08

01.2019

Co słychać w inwestycjach grupowych Mzuri?

autor: Artur Kaźmierczak|kategoria: Blog autorów, Inwestowanie, Inwestycje grupowe

ilość komentarzy: 18

To mój pierwszy wpis w Nowym roku, chciałbym więc wszystkim Fridomiakom życzyć, byście wykonali w nim znaczące kroki na drodze do wolności finansowej!

Pomyślałem, że warto podsumować miniony rok i podzielić się z Wami naszymi planami na nowy.

2018 był dobrym rokiem dla inwestycji grupowych Mzuri CFI. Udało nam się zrealizować ambitny cel podwojenia wartości inwestycji. Oznacza to, że w dwanaście miesięcy zebraliśmy do naszych CFI tyle kapitału, ile w sumie przez poprzednie trzy lata z hakiem. Jestem z tego naprawdę dumny. Te środki zasiliły trzy nowe CFI (CFI Łódź, CFI Śląsk i CFI 11) i mocno powiększyły CFI 2, które jest obecnie największą spółką inwestowania grupowego – nie tylko w ramach Mzuri, ale chyba w ogóle w Polsce! Udało nam się też znaleźć fajne inwestycje dla tych spółek.

Nie był to jednak rok łatwy. Dramatyczne wzrosty cen wykonawstwa remontów i budów oraz kłody rzucane nam gdzieniegdzie pod nogi przez urzędy i sąsiadów sprawiły, że część inwestycji realizowanych przez Mzuri CFI 4 i CFI 6 ulega wydłużeniu. Na szczęście powinno to być skompensowane w dużej mierze przez wzrosty czynszów najmu,  które przekładają się na wyższe ceny mieszkań. Zmieniliśmy też podejście do niektórych projektów i w efekcie spodziewamy się, że w obu tych CFI powinniśmy dowieźć dwucyfrowe stopy zwrotu. Udało nam się też osiągnąć cel, jaki postawiliśmy sobie dla Mzuri CFI 2 – chcieliśmy osiągnąć ok. 7% zwrotu i to się udało : wyszło 6,9% J.

Patrząc w przyszłość jestem optymistą, choć cele znowu mamy ambitne. Wierzę, że uda nam się znów spełnić szacunki zwrotu, jakie składaliśmy uruchamiając poszczególne CFI, znacząco pobić zeszłoroczny wynik zgromadzonego nowego kapitału, wyjść do nowych inwestorów i powołać nowe CFI –  choć na razie nie chcę ujawniać naszych pomysłów (ale z radością przyjmę sugestie od Fridomiaków!). Będziemy też kontynuować koncentrację na CFI skoncentrowanych na najmie, a nie na flippingu czy deweloperce (CFI deweloperskie są dość ryzykowne w obecnej sytuacji rynkowej i będziemy wybierać jedynie najbezpieczniejsze tego typu projektu). Zakładam, że ok. 70-80% kapitału powinniśmy skierować w inwestycje rentierskie, a jedynie 20-30% w (re)deweloperskie. Oznacza to jednocyfrowe zwroty, ale przy znacznie mniejszym poziomie ryzyka. Gdy sytuacja rynkowa wróci do stabilności, te proporcje zapewne bardziej się wyrównają. Chciałbym wyjść na nowe rynki geograficzne – poza największe miasta, na których dotychczas się koncentrowaliśmy. Sądzę też, że uruchomimy pierwsze CFI dedykowane zamkniętym grupom inwestorów – prowadzimy już rozmowy w tym zakresie.

A jakie są Wasze plany inwestycyjne (nie tylko w Mzuri CFI)? Pomysły? Sugestie? Piszcie w komentarzach.

Podziel się!

0

Komentarze:

  1. Bubel pisze:

    co słychać w CFI 11?
    Budowa idzie zgodnie z harmonogramem?

    0
  2. HubertP pisze:

    Czy biora panstwo pod uwage takie miasta jak Radom?

    0
    • Artur Kaźmierczak pisze:

      Jak najbardziej – w Radomiu zarządzamy mieszkaniami, mamy zawsze bardzo niskie pustostany a inwestorzy uzyskują tam wysokie stopy zwrotu.

      0
  3. Sławek Muturi pisze:

    Artur, dzięki za update dla Fridomiaków. Dzięki też za Twoje wysiłki na rzecz rozwoju Mzuri CFI. Gratuluję też efektów.

