28

01.2018

Szansa dla najmu rynkowego – Zmiany w przepisach najmu komunalnego wyleczą nadużycia?

autor: Jan Dziekonski|kategoria: Blog autorów, Codzienny przegląd prasy, Gorące tematy, Inwestowanie, Nieruchomości, Wynajem

ilość komentarzy: 12

Wiele osób, które myśli obecnie o wynajmie mieszkań obawia się szeregu ryzyk związanych z taką działalnością. Dwa z nich – tj. ryzyko wyczerpania się popytu ze strony najemców oraz konieczności eksmisji osób chronionych prawnie – może ulec osłabieniu, dzięki nadchodzącym zmianom prawnym (zapraszamy do lektury artykułu Rzeczpospolitej), co uczyni taką formę inwestowania jeszcze bardziej atrakcyjną.

Wynajem mieszkań na zasadach komunalnych, tj. po zredukowanych stawkach czynszu z zasobu komunalnego i z reguły dla osób z mniej zasobnym portfelem, zapewniał dach nad głową w 2016 roku aż 12,1% mieszkańców Polski (dla porównania najem komercyjny tylko 4,5%). Stawki takiego najmu, w odróżnieniu od najmu komercyjnego (gdzie działa rynek), są ograniczane do poziomu 3% rocznie kosztu odtworzenia budynków mieszkalnych w danym okresie, ogłaszanych przez Urzędy Wojewódzkie poszczególnych województw. Dla przykładu w Warszawie wartość ta wynosi 5667 zł/mkw, co miesięcznie daje czynsz na poziomie 14,2 zł/mkw (czyli czynsz najmu komunalnego 20-metrowej kawalerki na warunkach komunalnych może maksymalnie wynosić 284 zł – ok. 4-6 krotnie mniej niż typowej kawalerki na rynku komercyjnym).

Instytucja najmu komunalnego ma oczywiście wiele zalet – jest to dla wielu niezamożnych osób jedyna możliwość na wynajęcie mieszkania dzięki niskim czynszom, jest także dofinansowywana często przez gminy. Niestety tajemnicą poliszynela jest to, że często wynajem komunalny jest nadużywany. Internet roi się od doniesień o córkach radnych, posłach, czy innych osobach które pozyskały takie mieszkanie, mimo ewidentnej zamożności dzięki koneksjom, czy też dziedziczeniu.

Szykowane obecnie zmiany w Kodeksie Cywilnym i Ustawie o ochronie praw lokatorów zakładają szereg nowości:

  1. Nadaje możliwość podwyższenia czynszów osób o dochodach powyżej ustalanych przez gminy poziomów – pozwoli to na urealistycznienie czynszów najmu i potencjalnie uwolnienie lokali dla osób naprawdę potrzebujących. Jednakże pewnym bezpiecznikiem przed zbyt drastycznymi (powyżej 50%) wzrostami ma być możliwość rozłożenia wzrostu na raty. Niestety, zmiana będzie dotyczyła wyłącznie nowych umów najmu, więc nie obejmie obecnych najemców z umowami bezterminowymi, ale nowych najemców już obejmie swoimi skutkami.
  2. Wprowadza konieczność składania, przy wnioskowaniu o lokal komunalny, deklaracji nie tylko o zarobkach, ale także o stanie majątkowym, i na żądanie, o braku posiadania innego lokalu,
  3. Nadaje możliwość eksmisji osoby bezrobotnej lub ciężarnej bez przyznawania lokalu socjalnego – pod warunkiem, że osoba ta posiada tytuł prawny do innego lokalu lub posiada środki pozwalające na wynajem lokalu,
  4. Zakazuje eksmisji do schronisk i noclegowni (nie życzylibyśmy tego nikomu!).

Niestety projekt utrzymuje nadal możliwość dziedziczenia lokali…

Mam nadzieję, że wymienione niedociągnięcia zostaną skorygowane w trakcie kolejnych czytań tego projektu. A co Wy sądzicie o tych zmianach?

