19

05.2018

Średnioterminowe perspektywy dla rynku najmu w Polsce

autor: Artur Kaźmierczak|kategoria: Blog autorów, Wynajem

ilość komentarzy: 67

Zgodnie z obietnicą przedstawiam wyczekiwaną przez Was  – a przynajmniej przez dwie czy trzy osoby :) – moją analizę perspektyw dla rynku najmu w Polsce w perspektywie najbliższych ok. 5 lat.

Na początek zastrzeżenia:

  1. Poniższa analiza dotyczy rynku najmu i obecnych właścicieli mieszkań na wynajem. Perspektywa dla osób, które chcą dopiero zainwestować w mieszkania na wynajem może być inna.
  2. Patrzę z pozycji osoby, której zależy na dopływie gotówki z czynszu, a nie na sprzedaży mieszkania z zyskiem. Innymi słowy: nie boli jej spadek cen mieszkań, boli spadek czynszów.
  3. Patrzę z pozycji osoby, która wynajmuje mieszkanie na długi termin (bo taki typ najmu przede wszystkim obsługuje Mzuri, takich doświadczeń mamy więcej i także moje mieszkania są tak wynajmowane), a nie w modelu RB&B.
  4. Abstrahuję od możliwości wystąpienia zjawisk takich jak wojna czy uderzenie asteroidy, które z dnia na dzień mogą zrujnować rynek.

Pierwotnie planowałem zbudować dwa scenariusze (optymistyczny i pesymistyczny), ale w końcu postanowiłem zrobić coś nieco innego: przedstawić czynniki, których wystąpienie (lub kontynuacja) będą miały pozytywny lub negatywny wpływ na rynek najmu. Analizując je możecie sami skonstruować własne scenariusze. Na koniec podzielę się moją oceną prawdopodobieństwa ich wystąpienia.

Czynniki o potencjalnym pozytywnym wpływie

Czynniki wpływające na wzrost popytu na mieszkania na wynajem

  1. Utrzymanie się trendu socjologicznego polegającego na rosnącym preferowaniu przez młodych ludzi najmu ponad własność (czy, innymi słowy, spadający poziom potrzeby mieszkania we własnym mieszkaniu). Trend ten obserwują zarówno naukowcy badający tendencje społeczne jak i świadczą o niej przykłady z życia. Trend ten będzie nakręcać popyt na mieszkania na wynajem. [prawdopodobieństwo: wysokie; ewentualny wpływ na rynek: średni]
  2. Utrzymanie lub dalszy wzrost wysokiego poziomu napływu imigrantów do Polski, skutkujący wysokim poziomem popytu na mieszkania na wynajem. [prawdopodobieństwo: wysokie; ewentualny wpływ na rynek: duży]
  3. Utrzymanie 500+ i/lub wdrożenie nowych programów socjalnych zwiększający dochód do dyspozycji gospodarstw domowych pozwalający na wynajęcie mieszkania (jako np. alternatywę dla mieszkania z rodzicami). [prawdopodobieństwo: bardzo wysokie; ewentualny wpływ na rynek: mały]
  4. Dalsza promocja najmu jako pełnoprawnej formy korzystania mieszkania. Obecny rząd promuje najem – choćby poprzez program Mieszkanie Plus – czego efektem może być większa społeczna akceptacja dla najmu i zmniejszenie „ciśnienia” na zakup własnego mieszkania. [prawdopodobieństwo: wysokie; ewentualny wpływ na rynek: mały]
  5. Kontynuacja relatywnie wysokiego poziomu mobilności Polaków. [prawdopodobieństwo: wysokie; ewentualny wpływ na rynek: średni]

Czynniki wpływające na ograniczenie podaży mieszkań na wynajem

  1. Wzrost stóp procentowych sprawiający, że mniej osób będzie inwestować w mieszkania na wynajem (gdyż krótkoterminowo wzrośnie relatywna atrakcyjność lokat bankowych, obligacji skarbu państwa itp). Tym samym przestanie rosnąć podaż mieszkań na wynajem (konkurencja między właścicielami mieszkań). [prawdopodobieństwo: bardzo wysokie; ewentualny wpływ na rynek: średni]
  2. Rosnąca długość życia – kontynuacja tego trendu sprawi, że mniejsza będzie możliwość zasiedlania przez młodych ludzi mieszkań „po babci” – odziedziczonych przez potomstwo babci), tym samym zwiększając popyt na mieszkania na wynajem (czy też zwiększania podaży mieszkań na wynajem. [prawdopodobieństwo: wysokie; ewentualny wpływ na rynek: średni]
  3. Dalszy wzrost cen mieszkań (w efekcie ograniczeń podaży gruntów, rosnących cen materiałów budowlanych i mniejszej osiągalności pracowników, co widać już dzisiaj) sprawi, że inwestycja w mieszkanie na wynajem będzie osiągalna dla mniejszej liczby osób. [prawdopodobieństwo: bardzo wysokie; ewentualny wpływ na rynek: średni]

 

Czynniki o potencjalnym negatywnym wpływie

Czynniki prawno-regulacyjne

  1. Wprowadzenie przez rządu regulacji czynszów. Gdyby rząd wpadł na pomysł zrobienia dobrze osobom o ograniczonych dochodach kosztem właścicieli mieszkań na wynajem, na przykład poprzez wprowadzenie maksymalnej stawki czynszu za metr kwadratowy, mogłoby to silnie zaburzyć atrakcyjność najmu. Na szczęście nie słyszałem o żadnym takim pomyśle. [prawdopodobieństwo: niskie; ewentualny wpływ na rynek: zależny od poziomu regulacji, potencjalnie bardzo duży]
  2. Zwiększenie opodatkowania najmu. Rząd wdrożył już rozwiązania idące w tym kierunku podnosząc ryczałt od dochodów z najmu przekraczających 100 tys zł rocznie do poziomu 12,5%. Jeśli gospodarka zacznie zwalniać i pojawią się kłopoty z finansowaniem programów socjalnych, rząd może mieć motywację do zwiększenia obciążeń właścicieli mieszkań na wynajem. [prawdopodobieństwo: średnie; ewentualny wpływ na rynek: zależny od poziomu regulacji, zapewne nie bardzo duży]
  3. Ograniczenie możliwości wynajmowania mieszkań na krótki termin. Coraz więcej miast w Europie wprowadza podobne ograniczenia, możliwe że pojawią się one również w Polsce. Ich ewentualne wdrożenie mogłoby zmotywować właścicieli takich mieszkań do dwóch ruchów: albo przejścia na najem długoterminowy (tym samym zwiększając konkurencję między właścicielami mieszkań na wynajem długoterminowy) albo sprzedaży mieszkania, co z kolei albo zmniejszyłoby popyt na najem (bo spadek cen skłoniłby część potencjalnych najemców do zakupu własnego mieszkania) albo zwiększyło podaż mieszkań na długi termin, gdyby lokale te zostały kupione przez inwestorów. [prawdopodobieństwo: niskie (z perspektywy całego rynku, może większe w przypadku np. Krakowa czy Gdańska); ewentualny wpływ na rynek: niewielki]
  4. Liberalizacja dostępu do kredytu hipotecznego przez Komisję Nadzoru Finansowego. Potrafię sobie wyobrazić, że KNF powraca do bardzo liberalnej polityki pozwalającej na wzięcie kredytu frankowego na 110% wartości mieszkania, bez wkładu własnego. Taki „powrót do przeszłości”, choć bardzo mało prawdopodobny, mógłby zaburzyć rynek najmu ograniczając popyt na mieszkania, gdyż część potencjalnych najemców wybrałaby zakup własnego mieszkania. [prawdopodobieństwo: bardzo niskie; ewentualny wpływ na rynek: duży]
  5. Uruchomienie bardzo szeroko zakrojonego programu rządowego (być może pod auspicjami Mieszkania Plus) dopłat do remontów mieszkań o bardzo niskim standardzie. Część problemu mieszkaniowego w Polsce wynika z faktu, że istnieją mieszkania o niskim lub bardzo niskim standardzie (bez wody i kanalizacji, zawilgocone itp). Niby są dostępne, ale de facto nie spełniają one standardów godnego życia. Ich właściciele albo nie są w stanie ich wynająć albo sami wynajmują mieszkanie, gdyż nie chcą mieszkać w takich warunkach. Gdyby rząd uruchomił program finansowania remontów takich mieszkań, mogłoby to wpłynąć z jednej strony na zwiększenie podaży mieszkań na wynajem o przyzwoitym standardzie i tym samym zwiększenie konkurencji między właścicielami mieszkań na wynajem) lub na zmniejszenie popytu na mieszkania na wynajem. [prawdopodobieństwo: niskie (gdyby program taki miał być bardzo szeroki; ewentualny wpływ na rynek: średni]