    Do zmian, które wymienił Artur w swoim mailu, chciałbym dodać jeszcze jeden fakt. W 2018 roku nastąpił istotny rozwój zespołu Mzuri CFI. Artur oddał nadzór nad operacyjną działalnością Mzuri Investments – Jankowi po to, by móc się skupić na nadzorowaniu i rozwijaniu projektów CFI. Dodatkowo, zespół specjalistów CFI znacznie się powiększył. Oprócz Ani, Michała, Artura i Kuby, do zespołu dołączył też mój syn, Oskar. Więc jeśli będzie z Wami rozmawiał nt grupowego inwestowania w najem ktoś o nazwisku Muturi, to wiedzcie, że nie jest to jedynie przypadkowa zbieżność nazwisk. A jeśli ktoś chciałby się przekonać jak daleko lub jak blisko spada jabłko od jabłoni, to zachęcam do kontaktu z Oskarem pod adresem oskar.muturi (małpka) mzuri.pl Wiem, że Oskar chętnie odpowie na wszelkie pytania dotyczące Mzuri CFI.

    Życzę Ani, Michałowi, Kubie, Oskarowi, obu Arturom oraz całemu zespołowi Mzuri CFI wielu sukcesów w 2019 roku oraz dużej satysfakcji z rozwijania grupowego inwestowania w najem.

    0
  4. Konrad pisze:

    Artur,
    Wszystkiego dobrego również dla Ciebie!
    Dziękuję za przekrojowe podsumowanie.
    A co słychać w CFI Łódź? W strefie inwestora od pół roku żadnych wieści…

    Z serdecznymi pozdrowieniami

    Konrad

    0
    • Artur Kaźmierczak pisze:

      Już wkrótce w Strefie Inwestora pojawią się nowe informacje, pora też powoli na kwartalny newsletter, tak więc niedługo nadrobimy zaległości. W skrócie – cały czas trwa proces „wchodzenia w posiadanie” obu kamienic. Jego istotnym elementem jest inwentaryzacja, na bazie której opracujemy plany remontowe oraz nadrabianie braków formalnych (np. wymaganych prawem przeglądów budynku i instalacji). Nie brak elementów humorystycznych, ale kłopotliwych – część naszych lokatorów cieszy się dopłatami z Urzędu Miasta, które przychodzą do nas w postaci jednego, zbiorczego przelewu z lakonicznym opisem „dopłata do czynszu”. Musimy więc rozwinąć umiejętności detektywistyczne, by dojść za kogo Miasto płaci i ile. Ale szczegóły – jak napisałem – wkrótce się pojawią w Strefie Inwestora.

      0
  5. JacekP pisze:

    Ja patrząc z perspektywy rynku katowickiego nie widzę wzrostu czynszów. Widzę spadki czynszów przy wydłużających się pustostanach i wzroście cen zakupu.
    Przykład: mieszkania przy ul. 11 Listopada 9 w Katowicach, które jeszcze w zeszłym roku wynajmowały się za 900 zł, teraz są ogłaszane za 790 zł i mimo tego stoją puste całymi miesiącami.

    Mikrokawalerki to w ogóle tragedia. Na Załężu jest jedna ogłaszana 300 zł a od ponad pół roku czeka na najemców.

    Zaryzykowałbym twierdzenie, że w Katowicach jest obecnie nadpodaż kawalerek.

    0
    • Artur Kaźmierczak pisze:

      Skonsultowałem się z Hieronimem, który odpowiada w Mzuri za zarządzanie najmem na południu Polski (w tym na Śląsku). Z jego oceny sytuacji wynika, że Szopienice (gdzie znajduje się ul. 11 Listopada) są obecnie problematycznym rynkiem, ale nie zgadza się jednak z teorią o przeinwestowaniu Katowic jako całości. Nie wszystkie dzielnice w chwili obecnej zachowują się tak jak np. peryferyjne Szopienice, gdzie wynajem jest trudny. Przykładowo na Załężu obserwujemy obecnie generalnie niski poziom pustostanów (choć rozumiem, że Twoja perspektywa może być nieco inna – ale, jak rozumiem z rozmowy z Hieronimem, problem Twojej kawalerki na Załężu wynika z niezwykle wysokich opłat do administracji, które sprawiają, że mimo bardzo niskiego czynszu netto, całość opłat jakie musi ponieść najemca, jest na poziomie rynkowym). Podobnie jak w innych atrakcyjnych lokalizacjach Katowic.

