21

02.2018

Ciągłe zmiany rządowych koncepcji mieszkaniowych

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Codzienny przegląd prasy

ilość komentarzy: 19

Na początku polskie REIT-y miały pomijać mieszkaniówkę, teraz mają objąć tylko mieszkania. Czy, kiedy i w jakiej formie ostatecznie zatwierdzona zostanie ustawa o REIT-ach to duża zagadka. Pożyjemy, zobaczymy.

Podobnie z koncepcją programu Mieszkanie +. Zmienia się jak w kalejdoskopie. Ale chyba wreszcie opuściła kosmos (budowanie mieszkań w cenie poniżej PLN 2500 za m.kw. i wynajem po PLN 10 za m.kw) i znalazła się bliżej ziemi.

Oto link do ciekawego artykułu: https://businessinsider.com.pl/wiadomosci/rada-mieszkalnictwa-o-mieszkaniu-plus-doplatach-do-czynszow-i-reit/lbql6zd

Grawitacja to jednak siła potężniejsza od … polityki. W polityce liczą się chwytliwe zaklęcia, a grawitacja to nieubłagalne prawo fizyki:-) W nieruchomościach liczą się prawa grawitacji oraz prawa ekonomii. W polityce tylko prawa (i przywileje) zwycięzcy wyborów:-)

A co mamy robić my, Fridomiacy i Fridomiaczki? Oglądać się na programy rządowe, martwić się nimi? Tak jak twierdziłem do tej pory, tak i twierdzę nadal, że powinniśmy po prostu robić swoje. Krok po kroku. Między dziś, a Twoją śmiercią politycy wymyślą jeszcze wiele różnych rzeczy mających wpływ na mieszkaniówkę. Niektórych sensownych, niektórych bez sensu, innych, które będą odwracać zmiany poprzedników. Niektóre wdrożą, niektórych nie dadzą rady wdrożyć. Ale większość tych, które wdrożą i tak nie spełni oczekiwań.

Praw fizyki, prawa grawitacji, praw rynkowych nie da się zmienić politycznymi ustawami. A politycy znają przecież tylko jedno rozwiązanie na każdy problem: nowa ustawa:-) Szkoda sobie tym wszystkim nadmiernie zaprzątać umysł. Należy po prostu robić swoje:-)

Komentarze:

  1. xav napisał(a):

    Na początku tez sie martwiłem o to, ale potem powiedziałem – ile jest bardziej rozwiniętych krajów i miast – Londyn, Paryż, Nowy Jork – wszędzie były są jakieś programy budownictwa socjalnego – ale nigdzie nie słyszałem, ze Ci, którzy mają kilka czy kilkanascie mieszkań na wynajem mieli jakikolwiek problem czy byli „poszkodowani”…

    Sławku – obecnie notujemy ogromny wzorst cen mieszkań – może nawet podobny do tego, którego ty doświadczyłeś w latach dwu-tysięcznych (2006?), gdy kupowałeś kawalerki na tuziny, żeby jak najszybciej zainwestować gotówkę, którą otrzymałeś po mergu z Delloite.
    Możesz powiedzieć jak się skończył tam ten wzrost? czy był potem spadek ? czy ceny mieszkań już zostały na wyższym poziomie ? Jak działał na rynek wzróst stóp procentowych i kryzys finansowy ?
    Czytaem wiele artykulow na ten temat, ale chciałbym usłyszeć relacje praktyka – kogoś kto brał w tym czynny udział jak ty ;)

    • Sławek Muturi napisał(a):

      xav, wprawdzie od jakiegoś czasu nie dostaję ofert wysyłanych Klientom przez Mzuri Investments (zrezygnowałem, bo zapychała mi się skrzynka mailowa:-) i nie wiem jaka jest obecna dynamika cen mieszkań. Ale szczerze wątpię by wzrosty były podobne do tych w Łodzi z lipca 2006 roku.

      Wtedy ceny wzrosły o około 200% w ciągu 2-3 miesięcy!!! I potem rosły dalej, tak że w sumie mała kawalerka w bloku z wielkiej płyty, którą przed podwyżkami można było kupić za PLN 25-30tyś, we wrześniu kosztowała już ok PLN 70 tyś. A w latach 2008-2009 już PLN 115 – 120 tyś.