Czynniki społeczno-ekonomiczne

  1. Ma nas być coraz mniej, a więc spadać będzie popyt na mieszkania na wynajem (ze strony Polaków, bo nie ze strony imigrantów) a rosnąć podaż mieszkań. Z drugiej strony, w perspektywie ok. 5 lat, czyli w zakresie niniejszej analizy, spadek liczby Polaków ma być wciąż mniejszy niż deficyt mieszkań w Polsce, a więc średnioterminowo demografia mnie nie martwi (długoterminowo też nie bardzo, ale o tym nie tutaj. [prawdopodobieństwo: duże; ewentualny wpływ na rynek: mały]
  2. Zapaść gospodarcza przekładająca się na mniejsze możliwości wynajmu mieszkania. Dość oczywiste – kiedy przyjdzie kryzys gospodarczy (a ekonomia jest cykliczna, więc wcześniej czy później przyjdzie), w zależności od jego skali może to wpłynąć na popyt na mieszkania na wynajem, gdyż spadnie siła nabywcza potencjalnych najemców i część z nich wybierze mieszkanie z rodziną lub wynajęcie pokoju zamiast mieszkania. Na szczęście w przypadku recesji czynsze spadają z reguły wyraźnie mniej niż ceny nieruchomości. I na szczęście po kryzysie zawsze przychodzi okres prosperity :) [prawdopodobieństwo: średnie; ewentualny wpływ na rynek: zależny od poziomu kryzysu, zapewne średni]
  3. Antyimigracyjna polityka rządu. W razie gdyby PiS (lub jakiś inny rząd w przyszłości) prowadził politykę obliczoną na wzbudzenie nastrojów nacjonalistycznych i/lub na ograniczenie liczby imigrantów, może to wpływanąć na ograniczenie popytu na mieszkania na wynajem. [prawdopodobieństwo: średnie; ewentualny wpływ na rynek: średni do dużego]
  4. Wzrost popularności modelu rodziny wielopokoleniowej (z wyboru), sprawiający, że młodzi ludzie będą marzyć o tym, by nadal mieszkać z rodzicami i dziadkami, zamiast wyprowadzić się „na własne”. [prawdopodobieństwo: bardzo niskie; ewentualny wpływ na rynek: średni]

 

Czynnik o niejasnym wpływie:

  1. Liberalizacja ustawy o ochronie praw lokatorów. Jeśli rząd zdecydowałby się zliberalizować ustawę, będzie to z jednej strony korzystne dla właścicieli mieszkań na wynajem, gdyż zwiększy to ich prawa, z drugiej zaś może zwiększyć konkurencję między właścicielami, gdyż może skłonić większą liczbę inwestorów do zakupu mieszkania na wynajem, a ponadto może zmniejszyć relatywną atrakcyjność najmu dla potencjalnych najemców i skłonić część z nich do zakupu własnego mieszkania. Oczywiście zaostrzenie ochrony lokatorów może mieć identycznie niejasny, tylko odwrotny wpływ na rynek. [prawdopodobieństwo: średnie; ewentualny wpływ na rynek: mały]

Uff, chyba tyle.

Podsumowując, wydaje mi się, że generalnie główne ryzyka mają charakter regulacyjny, a trendy społeczne sprzyjają właścicielom mieszkań na wynajem. Stan gospodarki jest chyba neutralny, tzn. najpierw zapewne będzie nam sprzyjał, potem już mniej – ale od kiedy trudno powiedzieć, bo nie wiadomo kiedy przyjdzie spowolnienie lub kryzys. Jestem więc optymistą. Gdybym miał się pokusić o ocenę ilościową, uważam, że scenariusz optymistyczny ma 70% szans spełnienia się wobec 30% dla scenariusza pesymistycznego.

A jak Wy to widzicie?

Komentarze:

  1. Sławek Muturi napisał(a):

    Artur, dzięki za spisanie swoich przemyśleń ws czynników mogących mieć wpływ na rynek nieruchomości/najmu w Polsce.

    Z wszystkim co napisałeś się zgadzam. Może dodałbym tylko jeszcze dwa czynniki:

    1) Masowe wejście na polski rynek najmu mieszkań zagranicznych funduszy inwestycyjnych, co zwiększyłoby konkurencję na rynku. Prawdopodobieństwo: średnie; impakt mały do średniego, ale tylko w Warszawie, Krakowie i może jeszcze 2-3 polskich miastach; w pozostałych miastach – impakt zerowy

    2) Podatek katastralny (który jest jedną z odmian podatków, o których wspomniałeś). W sytuacji zagrożenia przekroczenia konstytucyjnego progu 60% długu publicznego do PKB, taki podatek może zostać wprowadzony przez rząd pod pretekstem nacisków z UE. Prawdę mówiąc spodziewałem się takiego podatku już za rządów Tusk – Rostowski, ale wówczas MF zdecydowało się na „skok na OFE”. Prawdopodobieństwo: średnie (niskie – jeśli ten podatek mieliby płacić też emeryci oraz kościół katolicki – największy landlord w Polsce). Impakt: potencjalnie duży impakt na zyskowność najmu, ale tylko w krótkim okresie, bo w długim okresie, każdy podatek jest w końcu płacony/obciąża konsumentów (czyli w tym przypadku najemców, oraz oczywiście osoby, które konsumują własne mieszkanie)

    Podobnie jak Ty, jestem ciekaw opinii/perspektyw innych Fridomiaczek i Fridomiaków:-)

    • Artur Kaźmierczak napisał(a):

      Dzięki Sławek. Zgadzam się w pełni. O katastrze myślałem, ale, mówiąc całkiem szczerze, zapomniałem napisać (w mojej opinii jeśli zostanie wprowadzony, to w wersji z płatnością od drugiego lub trzeciego mieszkania i/lub powyżej pewnej wartości nieruchomości). Inwestorom instytucjonalnym poświęciłem już wcześniej wpis (http://fridomia.pl/2018/03/08/jak-duzym-zagrozeniem-dla-wlascicieli-mieszkan-na-wynajem-sa-inwestorzy-instytucjonalni/ ), więc nie powtarzałem już tych argumentów, przypomnę tylko konkluzję: w średnim terminie nie spodziewam się żadnego realnego wpływu na rynek.

      • Adam U. napisał(a):

        Podatek katastralny od drugiego mieszkania, to jest wlasnie to, czego najbardziej sie obawiam i obstawiam, ze moze sie pojawić juz w 2020 roku.

      • Michał napisał(a):

        Jeśli chodzi o kataster to w mojej opinii samego podatku jako takiego nie należy się bać. Przecież każda nieruchomość jest na dzień dzisiejszy opodatkowana podatkiem od nieruchomości. To czego należy się obawiać to wysokości stawek katastru w przypadku jego wprowadzenia. W przypadku katastru dużym problemem byłoby określenie podstawy do opodatkowania. Z dnia na dzień nie ma możliwości wyceny wszystkich nieruchomości w kraju, a przecież podatek katastralny będzie liczony od ich wartości. Ewidencja nieruchomości w starostwach ma nawet przygotowane rubryki pt. „wartość nieruchomości” wystarczy spojrzeć na dowolny wypis z rejestru gruntów albo kartoteki lokali. Póki co te rubryki są puste, ale jak zaczną się zapełniać to będzie znaczyć, że coś się dzieje w kierunku katastru.

  2. Marcin napisał(a):

    Sławku
    Artykłul Artura nie jest widoczny na głównej stronie Fridomi.

    Artur,
    Wielkie dzięki za przelanie twego doświadczenia i spojrzenia w tej treści. Jak zawsze dobra robota.
    Czyta to się lepiej niż Forbesa :).

    Dygresyjnie, zastanawiałem sie czy są czy bedą juz pisane na takie tematy pracy magisterskie czy wręcz doktorskie ? Czy ktoś ma taką wiedze.

    Wracając do treści.
    Cieżko coś dodać ale skromnie napisze.

    Trend socjologiczny oraz demografia.
    Wiekszośc ekspertów bierze demografie za krytyczny i negatywny czynnik. Z liczbami cięzko dyskutować. Jednak socjologicznie czy społecznie co chciałbym dodać do wypowiedzi Arutra to fakt że młodzi Polacy zarabiaja coraz więcej i proboja jako pary zamieszkac razem przed np ślubem czy dalszym zwiazkiem aby sie w jakis sposob sprawdzic . Zauwazamy równiez (przynajmniej w naszym modelu wynajmu) pary które po prostu chca wyjśc z domu aby nie mieszkac z rodzicami. Długośc tych najmów wynosci srednio 12 – 18 miesiecy ale ten rodzaj klientow to duży procent.

    Artur wspomniał o wzrastającej mobilności.
    Nawiązujac do tzw sharing economy, zgadzam sie ze maleje chęć posiadania rzeczy czy mieszkan co było zawsze domeną Polaków.
    Dodatkowo zauważam ze istnieje grupa najemców ktorzy świadomie decydują sie na najem mieszkania w okolicy miejsca pracy a przebywanie na weekend czy wolne w mieszkaniu czy domu w pierwotnej lokalizacji – to zbliza Nas do tego typu klienta znanego na zachodzie. Stać ich na posiadanie a raczej wynajmowanie i używanie dwóch miejsc do mieszkania.