      0
      • JacekP pisze:

        Dziękuję za opinię.

        Na Załężu moim zdaniem również spadają czynsze. Jedynie okresy pustostanu są krótsze niż w Szopienicach.
        Mam kawalerkę, która jeszcze w zeszłym roku była wynajęta za 900 zł, a teraz za 790 zł.
        Mam ją od 2015 roku i jeszcze nigdy uzyskiwany czynsz nie był tak niski.
        Generalnie widzę w obu dzielnicach spadek czynszów o około 100 zł od ubiegłego roku.
        Jedynie na przełomie sierpnia i września ceny ofertowe były na podobnych, lub nawet nieco wyższych poziomach niż w zeszłym roku.
        Dlatego oddycham z ulgą ilekroć uda się przedłużyć na kolejny rok umowę najmu. Na szczęście na tym polu Mzuri wykazuje się dość wysoką skutecznością.

        Z moich obserwacji wynika, że zarówno czynsze jak i poziom pustostanów w Katowicach wahają się w ciągu roku i wykazują się sezonowością.

        Nie widzę ostatnio wielu przetargów, więc jest szansa, że podaż nowych mieszkań przyhamuje i ceny najmu się ustabilizują.

        0
      • TX pisze:

        Bardzo ciekawe informacje n/t Szopienic. Pozwolę sobie zapytać na czym dokładnie polega problem tej dzielnicy? Czy występował on już wcześniej czy zmaterializował się w ostatnich latach? Na szybko postawiłbym tezę, że skoro Katowice tracą mieszkańców to jako dzielnica peryferyjna najbardziej odczuwa zmniejszony popyt na najem. Jeśli to faktycznie prawda to znaczy, że coś jest w starym powiedzeniu pt. 3x lokalizacja. Ale to tylko moje teoretyzowanie, Katowic nie znam w ogóle.

        0
        • Artur Kaźmierczak pisze:

          Tunix, nie odpowiem Ci na szybko – ale zgłębię temat i wówczas zaktualizuję tę odpowiedź.

          0
  6. Jan Dziekonski pisze:

    Tunix, ustaliliśy z Arturem, że jako Katowiczanin spróbuję odpowiedzieć =)

    Wydaję mi się, że opisane sytuacje i problemy dotyczą kilku specyficznych mieszkań, nad którymi trzeba się oczywiście pochylić i problemy te musimy spróbować rozwiązać, ale nie jest to wiarygodna próbka do wydawania sądów ogólnych, o całych Katowicach.

    Dlatego chciałbym sprostować tezy w oparciu o dwie statystyki:
    1. Czy czynsze brutto w dzielnicach typu Załęże/ Szopienice spadają?

    Nie – wręcz rosną. Przeanalizowałem na szybko 700 umów najmu z lokali, jakimi zarządzamy w Katowicach. Wniosek? Co roku średni czynsz na Załężu (ok. 15% naszej bazy) rósł o ok. 50 PLN / miesiąc. Na Szopienicach mamy mniejszą bazę mieszkań, natomiast trend jest też rosnący.

    Przy tym dodam aspekt lokalny, że Załęże i Szopienice nie są na obrzeżach – Załęże to jedna z granic z Chorzowem (ale można się o tym przekonać wyłącznie przez tabliczkę z nazwą miast), a Szopienice z Sosnowcem (co dla Katowiczan akurat jest już dużą ujmą ;D Obrzeżami w Katowicach jest Podlesie, czy Murcki – choć właśnie te kierunki obecnie się zabudowują i są bardzo popularne! Więc Lokalizacja nie jest równa lokalizacji.

    Z tych dwóch jednak wydałbym sąd, że Załęże jest nieco lepsze – sąsiaduje z popularnymi dzielnicami Dąb i Osiedle Tysiąclecia, a rzut beretem rozwija się ogromny kompleks biurowy. Myślę, że za 5 lat właściciele mieszkań na Załężu będą baaardzo zadowoleni. Czy na Szopienicach będzie równie dobrze? Teraz nie widać takich inwestycji, ale jak się grunty na zachodzie miasta wyczerpią to i tam ruszy rozwój.

