zdaniem beznadziejny (sorry za szczerosc).

      Swiat jest troche bardziej skomplikowany niz mozna odniesc wrazenie z twojego wpisu. Nie wszystko na szczescie jest czarne lub biale. W zasadzie kazde mieszkanie jest inne. Wszystko zalezy od indywidualnej oceny sytuacji, nie tylko w danym momencie, ale rowniez trzeba pobawic sie w jasnowidza i myslec o przyszlosci.

      Niskie stopy procentowe zostana z nami na dluuugie lata. Mamy obecnie taki poziom zadluzenia, ze podnoszenie ich znaczaco calkowicie zdusiloby gospodarke. Swiat zmienil sie diametralnie, a zwolennicy zlota niestety tego nie zauwazyli. Jak slysze teksty, ze jedynym prawdziwym pieniadzem jest zloto, to wrecz troche mi zal ludzi ktorzy w to wierza. No bo niestety zloto nie jest juz pieniadzem i nigdy nie bedzie, bo mamy gospodarke oparta na dlugu, gdzie prywatne banki zarowno tworza jak i niszcza pieniadze kilkoma kliknieciami myszka, pieniadze w ogromnej wiekszosci to nie papierki, tylko zapisy na kontach, w UK tylko ok 3% przypada na banknoty i monety).

      Zloto nie placi zadnych odsetek, biedni mlodzi ludzie daja sie czesto nabierac na katastroficzne wizje krachow, i zamiast dawac swoim pieniadzom pracowac, kupuja zloto i czekaja na zalamanie gospodarki, ktore i tak nie nadchodzi, czekaja tak latami i nic… i nic. W koncu zdaja sobie sprawe z tego, ze zloto to zadna inwestycji tylko zakup kawalka metalu, ktory w zasadzie nikomu do niczego nie jest zbytnio potrzebny.

      Pomysl o nieruchomosciach jako o inwestycji dlugoterminowej, ktora zostawisz swoim dzieciom.
      Jesli tak lubisz zloto, to kupuj je za kazdy miesieczny czynsz ktory dostaniesz od lokatorow, dojdziesz do momentu w ktorym bedziesz mial tyle zlota ile kosztowalo mieszkanie, a do tego bedziesz mial mieszkania i dalsze zyski w przyslosci. A tak to bys mial caly czas ten sam kawalek zlota pod lozkiem, a o mieszkaniu moglbys pomarzyc – wybor nalezy do Ciebie.

      • BiL napisał(a):

        Pawel, nawiazujac jeszcze do pierwszego zdania z Twojego wpisu, jesli faktycznie mialaby miejsce taka sytuacja to w zasadzie nie istnialoby cos takiego jak rynek nieruchomosci – a jednak istnieje, podczas transakcji dobrowolnie spotykaja sie dwie strony – kupujacy i sprzedajacy – i nikt nikomu nie przyklada pistoletu do skroni, zeby ‚pomoc’ w podjeciu decyzji.

        • Paweł napisał(a):

          BiL,

          Nie bardzo rozumiem. Piszę tylko, że ceny nieruchomości, jak i innych towarów, przechodzą cykle. Jeżeli jest więcej sprzedających, to ceny spadają, jeżeli więcej kupujących, to ceny rosną. Raz są drogie, raz tanie. Dobrowolność transakcji nie ma tu nic do tego. Czy uważasz również, że moment kupna akcji nie ma znaczenia?

          Dla przykładu, czy lepiej było kupić nieruchomość w USA w styczniu 2006 r. czy w styczniu 2009 r.?

          Pozdrawiam

          Paweł

      • Paweł napisał(a):

        BiL,

        To czy pomysł jest dobry czy beznadziejny zależy od tego co się stanie w przeciągu roku, dwóch, pięciu. Jeżeli jesteś jasnowidzem i wiesz , że „niskie stopy zostaną z nami na dłuuugie lata” to faktycznie masz rację. Przy okazji, podaj mi proszę wylosowane liczby w najbliższym lotku ;-).

        Oczywiście każde mieszkanie jest inne, ale niczego to nie zmienia. Chyba, że uważasz, że nieruchomości w Knurowie są na swoich „szczytach”, a nieruchomości w Krakowie są niedowartościowane.