    Jeszcze raz dziekuje i pozdrawiam

    Marcin
    Tychy

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Marcin, dzięki za uwagę. Coś tam poprawiłem i chyba już działa poprawnie. Przy okazji z satysfakcją odnotowuję, że choć na polu mojego bloga jestem (po prawie 9 latach! użytkowania) sprawniejszy technologicznie od Artura:-)))

      Dzięki też za Twoją perspektywę. Zgadzam się z Twoimi obserwacjami i są to czynniki mogące pozytywnie oddziaływać na rynek najmu. Dzięki.

      Za komplementy pod adresem artykułu, niech Artur podziękuje sam:-)

    • Artur Kaźmierczak napisał(a):

      Marcin, dziękuję za ciepłe słowa i za uzupełnienie.

  3. Mati napisał(a):

    Artur,

    bardzo fajne, merytoryczne podsumowanie :)

    Wyczerpałeś temat w 100% w mojej opinii.

    Pozdrawiam

  4. xav napisał(a):

    Ja na początek odniosę się do kilku punktów:
    „6. Ma nas być coraz mniej” – o ile jest to prawdą – to w Polsce wciąż większy efekt ma migracja ze wsi do miast i z mniejszych miast do większych – sam w rodzinie mam przypadki osób które kilaka lat temu przeprowadziły się ze wsi do Opoczna, a teraz ich dzieci przeprowadzają się z Opoczna do Warszawy na studia i zostają w Warszawie). Więc ogólnie może to mieć wpływ na najem w małych miastach, które są na tyle oddalone od aglomeracji, że nie można z nich codziennie komutować do metropolii. (Wałbrzych, Słupsk, Olsztyn, etc)
    „7.Mieszkanie po babci” – myślę, że i tak miało minimalny wpływ – babcia miałą 2.5 dzieci, które miały 2 dzieci – co daje 5 wnucząt do sprawy spadkowej – każde z nich dostanie 20% wartości mieszkania, które pewnie 4 z 5 skonsumuje w przeciągu roku, a jedno zainwestuje w fundusze….

    Największym ryzykiem wydają się sprawy podatkowe oraz konkurencja funduszy
    Jeśli chodzi o te pierwsze to i tak najczęsciej za podwyżki podatków płaci odbiorca końcowy (czyli podatekw lwiej częsci zostnaie przeniosiony na najemca przez podwyżkę czynszu).

    A fundusze też wchodzą do Polski po to, żeby mieć stopę zwroty większą niż na zachodzie (w Niemczech w blokowiskach mają 5%) – więc wątpie, żeby byli zainteresowani wynajmem poniżej obecnych stawek rynkowych.

    W długim okresie największym ryzykiem jest konwergencja zwrotów z najmu do poziomów Europejskich (zarówno w kwestii zwroty z inwestycji jak i % dochodu do dyspozycji przeznaczanego na najem),
    ale wydaje się, że będzie to jedynie wynikiem wzrostu cen mieszkań, oraz szybszym wzrostem zarobkow od wzrostu cen cenach najmu – Ponizej zestawienie sredniej ceny mieszkania 1 bedroom i srednich dochodow netto dla poszczegolnych krajów w lokalnych walutach (na podstawie portalu numbeo kropka com).
    Kraj – koszt najmu mieszkania w centrym z jedną sypialnią / dochod netto – relacja w % i (cena za mkw mieszkania w centrum)

    1 Polska 1,803 / 3309 – 54% (7405)
    2. Niemcy 676 / 2189 – 31% (4413)
    3. Francja 675 / 1902 – 35% (4933)
    4. Hispzania 604 / 1302 -46% (2745)
    5. UK 745 /1800 – 41% (3713)

    przyjmując ze polska skonwerguje do poziomów Hiszpani za 15 lat wówczas czynsze wzrosły by realnie o 40% przy wzroscie plac o 65%, a ceny mieszkan wzrosna w tym czasie o 52%.

    • Artur Kaźmierczak napisał(a):

      Xav, Zgoda, zwróć tylko uwagę, że przyszły wzrost cen mieszkań nie zaboli obecnych posiadaczy mieszkań (a to było założeniem mojej analizy), zaś wzrost czynszów będzie ich korzyścią.

      • xav napisał(a):

        Artur,
        ale rownie wazne pytanie jest – czy obecni posiadacze lub osoby nie posiadajace jeszcze zadnych mieszkan powinni kupowac (kolejne) mieszkania czy przeczekac?

        Spadek cen o 20% wydaje sie malo prawdopodobny, a o 50% wrecz niemozliwy – zwlaszcza, ze nadal mozna kupic mieszkania do remontu w b. dobrych cenach…

        • Artur Kaźmierczak napisał(a):

          Xav, szczerze mówiąc: diabli wiedzą. Pytanie brzmi: czy inwestycja dzisiaj będzie większa od sumy wartości inwestycji w przyszłości (tylko kiedy?) i sumy czynszów najmu w okresie od dzisiaj do tego momentu w przyszłości. Jeśli dzisiaj znajdziesz okazję inwestycyjną, to czy znajdziesz również podobną (o taki sam % poniżej rynku) za jakiś czas? Bo może dzisiejsza okazja rynkowa będzie wyceniana tak jak przeciętne mieszkania za jakiś czas (w domyśle po spadkach). I czy będą spadki cen, czy może tylko wyhamowanie wzrostów? Bo istnieją czynniki przemawiające za tym, że nie spadną (w szczególności wzrost kosztów budowy i ograniczanie dostępności gruntów).Czysta spekulacja.
          Historia wskazuje, że ceny nieruchomości falują, więc zapewne wcześniej czy później ceny spadną. Średnio na rynku, bo pewnie będą lokalizacje, w których tylko wzrost się wypłaszczy – tak było po 2007 roku. A te które spadną – o ile? Nie mam pojęcia.
          Osobiście bym nie czekał i inwestował. Ale pamiętajcie – po pierwsze mam konflikt interesów, a po drugie jestem z natury optymistą :)

  5. Pawel napisał(a):

    Dorzuce od siebie trochę:

    W USA współczynnik ludzi którzy mieszkają z rodzicami i nie podjęli żadnej pracy wzrósł z 38% na 74% w przedziale wieku 20 – 30 lat. podkreślam nie podjęli żadnej pracy i mieszkają z rodzicami, obecnie wraz z wzrostem długości życia wiek 20 – 30 lat uważa się jako nastolatka. Model ten coraz bardziej widać w Polsce. Czyli ten punkt o modelu wielopokoleniowym jest prawdopodobieństwo bardzo wysokie.

    Kolejna rzecz to inflacja, nie napisałeś za bardzo na ten temat. Obecnie w Polsce inflacje jest na poziomie 9% rocznie na podstawie podaży pieniądza. Czyli jak ktoś dobrze kupił to może ma zwrot 5-8% na wynajmie i w zależności od miasta wzrost na wartości mieszkania na poziomie koło 5%-10% rocznie, ale to też zależy od miasta, położenia itd… Czyli wielkiej dochodowości na wynajmie nie ma, więcej by się zarobiło na sprzedaży i różnicy.

    Ryzywko walutowe, obecnie oprocentowanie w Polsce wynosi 1,5% w USa oprocentowanie obligacji jest na poziomie 3,5% oznacza to osłabianie złotówki i odpływ kapitału z PL. Do tego polityka, zły PR wieć odpływ inwestycji. Sztuczne utrzymywanie niskiego poziomiu oprocentowania w PL na siłe byle do wyborów i kryzys mamy gotowy.

    Reasumując nie ma tutaj zielonej wyspy, a jedynie możliwe brak straty zamiast zysku.

    • Artur Kaźmierczak napisał(a):

      Paweł, Dzięki za komentarz. Ciekawa perspektywa z tymi starymi „nastolatkami”. Nie wiedziałem o tym. Wydaje mi się jednak, że prawdopodobieństwo, że w Polsce to będzie jakiś znaczący trend nie jest bardzo wysokie. Ale to tylko moje wyczucie.
      Inflacja chyba nie wpływa specjalnie na tę analizę. Zakładam, że w średnim okresie przełoży się na wzrost czynszów i będzie neutralna. Tzn. jeśli inflacja będzie 3%, to, ceteris paribus, średnioterminowo, wzrost czynszów również. A jeśli wyniesie 13% to taki będzie wzrost czynszów. Ale – zastrzegam – do dzisiaj dziwię się, że na egzaminie z makroekonomii miałem 5. Nie czuję się ekspertem w tym obszarze :)
      Nie porównywałem też atrakcyjności zakupu by trzymać vs zakup by sprzedać. Na początku analizy zastrzegłem, że patrzę z punktu widzenia osoby, która chce długoterminowo wynajmować. Na temat flippingu vs trzymania mieszkania może napiszę osobny wpis (a najpierw sprawdzę czy już takiego nie było).
      Wreszcie ryzyko walutowe – nie pojmuję jak się do nas odnosi, zakładając, że inwestor zarabia w złotych i wydaje w złotych. To pierwsze jest raczej pewne (nie wyobrażam sobie, by zmieniło się prawo nakazujące denominować czynsze mieszkań w PLN). Oczywiście, inwestor, który wydaje w innej walucie ponosi ryzyko walutowe, ale myślę, ze dotyczy to nieznacznej części inwestorów.
      Zaś kryzys – masz rację, będzie, to tylko kwestia kiedy i jak głęboki. Odniosłem się do tego (pkt 7 wśród czynników negatywnych).
      Niemniej, patrząc na całość argumentów, nie zgadzam się z Tobą, że scenariusz optymistyczny to brak strat. Wierzę jednak (na 70%) w znacznie bardziej korzystny rozwój sytuacji.

