26

09.2017

Kupić nowy samochód czy mieszkanie na wynajem?

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Często zadawane pytania, Edukacja finansowa

ilość komentarzy: 55

Jeden z najaktywniejszych Fridomiaków – Robert, którego znamy m.in z „codziennego przeglądu prasy” – ostatnio zastanawiał się nad tym na co lepiej przeznaczyć gotówkę: na zakup samochodu czy na zakup mieszkania na wynajem?

Oto jego przemyślenia (dzięki Robert!):

„Bardzo ciekawy artykuł: http://www.rp.pl/Mieszkaniowe/309259950-Mieszkanie-zamiast-samochodu.html#ap-1

Ostatnio tak sobie właśnie podobnie pomyślałem.

Jeżeli kupujesz nowe auto i odłożyłeś na ten cel np. 100.000 zł (nowe kombi z salonu własnie tyle na oko kosztuje – np. ford mondeo, passat czy opel insignia). Zostawianie tych pieniędzy w salonie jest bez większego sensu. Lepszy pomysł jest taki:

– za 100.000 zł kupujemy kawalerkę, powierzamy ją Mzuri w zarządzanie i mamy co miesiąc powiedzmy 800 zł dochodów z najmu

– nowy samochód bierzemy z salonu, ale w najem długoterminowy, leasing czy inne formy pożyczenia samochodu (jest dużo takich ofert). Robimy tak żeby miesięczny czynsz wynosił te 800-1000 zł

– comiesięczna opłata za samochód spłaca się z czynszu mieszkania

Jaka jest sytuacja za 5-10 lat? Otóż mamy samochód już w znacznym stopniu zużyty, przebieg rzędu 200-300 tys. km i w zasadzie nadaje się już na sprzedaż powiedzmy za 15-20 tys. zł w zależności od stanu (albo i taniej).

W opcji kupienia samochodu na własność za gotówkę – nie mamy w zasadzie nic. Potrzebujemy nowych 100.000 zł na kupno nowego auta.

W opcji gdy zainwestowaliśmy w mieszkanie – samochód owszem jest zużyty, ale mamy własność mieszkania, które było warte 100.000 zł (a może w międzyczasie jeszcze podrożało), które cały czas przynosi nam stabilny dochód.

Komentarze:

  1. TX napisał(a):

    Widze pewne dziury w tej matematyce… :)

    • Robert napisał(a):

      A co konkretnie się nie zgadza? Podane kwoty są zupełnie przykładowe i teoretyczne, jednak nie są wzięte zupełnie z sufitu. Te liczby mam wzięte z mojego życia ;-) A za tysiąc złotych miesięcznie można wziąć w najem długoterminowy całkiem dobry samochód i np. po roku czy dwóch oddać go do salonu z powrotem i np. wziąć nowe auto. Żeby była jasność moje auto kosztowało 100 tys. zł i kupiłem je 5 lat temu za gotówkę na własność. Teraz jest warte 35.000 zł i żałuję, że nie wdrożyłem opcji z mieszkaniem, bo teraz bym miał i ten sam samochód, i dodatkowe mieszkanie na wynajem ;-)

      Moja myśl nie jest taka, żeby zachwalać konkretne programy leasingu czy najmu długoterminowego, tylko żeby pokazać pewną myśl pokazującą przewagę posiadania mieszkania na wynajem nad posiadaniem dobra czysto konsumpcyjnego jakim jest najczęściej samochód.

      • TX napisał(a):

        Nie zgadzają się liczby. Tak jak piszą inni w komentarzach poniżej. Auta za 100K nie wynajmiesz za 1000 zl miesięcznie. Poclickaj w kilka kalkulatorów to zobaczysz.

        Druga sprawa – jeśli potrafisz kupić kawalerkę za 100K, która da 800 zl miesięcznie po potrąceniu prowizji, odliczeniu pustostanu i odłożeniu czegoś na przyszłe remonty to zapraszam Cię do zostania moim doradcą inwestycyjnym :)

        Mi to wygląda tak. Chcesz mieć i auto i kawalerkę ale masz kasę na jedno. Coś musisz sfinansować. Albo pożyczysz na mieszkanie, albo na auto, albo firma leasingowa/wypożyczalnia pożyczy, kupi auto i Tobie je wynajmie. Która opcja będzie najtańsza, nie wiem. Możliwe, że wypożyczalnia pożyczy pieniądze taniej niż Ty, możliwe że dostanie mega rabat na auto i ubezpieczenie. Możliwe jednak, że kredyt hipoteczny obciążający kawalerkę będzie tańszy – trzeba sprawdzić. Ja z leasingami wszelkiej maści mam takie doświadczenia, że są to raczej drogie rozwiązania. Zawsze najlepiej wychodziłem kupując za gotówkę auta z dużymi rabatami, a to z okazji końca roku, a to zbliżania się nowego modelu. Najlepiej byłoby też takim autem jeździć możliwie długo, ale problem w tym że auta się nudzą :)

        Jedno jest pewne w tym wszystkim. Dla tych, w których żyłach płynie benzyna, daleka i kręta jest droga do wolności finansowej wg definicji Sławka ;)

  2. Marek napisał(a):

    To będzie się spinać jeśli zamiast kupić forda mondeo kupimy mieszkanie i ostatecznie zdecydujemy się na… fiata pandę. Nie oszukujmy się, nie ma szans żeby przykład z tego wpisu zadziałał.

  3. Rafał Santoro napisał(a):

    „za 100.000 zł kupujemy kawalerkę, powierzamy ją Mzuri w zarządzanie i mamy co miesiąc powiedzmy 800 zł dochodów z najmu”

    W którym mieście są kawalerki po 100 tys. które można wynająć za 800 + 300 (czynsz) + prowizja za zarządzanie? :)

    • adam napisał(a):

      W Katowicach. Proszę. Prowizję można przelewem lub gotówką ;)

      • Robert napisał(a):

        Pewnie, że są takie oferty. Chociażby wczoraj otrzymałem na emaila propozycję inwestycyjną od Mzuri Investments: łączny koszt nabycia ok. 100.000 zł, prognozowany czynsz na rękę 800-900 zł miesięcznie. kawalerka w Łodzi.