    2. Czy w wyludniających miastach napotyka się na problem wynajmu w gorszych dzielnicach?

    Nie – nie ma takiego problemu. W latach 2008-2017 zarejestrowana (meldunek etc., nie obejmuje migracji) ludność Katowic skurczyła się o 4% (13 tys. osób). Sporo.

    Ale w tym samym czasie ludność Łodzi i Sosnowca skurczyła się o 8%, a Poznania i Lublina o 3%. W żadnym z tych miejsc nie mamy problemu z wynajmowaniem mieszkań na obrzeżach czy w gorszych dzielnicach. Zwłaszcza Łódź jest dobrym przykładem, bo tam zarządzana przez Mzuri baza jest bardzo szeroka (ale tutaj znowu Artur będzie lepszym adresatem do odpowiedzi =)

    0
    • Artur Kaźmierczak pisze:

      Wywołany do odpowiedzi odpowiadam – generalnie w Łodzi nie ma problemów. Mamy tam największą bazę (ponad 1000 mieszkań w zarządzaniu), pustostan jest bardzo niski a czynsze rosną od kilku kwartałów w tempie ok. 10% rocznie.

      0
      • JacekP pisze:

        Zapewne Mzuri, ze względu na swoją skalę działania, dysponuje bardzo pełnymi i wiarygodnymi danymi statystycznymi na temat długości pustostanów w poszczególnych miastach, a nawet dzielnicach, jak i medianie i średniej uzyskiwanych czynszów.

        Sądzę, że dzielenie się tymi danymi z klientami np. w newsletterze byłoby bardzo pomocne w podejmowaniu decyzji inwestycyjnych i obserwowaniu trendów.

        Uniknęłoby się w ten sposób ocen opartych bardziej na emocjach i analizie jednostkowych przypadków niż na konkretnych statystykach.
        Inwestycja w mieszkanie jest w końcu poważną decyzją, której konwencje ponosi się przez lata, a nawet dziesięciolecia.

        Pamiętam, że kiedyś prezentowane były klientom dane odnośnie średnich pustostanów w poszczególnych miastach. Powyższe statystyki były bardzo pomocne. Mnie niektóre zaskakiwały: na przykład niski poziom pustostanów w Radomiu albo fakt, że miasta gdzie pustostany są dłuższe dają często w skali roku mimo wszystko wyższą stopę zwrotu, niż te, gdzie są one krótkie.

        0
        • Sławek Muturi pisze:

          JacekP, odpowiem ja, bo chyba Twój komentarz ukrył się wśród innych i nie otrzymałeś odpowiedzi z Mzuri. Z tego co wiem, Mzuri Investments na bieżąco aktualizuje metodę wyliczania rentowności zakupu mieszkań, właśnie uwzględniając zmiany w pustostanach w różnych miastach i wg różnych typów nieruchomości (np. inne dla kawalerki i dla mieszkań na pokoje). Więc inwestorzy korzystają z tej wiedzy – inaczej nie miałoby sensu jej gromadzenie:-) Natomiast dzielenie się unikatową wiedzą Mzuri zbyt szeroko, niosłoby ryzyko tego, że rozdajemy nasz know-how (i jedną z przewag konkurencyjnych) konkurentom. A czujemy, że już i tak bardzo wiele zrobiliśmy dobrego dla naszej konkurencji:-)

          0
        • Jan Dziekonski pisze:

          JacekP – Sławek mnie ubiegł z odpowiedzią =)

          Ja dodam, że obecnie nasze kalkulatory zaczynamy opierać na dokładniejszych statystykach i wprowadzają dokładniejsze modyfiaktory pustostanów zależnie od typu mieszkania, typu budynku, stanu mieszkania i lokalizacji.

          0
  7. JacekP pisze:

    Rozumiem, że chodzi o to, że przesyłane klientom MI oferty inwestycyjne zawierają stale aktualizowane poziomy pustostanów i prognozowane czynsze dla danego typu mieszkania i lokalizacji.

    Bardzo dziękuję za odpowiedź.

    0

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK

I FRIDOMIAKÓW

6 kwietnia 2019 r. (sb), Warszawa, Six Seasons Wilanów; Warszawskie Forum Nieruchomości (w tym wykład Sławka =)

11 kwietnia 2019 r., Poznań – prezentacja „Czy to jest dobry czas na inwestycje w nieruchomości” – spotkanie Global Investor Club (miejsce do potwierdzenia)

29 maja 2019 r., środa – godz 19:00; live na profilu FB Sławek Muturi oraz – równolegle – webinar (konieczna wcześniejsza rejestracja). Szczegóły bliżej terminu.