    • BiL napisał(a):

      Pawel, mozesz prosze napisac skad wziales te dane o mlodych amerykanach? Wydaja mi sie nieprawdziwe. Dzieki!

    • Przemek napisał(a):

      @Paweł

      https://www.npr.org/sections/thetwo-way/2016/05/24/479327382/for-first-time-in-130-years-more-young-adults-live-with-parents-than-partners

      Wzrósł do 32,1% według artykułu. Amerykanie uwielbiają statystyki i są w nich precyzyjni.

      Bezrobocie w USA: 4,1%, zaś wśród młodzieży 16-24 8,4%

      https://www.bankier.pl/gospodarka/wskazniki-makroekonomiczne/stopa-bezrobocia-usa
      https://www.statista.com/statistics/217448/seasonally-adjusted-monthly-youth-unemployment-rate-in-the-us/

      Rentowności obligacji w zależności od okresu zapadalności też nie trzymają się kupy:

      https://pl.investing.com/rates-bonds/world-government-bonds

      Podaż pieniądza to 4,5% (nie jest też równoważna z inflacją):

      http://wyborcza.biz/Gieldy/1,132329,22821435,nbp-podaz-pieniadza-m3-wzrosla-o-4-5-r-r-na-koniec-listopada.html?disableRedirects=true

      Niewiarygodne, ile błędów można popełnić w krótkiej wypowiedzi.

      • JacekP napisał(a):

        Prawdziwa definicja inflacji to wzrost podaży pieniądza.
        Wzrost cen to nie inflacja, tylko jest skutek.

        • Sławek Muturi napisał(a):

          JacekP, ciekawe to co piszesz. Nigdy o tym w ten sposób nie myślałem.

          Mam dodatkowe pytanie: podaż pieniądza powinna rosnąć nawet przy braku wzrostu cen, choćby po to by zapewnić płynność obrotu gospodarczego. Im więcej dóbr i usług wymieniamy pomiędzy sobą, tym więcej gotówki potrzeba w obiegu, by obrót handlowy był płynny.

          Czy inflacja zatem to nie jest wzrost podaży pieniądza ponad to, co by wynikało ze wzrostu gospodarczego?

        • TX napisał(a):

          Sławek, Jacek, o wzroście których agregatów pieniężnych piszecie? To chyba nie jest aż tak proste ;)

        • Grzegorz napisał(a):

          Sławek Muturi o takiej definicji inflacji pisał Mike Maloney (doradca R. Kiyosaki) w swojej książce „Jak inwestować w złoto i srebro”. Problem z inflacją wynika z tego, że Ameryka i inne kraje pogrążone w deficytach budżetowych nadmiernie się zadłużają. Zadłużenie (w przypadku USA) jest już na takim poziomie że nie da się go w żaden sposób spłacić. Kraje takie jak USA drukują pieniądze, zaciągają nowe pożyczki, po to żeby pokryć swoje wydatki oraz spłacać raty od poprzednich kredytów. W ten sposób zwiększają podaż środka płatniczego. W Polsce podaż pieniądza M3 od roku 1997 aż do 2017 wzrosła ze 162 mld do 1270 mld zł. Najpierw zwiększa się podaż środka płatniczego, a dopiero później ceny idą w górę, co w historii występowało wielokrotnie i o czym pisze w swojej książce Mike.

        • Sławek Muturi napisał(a):

          Dzięki Grzegorz:-)

        • Przemek napisał(a):

          @Grzegorz, słowo komentarza:

          „Zadłużenie (w przypadku USA) jest już na takim poziomie że nie da się go w żaden sposób spłacić.”

          cytat za wikipedią: „Between 1946 and 1974, the US debt-to-GDP ratio fell from 121% to 32% even though there were surpluses in only eight of those years which were much smaller than the deficits”

          Aktualnie jest poniżej 80%…

        • Grzegorz napisał(a):

          Przemek. Czy my żyjemy w latach 70′??
          Często miewam wątpliwości co do treści publikowanych na Wikipedii (a tym bardziej Gazety Wyborczej – którą przytaczałeś wcześniej), ale skoro już przytaczasz ten cytat, to zauważ, że dotyczy okresu od 1946 do 1974 kiedy ogólnie rzecz biorąc dolar był pieniądzem, ponieważ istniał parytet złota. W 1971 roku Amerykanie odeszli od standardu złota i wtedy zaczęło się wielkie drukowanie i zadłużanie Ameryki. TYLKO W PRZECIĄGU OSTATNICH KILKUNASTU LAT AMERYKANIE WYDRUKOWALI KILKA TRYLIONÓW DOLARÓW (pisze na capsie żeby podkreślić istotę tego faktu).
          Podsyłam link’a żebyś mógł czerpać z wiarygodnego źródła i ogarnął temat w całości, a nie tylko do 1974 roku. Pozdrawiam

          https://www.youtube.com/watch?v=iFDe5kUUyT0

        • Przemek napisał(a):

          @Grzegorz

          jeżeli uważasz, że w tym przypadku wikipedia kłamię, to chętnie zapoznam się z innymi danymi.

          Czasy oczywiście były inne. Jakie nadejdą, tym bardziej nie wiem. Pokazałem tylko, że historycznie zadłużenie było na dużo wyższym poziomie i pomimo parytetu złota o którym wspomniałeś, udało się je znacząco zredukować. Wydaje mi się, że mogąc drukować pieniądze bez ograniczeń jeszcze łatwiej spłacić zadłużenie. O dziwo, pomimo tego inflacja bardzo opornie rośnie.

          Nie przepadam za audiowizulnymi środkami przekazu. Masz może jakąś ciekawą książkę w tym temacie do polecenia? Lub ostatecznie artykuł?

          I jeszcze na koniec słowo sprostowania. Trylion to naszym języku 10 do potęgi 18, natomiast zadłużenie USA wzrosło o kilka bilionów dolarów. Bilion to 10 do potęgi 12. W krajach anglosaskich używa się słowa trylion w znaczeniu naszego biliona.

        • nibul napisał(a):

          „Wydaje mi się, że mogąc drukować pieniądze bez ograniczeń jeszcze łatwiej spłacić zadłużenie.”

          Przemek, sorry, ale myślę, że powinieneś poczytać trochę o podstawach ekonomii zanim wypowiesz się na ten temat na forum.

        • BiL napisał(a):

          JacekP, jak ta definicja inflacji ma sie do rzeczywistosci, mozna zobaczyc na tych wykresach:

          https://tradingeconomics.com/united-states/money-supply-m0

          https://tradingeconomics.com/united-states/money-supply-m1

          https://tradingeconomics.com/united-states/money-supply-m2

          https://tradingeconomics.com/united-states/inflation-cpi

          Grzegorz, Wikipedia nie jest idealna zwlaszcza jesli chodzi o ekonomie, ale film ktory zamieszczasz moim zdaniem nie jest warty uwagi.

          Mozna by o tym dyskutowac godzinami, ale w wiekszym skrocie film mowi o:
          1. System finansowy to ogromne oszustwo
          2. Zloto to jedyny prawdziwy pieniadz
          3. FED to prywatny bank

          Niestety (a raczej na szczescie) zaden z tych punktow nie jest prawda. System finansowy nie jest idealny – jest skomplikowany – ale nazywanie go oszustwem nie jest fair. Warto pamietac, ze to dlug powstal zanim powstal pieniadz – nie powinno sie dlugu tak demonizowac jak robi to wielu – zwlaszcza na filmikach YT. Budzet panstwa to nie jest budzet domowy – Kowalski (jesli nie jest falszerzem) nie drukuje wlasnych pieniedzy – panstwa to robia (nawet Zimbabwe) – ale nikt o zdrowych zmyslach nie ma zamiaru splacac dlugu panstwowego w imie ‘zmniejszenia dlugu’ zabierajac pieniadze spoleczenstwu. Pieniadz opiera sie na dlugu, gdy splacamy dlugi pieniedzmi wczesniej wykreowany za pomoca dlugu pieniadz znika z obiegu – to jest tzw. Double-entry bookkeeping – komercyjne banki tworzac pieniadze (glownie one sie tym zajmuja), nie biora ich od Pana A, aby dac Panu B, tworza po prostu zapis elektroniczny na kontach – Pan A +100 i pieniazki sa na koncie, obok -100 tyle Pan A ma nam oddac (oczywiscie plus odsetki), gdy Pan A Bedzie splacal kredyt, Bank Bedzie zmniejszal odpowiednio jego zadluzenie.
          Rozbawilo mnie, ze napisales ‘jak dolar byl jeszcze pieniadzem’ – to teraz juz nie jest?
          Mowisz, ze nie ma co zabierac ‘zielonych’ jutro na Majorke? ;)

          Zloto to pieniadz – serio tak myslisz? Przeciez nie spelnia on podstawowej funkcji pieniadza jaka jest funkcja srodka platniczego. Rownie dobrze mozemy pieniadzem nazwac marchewke – podobnie jak zloto mozemy ja zamienic na banknoty, monety, czy elektroniczne zapisy na koncie w banku – ale chyba nie tedy droga?