        Sam kupiłem jakiś czas temu kilka kawalerek w Łodzi i na oko koszt nabycia wynosił 80 tys. zł, a obecny miesięczny zysk to 800 – 900 zł z każdej.

        • Rafał Santoro napisał(a):

          Dzięki za odp. :)

        • Maks napisał(a):

          Hej Robert, kupowałeś te kawalerki przez Mzuri czy przez agencję czy samodzielnie?

        • Robert napisał(a):

          W Łodzi i Warszawie wszystko poprzez Mzuri Investments. Tych mieszkań nigdy nawet nie widziałem i nie mam takiej potrzeby.

        • Sławek Muturi napisał(a):

          Robert, duże dzięki za zaufanie Mzuri oraz za pochlebne opinie nt współpracy.

          Nie pytałem o to Artura Kaźmierczaka ostatnio, ale jakiś czas temu analizował i stwierdził, że w przypadku ponad 90% kupowanych za pośrednictwem Mzuri Investments mieszkań na wynajem (a bywa to nawet do 50 jednostek miesięcznie), ich właściciele nie oglądają mieszkań przed ich zakupem, ani w trakcie, ani po zakończeniu ich remontów. Ufają MI i wystarcza im, że w przewidzianym wcześniej terminie, zaczynają na ich konta bankowe wpływać prognozowane wcześniej kwoty czynszu najmu.

          Dla Zdrowych Sceptyków dodam, że ten tekst to nie jest „ustawka” – nie prosiłem Roberta o zachwalanie Mzuri:-) Tym bardziej – dzięki Robert!

        • Tomek napisał(a):

          Są różne szkoły kupowania mieszkań. Mi Mzuri Investments pomogło w zakupie kilku nieruchomości, jednak za każdym razem byłem w mieszkaniu co najmniej dwa razy: (1) przed zakupem – aby ocenić potencjalne problemy techniczne i przy okazji aby sporządzić notatki w sprawie remontu; (2) pod koniec remontu lub po jego zakończeniu, aby zweryfikować jakość przeprowadzonych prac.

          Moim zdaniem, wizyty w kupowanym / remontowanym mieszkaniu mogą nie mieć sensu w przypadku inwestorów, którzy i tak niespecjalnie znają się na kwestiach budowlanych i na przepisach.

          Przykładowym popularnym błędem, który czasem widzę na zdjęciach mieszkań wystawianych do wynajmu, są gniazda elektryczne w łazience albo w kuchni, blisko zlewu, bez klapki osłaniającej. Jest to wbrew przepisom i w przypadku porażenia to właściciel będzie miał sprawę karną. Nie piszę tego a propos Mzuri, tylko a propos tego, że jeśli inwestor kupi mieszkanie i bezmyślnie je zacznie wynajmować, to taka i szereg innych kwestii mogą przyczynić się do zagrożenia życia lokatora, a w efekcie do pociągnięcia inwestora do odpowiedzialności karnej. Warto pamiętać, że na końcu za bezpieczeństwo odpowiada inwestor, a nie firma od remontu.

        • Sławek Muturi napisał(a):

          Tomek, dzięki za zaufanie Mzuri. Masz rację – wielu inwestorów nie chce przyjeżdżać oglądać mieszkania bo albo sami się nie znają na remontach (to jest akurat mój przypadek osobisty:-), albo po prostu mieszkają w innym mieście lub nawet innym kraju i szkoda im brać dnia urlopu na ten cel (o kosztach nie wspominając). Część Klientów Mzuri Investments przyjeżdża przy kupnie swojego pierwszego mieszkania (bo się stresują), a przy kolejnych już sobie odpuszczają.

          Są różne podejścia, tak samo jak różnią się między sobą ludzie. Choć zwykle staramy się działać według jednego przyjętego schematu (by zapewnić powtarzalną jakość) i nie lubimy robić odstępstw (bo one bardzo komplikują operacyjną działalność) to akurat przy zakupie jesteśmy bardzo elastyczni i staramy się dostosować do indywidualnych preferencji. Zwłaszcza, że zakup – w odróżnieniu od późniejszego zarządzania najmem – jest jednorazową transakcją i odstępstwa aż tak mocno nie komplikują.

        • Robert W napisał(a):

          A propos zagrożenia że gniazdko jest w złym miejscu, to jeżeli miało by być tak, że kupiłem mieszkanie, następnie je wyremontowałem przy pomocy Mzuri i wynajętej fachowej i legalnej firmy budowlanej, następnie je wynająłem i jeżeli najemca zostanie porażony prądem bo gniazdko tak jak piszesz było zlokalizowane zbyt blisko zlewu, to w zasadzie mogę ci zagwarantować, że mi jako właścicielowi włos z głowy nie spadnie. Trochę na ten temat czytałem i w znacznie gorszych sprawach żadnych spraw karnych dla właścicieli mieszkań nie było. Nie widzę tu żadnego zawinienia właściciela mieszkania, a to jest warunek odpowiedzialności. Była głośna sprawa zaczadzenia studentki w wynajmowanym mieszkaniu (właściciel nie robił przeglądów piecyka) – i nic mu nie zrobiono nawet w tak rażącym przypadku.

  4. Tomek napisał(a):

    Na pewno zgadzam się, że lepiej zainwestować w lokal, niż w samochód.

    Natomiast nie bardzo rozumiem, w jaki sposób pożyczenie / leasingowanie samochodu miałoby wyjść taniej, niż zakup samochodu i jeżdżenie nim przez dłuższy czas. Jeśli pożyczamy / leasingujemy samochód, to jego właściciel ma podobne same koszty, które my byśmy mieli, posiadając taki sam samochód (no może kupi trochę taniej bo w hurcie), a ponadto chce na całej tej operacji zarobić? Jeśli z wyliczeń wynika inaczej, to tym chętniej poproszę o wytłumaczenie, jak to się opłaca leasingodawcy.