Dlaczego info z tak dużym wyprzedzeniem? Bo będzie to już 10-ta (!!!!!!!!!!) rocznica mojego przejścia na wcześniejszą emeryturę:-). Choć będę tego dnia gdzieś w podróży po Afryce, to chciałbym byśmy się spotkali – choćby wirtualnie – przy kieliszku wina lub butelce piwa:-)

 

 

Social media:

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Jaka jest różnica między kawalerką 20- a 30-metrową i która jest lepszą inwestycją?

Często otrzymuję pytania o różnicę w cenach najmu kawalerek 20- i 30-metrowych i którą lepiej wybrać w celach inwestycyjnych? Moja odpowiedź znajduje się poniżej, przy czym WAŻNE by pamiętać, że ja wyspecjalizowałem się w obsłudze tzw segmentu budżetowego. I być może moje podejście jest OK tylko dla tego segmentu. Jeśli myślałabyś o specjalizacji w segmencie premium (choć w kawalerkach to może nie do końca być racjonalne), to moje odpowiedzi mogą się okazać zupełnie nietrafionymi. A [...]

Najnowsze komentarze

  • Jan Dziekonski: Widzę, że niechcący wywołałem dyskusję o micie „W małżeństwie łatwiej i bezpieczniej” ;P
  • TX: Ona też ma sporo do stracenia jak coś pójdzie nie tak i na przykład zostanie sama z niepełnosprawnym dzieckiem....
  • Alek: Z żoną mieszkałem parę lat w za dużym mieszkaniu poza centrum. Sprzedaliśmy i przenieśliśmy się do najmowanego...
  • JacekP: Nie mam i nie zamierzam mieć. Małżeństwo jakoś nie specjalnie kojarzy mi się z wolnością. Jestem zdania, że...
  • Kuneg: Ze co??? Było się nie żenić i nie narzekać na żony! ;) :D
  • Jan Dziekonski: Widzę, że to wszystko przez żony – ja się rozwiodłem i od razu przeszedłem na tryb wynajmu ;)...
  • Sławek Muturi: TX, oczywiście nie odnosiłem tych słów do Ciebie:-) Z tego co mi się wydaje, to z Twoim portfelem M na...
  • Piotrek: To jest dobra uwaga. Ja miałem już 6 mieszkań na wynajem przed tym jak kupiłem mieszkanie dla siebie. I to...
  • Lukasz: JacekP: a masz żone? :)
  • JacekP: Chyba podobnie myślimy. Ja również mieszkam w wynajmowanym mieszkaniu. Swoje sprzedałem i kupiłem za nie 4...
  • TX: Sławek, mam nadzieje, że nie chcesz mi przez to oględnie powiedzieć, że jestem upierdliwym klientem Mzuri ;)
  • Sławek Muturi: Jacek, dzięki za ciepłe słowa pod adresem Mzuri oraz za podzielenie się swoimi błędami i przestrogami....
  • Sławek Muturi: Artur, dzięki za doprecyzowanie. TX, rzeczywiście czasami pojęcie „wtopy” jest względne...
  • Artur Kaźmierczak: Tomku, wygrałbyś ten zakład :) Oczywiście płacimy w transzach: zaliczkę a następnie za wykonane...
  • JacekP: Tomku, Dziękuję za radę. Ja dałem zaliczkę na wykonanie części robót i kupno materiałów. Mieszkam 900 km od...
  • Tomek: Wydaje mi się, że opisywany problem wynikł głównie z zapłacenia z góry firmie budowlanej, moje doświadczenia...
  • JacekP: Sławku, Dokładnie takie obawy miałem przed nawiązaniem współpracy z tą osobą- że jest to pojedyncza osoba bez...
  • Artur Kaźmierczak: Ja sobie nie przypominam, byśmy odkupywali mieszkanie od inwestora z powodu „wtopy”....
  • Sławek Muturi: Agnes, dzięki za kolejny mit. To dość popularny mit, dzięki. Niestety nie pamiętam czy już mamy go na...
  • TX: Sławku, a co takiego było w mieszkaniu nie tak, że okazało się niewypałem? Co może z mieszkaniem być aż tak...

Najnowsze wpisy

created by Water Design