          Mysle, ze mozna o pieniadz zapytac Slawka, ktory odwiedzil wszystkie kraje swiata – Slawku – placiles w ktoryms z krajow ktore odwiedziles zlotem? :)

          Chyba, ze zalozymy iz pieniadze nie sluza do placenia? Ale wtedy to odlatujemy juz na zupelnie inny poziom, jak w tym filmie YT ;)

        • Przemek napisał(a):

          @Nibul

          zapewne masz rację, ale jeśli odnosisz się do tego zdania, to akurat była parafraza stwierdzenia Grzegorza „tylko w przeciągu ostatnich kilkunastu lat amerykanie wydrukowali kilka trylionów dolarów”

          Jeżeli przeczytasz uważnie raz jeszcze dyskusję to może zauważysz nawet, ekhm, lekką nutę ironii? :)

        • Grzegorz napisał(a):

          Przemek: „Wydaje mi się, że mogąc drukować pieniądze bez ograniczeń jeszcze łatwiej spłacić zadłużenie.”

          Podpisuje się pod Kolegą. „Podstawy ekonomii” Milewski.

        • adam napisał(a):

          @nibul

          Przemek napisał 100% prawdę. Jakie ograniczenia mają rządy w drukowaniu „pieniędzy”? Wyłącznie przepustowość „drukarek” i podaż papieru ;)

        • Grzegorz napisał(a):

          BiL :

          System finansowy jest skomplikowany, po to żeby zwykli ludzie go nie rozumieli i nie interesowali się nim. Dlatego w świecie finansów występuje wiele niezrozumiałych dla zwykłego człowieka pojęć. Zresztą, świetnie to pokazał film The Big Short ukazujący kulisy kryzysu z 2007 roku. Większość ludzi aż po dziś dzień nie rozumie co się wtedy stało. Ten kryzys był wynikiem głupoty/oszustwa systemu.

          FED jest prywatnym bankiem – ma akcjonariuszy, którym są wypłacane dywidendy. Akcjonariuszami są największe banki komercyjne na świecie.

          „Budzet panstwa to nie jest budzet domowy – Kowalski (jesli nie jest falszerzem) nie drukuje wlasnych pieniedzy – panstwa to robia (nawet Zimbabwe) – ale nikt o zdrowych zmyslach nie ma zamiaru splacac dlugu panstwowego w imie ‘zmniejszenia dlugu’ zabierajac pieniadze spoleczenstwu.”

          – Bzdura. Każde państwo które jest zadłużone płaci w związku z tym raty. A jak myślisz skąd rządy biorą pieniądze na te spłaty? Od podatników. Czyli Kowalski za to płaci. Czyli my wszyscy za to płacimy. Więc zabiera się nam pieniądze z tego tytułu.

          Dolar nie jest pieniądzem od 1971 roku, jest tylko środkiem płatniczym, walutą bez pokrycia za którym stoi tylko dług. Dolar już stracił większość swojej siły nabywczej dlatego można za niego kupić coraz mniej. Wartość dolara najprawdopodobniej spadnie do 0, co nie byłoby czymś nowym w historii.

          Złoto spełnia wszystkie cechy pieniądza i dodatkowo w przeciwieństwie do waluty, utrzymuje siłę nabywczą w długim okresie.

          „Warto pamietac, ze to dlug powstal zanim powstal pieniadz” ~[MODERATOR (ARTUR KAŹMIERCZAK) USUNĄŁ NIEMERYTORYCZNĄ CZĘŚĆ WPISU CHCĄC ZACHOWAĆ PRZYJACIELSKI CHARAKTER WYMIANY ZDAŃ MIĘDZY FRIDOMIAKAMI]

          PS. marchewka nie może być pieniądzem, bo każda marchewka jest inna przez co nie spełnia funkcji zamienności, poza tym nie jest wytrzymała, bo za 3 dni zgnije i tyle będziesz miał.

          Adam:
          Głównym ograniczeniem rządu do drukowania pieniędzy jest ZAUFANIE społeczeństwa. Jeśli ludzi stracą wiarę w „papierki” to wtedy się posypie. Tak było w Republice Weimarskiej zaraz po I wojnie światowej. Poza tym gdy „drukujemy pieniądze” to w rzeczywistości je pożyczamy, a jak pożyczamy to płacimy odsetki. Sęk w tym, że wpadamy w błędne koło, bo tych odsetek nie można spłacić, znowu musimy pożyczyć, zadłużenie rośnie, trzeba zapłacić wyższe raty, znowu musimy pożyczyć…

        • nibul napisał(a):

          Adam, no to już wiem skąd ta wycinka Puszczy Białowieskiej ;)

  6. BiL napisał(a):

    Xav, jesli prognoza GUS sie sprawdzi, to Polska straci 15% populacji do 2050 roku.

    Jesli chodzi o ‘mieszkanie po babci’, to istotne jest to ze jest niewielka szansa iz takie mieszkania beda staly puste. Albo zaspokoja potrzeby mieszkaniowe osoby ktora je dostala w spadku, albo trafia na rynek do sprzedazy i zaspokoja potrzebe jakiegos first-time buyer, albo inwestora. Alternatywnie, trafia na rynek najmu zwiekszajac konkurencje.

    Wezmy np. Lodz, w tym momencie na 1000 nieszkancow przypada 507 mieszkan, czyli gdyby w kazdym mieszkaniu mieszkaly 2 osoby, to 1.4% mieszkan byloby pustych.

    W tym momencie ok 35% mieszkan zajmowana jest przez jedna osobe. Nie mam az tak szczegolowych danych, ale podejrzewam ze zdecydowana wiekszosc tych osob to osoby starsze, ktore mieszkania beda w nadchodzacym czasie zwalniac.

    W 2016 oddano w Lodzi 2066 nowych mieszkan, rozpoczeto budowe kolejnch 2340, a wydano pozwolen na 4382.

    • BiL napisał(a):

      Rynek wydaje sie wiec byc rozpedzony, moim zdaniem pytanie powinno brzmiec nie czy zacznie hamowac, tylko kiedy. Moze ten rozped napedzi jeszcze kilkanascie miesiecy wzrostow, co potem niech kazdy szacuje sam. Ja nie widze podstaw do wzrostow cen.

      • Tomek napisał(a):

        Podstawa do wzrostów cen jest oczywista: jest to wzrost kosztów pracy i trudność ze znalezieniem wykonawców.

        • BiL napisał(a):

          Tomek, uwazam za dosc prawdopodobne wzrosty cen przez nastepne kilkanascie miesiecy.

          Pomimo zachet o podzielenie sie na blogu swoja prognoza, moja nie przeszla moderacji choc nikogo nie obrazala. Miala za to nieco inne argumenty, z ktorymi nie trzeba sie zgadzac. Tak czy siak, widze ze wolnosc slowa tutaj nie istnieje – szkoda, bo blog jest bardzo fajny. A wlasciciel wydawal sie byc osoba ktora kieruje sie w zyciu wysokimi wartosciami, i jak do tej pory cenzura zupelnie mi do tej ciekawej, pelnej pasji i otwartej na swiat osoby nie pasowala!

          Ciekawe co by o takiej cenzurze pomysleli czytelnicy bloga gdyby sie o niej dowiedzieli? Pewnie chcieliby znac powody…

          Moge zapytac o to ktora czesc zdecydowala o tym, ze moj wpis nie nadawal sie do publikacji?

        • Sławek Muturi napisał(a):

          BiL, zanim zaczniesz wysuwać jakieś wyssane z palca oskarżenia o cenzurę, o odchodzenie od wartości, to może puknij się w czoło? Czasami proste zabiegi mechaniczne okazują się najbardziej skuteczne w uzupełnianiu braków (w tym przypadku: myślenia).

          Jako osoba będąca – jak to napisałeś – właścicielem tego bloga, informuję Cię, że o żadnym Twoim wpisie zawierającym jakieś kontrargumenty niczego nie wiem. Nie tylko, że go nie usunąłem ani nie cenzurowałem. Ja wręcz go nawet nie widziałem.

          Mogłeś napisać do mnie bym sprawdził w spamie lub przesłać swój komentarz jeszcze raz. To by bardziej pasowało do etykiety tego bloga niż wysuwanie jakiś bzdurnych zarzutów.