      Kryzys finansowy spowodował, że ceny spadły do ok PLN 100 – 110 tyś. I długo się utrzymywała na tym poziomie. Nie wiem jaki był wpływ stóp procentowych, bo te jakoś mnie nigdy specjalnie nie pasjonowały. Nie sądzę, że miały jakiś widoczny wpływ. Dość powiedzieć, że ceny w Łodzi zaczęły rosnąć dobry rok-dwa po tym jak nastąpił wzrost cen w Warszawie. Rynek nieruchomości jest mocno nieperfekcyjny i ma bardzo lokalny charakter:-)

      • Paweł napisał(a):

        Zrezygnowałeś Sławku z ofert przysyłanych przez Mzuri Investments? Nie rozbudowujesz już portfela mieszkań na wynajem?

        • Sławek Muturi napisał(a):

          Paweł, nie, nie przestałem rozbudowywać, ale ostatnio mój portfel raczej się kurczy (sporo mieszkań przekazałem ostatnio w darowiznach) niż rośnie:-) Pewnie po powrocie do Polski będę chciał coś zrobić z gotówką, która mi się niepotrzebnie gromadzi na koncie. Mam pewne plany strategicznego inwestowania, ale ich realizacja zależy też od zarządu Mzuri, więc muszę ich najpierw przekonać do swoich pomysłów:-)

  2. xav napisał(a):

    Hej Sławek,
    Dzieki za informację. Kurde to musiałobyć eldorado. Kawelerka za 25-30K – to chyba stopa zwrotu wynosila 20% ?

    aboslutnie nie miałem na mysli cen z ofert mzuri. tam caly czas przychodza ciekawe oferty z roznych miast – ktore wasi przedstawiciele otrzymuja najprawdopodobniej dzieki swojemu know – how i skali swoich dzialan.

    Chodzi mi raczej o informacje o cenach, które otrzymuje od znajomych zajmujacych sie flipami.
    Czy zwolnienie tez nadeszlo dopiero 2-3 lata pozniej ?
    Mysle, ze dzis to opznienie bedzie krotsze niz te 2-3 lata bo pieniedzy w systemie jest wiecej i informacje sie niosą szybciej.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      xav, eldorado jak eldorado. Zarobki (na etacie) były wtedy dużo niższe, a także ceny najmu. Ale tak zwrot był bardzo przyzwoity i dlatego przerzuciłem się wówczas z Warszawy na inwestowanie w Łodzi. Ale to co ciekawe, to jestem pewien, że za 20 lat również będziemy z rozrzewnieniem patrzyli na rynek nieruchomości z roku 2017-18:-)

      Spadek cen wydaje mi się, że nastąpił bez opóźnienia czasowego, mniej więcej w tym samym czasie w Łodzi jak i w Warszawie. Nie jestem pewien, bo przyznam, że wówczas tego nie analizowałem. Nie spodziewałem się wówczas tego, że będę kiedyś komuś (poza gronem moich najbliższych znajomych) doradzał w inwestowaniu w najem. Gdybym wiedział, że moją misją stanie się wspieranie wolności finansowej Polek i Polaków, to więcej czasu poświęcałbym analizom.

      Natomiast jedną rzecz wiem „na pewno” (tzn 95% pewności). Że ceny rynkowe mieszkań luksusowych spadły wówczas o wiele bardziej dramatycznie niż ceny najmniejszych kawalerek:-) To co czytałem wówczas w mediach i co mówili „eksperci rynkowi” zupełnie nie pokrywało się z moimi doświadczeniami.

  3. monte napisał(a):

    bardzo fajny wpis Sławku i piękne rady…Xav napisał że we właściwym okresie (final call dla niskich cen) kupowałeś kawalerki na tuziny. Skąd przekonanie o celowości tego działania akurat w tym czasie? tzn. strzał był w punkt, jak późniejsze wzrosty pokazały, zakupy również spore a więc przeświadczenie o zasadności zakupów też musiałeś mieć poparte…no właśnie czym? i czy podobną miarę można użyć dziś? swoją drogą napisałeś że większość analiz tzw. ekspertów rynku najmu podawało do mediów mainstreamu rubbish co czynią i dziś – to pozostawia nas z prawdziwym ale i trudnym przeświadczeniem o tym że media z których chcielibyśmy czerpać informacje kłamią, skąd więc czerpiesz/czerpiecie czytelnicy fridomii rzetelne informacje na tematy bieżące? czy całkowicie odcinacie się od głównych portali internetowych? żyjemy w dziwnych czasach dezinformacji i ogłupiania.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Monte, chyba nie robiłem żądnych analiz. Jak idzie lawina, to wiesz, że najlepiej jest usunąć jej się z drogi. Jak nadchodzi duża chmura burzowa i zaczynają z nieba spadać duże krople deszczu (tak jak 15 minut temu, tutaj w Bangkoku), to najlepiej znaleźć sobie schronienie (choć jadłem już lunch, to wszedłem do hinduskiej restauracji by uniknąć zmoknięcia i jem drugi lunch:-)

      W lipcu 2006 roku nie było czasu na analizy. Zresztą ja ogólnie jestem bardziej człowiekiem czynu niż analitykiem. Wolę działać niż analizować. W ten sposób jedyne ryzyko, to takie, że nieco przepłacę. Natomiast ryzykiem analizowania może być – dużo bardziej niebezpieczny w skutkach – paraliż decyzyjny i oddalająca się w czasie perspektywa wolności finansowej.