    • Andrzej R. napisał(a):

      Zgaduję, że leasingodawca amortyzuje swoje samochody, obniżając w ten sposób kwotę płaconego podatku i umożliwiając mu zwiększenie rentowności jego działalności.

      Ponadto każdy zakup na kredyt (czy wzięcie w leasing) jest opłacalny, jeśli zaoszczędzoną w portfelu kwotę zainwestujemy w działalność, która przyniesie nam dochód wyższy niż sumaryczny koszt kredytu/leasingu :)

  5. kamilos napisał(a):

    Cześć
    Brzmi ciekawie. Szczerze mówiąc nie znam się na ofertach dotyczących różnych form wynajmowania aut i trudno mi ocenić poprawność przedstawionych wyliczeń.

    TX,
    jakie dziury matematyczne tutaj dostrzegłeś ? :)

    Pozdrawiam

  6. Robert napisał(a):

    Takie przykłady podawał Kiyosaki z 10 – 15 lat temu w swoich książkach.
    Wszystko ładnie tylko parametry się nie spinają.
    Z mieszkania można uzyskać 800 zł miesięcznie ale już leasingu czy najmu długoterminowego na auto o wartości 100k za 1000 zł/ mc to bez szans. Leasing na 5 lat na 110% w sumie daje 1833 zł/mc. Nie dostanie się leasingu na 10 lat.

  7. Bartmik napisał(a):

    Witam,
    Przy kupnie mieszkania mamy ochrone kapitału, jeździmy oczywiście trochę gorszym autem ale zawsze nowym ;) Wynajem na rok ze wszystkimi opłatami (ubezpieczeniem) clio to 644PLN netto miesięcznie.

  8. Robert napisał(a):

    W moich przemyśleniach nie chodzi o to czy te liczby co do złotówki pasują czy nie. Kwoty są przykładowe – ale wcale nie są wyssane z palca.

    Co do samochodu – nikt nie każe nam kupować auta za 100.000 zł. Być może wtedy opłata miesięczna nie wyniesie 1.000 zł jak w przykładzie, tylko 1.500 zł miesięcznie. Być może warto dołożyć jako wkład własny i opłata wyjdzie mniej. Być może zamiast drogiego auta kupić nieco tańsze.

    Przykłady – mam przed sobą „Auto Świat” z 25.09.2017 r.:

    – str. 13 oferta Volkswagena, Caddy o wartości cennikowej 100.000 zł brutto, leasing operacyjny 102,9% i przy 10% wpłacie własnej, na 5 lat, rata miesięczna wychodzi 1.328 zł netto. Potem można auto wykupić na własność za 1%. Ratę miesięczną można obniżyć jeżeli nie interesuje nas potem przejęcie auta na własność za niską kwotę.

    – str. 28-29: oferta Fiata, są wyliczenia dla Fiata Tipo sedan – całkiem przyjemny samochód, w abonamencie wpłata własna 7.665 zł, miesięczna opłata 877 zł. Umowa na 23 miesiące, potem można samochód oddać albo podpisać nową umowę, albo wziąć od nich nowe auto.

    Dla mnie ciekawa jest jednak sama idea. Na moim przykładzie – 5 lat temu kupiłem auto za 100.000 zł. Obecnie jest warte ok. 35.000 zł (za tyle chciał je odkupić salon gdzie kupowałem, gdybym chciał kupić coś nowego). Przez te 5 lat zużyłem więc na konsumpcję mojego auta całkiem pokaźne 65.000 zł – i to w samej jego wartości (pomijam benzynę, ubezpieczenia itd).

    Alternatywa?

    Mogłem za te 100.000 zł kupić 5 lat temu kawalerkę. Miałbym z niej dochód: 5lat x 12miesięcy x ostrożne 750 zł = 45.000 zł.

    Ten dochód mógł iść na miesięczny abonament za auto.

    Co miałbym dzisiaj? Kawalerkę wartą 5 lat temu 100.000 zł (obecnie pewnie więcej, np. 120.000 zł) i auto w abonamencie, którym jeżdżę tak samo jak własnym.

    Porównanie jest dla mnie oczywiste – teraz mam nieco zużyte auto warte 35.000 zł.
    W alternatywnym scenariuszu mam nieruchomość wartą 120.000 zł.

    Jest różnica ;-)

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Robert, zgadzam się z Tobą, że sama idea jest o wiele ważniejsza niż konkretne liczby. Widzę jeszcze inną różnicę pomiędzy zakupem auta a mieszkania na wynajem, której chyba jeszcze nikt przy okazji tego wątku nie podnosił.

      Pierwszy przypadek, to „inwestycja” w konsumpcję, drugi to inwestycja w wolność finansową. Dla mnie różnica kolosalna:-)

      • TX napisał(a):

        Sławku, wydaje mi się, że nikt nie podnosił bo to dość oczywiste. Auto dochodu nie przyniesie, wręcz przeciwnie. Jest drogim luksusem, wymagającym by ciągle dokładać do niego pieniądze :) Ale z ciekawości zapytam – czy skuter kupiłeś czy wynajmujesz? :)

        • Sławek Muturi napisał(a):

          TX, niby oczywiste, ale jednak ludzie porównują tylko z punktu widzenia „opłacalności”, a przecież te dwie rzeczy służą dwóm zupełnie różnym celom i przez to wydają mi się – z definicji – mało porównywalne.

          Skuter kupiłem za gotówkę:-).

      • Jacek napisał(a):

        Idea jest dobra, niemniej jej atrakcyjność jest uzależniona właśnie od wspomnianych liczb.

        Prowadzę działalność gospodarczą, jestem płatnikiem VAT. Posiadam kawalerkę w Centrum Warszawy w zarządzie Mzuri. Średni koszt zakupu kilka lat temu to było 200 tysięcy złotych (+ 6000 za notariusza i PCC). Aktualnie czynsz miesięczny netto (po odjęciu prowizji Mzuri, podatku od nieruchomości i opłaty za użytkowanie wieczyste) to 1000 pln miesięcznie (zwolnione z VAT). W związku z tym w mojej działalności gospodarczej podatek VAT jest kosztem i przy braniu leasingu lub najmu długoterminowego nie ma od czego go odliczyć, podobnie jest z paliwem, serwisem, oponami itp. Z mojego rozeznania za 650 pln miesięcznie brutto można wziąć w Leasing Toyotę Yaris (cena zakupu od 35 tysięcy pln) na 3 lata, do tego trzeba jeszcze mieć 3500 pln wpłaty własnej i pozostaje nam 350 pln miesięcznie na ubezpieczenie, paliwo i inne opłaty eksploatacyjne.