        Proponuję sprawdzić co będzie za dwa lata. Sprawdziłem ceny mieszkań w internecie. Mieszkanie około 50 mkw w Knurowie kosztuje około 170 tys. PLN.

        Wariant 1. – wynajmujemy mieszkanie za 500 PLN – podatek = 457,5 PLN na czysto – po 2 latach mamy – 10980 PLN
        Wariant 2. – sprzedajemy mieszkanie w Knurowie i za 170 tys. PLN kupujemy w Krakowie – kawalerkę 24 mkw za którą dostajemy około 900 PLN – podatek = 823,5 PLN = po 2 latach mamy – 19764 PLN – opłaty za kupno mieszkania w Krakowie – 5900 = 13864 PLN po 2 latach.
        Powyższe obliczenia zakładają, że nic się nie popsuje, nie trzeba robić remontu i mieszkania są wynajęte non stop.

        Wariant 3. – kupujemy dzisiaj złoto za równowartość 170 tys. = 34 monety bulionowe

        Zapisuję w kalendarzu i za 2 lata sprawdzamy ile mamy pieniędzy. Ok? Ten kto ma mniej stawia piwo na spotkaniu fridomaniaków ;-)

        Pozdrawiam

        Paweł

        • BiL napisał(a):

          Pawel,

          Kazdy inwestor zastanawia sie nad tym co sie stanie w przyszlosc i wedlug swojej wiedzy i intuicji wybiera dla siebie najlepsze rozwiazanie.

          Jesli uwazasz, ze zloto pojdzie w gore to kupuj zloto. Jak to mowia anglicy: ‚put your money where your mouth is’.

          Decydujac sie na to warto jednak pamietac, ze zloto nie przynosi Ci nie tylko zadnych ‚cash flows’, ale i zadnych dywident, ktore przeciez rowniez mozna dalej inwestowac.

          Zeby zarobic na zlocie jego cena musi isc w gore, do tego wyrazona ona jest w $, wiec musisz brac pod uwage cene PLN/USD. W najgorszym wypadku ktos moze zloto Ci ukrasc, mozesz tez komus zaplacic za to by je dla Ciebie pilnowal, lub je ubezpieczyc – ale to kosztuje, no i czy mozna temu na 100% zaufac? :)

          Do tego jesli juz zloto sprzedaz drozej niz kupiles, to powinienes zaplacic podatek.

          Na ten moment kupujac 34 monety od dealera, nastepnego dnia mozesz mu je odsprzedac, ale 250zl taniej (kazda z nich).

          https://tradingeconomics.com/commodity/gold

          Ja akurat stawiam na niskie stopy na dlugie lata, bede w ciezkim szoku jesli wzrosna one na zachodzie (ale tez i w PL) w ciagu najblizszych 15-20 lat do 4-5%, co patrzac wstecz i tak wielu moze sie wydawac b nisko.

          https://tradingeconomics.com/united-kingdom/interest-rate

          https://tradingeconomics.com/poland/interest-rate

          https://tradingeconomics.com/united-kingdom/housing-index

          https://tradingeconomics.com/poland/housing-index

          A jakie korzysci z inwestowania w nieruchomosci? O tym wlasnie jest ten blog.

          A piwko tez moge Ci postawic, jesli sie na tym spotkaniu znajde :)

          Pozdrawiam
          BiL

        • Tomek napisał(a):

          Paweł, Twój plan sprzedania mieszkania w Knurowie, przeczekania na złocie, i kupienia mieszkania za jakiś czas – budzi moje wątpliwości. Otóż gdybyś miał rację, to przecież wszyscy inwestorzy obecni na tym blogu powinni w tej chwili wyprzedać wszystkie swoje nieruchomości, kupić złoto i czekać. Moja intuicja podpowiada mi, że byłoby to ekstremalnie ryzykowne posunięcie spekulacyjne.

        • Paweł napisał(a):

          BiL,

          Oczywiście każdy decyduje osobiście w co inwestować, ale o słuszności inwestycji (czy jest beznadziejna czy nie) można powiedzieć po jakimś czasie. Nie mam nic przeciwko inwestycjom w nieruchomości, ale mam wątpliwości, czy teraz jest dobry moment na ich kupno.

