13

01.2019

Czy można dzisiaj bezrefleksyjnie czytać prasę i jaka powinna być rola dziennikarza?

autor: Jan Dziekonski|kategoria: Blog autorów, Edukacja finansowa, Inwestowanie, Nieruchomości, Opłacalność Inwestowania, Wynajem

ilość komentarzy: 14

Puls Biznesu opublikował artykuł pt. „Ile naprawdę zarobisz kupując na wynajem„. Został on przygotowany na podstawie opinii i wyliczeń aplikacji Rentier.IO, która ułatwia osobom planującym ocenę finansową mieszkań na wynajem.

Konkluzja artykułu: wynajem mieszkania, które było podstawą artykułu, mimo, że na pierwszy rzut oka jest atrakcyjny (ROI >8%), to na „koniec dnia” daje ono wyniki podobne do lokaty (ok. 3%) ze względu na koszty jego obsługi.

Szczerze mnie to zdziwiło – w zeszłym roku wysłaliśmy naszym Inwestorom około 800 ofert mieszkań i nie przypominam sobie tak słabego wyniku. Owszem, najmniej rentowne dwupokojowe mieszkania w centrum Warszawy (czyli inwestycja bardzo bezpieczna – przynajmniej mentalnie =) przynosiłyby ok. 4-5%, ale lwia część naszych znalezisk daje rentownosci od 5-6% (Warszawa, bezpieczne lokalizacje) do nawet 7-8% (mniejsze miejscowości, bardziej ryzykowne lokalizacje). Zacząłem szukać ewentualnego błędu (u nas lub w artykule).

Szkoda, że autor artykułu nie poświęcił więcej czasu na zgłębienie metodologii kalkulacji swojego „eksperta”. Jak się doliczyłem, niestety wydaje się ona błędna.

ROI brutto mieszkania zostało policzone mniej więcej poprawnie:

ROI brutto = 11 miesięcy x 2,5 tys. PLN czynszu / 338 tys. PLN ceny zakupu = 8,13%.

Zastrzeżono, że dla uzyskania poprawnego wyniku netto (ROI netto) trzeba od czynszu też odliczyć koszty (pustostanu, podatki, odświeżenia, pośrednicy etc.) – ich lista w artykule była bardzo zasadna (zabrakło… kosztu zarządzania najmem ;) – natomiast pośrednik przy zakupie był „standardem). Gorzej z kalkulacją – popełniono kilka kardynalnych błędów, mianowicie: (1) założono, że koszt pośrednika i notariusza jest powtarzalny…, (2) założono, że płaci się podatek ryczałtowy (to jedna z opcji), (3) założono, że podatek od nieruchomości jest wartością procentową (została w efekcie przeszacowana dziesięciokrotnie…). W efekcie wyszło

ROI netto (krok 1) = 11 miesięcy x 2,5 tys. PLN czynszu – 0,4 tys. PLN kosztu pustostanu – 1,15 tys. PLN uśrednionych kosztów odświeżenia mieszkania / 338 tys. PLN ceny zakupu = 7,6%

ROI netto (krok 2) = 7,6% – pośrednik (3% ceny zakupu), taksa notarialna (0,25%), podatki od nieruchomości i ubezpieczenia (ok. 0,6%) = 3,6%

ROI netto (krok 3) = 3,6% – podatek ryczałtowy (8,5% przychodu) = 3,32% (różnica o 0,01% względem artykułu)

Niestety – o ile ktoś doświadczony przeczyta taki artykuł, to szybko wyczuje „bułę”, ale większość czytelników PB nie jest płynna w takich obliczeniach i szybko dojdzie do błędnej konkluzji, że wynajem mieszkań się nie opłaca. Prawidłowa kalkulacja powinna zakładać, że koszty transakcyjne wchodzą w łączny zainwestowany kapitał, tj.:

ROI netto = 11 miesięcy x 2,5 tys. PLN czynszu – 0,4 tys. PLN kosztu pustostanu – 1,15 tys. PLN uśrednionych kosztów odświeżenia mieszkania – 2 tys. PLN uśrednionych podatków i ubezpieczeń / (340 tys. PLN ceny zakupu powiększonej 0 3,25% kosztów pośrednika i transakcji) = 6,8% lub po podatku ryczałtowym 6,2%

I jak w takich warunkach opierać swoje opinie na prasie?

Komentarze:

  1. Tomek pisze:

    W opisywanym artykule dziwi mnie to, że błędnie wylicza ROI ktoś, kto jest twórcą aplikacji do wyliczania ROI, i to aplikacji płatnej. Pozostawiam to bez komentarza.

    Z drugiej strony, jako inwestor, paradoksalnie cieszę się z publikacji studzących inwestycyjny boom w mieszkania. Może ograniczy to trochę owczy pęd losowych inwestorów i flipperów, przez których coraz trudniej znaleźć sensowne okazje inwestycyjne.

    Zaglądam na FB na różne grupy związane z najmem i mało kto tam wie, jak liczyć ROI. Standardem przy wyliczaniu ROI przez sprzedających jest po prostu (miesięczny czynsz )* 12 / (cena sprzedaży), w efekcie wychodzą ROI rzędu kilkunastu procent dla mieszkań, gdzie rzeczywiste ROI jest rzędu 5-6%. Właściwie to nie dziwi, bo na pewno czyni oferty sprzedaży bardziej atrakcyjnymi w oczach laików.