Komentarze:

  1. Robert napisał(a):

    Hmmm ale to dotyczy wyłącznie lokali komunalnych, a więc należących do gminy (np. miasta). To chyba nie ma nic wspólnego z najmem „prywatnym”, który wykonują osoby takie jak my.

    Swoją drogą to w ogóle zadziwiające dla mnie jest to, że gminy w ogóle biorą się za mieszkalnictwo. Niby ich zadaniem jest „zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych” mieszkańców danej gminy, ale niby z jakiej racji? Jeżeli ktoś jest biedny, to niech dostanie odpowiednie wsparcie – zasiłek, dopłatę czy cokolwiek innego. A teraz każde miasto posiada tysiące mieszkań, które wynajmuje za rażąco niskie czynsze, nie ma pieniędzy na remonty, utrzymanie, miasta nie radzą sobie z niepłacącymi lokatorami, i z naszych podatków takie budynki muszą być utrzymywane.

    Ja rozumiem, że miasto musi mieć jakąś niewielką pulę lokali powiedzmy „awaryjnych” (np. jak komuś dom się spali, żeby go przenocować przez krótki czas dopóki czegoś sobie nie znajdzie, albo dla eksmitowanej matki z dzieckiem itp.). Albo przez okres przejściowy kamienicę, której właściciele zaginęli podczas wojny i nie ma właścicieli – dopóki kamienicy nie uda się komuś sprzedać czy oddać na sprawiedliwych zasadach.

    Ale posiadania tysięcy mieszkań ot tak, wynajmowanych pół darmo komu popadnie – bez sensu.

    • Tomek napisał(a):

      Te zmiany w przepisach mają taki związek z nami, że jeśli uszczelni się korzystanie z mieszkań komunalnych, to przybędzie klientów do sektora prywatnego.

      Odnośnie mieszkań komunalnych, to jest to oczywiście kwestia polityczna, podlegająca subiektywnej dyskusji. Mieszkania te są zarządzane w zły sposób – to wiadomo nie od dziś. Mój znajomy posiadający mieszkania na wynajem zaczynał od wynajmowania rynkowo mieszkania komunalnego, które załatwił mu po znajomości tatuś pracujący w jakimś urzędzie i działający w poprzednim systemie w partii.

      Są i plusy mieszkań komunalnych, jeśli ich nie będzie, to polityka socjalna będzie realizowana kosztem prywatnych mieszkaniczników, wprowadzi się np zakaz eksmisji i lokator będzie mógł mieszkać dożywotnio w prywatnym mieszkaniu, nie płacąc nam. Albo tak jak w Stanach wprowadzi się czynsze maksymalne lub inne nakazy / zakazy. To już może bardziej nam na rękę są te komunalne mieszkania, przynajmniej nikt się nie wtrąca w prywatne.

      Na marginesie, trochę niezręcznie jest nam – mieszkanicznikom – wypowiadać się o bezsensowności mieszkań komunalnych. A to dlatego, że nasze opinie mogą być przypisane nie naszej najlepszej wierze, ale temu, że chcemy realizować swoje partykularne interesy. Stajemy się łatwym obiektem krytyki, że jesteśmy samolubnymi bogaczami. Dlatego staram się być powściągliwy w wygłaszaniu sądów o mieszkaniach komunalnych, i takie stanowisko doradzam.

  2. BK napisał(a):

    Przepraszam, że nie w temacie. Rozliczam się z US ryczałtem. Czy podatek powinienem płacić od kwoty jaka jest na umowie z lokatorem czy od tego co przesyła mi MZURI ?

    • Sławek Muturi napisał(a):

      BK, podatek jest należny od kwoty na umowie z najemcą. Przy rozliczeniu ryczałtowym, prowizja Mzuri za zarządzanie najmem nie jest – niestety – kosztem uzyskania przychodów, bo przy ryczałcie żadnych kosztów nie można sobie odpisywać od przychodu:-(

      Oczywiście pry rozliczeniu podatku na zasadach ogólnych lub poprzez działalność gospodarczą, koszt prowizji Mzuri – podobnie jak inne koszty uzyskania przychodu – można sobie odliczyć od przychodu:-)