      W życiu (w inwestowaniu oczywiście też) nie ma czegoś takiego jak pewność. Nie wiem czy dojdę dziś cały i zdrowy do swojego hostelu. Nie wiem czy dojadę cały i zdrowy do Polski. I są to o wiele poważniejsze – pewnie przyznasz – niewiadome niż to czy na kolejnej kawalerce zarobię 6% czy może 6,5% lub nawet 5%. A i tak podtrzymuję swoją decyzję powrotu do Warszawy z Bangkoku drogą lądową, a nie tańszą, szybszą i bezpieczniejszą drogą lotniczą:-) W tym przypadku wybieram – głupio z punktu widzenia „inwestora” niższy „zwrot” przy wyższym ryzyku.

      A dezinformacja? Problemem jest to, że analitycy analizują, a nie inwestują (większość których znam nie posiada niestety ani jednego mieszkania na wynajem). To tak jakby przewodnik turystyczny o tym jak dojechać z Bangkoku do Warszawy drogą lądową napisał ktoś kto nie opuszcza swojej kanapy:-) Lub ewentualnie raz przyleciał do Tajlandii czarterem na tygodniową wycieczkę:-)

  4. Łukasz napisał(a):

    Hmmm …. Skoro Sławek Muturi wyzbywa się mieszkań czas zacząć robić to samo ?

    Nie rozumiem tej ironii a propos budowy mieszkań poniżej 2.500 zł/m2. Czy to kwota za niska i nierealna? Sam rozglądam się za budową domy w Poznaniu i mam wyceny rzędu 2 – 2.2 k zł za m2 za stan deweloperski i to dobrej jakości i z dobrych materiałów. W takim razie budowanie bloku mieszkalnego gdzie upycha się klatki dla szczurów zbudowane z kartongispu za pomocą dotacji państwowych na działkach załatwionych po znajomości powinno być tańsze?

    Ja mówię że bańka na nieruchomościach jest (Poznań). Skoro mogę zbudować dom pod miastem z działką 1000 m2 w cenie niższej niż za 70m2 mieszkania w komunistycznym 16-piętrowym bloku z lat 70-ych to jeśli to nie jest sygnał przegrzania rynku to już nie wiem co nim jest.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Łukasz, zalecałbym jednak ostrożność w naśladowaniu mnie:-) Nie chciałbym byśmy wytworzyli jakiś kult, którego członkowie po mojej śmierci popełniają masowe samobójstwo czy coś w tym stylu:-) Natomiast jeśli chcesz swoje mieszkania komuś przekazać, to bardzo chętnie podam nazwę, NIP, itp dane Stowarzyszenia, któremu ja przekazałem w darowiźnie część swoich mieszkań. Zarówno mnie jak i obdarowanym będzie niezmiernie miło:-)

      A propos kosztów budowy Mieszkania +. W odróżnieniu od Jarka, Rolanda, Przemka i innych osób zajmujących się w Mzuri Investments remontem kamienic oraz budową małych czynszówek, nie posiadam żadnego doświadczenia budowlanego. Ty też pewnie masz dużo większe, skoro sam budujesz dom:-)

      Ale znam się trochę na biznesie:-) PLN 2500 za m.kw. to dziś wynosi marża wielu deweloperów i stąd wiem, że nie zgodzą się budować mieszkań w cenie, która jest równa zaledwie ich normalnej marży rynkowej:-) Nawet jeśli działka miałaby być przekazana „za darmo” (akurat wiem z biznesu, że nie ma czegoś takiego jak „darmowy lunch”) to gdzie koszty administracji związanej z załatwianiem papierków, koszty materiałów (rosnące ostatnio dość mocno), robocizny (zdaje się, że rząd podniósł ustawową płacę minimalną?), finansowania?

      • BiL napisał(a):

        Slawek, skoro mozna narzucic 100% marzy, to czemu deweloperzy mieliby sobie zalowac? Wniosek jest taki, ze budowac w miare tanio sie da, ale nie da sie tanio kupic.