        Reasumując jak wyłożyłem 200 tysięcy złotych na mieszkanie, mogę z jego najmu utrzymać samochód za 35 tysięcy. Jeśli ktoś uzyska wyższą stopę zwrotu za najem (np. we wspomnianych wcześniej Katowicach lub Łodzi), to co najwyżej będzie miał samochód za 50 tysięcy w Leasingu na 3 lata. I to przy założeniu, że przez 3 lata mieszkanie będzie ciągle wynajęte i nie będzie trzeba wykładać pieniędzy na jakieś odnowienie lub doposażenie.

        Biorąc liczby z mojego przykładu wygląda to znacząco inaczej niż pierwotna idea poparta liczbami „mieszkanie za 100 tysięcy lub samochód za 100 tysięcy”.

  9. Inwestor napisał(a):

    Temat na nowy wątek(?):
    Dzień dobry, piszę bo baaaaardzo długiej przerwie udzielania się na blogu. Jako aktywny inwestor poszukuję różnych ryzyk inwestowania i staram się przemyśleć, jaki byłby plan B, gdyby to ryzyko wystąpiło i dotyczyło mojego portfela, czy to papierów wartościowych czy nieruchomości. Przeczytałem ostatnio o tym, co miało miejsce w Niemczech w roku 1929 oraz 1987 roku – chodzi o przymusową hipotekę. Prasa niemiecka ale niestety nie znam autora. Otóż tytuł mało optymistyczny, gdyż znaczy mniej więcej tyle, że obciążenia dla posiadaczy nieruchomości w Niemczech dopiero przed nimi. Chodzi o przymusową hipotekę. Przymusowa hipoteka wprowadzona 2 razy przez dawne niemieckie rządy oznaczała dla posiadacza obowiązek spłaty na rzecz państwa części wartości nieruchomości w ratach. Autor podaje przykład nieruchomości o wartości 150 tyś DM, gdzie właściciel musiał spłacać przez 30 lat w 120 kwartalnych ratach około 625 DM. Z treści wynika, że tego typu rozwiązania mogą być brane w obecnych czasach, gdyż państwa zadłużają się a jednak posiadacza nieruchomości ma się jak „na tacy” – księgi wieczyste nie kłamią. Łatwiej jest go obciążyć niż kogoś, kto posiada gotówkę, złoto, itd. Mam tylko nadzieję, że u nas to tak łatwo nie przejdzie, podobnie jak podatek katastralny, którego ryzyko wprowadzenia pojawiło się już jakiś czas temu.
    Nie mam pomysłu, jak można się przed takimi pomysłami państwa zabezpieczyć. Czy Pan, lub ktokolwiek ma już wiedzę jak wygląda to w innych krajach lub jakie są możliwe rozwiązania?
    Pozdrawiam i dziękuję, Inwestor.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Inwestorze, przypadku niemieckiego nie znam. O podatku katastralnym pisałem już na blogu wielokrotnie. Wydaje mi się, że na pewno zostanie wprowadzony, pytanie tylko kiedy i w jak dużej wysokości.

      Co zrobić by się przed nim bronić? Opcji jest wiele, zaczynając od wyborów, aktywności obywatelskiej, itp. Z drugiej strony, normalnym jest to, że podatek płacą konsumenci i że podatek dotyczący mieszkań na wynajem w ostatecznym rozrachunku zostanie przerzucony na barki najemców, podrożeje najem. Tyle, że w odróżnieniu od wysoce zorganizowanego rynku jakim są np paliwa (tam podnoszenie podatku z automatu skutkuje podniesieniem cen paliw na stacjach, dzieje się to bardzo płynnie, prawie automatycznie), rynek najmu jest bardzo rozproszony i chaotyczny. Aby ten proces stał się bardziej płynny również na rynku najmu mieszkań, kilka lat temu założyłem stowarzyszenie właścicieli mieszkań na wynajem. Jedną z form realizacji mojej misji wspierania wolności finansowej Polek i Polaków jest m.in cywilizowanie polskiego rynku najmu mieszkań.

      Inną opcję, którą masz dostępną, to zbudować sobie portfel na tyle większy niż potrzebujesz do osiągnięcia wolności finansowej, by ewentualne pogorszenie cashflow (np ze względu na niekorzystne zmiany podatkowe) nie zachwiało Twoją wolnością.

      Powodzenia!

    • Tomek napisał(a):

      Inwestorze: wszystko jest możliwe, i na pewno podatki będą raczej podwyższane, bo w tej chwili mamy dość niskie podatki na tle Europy. Pytanie brzmi, czy wprowadzenie tych podatków spowoduje załamanie rynku nieruchomości? Jeśli nie, to w najgorszym przypadku można wyjść z mieszkań i zainwestować w inne aktywa.

    • Robert napisał(a):

      Hmmm a podasz źródło swojej wiedzy? Rok 1929 czy lata trzydzieste to chyba nie ma co komentować z uwagi na kontekst historyczny, takie czasy raczej nie wrócą, zresztą przed wojną czy inną zawieruchą nie sposób się zabezpieczyć. Natomiast piszesz że w 1987 roku Niemcy musieli spłacać swoje nieruchomości? Ale konkretnie – za co? Jeżeli jestem właścicielem nieruchomości, to dlaczego miałbym komukolwiek ją jeszcze spłacać?

      Może autor miał na myśli mieszkania komunalne, wynajmowane i pisał o ich wykupie? U nas też to się dzieje, są bonifikaty itd.

      Jakbyś podał źródło to może byśmy mogli spróbować rozpracować ten temat.