          Co do kradzierzy i ubezpieczenia złota, takie samo ryzyko istnieje w przypadku mieszkania i je też można ubezpieczyć i też nie można temu komuś na 100% zaufać. Każda inwestycja obarczona jest ryzykiem.

          Co do podatku od sprzedaży złota, to po pierwsze nie płacisz go, jeżeli sprzedajesz złoto po upływie pół roku od zakupu. Po drugie, kto wie za ile kupiłem złoto? Mogę powiedzieć, że kupiłem je wczoraj i kurs zmienił się o 1% i od tego zapłacę 19% podatku – gorsze. Inaczej sprawa się ma z nieruchomością. Właśnie tutaj płacisz podatek. Dodatkowo, płacisz to w momencie zakupu, niezależnie od tego czy w przyszłości będziesz sprzedawał taniej czy drożej.

          Jeżeli sprzedajesz złoto pośrednikowi, to oczywiście płacisz prowizję. Tak samo w przypadku nieruchomości, którą sprzedaje dla Ciebie biuro nieruchomości.

          Jeszcze raz napiszę. Uważam, że inwestowanie w nieruchomości jest jak najbardziej słuszne, ale nie przy obecnych cenach. Lepiej poczekać, aż ceny spadną. Za tą samą kwotę kupisz więcej nieruchomości i szybciej osiągniesz wolność finansową.

          Pozdrawiam

          Paweł

        • Sławek Muturi napisał(a):

          Paweł, napisałeś „Lepiej poczekać, aż ceny spadną” i miałbyś rację gdyby ceny rzeczywiście spadły kiedyś wobec DZISIEJSZYCH poziomów:-)

          To że kiedyś ceny nieruchomości spadną jest pewne. Pytanie tylko czy do tego momentu będą się one stale utrzymywać na DZISIEJSZYM poziomie czy może – przed spadkiem – zaliczą okres dalszego wzrostu.

          Ale tak czy inaczej czuję, że brniemy w ślepą uliczkę. Z punktu widzenia wolności finansowej, której FUNDAMENTEM jest źródło pasywnej gotówki, ceny nieruchomości są mało istotne. Choć jestem posiadaczem dużego portfela mieszkań na wynajem, to jako inwestor wolałbym by ceny nieruchomości SPADŁY. Nie ma dla mnie znaczenia jaka będzie ich rynkowa wartość za rok lub dwa, bo nie mam zamiaru ich sprzedawać. A za to jak ceny spadną, to łatwiej mi będzie powiększyć mój portfel mieszkań na wynajem.

          To co jest WAŻNE z punktu widzenia wolności finansowej, to ceny nie nieruchomości ale NAJMU. Gdyby miały spaść ceny najmu, to to byłby dla mnie problem. Ale póki mamy inflację, to ceny najmu raczej nie powinny spadać:-)

      • wiki napisał(a):

        Niestety musze Cię rozczarować, ale ekonomia się nie zmieniła, czy stopy zostana na niskim poziomie na długie lata watpię , ekonomia twierdzi że cykle koniunkturalne są powtarzalne i to zarowno na domy, złoto, ziemię, różnią sie tylko okresy tych cyklów, czy nastapi szybka infalcja – na 100% tylko nie jestem w stanie powiedzieć czy nastąpi to za rok czy kilka lat, ale zarówno ty Bil posiadając mieszkanie jak i Pawel posiadając zloto czyli dobra materialne zyskacie, natomiast straca ludzie którzy beda mieli tylko zapisy numerków na kontach bankowych

        • wiki napisał(a):

          A Twoja wypowiedź, że stopy pozostana niskie na długie lata przypominaja mi sytuacje gdy mój kolega chciał wziąc kredt we franku w 2007 też mu doradcy wmawiali że frank jest stabilną walutą, a ja mu od razu powiedzialam chłopie jeżli dzisiaj frank jest najniżej w historii, to co będzie za kilka lat moze byc w górnej półce, w konsekwencji nie podpisał przygotowanej umowy i póżniej mi dziekował

      • adam napisał(a):

        „Jak slysze teksty, ze jedynym prawdziwym pieniadzem jest zloto, to wrecz troche mi zal ludzi ktorzy w to wierza”. Ach, po raz pierwszy komentarz co do złota, z którym się zgadzam w 100%. A naganiaczy na nikomu niepotrzebny już obecnie metal nie brakuje. Uwielbiam zwłaszcza blogera, który (manipulując danymi) wieszczy krachy i katastrofy, jako panaceum podając zakup złota. Przy okazji prowadzi firmę handlującą złotem :)

        Nawiązując do starszego Pana z Omaha:
        „Za całe złoto świata można kupić dwa Exxony albo wszystkie farmy w USA. Możecie mnie nazwać głupkiem, ale ja wolałbym wszystkie farmy USA albo dwa Exxony zamiast kupy świecącego metalu”.