        Jesli zalozymy, ze koszt wybudowania m2 kosztuje pomiedzy 2-4k PLN. To zakladajac dosc przyzwoita stope zwrotu z kapitalu na poziomie 5% (wszyscy ktorzy trzymaja pieniadze na 2% lokatach teraz wstrzymuja oddech ;) ), czynsz za wynajem m2 powinien sie ksztaltowac na poziomie pomiedzy 100-200PLN za m2 rocznie.

        Biorac pod uwage 30m2 mieszkanie, to miesieczny czynsz powinien sie ksztaltowac pomiedzy 250-500 PLN miesiecznie. Jak to mozliwe? :)

  5. Aga-ta napisał(a):

    Mam wrażenie, że robienie swojego jest najlepszym pomysłem, choć… warto czasem spojrzeć wokół, poszerzyć horyzont i zwrócić uwagę na zachodzące zamiany.
    Oceniając pomysły i plany rządowe, warto zwrócić uwagę na to, że większość pomysłów nie zostanie zrealizowana ze względów finansowych. Prędzej lub później pęknie bańka wydatków, gdy kreatywnie nie uda się pokazać kolejnego „sukcesu” i zwyczajnie nie tylko na papierze, ale i fizycznie nic nie będzie.
    System dopłat do czynszów jako forma pomocy socjalnej istnieje w wielu państwach (znam doświadczenia bliskich z Wielkiej Brytanii, Irlandii, Szwecji, Holandii…) i z tego, co się zorientowałam, wspomaga to system wynajmowania mieszkań właśnie. Mój kuzyn długo zastanawiał się nad kupnem własnego domu, bo do wynajmowanego dostawał sporą kwotę dopłat miesięcznie, gdy się pojawiły na świecie dzieci. Moja przyjaciółka też długo mieszkała w drogim wynajmowanym domu w Londynie, bo w czasie oczekiwania na decyzję Home Office o ich losie, refundowano im określony % (a nie kwotę) czynszu.
    Zatem ten pomysł wydaje się sprzyjać naszym planom rozbudowywania portfela mieszkań na wynajem.
    Człowiek zawsze będzie jadł, zawsze gdzieś mieszkał i zawsze umierał. Reszta jest dyskusyjna.

  6. Michał napisał(a):

    To jest niesamowite jak łatwo się rozdaje nieswoje pieniądze. Tutaj podejrzewam, że problem polegał na tym, że owszem za 2.500zł/m2 można wybudować stan deweloperski bez infrastruktury ale to miały być mieszkania „pod klucz” a do tego trzeba dorzucić kolejny tysiąc a do infrastruktury kolejne 500zł (sieci, parkingi, place zabaw itd.) a także nie można zapominać o projekcie, pozwoleniu na budowę itd. Marża deweloperów z tego co mi wiadomo wynosi 15-20% a więc ktoś kto twierdzi, że 100% nie ma po prostu bladego pojęcia o czym mówi na zasadzie „bo ktoś mi tak powiedział”. Czy jest to dużo? Biorąc pod uwagę ryzyko i wkładany kapitał jest to średnia na całym świecie podobna. Jeśli chodzi o branże to akurat nie jest najbardziej dochodowa branża tylko, że operuje się na większych pieniądzach niż prowadząc bar.

    • BiL napisał(a):

      Michal,

      Ja opieram sie na danych z NBP i tym co napisal Slawek, mianowicie iz 2.5k PLN za m2 wynosi obecnie marza wielu deweloperow. Jesli ktos kupuje cos za 2.5 PLN, a sprzedaje za 5 PLN to ile % narzucil marzy? Troszke chyba nie zrozumiales sensu mojej wypowiedzi.

      NBP ma dostepne dane odnosnie cen transakcyjnych m2 z rynku pierwotnego, z IV kwartalu 2017 bylo to srednio dla 6 najwiekszych mast bez Warszawy (Gdansk, Gdynia, Krakow, Lodz, Poznan, Wroclaw) 6312 PLN za m2.

      Srednia dla tych 10 miast (Bialystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszow, Szczecin, Zielona Gora) wynosi 5042 PLN za m2.

      • Sławek Muturi napisał(a):

        BiL, Michał, to może ja niechcąco wprowadziłem trochę zamieszania. Doprecyzuję – marża deweloperów wynosi ok 20-30%, a ponieważ w Warszawie ceny mieszkań dochodzą do PLN 10 tyś za m.kw (i więcej!), to stąd przyjąłem marżę w wysokości PLN 2,5 tyś/m.kw.

        Nie jest to oczywiście żadna średnia marża, ani nic takiego. Chciałem tylko pokazać, że jest to kwota identyczna z kwotą zakładanego docelowego kosztu całkowitego budowy M w ramach programu M+. Chciałem tylko pokazać, że deweloperzy kalkulują co im się opłaca, a co nie.