      Dzięki za zaufanie Mzuri:-)

  3. Paweł napisał(a):

    Bardzo rozsądne podsumowanie zmian. Rzeczywiście szkoda, żę utrzymuje się dziedziczenie i bbrak wpływu na obecne umowy, bo oznacza to, że wpływ ustawy zobaczymy pewnie za 20 lat, ale i tak idziemy w dobrym kierunku, tyllko jak zwykle za wolno

  4. Aga-ta napisał(a):

    Przyznam szczerze, że mieszkań komunalnych nigdy nie postrzegałam jako rynku najmu. Jakoś mi to kompletnie nie łączyło się ze sobą. W lokalach komunalnych ludzie mieszkają całymi rodzinami, pokoleniami. Dopiero ten wpis dał mi do myślenia. Otóż znam trzecie pokolenie, które mieszka w lokalu komunalnym i wiele wskazuje na to, że wkrótce pojawi się prawnuczę (mieszka babcia, jej córka, czyli mama (już bez męża) z dwiema córkami, z których jedna studiuje, druga pracuje i ma dochodzącego chłopaka. Z tego co wiem, spodziewają się dziecka. Mieszkanie ma dwa pokoje (w tym jeden przedzielony szafą) i… piec na węgiel. Za mieszkanie płacą śmieszny czynsz, ale kupno opalu, to już spory wydatek. Wśród lokatorów tego lokalu komunalnego nie widzę potencjalnych najemców na rynku komercyjnym. Żadna z tych osób nie zarabia na tyle, aby więcej przeznaczyć na potrzeby mieszkaniowe.
    Drugi przypadek, który od razu przyszedł mi do głowy, to kawalerka na warszawskiej starówce. Mąż koleżanki został tam zameldowany przez wujka, który mieszkanie otrzymał za zasługi w PRL-u. Wujek zmarł i udało się przejąć to mieszkanie przez młodą wtedy parę. Po kilku latach wyprowadzili się do własnego domu, a tamten lokal komunalny…. wynajmują. Środki z wynajmu wystarczają im na ratę kredytu za ich dom za miastem :-) I tutaj z pewnością uszczelnienie systemu wynajmu lokali komunalnych, będzie miało wpływ na wynajem komercyjny, gdyż takim de facto jest!

    Uważam, że zmiany w tym przypadku są bardzo potrzebne. Lokale komunalne powinny być wynajmowane na krótszy okres, aby mobilizować ludzi do działania, żeby nie wspierać ich bezradności życiowej i dziedziczenia takich zachowań przez kolejne pokolenia. Wiele osób nie może zrozumieć, że mieszkanie trzeba kupić, gdyż ich rodzice/dziadkowie lokal dostawali. Czekało się piętnaście lat i było. Szło się do pracy w określonym sektorze i dostawało się przydział. Tak mieszali górnicy, lekarze, pielęgniarki, nauczyciele, robotnicy, kolejarze… Jetem za tym, aby wspierać, szczególnie młodych ludzi, by usamodzielniali się i tworzyli własne historie jak najwcześniej. Widzę w tym zamyśle podobieństwo do idei fundacji Fridomia, gdzie z mieszkań będą mogły korzystać osoby potrzebujące przez 2-3 lata. Tyle wystarczy, aby znaleźć się na właściwym torze. Więźniowie, dorosłe dzieci z domów dziecka, cudzoziemcy – każdy, kto nie ma wsparcia własnej rodziny, a chce zadomowić się i usamodzielnić.
    I jestem przeciwna całym osiedlom mieszkań komunalnych. Zbyt duże gromadzenie w jednym miejscu ludzi o niskich dochodach, z problemami, tworzy rodzaj getta i nie mobilizuje do zmiany. Ludzie się przyzwyczajają, że sąsiad też nie ma i nie próbuje wyjść z tego marazmu. Natomiast obcowanie z różniącymi się kulturowo i majątkowo sąsiadami, wzbogaca i otwiera naszą percepcję. Lubimy mieszkać w otoczeniu jednorodnym, najlepiej takich ludzi jak my, ale to dopiero różnorodność daje szanse wszystkim: ubogim, aby zaczynali działać i lepiej sytuowanym, by dostrzegali, iż można pomagać.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Aga-ta, masz wiele racji z ideą mieszania ludzi z różnych środowisk. Np. w Anglii gminy często wymuszają na deweloperach (przy wydawaniu pozwoleń na budowę, itp.) by część mieszkań przeznaczyli na wynajem komunalny, by właśnie wymusić owe mieszanie się i nie zamykanie się w gettach:-)