  12. Kuba napisał(a):

    Witam wszystkich,

    Chciałbym tutaj przemycić swoje pytania. Mam nadzieję, że ktoś zerknie i podpowie. Niedawno skończyłem studia, pracuję, powoli buduję zdolność tzn. czekam aż minie pół roku zatrudnienia i przejdę na umowę na czas nieokreślony. Zdolność kredytowa wynosić będzie 200-250tys. Chciałbym za to kupić dwie kawalerki z wkładem własnym po 20tys, w mieście, które cenowo mi na to pozwoli, myślałem o Łodzi ale zasadniczo jest to dla mnie obojętne. Sam mieszkam bez kosztów we Wrocławiu ale tutaj nieruchomości są zbyt drogie na taki manewr. Pytania:

    1) Czy to dobre rozwiązanie?
    2) Dysponując ~40-50tys gotówki i licząc się z tym, że należy wyłożyć całe te pieniądze na wkład własny myśląc o mieszkaniach po ~100tys każde jak finansowo rozegrać urządzenie i wykończenie mieszkań? Da się jakoś dobrać na ten cel kredyt na dobrych warunkach? Przyznam, że nie mam na to pomysłu w związku z czym zastanawiam się czy zakup od razu dwóch mieszkań jest w moim przypadku w ogóle możliwy.
    3) Czy jakiś bank może uwzględnić przy liczeniu zdolności przyszły dochód osiągany z najmu kupowanej nieruchomości?
    4) Czy da się to zamknąć w jednym kredycie czy trzeba zaciągnąć dwa osobne? Jakie tutaj trudności można spotkać?
    5) Czy w dalszym ciągu banki na polskim rynku nie oferują produktów dla osób kupujących mieszkania na wynajem? Czytam fridomie od ładnych paru lat i pamiętam, że Sławek kiedyś wspominał, że powoli zaczynają się w tej sprawie toczyć rozmowy z bankami.

    Dziękuję i pozdrawiam
    Kuba

    • Robert napisał(a):

      To są pytania do doradcy kredytowego, najlepiej tam skieruj kroki w pierwszej kolejności. Wyliczy ci zdolność kredytową, powie jakie banki na jakich warunkach ci udzielą kredytu itd. Co do pytania czy to dobre rozwiązanie – no to jeżeli przybliża Cię to do wolności finansowej (a jak spłacisz kredyt to będziesz miał pasywny dochód na czysto, więc przybliża) no to oczywiście że jest to dobry pomysł. Ważne są podstawowe zasady wałkowane na tym blogu oraz w książkach Sławka:

      – kupuj mieszkania tanio
      – nie przepłacaj bez sensu na urządzenie i remont
      – uważaj żeby nie przesadzić z kredytami (weź pod uwagę różne scenariusze, brak pracy, pustostany, awarie) żebyś nie został nagle z ratami których nie dasz rady spłacać
      – no i potem przy wynajmie standardowe uwagi a najlepiej powierz to fachowcom np. z Mzuri to zajmą się mieszkaniami

    • nibul napisał(a):

      1) Ciężko powiedzieć bo nie napisałeś jaki masz cel.
      2) Możesz wziąć kredyt na mieszkania od razu z wykończeniem ale wymagany wkład własny musisz mieć od łącznej kwoty.
      3) Nie słyszałem żeby któryś bank w Polsce to praktykował.
      4) Możesz wziąć jeden kredyt zabezpieczony dwoma mieszkaniami ale może to później przysporzyć komplikacji, np jeżeli będziesz musiał sprzedać jedno z nich. Z drugiej strony jeden kredyt wygląda lepiej niż dwa (niektóre banki biorą ilość posiadanych kredytów pod uwagę przy udzielaniu kolejnych).
      5) Jeżeli chodzi Ci o BTL, nie słyszałem żeby coś się działo w tym zakresie.