        • BiL napisał(a):

          Slawek, przepraszam jesli Cie urazilem, ale napisalem co w danej chwili myslalem. Ktos zatwierdza pojawiajace sie na blogu wpisy, nie wiem czy mozesz robic to tylko Ty, czy moze jeszcze ktos inny – ale to tak na prawde nie jest istotne. Napisalem to co napisalem powyzej sadzac, ze to tez raczej nie zostanie opublikowane, jednak zostalo – co mnie zaskoczylo i dlatego slowo przepraszam pojawilo sie w tym moim wpisie. A teraz prosze sprobuj Ty zrozumiec czemu to napisalem, dwa dni temu w nocy zamiescilem swoja prognoze z kilkoma linkami (nie pojawila sie do teraz), 23 maja o 13:23 i 13:28 zamiescilem kolejne dwa wpisy (widze, ze wciaz oczekuja one na moderacje i nie zostaly zatwierdzone, bo sa dla mnie widoczne z napisem ‘Twoj komentarz oczekuje na moderacje’. Pierwszy z nich mowil o tym, ze moja prognoza sie nie ukazala I ze to prawdopodobnie przez linki, ktore w niej zamiescilem. Drugi byl dokladnie ta prognoza, ale bez linkow, za to z namiarami jak te linki znalezc w google. Po tych wpisach zamiescilem jeszcze kilka komentarzy, ktore tez czekaly na moderacje ale opublikowaly sie dosc szybko. Mam nadzieje, ze to wystarczajace wyjasnienia dlaczego napisalem to co napisalem powyzej.

        • Sławek Muturi napisał(a):

          BiL, ok, przyjmuję Twoje przeprosiny, ale proszę byś się zastanowił zanim napiszesz jakieś oskarżenia i insynuacje. Po 6-miesiecznym pobycie w Azji, obrzydzenie mnie bierze na to nasze polskie piekiełko pomówień, sączenia jadu, teorii spiskowych oraz narodowej wiktymologii.

          Przepraszam za to, że i ja dałem się ponieść emocjom odpowiadając na Twój zaczepny komentarz. Sorry też za to, że nie opublikowały się Twoje wcześniejsze komentarze. Znalazłem je w spamie – nie wiem dlaczego. Komentarze aprobuję ja. Do niedawna tylko ja, ale od jakiegoś czasu również Artur. Nie wypracowaliśmy sobie jeszcze systemu współpracy przy odpowiadaniu na komentarze. Starałem się pozostawić jemu do aprobaty komentarze dotyczące wpisów, których on jest autorem. Nie po to by on miał je cenzurować, tylko by ich nie przegapił (komentarze czekające na akceptację wyświetlają się w innym kolorze w panelu administratora i łatwiej jest je dostrzec). To też może powodować wrażenie, że czegoś nie chcemy publikować.

          Moją intencją nie jest i nigdy nie była cenzura. Jestem wprawdzie dinozaurem cyfrowym, niemniej mam świadomość tego, że w internecie jest mnóstwo miejsc gdzie można na kogoś wylać nieograniczoną ilość pomyji, więc cenzura na łamach fridomii i tak nie miałaby większego sensu. I wiem też z życia, że rzucając w kogoś błotem, trochę tego błota zawsze się przyklei choćby adresat nie wiem jak się starał z niesłusznych zarzutów oczyścić.

        • Robert napisał(a):

          Sławek jak bym doradził wypróbowanie rozwiązania, że komentarze nie wymagają uprzedniej akceptacji. Spróbujcie wyłączyć tę opcję chociaż na próbę. Wtedy komentarze będą widoczne od razu. Oczywiście opcja usunięcia czegoś zawsze pozostanie jeżeli pojawi się jakiś hejt czy wyzwiska.

          A jeżeli przez to poziom życzliwości na blogu spadnie, no to włączycie z powrotem moderację uprzednią.

          No bo jaki % obecnych komentarzy nie akceptujesz? Jeżeli akceptujesz prawie wszystkie, no to zbędna robota.

          A i nam będzie się fajniej rozmawiało jak będzie można to robić prawie „na żywo”, a nie czekając aż Sławek wróci z Azji i zaakceptuje komentarz ;-)

        • Sławek Muturi napisał(a):

          Robert, dzięki za podpowiedź. Może pamiętasz jak jakiś czas temu założyłem forum (bez moderowania)? Wydaje mi się, że byłeś jedną z osób, która wówczas prosiła by to wyłączyć, bo za dużo jest spamu. W zasadzie zaglądałem tam tylko po to, by czyścić spam i zajmowało mi to duuużo czasu.

          Tu spamu jest mniej, ale też jest. I chcę go Wam oszczędzić. Proponuję jednak zostać przy moderowaniu. Rozumiem też, że ostatnie danie Twojego komentarza było żartem – bo jednak nawet będąc w Azji i nie zawsze mając dostęp do internetu, to stawałem na głowie by na bieżąco prowadzić bloga i by Wasze komentarze zbyt długo nie leżały w zamrażarce:-)

          Poza tym, jak to jest od strony prawnej? Pytam, bo wiem, że jesteś prawnikiem: czy autor bloga przypadkiem nie odpowiada za treści, które się na nim pojawiają?

  7. BiL napisał(a):

    Widze, ze moj pierwszy komentarz sie nie pojawil – chyba przez linki w nim zawarte? Mam nadzieje, ze nie przez tekst ;)

    • BiL napisał(a):

      Tutaj bez linkow, ale z namiarami na nie jesli ktos chcialby szukac.

      No to doczekalismy sie – dzieki Artur za ciekawy wpis. W takim razie, ja dorzuce swoja prognoze i kilka obserwacji. Sporo bylo pozytywow, wiec ja wciele sie w adwokata diabla i skupie raczej na tej drugiej stronie.

      Moim zdaniem, coraz wieksza role w nadchodzacych latach, jesli myslimy o inwestycjach, bedzie odgrywala lokalizacja nieruchomosci. Mniejsze miasta moim zdaniem beda w coraz bardziej nieciekawej sytuacji.

      Prognozuje, ze ceny nieruchomosci w mniejszych miastach zaczna spadac, choc nie wykluczam przed tym jeszcze kilkunastu miesiecy wzrostow, bo rynek jest mocno rozgrzany.

      Na rynek trafilo duzo pieniedzy z lokat, ktore mizernie placa i inwestorzy szukajac wiekszych zwrotow trafiaja na rynek nieruchomosci.

      Obecnie duzo sie buduje, w zeszlym roku oddane ponad 160k mieszkan, rozpoczeta budowa kolejnych 210k – ktos musi wchlonac te mieszkania – czesc zlapia first-time buyers, czesc inwestorzy zwiekszajac pule mieszkan na wynajem.

      Wracajac do spadkow cen w mniejszych miastach, to powodow widze kilka:
      – migracja z mniejszych miast do wiekszych miast
      – migracja zagranice
      – zwalnianie mieszkan przez wymierajacych/ odchodzacych do domow starcow/ lub przeprowadzajacych sie do rodziny seniorow (wg GUS, bedzie 2.2mln osob po 65roku zycia wiecej w 2024 niz w 2014)
      – demografia wyglada w PL coraz gorzej, pomiedzy 2014 a 2024 zmniejszy sie liczba potencjalnych najemcow/ badz kupcow w wieku 20-35 lat o ponad 2.5mln osob.
      – rozkrecenie sie programu Mieszkanie Plus i latwosc budowania w mniejszych miastach, w porownaniu z tymi wiekszymi

      Ukraincy – ilu ich tak na prawde w PL jest? Jesli wierzyc tym danym, to nie az tak wielu: (google: ilu jest w Polsce ukraincow bigdata)

      Tutaj znowu NBP i mowa o 1.2mln w 2016: (google: pracownicy z Ukrainy w Polsce ilu ich jest, forbes)

      Ilu by ich nie bylo, to rynek najmu przyjal spora liczbe imigrantow. Czy w ostatnich latach spadla mocno liczba mieszkan gotowych do wynajecia od zaraz? Czy zredukowala sie znaczaco liczba pustostanow? Czy agencje ‘zabijaja sie’ obecnie o landlordow? Teoretycznie chyba powinny, ale jak jest to nie wiem.

      Co do tego trendu z pkt.1, to jak na razie nie widac go w statystykach: (google: trading economics Poland home ownership rate)

      Jak widac spory % Polakow (ponad 83%) posiada juz domy/mieszkania na wlasnosc. Moim zdaniem, Polacy chca mieszkac we wlasnych mieszkaniach, a najem traktuja raczej jako okres przejsciowy np. studia, okres przed zalozeniem rodziny, brak zdolnosci kredytowej.

      To ‘cisnienie’ na zakup mieszkania, oznacza chyba po prostu, za Polacy wola splacac swoj wlasny kredyt, niz kredyt kogos innego. Kredyt jest obecnie tani, a ludzi stac na coraz wieksze mieszkania.

      Przed decyzja o wyborze miejsca pod inwestycje, warto zapoznac sie z monografia miast NBP: (google: NBP rynek nieruchomosci raport 2016 – miasta -monografia)

      Jest tam tez Lodz, od strony 82.

  8. xav napisał(a):

    Hej Bil,
    ale czy GUS podaje ile bedzie wynosic obecnie liczba osob (nie tylko polakow) zyjacych w miastach i jaka jest ich prognoza na 2050?