      • Tomek napisał(a):

        Być może mieszkańcom komunalnym pomaga otoczenie niejednorodne. Niestety w drugą stronę nie wygląda to najlepiej, mieszkałem w budynku z mieszkaniami komunalnymi na warszawskim Mokotowie i były problemy z tzw. patologią. Odsetek tej patologii był niski – tyle, że wystarczy jeden awanturujący się pijak na klatce schodowej albo paru młodocianych żulików, żeby nie dało się spać i żeby następowała dewastacja budynkum Dzwoniłem co wieczór na straż miejską. Nikomu nie życzę takiego sąsiedztwa.

        Mieszkałem też w budynkach spółdzielczych i tam takich problemów nie było, bo i nie było mieszkań komunalnych. Właściwie to w spółdzielczych mieszkało mi się najlepiej. Obecnie mieszkam w deweloperskim i tu z kolei uciążliwością są przewrażliwieni sąsiedzi dorbkiewicze.

        • Eirenaios napisał(a):

          Jeśli chodzi o mieszkania socjalne to niestety muszę zgodzić się z Tomkiem. Sam mieszkam na osiedlu gdzie takich mieszkań jest sporo. Są ludzie bardzo w porządku jak i niestety ‚patologia’, a z prostej statystyki wynika, że im więcej mieszkań socjalnych tym więcej ‚patologii’ i tego nie przeskoczymy. Można zawsze szukać miejsca dla siebie w ‚nowym budownictwie’, ale też można się zdziwić jak się dowiemy kto zamieszkał za ścianą. Np. w Krakowie na osiedlu A… gmina zakupiła ponad 100 mieszkań socjalnych. Oczywiście deweloper o tym głośno nie mówi. Jeśli chodzi o ‚dorobkiewiczów’ to ja z żoną żyjemy po swojemu i ludzie żyjący na pokaz są dla nas obojętni ew. troszkę, momentami, śmieszni ;)

  5. Marek napisał(a):

    Najśmieszniejsze w tym wszystkim jest to jest to że PiS uważany za partię konserwatywną chce wprowadzić takie przepisy. Do tego wprowadzili ułatwienia w eksmisji lokatorów poprzez wprowadzenie najmu instytucjonalnego. Z kolei PO uważana partię liberalną nawet nie pochyliła się nad tymi problemami. Dziwny jest ten świat…

  6. Andrzej R. napisał(a):

    Liberalizm (w europejskim, a nie amerykańskim znaczeniu tego słowa) oznacza — w odniesieniu do zagadnień gospodarczych — właśnie nieprzesadne pochylanie się przez państwo nad problemami osób biednych i wykluczonych. Liberałowie zakładają, że te problemy powinny być rozwiązywane przez wolny rynek i przez działalność charytatywną.
    PiS jest partią ultrakonserwatywną obyczajowo, ale centrową gospodarczo.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Andrzej, dzięki za rozwinięcie. Mam nadzieję, że nie rozpęta się teraz dalsza dyskusja nt analizy tego czym jest a czym nie jest dana partia polityczna. To nie to forum.

      Uprzedzam lojalnie, że nie będę publikował komentarzy politycznych. Nasze lipcowe dyskusje były dla mnie wystarczająco wyczerpujące mentalnie:-)

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK

I FRIDOMIAKÓW

13.X. 2018, sobota – godz 17:00; Seul, Korea – darmowe spotkanie w 3 Alley Pub, podczas którego chętnie odpowiem na pytania związane z wolnością finansową, inwestowaniem w najem, również w formule crowd fund investing, oraz o tym co można robić po osiągnięciu wolności finansowej:-)

29 maja 2019 roku, środa – godz 19:00; live na profilu FB Sławek Muturi oraz – równolegle – webinar (konieczna wcześniejsza rejestracja). Szczegóły bliżej terminu.