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

sobota, 25 listopada – Łódź, szczegóły bliżej terminu

czwartek, 30 listopada – Łódź, szczegóły bliżej terminu

piątek, 1 grudnia – Warszawa, wystąpienie podczas Kongresu BusinessWoman&Life. Rejestracja – wkrótce

sobota, 13 stycznia 2018 – Łódź, szczegóły bliżej terminu

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Inwestycje według Juliusza Słowackiego

W zeszłym tygodniu zostałem zaproszony na konferencję „CSR na giełdzie: odpowiedzialny biznes – wysokie zyski”  zorganizowaną przez Stowarzyszenie Inwetorów Indywidualnych (SII) oraz portal Corporate-Wellness.pl. Na miejsce konferencji wybrano Salę Notowań w budynku GPW w Warszawie. To ta sala, w której stoi dzwon rozpoczynający i zamykający sesję giełdy, a na ścianach widnieją duże monitory z bieżącymi kursami akcji firm notowanych na warszawskiej giełdzie.  Siedząc tam ma się wrażenie bycia w samym środku cyklonu inwestycyjnego, gdzie miliony [...]

Najnowsze komentarze

  • Sławek Muturi: Andrzej, nie widzę przeciwskazań do wyjazdu z 8-letnim dzieckiem. Byliśmy kiedyś na safari z...
  • Sławek Muturi: Maciek, tak, szedł pieszo do Kairu. Szedł około 9-10 miesięcy. Całość podróży zajęła mu prawie dwa...
  • Konkret: A ja podam link do artykułu Samcika na temat obecnej sytuacji na rynku nieruchomości. Co sądzicie o tym...
  • Sławomir: Każda inwestycja nie może być wykonana na gorąco i szybko! Wszystko trzeba przemyśleć i rozpatrzyć pod...
  • aswad: Widzę, że w Kenii państwo stosuje takie same praktyki wobec narodowego przewoźnika jak w Polsce – Kenia...
  • AndrzejT: Witam, mam pytanie do Sławka i klientów Mzuri – jakie rzędu zwroty z inwestycji netto można uzyskać...
  • AndrzejT: Witam Sławku, zainspirował mnie Twój wpis:) Jak wyglądają kwestie bezpieczeństwa takiej wycieczki? Myślę o...
  • Maciek: „Na początku lat 60-tych, w Kenii nie było ani jednego uniwersytetu i dlatego mój tata musiał pieszo...
  • Ania: Bardzo ciekawy blog dla początkującego wynajmującego. Cenne rady. Czy ktoś z Was może doradzić początkującemu...
  • Robert: http://www.rp.pl/Podatki/31120 9979-Pawel-Satkiewicz-przy-naj mie-nie-mozna-wykluczyc-spo...
  • Robert: http://www.rp.pl/Nieruchomosci /311199956-Najem-jak-rozliczac -sie-z-fiskusem.html&templ ate=restricted
  • Sławek Muturi: Tomku, podpisuję się obiema rękoma pod Twoim komentarzem:-)
  • Sławek Muturi: Piotr, jeśli lubisz podróże, to oczywiście gorąco Cię do tego namawiam. Jest bezpieczniej niż wielu...
  • Robert W: Nie szukałem uzasadnienia.
  • wiki: ale mieszkanie będzie mialo według prawa charakter uzytkowy czy mieszkaniowy? bo jak uzytkowy to chyba vat...
  • Piotr: Wow, przeżyć coś takiego to naprawdę musi być niesamowite. Opowiadać coś takiego swoim dzieciom lub innym...
  • Tomek: Na marginesie, raczej zaniepokoilo mnie w przypadku tego mieszkania, ze piszesz, ze jest nowe a ma 14m2....
  • Tomek: A na czym polega Twoja watpliwosc? Musisz oszacowac jeszcze koszty transakcyjne zakupu mieszkania i koszt...
  • michal: zapomniałem dodać że wszystko nowe inst. meble agd i td
  • michal: zapomniałem dodać , mieszkanie w centum Łodzi

Najnowsze wpisy

created by Water Design