  10. monte napisał(a):

    witaj Sławku,
    ciekawe czy zechcesz odpowiedzieć na mój (klienta Mzuri) poniższy wpis z przykładem.
    Przed powierzeniem swojego mieszkania w Warszawie w zarządzanie Mzuri otrzymywałem z wynajmu 3800, a po powierzeniu 2800-2900, a jak jest gorzy miesiąc to i mniej.
    Ciekawe czy zechcesz opublikować ten wpis i odnieść się do niego, bo raczej nie wspiera przyjętej linii ideologicznej…
    jeżeli chodzi o rynek Warszawski to przykład z artykułu jest z sufitu…moznaby raczej napisać że przy inwestycji 200 000 otrzymamy od Mzuri 700 zł.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Monte, stawiasz mi trudne pytania, bo ja pojęcia nie mam o czym tak naprawdę mówisz. Nie wiem o którym z blisko 700 mieszkań w Warszawie będących pod opieką Mzuri mówisz, nie znam okoliczności ani faktów. Czy zgłaszałeś tę kwestię do Mzuri? Jeśli nie, to proponuję Ci kontakt z prezesem Mzuri, Arturem Bartnickim – on z pewnością chętnie sprawę zbada i wyjaśni. Ja od kilku lat nie zajmuję się bieżącą działalnością Mzuri i nie zamierzam znów zaczynać. Nawet na Twoją publicznie zgłaszaną prośbę:-)

      Nie wiem też o jakiej „linii ideologicznej” piszesz. Mzuri to nie jest partia ani jakaś ideologia. Wprawdzie w swoim postępowaniu kieruje się pewną misją – wspierania wolności finansowej Polek i Polaków – ale to chyba jednak coś zupełnie innego i chyba raczej pozytywnego niż negatywnego. Z drugiej strony, „linia ideologiczna” źle mi się kojarzy – może dlatego, że właśnie co dopiero wróciłem z Syberii?

      A co do przykładu z artykułu, to pewnie wiesz, że nie ja jestem jego autorem, a po drugie Robert tłumaczył już, że chciał zobrazować pewną ideę, a nie dyskutować o złotówkach i groszach. Od siebie dodam tylko, że z bogatych doświadczeń Mzuri wynika, że inwestowanie w najem w Warszawie jest generalnie mniej opłacalne niż w innych miastach w Polsce (choć chyba nie aż tak złe jak w liczbach, które Ty sugerujesz). Przynajmniej jeśli chodzi o stopę zwrotu. Niektórzy i tak wolą tu inwestować, bo wiedzą, że w parze z mniejszym zwrotem idzie – nieodzownie – mniejsze ryzyko inwestycyjne, a bardziej zależy im na bezpieczeństwie niż na śrubowaniu zwrotu.

      • monte napisał(a):

        Sławku, dzięki za wzięcie trudnego pytania na gołą klatę :) nie, nie zgłaszałem tej kwestii do Mzuri…tak się z nią gryzę czasami, ale masz rację – powinienem o tym z kimś od Was porozmawiać. Problem w tym że nie wiedziałem nawet do kogo i po co się odezwać żeby poważnie tą kwestię potraktowano. Trochę jest tak że jedna osoba odebrała ode mnie lokal i puff! jakaś inna wysyłała comiesięczne maile, później się zmieniła – ale to raczej nie są jej kompetencje.
        Zmniejszenie wpływów wynika ona z mniejszego obłożenia wynajmu tego mieszkania w stosunku do czasu gdy zajmowałem się tym osobiście…po prostu wiem że mógłbym to zrobić lepiej, ale godzę się na to (i jak wyżej napisałem gryzę się czasami) bo doba ma 24h.
        Linią ideologiczną w kontekście artykułu nazwałem opisany przez Roberta słodki wzór na 10% zwrotu. Gdybym był świeżakiem na rynku warszawskim to przyznam że pociekłaby mi ślinka i zacząłbym szukać jakiejś kawalery :)

        • Sławek Muturi napisał(a):

          Monte, skontaktuj się proszę z Arturem. Jestem pewien, że on z ciekawością przyjrzy się przypadkowi Twojego mieszkania. Przekazałbym mu Twoje namiary, natomiast nie wiem czy Monte to Twoje imię lub nazwisko czy może tylko jakiś nick.

          Raczej wątpię by problem wynikał z niskiego obłożenia. Zdradzę jeszcze jeden sekret z kuchni Mzuri. Na koniec września mieliśmy 104 puste mieszkania lub pokoje (z ponad 3000 mieszkań w bazie). Oznacza to obłożenie prawie 97%-owe. Co więcej, w samym tylko wrześniu przekazano nam dokładnie 108 nowych jednostek pod opiekę. Oczywiście większość wynajęła się w ciągu tego miesiąca (czasami następnego dnia po przekazaniu, a mieliśmy chyba nawet pojedyncze przypadki, że wynajęliśmy mieszkanie przed jego oficjalnym przekazaniem). Ale jest też część mieszkań, domów lub lokali użytkowych, które trudno jest wynająć i stoją puste przez miesiąc, dwa lub nawet – niestety – dłużej. Może to Twój przypadek?

          Tak czy inaczej, warto wyjaśnić tę sprawę.

        • Robert napisał(a):

          Ja bym też dodał, że jeżeli uważacie, że po powierzeniu Mzuri mieszkania w zarządzanie spadło jego obłożenie, albo że mieszkanie za długo stoi puste, to nic nie stoi na przeszkodzie żeby im pomóc. Zawsze możesz przecież pomóc zarządzającemu w znalezieniu nowego najemcy. Ja chociażby daję ogłoszenia na OLX czy Gratce, namiary podaję do zarządzającego z Mzuri i on już dalej pokazuje mieszkanie, weryfikuje najemców itd. To bardzo pomaga i już bardzo dawno nie miałem żadnego pustostanu.

    • Tomek napisał(a):

      Monte, na jakich zasadach wynajmujesz mieszkanie, że wpływy są co miesiąc inne? Przy najmie długoterminowym podpisuje się z klientem umowę na rok, i przez rok co miesiąc wpływa taka sama kwota.