Dlaczego info z tak dużym wyprzedzeniem? Bo będzie to już 10-ta (!!!!!!!!!!) rocznica mojego przejścia na wcześniejszą emeryturę:-). Choć będę tego dnia gdzieś w podróży po Afryce, to chciałbym byśmy się spotkali – choćby wirtualnie – przy kieliszku wina lub butelce piwa:-)

 

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Studium przypadku kawalerka w Łodzi

Wojtek przesłał mi linka do solidnie wyglądającego raportu Domiporta oraz Open Finance (dzięki Wojtku). Wynika z niego, że średnie ceny najmu rosną. Dla mnie ciekawostką jest to, że te średnie poziomy są ogólnie rzecz biorąc tak niskie, ale mnie to aż tak bardzo nie dziwi. Po prostu wiele osób popełnia błędy przy kupnie, które mają przełożenie na niższe stopy zwrotu.Gdy się przepłaci za mieszkanie to potem ciężko znaleźć najemcę gotowego przepłacić za najem:-) Według raportu, najwyższe [...]

Najnowsze komentarze

  • Robert: https://www.rp.pl/Podatek-doch odowy/310199978-PIT-przy-najmi e-54-mieszkan-nie-mozna-placic -ryczaltu.html...
  • Sławek Muturi: Marek, masz rację, zwykle tak jest. Ale w tym roku, już w lipcu słyszałem o tym, że pierwsze bociany...
  • Sławek Muturi: Małgosiu, oczywiście wszystko zależy od sytuacji. Jeśli owe PLN 1000 to była niska kwota jak na dany...
  • Sławek Muturi: Małgosiu, dzięki za przypomnienie wpisu sprzed kilku miesięcy. W Rosji byłem w czerwcu, ale tyle się w...
  • Sławek Muturi: Koala, nie możesz? A dlaczego nie możesz? :-)
  • Sławek Muturi: Sebciu, a dlaczego czasami miewasz dość?
  • Sławek Muturi: Marcin, tak, fajne są te planowania, a jeszcze fajniejsza jest sama realizacja planów. Do Ushuaia...
  • Sławek Muturi: :-) Pozdrowienia z Mikronezji:-)
  • Sławek Muturi: Tomek, zgadza się. Kąpanie siebie – to przyjemność. Kąpanie dziecka – to obowiązek...
  • flow: XAV, uzywasz ubera? lobby taxi widac jest za male, nikomu uber nie przeszkadza. a to shareing economy tak samo...
  • Marek: Sławek bociany odlatują z Polski w 2 połowie sierpnia, czyli odleciały niecałe 2 miesiące temu a nie 3 :)
  • Kuneg: Sławku, a na jakiej podstawie sądzisz, że właściciele poniosą ciężar podatku po wyjściu z szarej strefy? Ja...
  • Kuneg: Wyprawa, to w moim pojęciu wypad na sawannę z namiotem, plecakiem i bronią – na kilka dni. Tak, do tego...
  • Koala: Miazga! Czemu ja tak nie moge zyc?:(
  • Sebciu: Twoje wpisy na temat planów zimowania dodaja mi powera w walce o wolność finansową.Mimo ze wole bardziej...
  • Marcin: Slawku. Lubie te Twoje zimowe planowania. Zaluje ze sie nie spotkamy na kongresie. Podoba mi sie pomysl...
  • Bartosz: Witam Sławku czytam wszystko na bieżąco i to jest odlot wielki szacunek pozdrawiam
  • Tomek: Zaraz będę się kąpał. Trudno nazwać to pracą, a przecież gdybym kąpał kogoś za opłatą, to byłoby to pracą :-)
  • Sławek Muturi: :-) Dzięki za życzenia:-)
  • Krzysztof: Sławku! Twoje podróże to jakiś „odlot”. Powodzenia no i ……. wysokości.

Najnowsze wpisy

created by Water Design