  9. Michał napisał(a):

    wg mnie wsie i małe miasta się wyludnią a ludność będzie spływała do większych miast gdzie ma więcej rozrywek czyli w przyszłości akurat Łódz sobie poradzi…. A jeśli chodzi o demografię to o ile PL będzie stabilna, dobrze postrzegana i bogata to nigdy nie zabraknie ludzi którzy chcieliby w niej pracować a więc demografia będzie stabilna do wzrostowej. Teraz mamy jednak do czynienia z mało stabilną, biedną i szczerze mówiąc prawie w ogóle nie postrzeganą polską więc cały świat raczej nie wali drzwiami i oknami do niej…..

    • Artur Kaźmierczak napisał(a):

      Michał, wydaje mi się, że trochę zbyt radykalny jest ten Twój wpis. Zgodziłbym się z pierwszą częścią, gdybyś „się wyludnią” zamienił na „będą się wyludniać”. Z drugą częścią mam większy problem – nie jestem zachwycony obecną sytuacją w Polsce, ale powiedz Ukraińcowi, Hindusowi z Bangladeszu czy Wenezuelczykowi, że Polska jest biednym i mało stabilnym krajem – obawiam się, że Cię nie zrozumieją albo będą podejrzewać, że żartujesz. A statystyki wskazują, że jednak wielu ludzi ze świata wali do nas drzwiami, jeśli nie także oknami :)

    • Przemek napisał(a):

      Tak się składa, że mieszkam w małej miejscowości. I patrząc na statystyki nie widzę odpływu ludności w ciągu ostatnich dwudziestu lat. Jest odpływ ludności 18 – 35 lat, ale jest też bardzo przyzwoity przyrost naturalny ;)

      A żyje się w małych miejscowościach całkiem przyjemnie.. Wiecie, 5 minut do pracy, 5 minut do lasu czy nad jezioro, piwo w dobknajpie za 4zł

  10. csh napisał(a):

    W prognozach brakuje mi czynnika wysokiego wkladu wlasnego w bankach z ktorym musza sie zderzyc dwudziestokilkulatkowie kupujac pierwsze M bez gotowki. Oni beda czynnie zasilac popyt na najem.

    • Artur Kaźmierczak napisał(a):

      Ależ jest! Jako czynnik o potencjalnie negatywnym wpływie na rynek (#4). Ale, szczerze mówiąc, nie spodziewam się, by KNF coś grzebała w zakresie wymogów odnośnie wkładu własnego, dlatego oczekuję, że będzie to czynnik neutralny dla rynku.

      • csh napisał(a):

        Dzieki za odpowiedz! Nie zrozumiales mojego komentarza, mialem na mysli ze obecny wysoki wklad wlasny jest korzystny dla najmu wiec powinien sie znalezc w pozytywach – dzieki niemu mamy wiecej chetnych ktorych nie stac na zakup.

        pozdrawiam

  11. Mikołaj napisał(a):

    Cześć,

    na początek podziękowania dla Sławka za pracę jaką wykonuje na rzecz popularyzowania idei wolności finansowej i wszystkich aspektów z tym związanych (życie poniżej możliwości finansowych, zarządzanie najmem, inwestowanie w nieruchomości i podróże). Świetna robota.

    Arturze, wielkie dzięki za staranne podsumowanie. Trudno jest cokolwiek dodać. Z moich obserwacji wskazywałbym jeszcze na rosnący poziom zamożności społeczeństwa i związaną z tym gotowość par / małżeństw do wynajmowania coraz większych mieszkań w wyższym standardzie (przesunięcie z pokoi dwuosobowych i kawalerek na mieszkania dwupokojowe).

    Obserwuję też, jak lokalny rynek (Poznań) nasyca się mieszkaniami na pokoje (coraz trudniej wynająć je poza sezonem) przy jednocześnie płaskich stawkach i presji na rentowność najmu mieszkań (raport NBP / obserwacje rynkowe).

    Jednak to o czym pisze Artur oraz to co obserwuje na lokalnym rynku, tylko w pewny stopniu wpływa na moje działanie. Autentycznie nie wiem, co będzie za 6M, rok czy dwa lata. Jakiekolwiek prognozy i plany są ważne przy podejmowaniu decyzji, ale nabieram coraz większego przekonania, że nie mogą być kluczowe. Czy to, że widzę, że rynek się nasyca powoduje, że powstrzymuje się przed działaniem. Nie, po prostu szukam na nim swojego miejsca.

    Niezależnie od tego jak skomplikowany model zbudujemy, nie jesteśmy w stanie przewidzieć jak będzie wyglądał rynek w przyszłości – modele makroekonomiczne Rady Rezerwy Federalnej i MFW nie przewidziały krachu 2008 i pewnie nie przewidzą też kolejnego krachu, który kiedyś nadejdzie.

    Najważniejsze jest nasze działanie – zrobienie tego pierwszego kroku i determinacja w robieniu kolejnych. To od nas przede wszystkim zależy gdzie dojdziemy. Nie od prognoz. Warto o tym pamiętać podejmując każdą decyzję.

    • Artur Kaźmierczak napisał(a):

      Nic dodać nic ująć
      Nota bene – Twoje obserwacje odnośnie Poznania pokrywają się z naszymi, w tym z danymi, które przekazujemy do AMRON, który na ich podstawie tworzy swój raport (ot, taka słabo zakamuflowana autopromocja :))

      • xav napisał(a):

        Moze w ramach autopromocji link do raportu ?

        Pozdr M.

        • xav napisał(a):

          Czyli wasze dane są użyte w części „Średnie stawki czynszu najmu mieszkań” – szkoda, ze nie roznicuja tam jaki typ mieszkania, albo nie pisza o stawkach za metr/ sypialnie.
          Srednia cena najmu w Warszawie to 1682 pln przy roznicy miedzy maksymalnym a minimalnym poziomem czynszu 5590…

          Moze juz pora – zeby mzuri samo zaczelo przygotowywac taka analize kwartalnie lub rocznie ?

          Ciekawie byloby zobaczyc takie odpowiedzi jak wysokosc najmu/poziom pustosanow/przecietny czas trwania kontraktu od
          miasta,
          od jakosci wykonczenia,
          rodzaju najmu (krotkoterminowy, na pokoje, dlugoterminowy)
          i na pewno jeszcze jakis pakiet statystyczny bym wam znalazl wiele ciekawych zaleznosci.

          Pozdr

        • Artur Kaźmierczak napisał(a):

          Xav, wydaje mi się, że akurat rozbicie po typach mieszkań jest. Co do pozostałych kwestii, o których piszesz, to większość z nich mierzymy, ale niekoniecznie jesteśmy gotowi dzielić się nimi tak otwarcie. Jakieś karty musimy trzymać przy orderach :)

    • Aska Z napisał(a):

      Hej Mikołaj,
      podzielam zdanie Artura – „nic dodać nic ująć”:-) Dzięki za pozytywny, sympatyczny i budujący wpis.
      Pozdrawiam:)

  12. xav napisał(a):

    Artur,
    czyli przeanalizujmy – nie lubię tracić pieniędzy – więc jedyna alternatywa to obligacje rządowe i lokaty w najlepszym przypadku placace 3-4%( 1-2%) powyzej inflacji… oferty inwestycyjne mzuri z których korzystałem miały ofertowe stopy zwrotu około 7-8% – a po zakończeniu remontu zrealizowane ok. 10% – jedyny minus to dlugi czas remontu – ok. 9 miesiecy…

    Czyli, zeby opłacało się zaczekac z inwestycją – to za rok mieszkanie o tej samej stopie zwrotu musialbym byc w stanie kupic za ok. 6% taniej niz dzisiaj, za dwa lata 15%, za 3 lata 22%, za 4 lata 28%, 35%.

  13. Mikafu napisał(a):

    Kochani, mam pytanie jak sie wynajmuja kawalerki w Płocku ? Ja do tej pory inwestowałam tylko w Warszawie, teraz zmieniłam miejsce zamieszkania na okolice Płocka. I zastanawiam sie nad Płockiem.

  14. Marcin napisał(a):

    Ja mam jeszcze jedna obawe, o ktorej nikt nie wspomnial. Chodzi mi o bezspadkowe roszczenia Zydowskie, czyli ustawe just act 447, ktora juz zostala zatwierdzona w USA. Jest to uwazam bardzo powazny problem, ktory moze powstrzymywac potencialnych inwestorow od kupna mieszkan/lokali komercyjnych pod wynajem.

    Przeciez nikt nie da nam gwarancji, ze na zakupione mieszkanie w bloku, czy kamienicy z dnia na dzien moze znalezc sie jakis Zydowski wlasciciel i juz mozemy sie pozegnac z mieszkaniem, bo naprawde zycze powodzenia w dochodzeniu swoich praw w Polskim sadzie, aby odzyskac pieniadze od rzadu.

    Moze to brzmi troche pesymistycznie , ale jest to niestety realna wizja. Sam chcialem kupic kilka mieszkan pod wynajem w Polsce, ale teraz mam juz bardzo duze obawy.