      Jeśli chodzi o rynek warszawski, to przy inwestycji 200 000 otrzymamy około 1000 zł, co odpowiada zwrotowi 6%. Jeśli przy inwestycji 200 000 otrzymamy 700 zł, to odpowiada to zwrotowi 4.2% – jest to również akceptowalny zwrot z inwestycji w nieruchomość w Warszawie.

      Opisujesz sytuację, w której miałeś przychód 3800 miesięcznie, czyli 45600 rocznie. Typowe zwroty w Warszawie to właśnie 5-6%, a mniej dla większych mieszkań. 45600 odpowiada więc typowemu zwrotowi z mieszkania wartego około milion złotych. Zakładam, że rzeczywiście Twoje mieszkanie jest tyle warte?

    • wiki napisał(a):

      Zaciekawiasz mnie Monte, skoro zarabiałeś więcej, to po co powierzasz mieszkanie Mzuri skoro daje to mniejsze zyski. może powinieneś z powrotem zacząć zarządzać wynajmem tego mieszkania? Co sprawiło, ze przekazałeś mieszkanie w zarząd najmem?

  11. Przemek napisał(a):

    Pomysł mi się bardzo podoba i brzmi przekonująco, jednak ma pewne założenia:

    – mieszkanie kupujemy w bardzo okazyjnej cenie
    – auto kupujemy w najwyższej cenie rynkowej (czyli nowe z salonu)

    Kupiłem okazyjnie auto pięć lat temu za 53 tyś za gotówkę (warte wówczas mniej więcej 70 tyś). Przez te 5 lat jego wartość spadła do mniej więcej 40 – 45 tyś. W tym czasie amortyzacja dała mi 10 tysięcy podatku mniej. W sumie jestem w przybliżeniu na 0 (nie licząc eksploatacji i drobnych remontów).

    Czynsz, który 5 lat temu można było uzyskać w mojej okolicy od 3 pokojowego mieszkania wartego 150 tyś to zaledwie 500zł. Czynsze w kawalerkach w owym czasie to raptem 250-300zł

    W efekcie korzystniej mi było wynająć mieszkanie i kupić samochód, niż zrobić odwrotnie!

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Przemek, dzięki za podzielenie się swoimi doświadczeniami.

      Ale ja jednak będę powtarzał z uporem maniaka (dopóki ktoś mnie nie przekona, że nie mam racji), że porównywanie „opłacalności” zakupu auto vs zakupu mieszkania na wynajem jest pozbawione sensu. To tak jakby zrobić inne porównanie: ponieważ na karnety na siłownię zniżka była tylko 10%-owa, to kupiłem narkotyki, bo znajomy dealer dał mi 75% upustu. Niby oba produkty należą do sfery „rozrywki” tyle, że siłownia zdrowiu pomaga, a narkotyki szkodzą.

      W naszym porównaniu porównujemy trochę rzeczy nieporównywalne – auto służy konsumpcji, a zakup mieszkania na wynajem to inwestycja. Kupno auta drenuje kieszeń, a mieszkanie na wynajem daje dodatkowy cash flow. Auto traci na wartości, a mieszkanie raczej wartość utrzyma przez długie lata. Mieszkanie to aktywo, auto to pasywo. Różnic jest sporo i są to różnice na tyle fundamentalne, że niweczą sens porównań.

      Myślę, że to co chciał pokazać Robert opisując ten przykład to nie to, co się bardziej opłaca. Tylko pokazać, że skoro ludzi stać na zakup auta (wielu w to wierzy), to stać ich też na zakup mieszkania na wynajem (wielu w to powątpiewa lub w ogóle się nawet nad tym nie zastanawia). Wynajęcie samochodu zamiast jego zakup może być jednym ze źródeł gotówki na inwestycję w M na wynajem. I tak jak rozumiem case przytoczony przez Roberta.

      • Przemek napisał(a):

        Zgadzam się Sławku, że to trochę rzeczy nieporówywnalne. Ale jednocześnie często stoi się przed takim wyborem i w jakimś stopniu jest to decyzja którą należy indywidualnie przemyśleć. Warto też podejść nieszablonowo. W przykładzie Roberta był właśnie taki przykład nieszablonowego myślenia i bardzo mi się on spodobał.

        Jednocześnie jednak przyłożyłem go do swojej sytuacji życiowej i dokładnie odwrotna sytuacja miała miejsce w moim przypadku. Tym niemniej w większości przypadków zbliżony ruch do opisywanego przykładu będzie miał sens, choć same kalkulacje nie są aż tak zachęcające w praktyce, jak to już szereg komentującym wskazało.

  12. xav napisał(a):

    Oczywiście nie da się za 100K kupić mieszkania będącego w stanie finansować samochód za 100K – dla kredytow samochodowych czy leasing RSO to okolo 12%, a zwrot z mieszkania to około7-8%.

    Zaproponuje jednak inna strategie – 61K z 100K uzywamy jako wklad wlasny do zakupu miniakademika w lodzi (oferta mzuri z 10 kwietnia) do tego bierzemy 539K krdytu hipotecznego.
    Koszt kredytu na 500K na 30 lat to okolo 2500 pln. Mzuri oszacowalo dochod netto na 4700 pln. po oplatach mzuri zostanie nam 4277pln – poprawione o wynajmowalnosc dla lodzi na poziomie 11,4 miesiecy w rokuzostaje 4063. WIec mamy 39K gotowki i 1563 pln miesiecznego przeplywu (tojest przeplyw juz usredniony na miesiace, kiedy nie mamy najemcow) – ktore spokojnie powinny nam pozwolic na sfinansowanie zakupu samochodu.

    co o tym sadzicie ?