        Jeśli przyjmiemy cenę rynkową jako PLN 5042/m.kw oraz marżę w wysokości nawet 30%, to faktyczny koszt wybudowania i tak wynosi ok. PLN 3,500/m.kw. I koszty te ostatnio rosną wraz z rosnącymi wynagrodzeniami robotników, itp

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK

I FRIDOMIAKÓW

29 maja 2019 roku, środa – godz 19:00; live na profilu FB Sławek Muturi oraz – równolegle – webinar (konieczna wcześniejsza rejestracja). Szczegóły bliżej terminu.

Dlaczego info z tak dużym wyprzedzeniem? Bo będzie to już 10-ta (!!!!!!!!!!) rocznica mojego przejścia na wcześniejszą emeryturę:-). Choć będę tego dnia gdzieś w podróży po Afryce, to chciałbym byśmy się spotkali – choćby wirtualnie – przy kieliszku wina lub butelce piwa:-)

 

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Kosztowny styl życia – David i Victoria Beckham

Wiele razy powtarzam, że „bogactwo” w odróżnieniu od „wolności finansowej” jest bardzo trudno zdefiniować. Czy ktoś jest bogaty, czy nie, można stwierdzić porównując tę osobę do innych.  Najbogatsza osoba w Racławicach koło Kalisza może się czuć ubogo na jakimś balu charytatywnym dla najbogatszych Polaków w Warszawie, a już z pewnością taką się poczułaby na balu w Moskwie, Monte Carlo czy w Dubaju.  Problem z poszukiwaniem szczęścia przez konsumpcję dóbr polega na tym, że nawet gdy [...]

Najnowsze komentarze

  • Sławek Muturi: Kasiu, dzięki za ciekawą perspektywę:-)
  • Sławek Muturi: AR, z tego co wiem, to zarząd Mzuri, w oparciu o wyniki pilota, podjął jakiś czas temu decyzję o...
  • Sławek Muturi: Mariusz, dzięki za update. Ceny rosną pewnie też dlatego, że na rynku jest dużo kapitału i coraz mniej...
  • Sławek Muturi: ADiT, nie jestem ekspertem podatkowym więc pozwolę wypowiedzieć się innym. Osobiście nie przechodziłem...
  • Sławek Muturi: Adam, dzieki za zaproszenie mnie wówczas na cykl prezentacji na uczelniach. Cieszę się, że nadal nie...
  • Sławek Muturi: Konkret, dzięki za podzielenie się Twoimi obserwacjami. Ja też nie jestem zwolennikiem zbyt wielu...
  • BiL: Ja mam w planach taka inwestycje w Polsce, ale w tym momencie chyba nikt tak do konca nie wie tam jeszcze “z...
  • BiL: Mam w planach taka inwestycje w Polsce, ale w tym momencie chyba nikt tak do konca nie wie tam jeszcze “z czym...
  • Robert: http://wyborcza.biz/biznes/7,1 47584,23934648,wynajmujesz-mie szkanie-turystom-przez-wiec...
  • Artur Kaźmierczak: Xav, Patrząc tylko na projekt polegający na wzniesieniu tego, nowego budynku („Nowa...
  • Mikafu: Ogrom pracy włożony i wyszło super. Gratuluje swietna robota 🙂
  • xav: Poczatkowa premia za najem krotkoterminowy (NK) byla stanowczo zbyt wysoka… zwroty z obydwu sposobow...
  • Konkret: Generalnie jestem przeciwnikiem zbyt nadmiernych regulacji ale niestety sytuacja z wynajmem na doby a nawet...
  • Robert: https://www.rp.pl/Wynajem/3091 79967-Student-nie-chce-do-akad emika.html
  • Artur Kaźmierczak: Galadewe, mój też nie za bardzo, ale staramy się, by styl był na tyle neutralny, by mieszkania...
  • Artur Kaźmierczak: Dziękuję Bobbi. Będziemy pamiętać przy najbliższej okazji. Remonty nieruchomości w Krakowie i...
  • xav: Hej Artur – mieszkania wyglądają bardzo spoko. CZy możesz podać numeryczny przykład inwestor który...
  • Tomek: Wydaje mi się, że wyższy podatek od nieruchomości to nie jest wielki problem w przypadku najmu...
  • Galadewe: Mieszkanie bardzo funkcjonalnie urządzone i ładnie chodź nie do końca jest to mój styl.
  • Robert: https://www.rp.pl/VAT/30917997 1-Polak-wynajmujacy-dom-w-Pols ce-i-mieszkajacy-za-granica...

Najnowsze wpisy

created by Water Design