    • Artur Kaźmierczak napisał(a):

      Marcin, dla mnie brzmi to baaardzo pesymistycznie. Bo jednak istnieje rękojmia wiarygodności ksiąg wieczystych, bo jednak za nieruchomości już zbyte przysługuje co najwyżej odszkodowanie, a nie zwrot samej nieruchomości – a więc nikt nie będzie musiał walczyć w sądzie z rządem, bo nadal będzie właścicielem. Tak więc nie boję się, że nagle blok, w którym mam mieszkanie na wynajem (a kilkadziesiąt innych osób ma mieszkania, w których mieszka samemu), przejdzie na własność gminy żydowskiej czy kogokolwiek innego (np. polskich spadkobierców byłego właściciela gruntu, na którym stoi). Jedyne, co może się zdarzyć, jak mi się wydaje, to że rząd wypłaci rekompensatę gminie żydowskiej (czy też spadkobiercom) a ja nadal pozostanę właścicielem mieszkania.

      • Marcin napisał(a):

        Tak to dlaczego w Warszawie Hanna Gronkiewicz-Walc wyrzycila na bruk 50 tys osob i przejela setki nieruchomosci w strategicznych punktach miasta. Dlaczego, wtedy nie skorzystano z rękojmi wiarygodności ksiąg wieczystyc ? W Polsce wszystko jest mozliwe, a takich spraw sa tysiace, tylko nie sa naglasniane przez mainstreamowe media. Wystarczy poszukac w internecie, lub posluchac niezaleznych youtubowych vlogerow. Juz gdzies zaczeli przejmowac cala wies i chca wysiedlic wszystkich mieszkancow. Z tego co wiem to rowniez szykuja cos do wlascicieli wiatrakow na ziemi, ktore zostaly postawione. Czas pokaze co sie stanie, ale ja bym tak slepo nie wierzyl, ze rzad bedzie wyplaclal odszkodowania w formie gotowki

        • Artur Kaźmierczak napisał(a):

          Marcin, piszesz tak ogólnie, że trudno mi się do tego ustosunkować. Nie mam pojęcia o jakich 50 tys osób piszesz, czy rzeczywiście ktoś je wyrzucił, czy były właścicielami wpisanymi do KW (czy może niepłacącymi czynszu najemcami) itp.
          Mam jednak większe zaufanie do dziennikarzy, którzy z reguły sprawdzają fakty, o których piszą, niż do niezależnych youtubowych vlogerów – tych niemal nic nie ogranicza w opowiadaniu dowolnych historii. Nie mówiąc już o tym, że jest grupa dziennikarzy (mainstreamowych) wyspecjalizowanych w wynajdywaniu tego typu historii – żyją z ich opisywania.
          Wybacz, ale rewelacje typu „Juz gdzies [gdzie?) zaczeli (kto?) przejmowac cala wies i chca wysiedlic wszystkich mieszkancow. Z tego co wiem (z jakich źródeł?) to rowniez szykuja (kto?) cos (co?) do wlascicieli wiatrakow na ziemi, ktore zostaly postawione.” pachną mi spiskową teorią dziejów i – wybacz – nie są nawet warte polemiki, nawet gdyby takowa była możliwa (a z racji kompletnego braku konkretu czy wiarygodności takich „informacji” możliwa nie jest).

    • TX napisał(a):

      Marcin, czytales te ustawe albo chociaz wiesz o co w niej chodzi? Jak wyobrazasz sobie materializacje zwiazanego z nia ryzyka?

      • Marcin napisał(a):

        Nie czytalem, ale na ten temat znajdziesz w internecie neprawde mase przydatnych informacji. Ja osobiscie uwazam, ze jest czego sie obawiac. Juz nie wspomne o podatku katastralnym, ktory napewno wejdzie do 2020 roku.

  15. adam napisał(a):

    Tutaj mamy doskonałą odpowiedź na pytanie o konkurencję ze strony rządowych programów. Wynajmuję mieszkania obok. Również nowe budownictwo. Obłożenie 100%. Znalezienie najemcy – liczone w dniach, czy nawet godzinach. Zwrot dużo wyższy niż zakładany. A państwu się nie spina. Po raz kolejny potwierdziło się, że państwo nie ma pojęcia o prowadzeniu biznesu…

    http://www.katowice.pro/bgk-nieruchomosci-chce-pozbyc-sie-katowickiego-budynku-na-wynajem-jest-za-drogi/

  16. adam napisał(a):

    @Grzegorz
    „Głównym ograniczeniem rządu do drukowania pieniędzy jest ZAUFANIE społeczeństwa”. W sedno! Czyli nie ma żadnego ograniczenia ;)

    @nibul
    Widzisz, nawet nie trzeba robić wnikliwych analiz i badań. Zamiary rządu podane na tacy :)

    Podobno w 71, kiedy amerykanie zrywali standard złota, jakiś noblista (!!!) wieścił upadek złota pozbawionego oparcie w dolarze. Powinni mu zabrać nagrodę ;) Upadek dolara można zobaczyć tutaj (wystarczy odwrócić wykres) – tak się kończy dodruk:

    https://stooq.pl/q/?s=xauusd

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

19 lipca 2018, czwartek – godz 19:00; live na profilu FB Sławek Muturi, poświęcony moim wrażeniom z jeżdżenia po Rosji w trakcie mundialu FIFA 2018 

29 maja 2019 roku, środa – godz 19:00; live na profilu FB Sławek Muturi oraz – równolegle – webinar (konieczna wcześniejsza rejestracja). Szczegóły bliżej terminu.

Dlaczego info z tak dużym wyprzedzeniem? Bo będzie to już 10-ta (!!!!!!!!!!) rocznica mojego przejścia na wcześniejszą emeryturę:-). Choć będę tego dnia gdzieś w podróży po Afryce, to chciałbym byśmy się spotkali – choćby wirtualnie – przy kieliszku wina lub butelce piwa:-)

 

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Jaka jest różnica między kawalerką 20- a 30-metrową i która jest lepszą inwestycją?

Często otrzymuję pytania o różnicę w cenach najmu kawalerek 20- i 30-metrowych i którą lepiej wybrać w celach inwestycyjnych? Moja odpowiedź znajduje się poniżej, przy czym WAŻNE by pamiętać, że ja wyspecjalizowałem się w obsłudze tzw segmentu budżetowego. I być może moje podejście jest OK tylko dla tego segmentu. Jeśli myślałabyś o specjalizacji w segmencie premium (choć w kawalerkach to może nie do końca być racjonalne), to moje odpowiedzi mogą się okazać zupełnie nietrafionymi. A [...]

Najnowsze komentarze

  • Sławek Muturi: Bobbi, dzięki za kolejne inspiracje. Jak zdrowie? Jak pracuje Twój szpik? PoZDROWIEnia z Grenlandii...
  • Bobbi van der Rohe: Budynek Pałacu Sprawiedliwości w Palencii (Hiszpania) został „zmodernizowany”, aby...
  • Robert: https://www.rp.pl/Podatek-doch odowy/308069988-Czy-trzeba-opo datkowac-rekompensate-za-do...
  • monte: dwa remonty w Warszawie wykonali dla mnie ukraińcy, nazywający siebie Aleksander i Arciom, płaciłem im polskie...
  • dczekol: Odnosnie kiełbasy powiedz to polskim rolnikom, którym wybija sie cale stada świń z powodu zarażenia ASF....
  • Eirenaios: Cześć! Jeśli chodzi o interpretacje, to zapewne wiesz, że dotyczy ona konkretnej sytuacji podatkowej u...
  • Sławek Muturi: Bolo, nie, nie zauważyłem zależności, o której piszesz. Myślę, choć nie jestem pewien, że to raczej...
  • Sławek Muturi: Paula, obawiam się, że nikt z Mzuri nie zechce się w tym temacie wypowiedzieć. Po pierwsze, to nie...
  • Sławek Muturi: Przygoda, przygoda :-)
  • Bolo: Ogólnie mam bardzo dobre doświadczenia chyba ze wszystkimi nacjami. Wynajmuję Białorusinom i Czeczenom. Myślę,...
  • Bolo: Nie ma czegoś takiego jak mundurki (w przypadku służb), są jednak mundury. Mundurek to może założyć dziecko....
  • Paula: Witam, Czy ktoś z Mzuri mógłby się wypowiedzieć w powyższym temacie? Pozdrawiam
  • Artur Banach: Kilka lat temu również przekraczałem tą granicę. To jest po prostu folklor, co tam się dzieje. Ale to...
  • Sławek Muturi: Paczka, dzięki za komplement. Sukcesów i wolności :-)
  • paczka: dziękuję, świetny artykuł
  • Sławek Muturi: Aga-ta, dzięki. Jak zawsze – bardzo mądrze:-) Ja na tej granicy spotkałem zarówno złych jak i...
  • Sławek Muturi: Bobbi, dzięki za kolejną porcję inspiracji oraz za to, że dzielisz się z nami swoimi odkryciami:-)...
  • Sławek Muturi: Dczekol, dzięki. I za sprostowania i za to, że poświęcasz swój czas na czytanie fridomii. Dzięki:-)
  • Sławek Muturi: dczekol, melduję zrozumienie komunikatu! A tak na poważnie, to dzięki. Oczywiście znam te służby i ich...
  • Aga-ta: Podziwiam Twój optymizm, Sławku. Najbardziej podobało mi się w Twojej opowieści to, że cieszyłeś się wizją...

Najnowsze wpisy

created by Water Design