  13. Piotr napisał(a):

    Witam,

    Co jakiś czas zaglądam na Fridomię.pl, to z ciekawość, to z pasji do fridomii, to z innych powodów. Ucieszyłem się natrafiając na ten wpis bo bardzo możliwe, że niedługo stanę przed tytułowym dylematem. Nawet powoli zaczynam przeglądać ogłoszenia samochodów używanych. Fridomią pasjonuję się od mniej więcej 3,5 roku. Pochwalę, się że właśnie dzisiaj podpisałem umowę najmu trzeciego mieszkania w tym roku (ROI=9,5%).
    A mam ich w sumie właśnie 3 (dwa na czysto, jeden kredyt). Tydzień temu urodziła mi się córka (drugie dziecko, bo mam jeszcze niespełna 2 letniego synka). Moje kochane skarby. 10 dni temu dostałem całkowity zakaz wykonywania mojego własnego zawodu, a zarabiałem całkiem nieźle. Na dniach pewnie dostanę wypowiedzenie. Moje obecne auto ma już 16,5 roku, palą się w nim prawie wszystkie kontrolki. Istny Cash Flow Kiyosakiego. Jednak w niedalekiej przyszłości powinienem dostać odprawę. I tutaj właśnie pojawia się dylemat. Czy, i ile przeznaczyć na auto. Przecież powiększyła mi się rodzina a obecny samochód może „klęknąć” w każdej chwili, czy ładować w kolejne mieszkanie i liczyć na cud, że żona mnie nie zabije po wszystkich wyrzeczenia (a było tego trochę), które pozwoliły mi kupić wspomniane wyżej mieszkania. Życie jest piękne :) hahaha oby więcej takich dylematów :) Z biznesowego punktu widzenia wiem, że powinno być to mieszkanie. Ale przecież mam rodzinę. Postaram się znaleźć jakiś kompromis bo i auto chcę zmienić i włożyć coś w mieszkania, którymi w sumie w tym roku jestem już trochę zmęczony. Tak żeby był wilk syty i owca cała. Zdolności kredytowej jak na razie nie mam i przez jakiś czas mieć nie będę. To i najrozsądniejszym wyborem wydaje mi się, auto + częściowa nadpłata kredytu. I chyba w końcu skusze się na tatuaż na przedramionach „ODROCZONA GRATYFIKACJA” tylko jeszcze nie wiem w jakim języku :) hahahah może Suahili :) Proszę o tłumaczenie :)

    Pozdrawiam wszystkich, którzy już osiągnęli i tych dążących do wolności finansowej :)

    • Tomek napisał(a):

      Moim zdaniem główny problem z samochodami jest taki, że często ludzie je kupują, choć mogliby poradzić sobie bez nich. Często podnoszonym argumentem jest właśnie posiadanie dzieci. Sam miałem wiele lat auto, będąc jeszcze kawalerem. Od roku nie mamy auta i jako rodzina dobrze sobie radzimy, a mamy dzieci 2 i 5 lat.

      Czasem, żeby poradzić sobie bez auta, warto przeanalizować, czy nie da się znaleźć pracy blisko domu.

  14. Duddy napisał(a):

    jest to kwestia do głębszego rozważenia, trzeba usiąść i porządnie się zastanowić nad taką kwestią.

  15. Tomek napisał(a):

    Kupić mieszkanie czy samochód? Jasne, że samochod. W samochodzie się prześpisz, a mieszkaniem nie pojeździsz :-)
    PS. Mam ten sam dylemat. Z tym, że ja muszę kupić mieszkanie by nie zapłacić podatku od sprzedaży poprzedniej nieruchomości. Potrzebuje też większego samochodu z powodu powiększenia rodziny. I mam na to ok 75k.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Tomek, żebyś wiedział. Mi często w podróży samochód z wypożyczalni zastępuje hotel:-)))

    • Piotr napisał(a):

      Witaj Tomku,

      Mam podobną zagwozdkę. Tzn, ja się zgapiłem i sprzedałem lokal mieszkalny przed upływem 5 lat.
      Nie przejmowałem się tym aż do momentu, gdy przeczytałem ustawę zwalniająca z podatku
      w przypadku wykorzystania środków ze sprzedaży na inne mieszkanie. I tam jest zapis, że w.w. środki trzeba wykorzystać na „…własne cele mieszkaniowe…”. Wiem że interpretacje US i sądów słowa „WŁASNE” są różne. Dzwoniłem tez do KIS-u gdzie otrzymałem wyjaśnienie, że US zmieniają na korzyść wynajmujących stanowiska w sprawie najmu „…własnego celu mieszkaniowego…”. Nie jest to jednak podstawa prawna. Wysłałem tez interpretacje indywidualną jednak poprosili mnie o rozszerzenie mojego wniosku w ciągu 7 dni. Nie miałem ochoty tego robić i nie zrobiłem. Moim zdaniem wystarczająco opisałem swój przypadek. Zdecydowałem się więc kupiłem kolejne mieszkanie i skorzystam z tej ulgi składając odpowiedni pit do końca kwietnia 2018 i niech się dzieje co chce.

      Pozdrawiam,
      Piotr.

      • Sławek Muturi napisał(a):

        Piotr, nie jestem praktykującym prawnikiem i mam tylko pobieżną orientację w przepisach. Ale pamiętam, że ktoś mi mówił, że w podobnej sytuacji wyjaśnił kontroli skarbowej, że wprawdzie teraz mieszkanie wynajmuje, ale za jakiś czas przeznaczy je jako darowiznę dla nieletniej córki. Takie tłumaczenie zostało zaakceptowane. Ale na ile jest to reguła, a na ile wyjątek – tego chyba w Polsce nigdy nie można być do końca pewnym.

  16. BiL napisał(a):

    Odnoszac takie porownanie do UK, to tutaj majac £20k (ok.100k PLN), mozesz kupic gdzies na polnocy UK dom za £70k, pozyczajac £50k na interest only fixed na 5 lat (stale odsetki na 5 lat, splacanie tylko odsetek) – mozna znalezc takie sensowne kredyty za £125 miesiecznie – przychod z takiej nieruchomosci to moze byc ok. £525 co zostawia Cie z £400.

    Za £400 miesiecznie (wplacajac powiedzmy ok. £2k na poczatek) mozna wziac na 4 lata np. dwa nowe Mercedesy A-Class 180 Hatchback A160 SE [2018] z limitem 8k mil rocznie kazdy. Warte lacznie ok. £46k

    Albo jeden Jaguar F-pace Diesel Estate 2.0 d [163] Prestige 5dr [2018] tez na 4 lata z limitem 14k mil rocznie, wart ok. £39k, jesli byloby to 8k mil rocznie to cena spada z £400 do £360 miesiecznie.

    • BiL napisał(a):

      *Przy Jaguarze wystarczyloby wplacic £1k na poczatek.

    • Robert napisał(a):

      A po co komuś od razu dwa nowe mercedesy ;-)

      • BiL napisał(a):

        Dobre pytanie Robert :)

        Chodzilo mi o to, ze przenoszac ten przyklad z wpisu Slawka do UK, to mozesz za 100k PLN miec newet 2 nowe Mercedesy z leasingu, a Toyoty Aygo Hatchback 1.0 VVT-c 5dr [2017] nawet 4.

        Ale jest pewien warunek kupujesz dom za £70k, a 50k pozyczasz jako kredyt buy2let.

        Jesli ceny w okresie 5 lat pojda lacznie do gory o 20%, to bedziesz mial dom warty £84k, a Twoje equity to bedzie £34k, czyli mozna powiedziec, ze auto (lub 2 auta :) ) masz na 5 lat za free, a z £20k ktore zainwestowales przy takich zalozeniach wrocilo Ci do kieszeni £14k.

        Czy 20% w 5 lat jest realne? Moim zdaniem tak, sa obecnie miejsca na polnocy Anglii gdzie ceny wciaz sa 15% nizsze niz byly 10 lat temu.

        • Robert W napisał(a):

          Z tych szczegółowych wyliczeń wynika, że w Anglii jeszcze bardziej warto kupić coś na wynajem i z tego sfinansować samochód ;-)

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

środa, 29 listopada – Chorzów, godz 18:00 – moje wystąpienie nt podróżowania podczas Peneplena Travel Festiwal, Akademicki Zespół Szkół Ogólnokształcących w Chorzowie, ul Dąbrowskiego 36

czwartek, 30 listopada – Łódź, godz 10:00, Wydz Ekonomiczno-Socjologiczny UŁ, ul Rewolucji 1905 r nr 37, Aula T – 001

sobota, 2 grudnia – Warszawa, wystąpienie podczas Kongresu BusinessWoman&Life. Rejestracja trwa.

piątek, 12 stycznia 2018 – Warszawa, szczegóły bliżej terminu

sobota, 13 stycznia 2018 – Łódź, szczegóły bliżej terminu

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Licencja na właściciela

Po wielu latach braków na rynku mieszkaniowym, marzeniem wielu Polaków stało się posiadanie własnego mieszkania. Coś co było nieosiągalne dla pokolenia naszych dziadków czy rodziców wreszcie można – przy jakimś wysiłku finansowym – zrealizować. Można zamieszkać we własnym mieszkaniu, po swojemu je urządzić, nie bać się, że mieszkanie będzie potrzebne właścicielowi i poprosi nas nagle, bez uprzedzenia, o wyprowadzkę. Koszty kredytu hipotecznego bywają często porównywalne z kosztami najmu, więc po co „komuś nabijać kabzę”, skoro [...]

Najnowsze komentarze

  • Sławek Muturi: Łukasz, sam nie znam szczegółów (i ciekaw jestem po co one Tobie:-), ale wiem, że zwykle szczegóły...
  • Łukasz: Arturze, czy możecie coś więcej tutaj powiedzieć o dealu z Compensą? Czy może wolałbyś abym się odezwał innym...
  • Sławek Muturi: Robert, dzięki za linka. Michael’a miałem okazję ostatnio poznać w Kenii. On i jego zespół robią...
  • Sławek Muturi: link do nagranej audycji w Radio Kraków. Miłych wrażeń:-) Zapraszam też na dzisiejszego LIVE...
  • Fabian Koss: Może na ten styczniowy się załapię! Mam taka nadzieję! Pozdrawiam i produktywnego dnia życzę!
  • Sławek Muturi: Alwaro, dzięki za ciepłe słowa. Cieszę się, że moje podpowiedzi pomogły Ci w podjęciu decyzji i życzę...
  • Sławek Muturi: Mati, dzięki za ciepłe słowa:-)
  • Alwaro: Witam czytam Pana bloga od kilku lat i jest Pan dla mnie inspiracją do podjęcia decyzji w inwestowanie w...
  • Marek: Trochę mnie dziwi co takiego sensacyjnego jest w tej informacji że tak trąbią o niej media na świecie. Że...
  • Robert: http://www.rp.pl/Biznes/171219 766-PAIH-Polscy-przedsiebiorcy -jada-do-Kenii.html
  • Marcin: Wiadomo coś o tym artykule? Może w wersji na 2018, jeśli jeszcze się nie pojawił :)?
  • Mati: Sławek, z wielką ciekawością czytam Twojego bloga. Życzę Ci kolejnych ciekawych wpisów w przyszłości :)
  • Sławek Muturi: Piotrze, dzięki za komplement. A kaszalot nadal leży na praskim brzegu Wisły:-)
  • TX: http://www.rmf24.pl/fakty/swia t/news-brandenburska-wioska-sp rzedana-na-licytacji-za-140-ty s-euro,nId,2475644...
  • Piotr: Jak zwykle świetne opowiadanie – i jak zwykle genialne porównania :P Dzięki za umilanie popołudnia.
  • Przemek: Świat niemal bezurzędniczy to zdaje się w takiej Somalii jest :) inna sprawa, że konsekwencje braku...
  • Natalia: Dziękuję za pytanie. Pozwolę sobie na nie odpowiedzieć w imieniu Sławka ;) W Mzuri dostajemy po...
  • monte: hmm…bardziej chodziło mi o lepszy świat bezurzędniczy lub niskourzędniczy :) czyli tylko Neverland.
  • xav: W rankingach latwosci prowadzenia biznesu od dawna kroluje (wymiennie) nastepujaca trojca : NZ, SG oraz DK.
  • Sławek Muturi: Monte, trudne pytanie zadajesz… Lepszy swiat urzedniczy? Chyba tylko w Neverland. Ale to...

Najnowsze wpisy

created by Water Design