    Co do metodologii wyliczania rentowności przez Mzuri, to w swoim czasie sam dołożyłem swoją cegiełkę do poprawek do niej, głośno gardłując o uwzględnianie opłaty wieczystej w wyliczeniach. Inna sprawa, że opłaty wieczyste i tak się wkrótce rozmyją (choć niekoniecznie – dla niektórych mieszkań mogą nie być zrobione bonifikaty opłat przekształceniowych przez zaniedbanie ich właścicieli).

  2. Twoja pisze:

    Tak Slawku masz rację chyba że autor chciał wyliczyć ROI z pierwszego roku

    • Sławek Muturi pisze:

      Twoja, dzięki za komentarz. Ale rację miał Jan Dziekoński, mój wspólnik i prezes Mzuri Investments, autor wpisu. Ja ten wpis dopiero sam przed chwilą przeczytałem :-)

      I potwierdzam jego słuszność. W prasie zdarzają się przekłamania. Znam to z autopsji gdy w wywiadzie ze mną pojawiają się nieścisłości. Czasami istotne nieścisłości. A przecież w tym przypadku wiem dokładnie co powiedziałem, a czego powiedzieć z pewnością nie mogłem. Warto czytać ze zdrowym sceptycyzmem i mieć swoje własne zdanie, do czego oczywiście gorąco zachęcam :-)

  3. Jan Dziekonski pisze:

    Mam nadzieję, że PB opublikuje sprostowanie – dziennikarz okazał się otwarty, otrzymał wyliczenia – zobaczymy =)

    • Jan Dziekonski pisze:

      No i niestety zawiodłem się – pokrętnie tłumaczył mi, że tamta analiza nie bierze pod uwagę tego i tamtego, więc wynik jest dobry… No cóż =)

  4. bagdus pisze:

    Pieniążki, które miałbym wydać na egzemplarz PB odkładam na kolejne mieszkanie:) !!! Jak już Sławek pisał w swoich książkach cóż właściwie znaczą te wszystkie wyliczenia i inne tam ROI??? Temat słuszny dla Mzuri jako firmy ale nie dla nas, małych maluśkich inwestorów, których celem jest wolność finansowa?

    • Jan Dziekonski pisze:

      Bagdus – dzięki za trafny komentarz!

      Część inwestorów wpada w manię ROI. Wysoki procent musi być, nie oglądają się na ryzyka związane z mieszkaniem. Ja takim odpowiadam „procentem się nie najesz” =)

      Z drugiej strony, jeśli ktoś potrzebuje cash flow 5.000 PLN miesięcznie, to przy ROI 5% musi zainwestować 1,2 mln PLN. Przy 6% to już jest 1,0 mln PLN. 200 tysięcy piechotą nie chodzi =D

    • Jan Dziekonski pisze:

      Robert,
      bardzo dziękuję za przywołany artykuł, jest bardzo trafiony w kontekście tego posta =) Anetę Gawrońską bardzo doceniam jako dziennikarkę, często mnie cytuje – ale niestety czasem zdarzy się kwiatek…

      Ja po pierwszej lekturze artykułu nie byłem pewien o który najem cytowanym ekspertom chodzi – najem krótko- czy długoterminowy. Dopiero po trzecim czytaniu doszedłem jednak do wniosku, że chodzi o najem krótkoterminowy. I faktycznie, natłok takich apartamentów w Trojmieście zatrważa, a przy wzroście cen nieruchomości o 20% w ciągu dwóch lat rentowność najmu na doby musiała spaść.

      Prosta analiza porównująca konkurencję w najmie krótko i długoterminowym na przykładzie Warszawy. Powiedzmy, że w najmie długoterminowym jest tam obecnie około 100.000 mieszkań (ok. 10% rynku). Wydaje się sporo, ale w najmie długoterminowym jednak parę kryteriów ma dla najemcy znaczenie – czas, miejsce, segment.

      1. Czas – wynajmujemy średnio raz w roku i to przez około 2 tygodnie w roku (tyle trwa pozyskanie najemcy), więc powyższa konkurencja kurczy się do ok. 4.000 mieszkań w danej chwili (100.000 x 2 tygodnie / 54 tygodnie w roku). I właśnie tyle dzisiaj jest ofert najmu na OLX
      2. Miejsce – najemca nie szuka od Wilanowa po Białołękę, a raczej w jednej lub kilku dzielnicach. Dla przykładu w Śródmieściu Warszawy (gęsto tu) jest obecnie na wynajem już tylko 600 mieszkań
      3. Segment – najemca szukając mieszkania robi to w określonym segmencie – jak kawalerka, to nie trzy pokoje. Jak segment luksusowy, to nie ekonomiczny. Itd. W efekcie w Śródmieściu Warszawy obecnie jest tylko 100 mieszkań.

      Dla porównania, na Booking.com jest okolo 2.000 apartamentów na wynajem w Warszawie i konkurować trzeba codziennie. Nie dziwne, że tylko nielicznym udaje się odnieść sukces…

      Ale co ciekawe, Mzuri w najmie długoterminowym nie odczuwamy takich problemów. Pustostany nie odbiegają od normy, czynsze też zwiększyliśmy o 20%, przeciętne rentowności są zatem w miarę stabilne, ale trzeba zachowywać dyscyplinę zwiększania czynszów. Oczywiście – pracy przy tym jest co nie miara, ale od tego jest Mzuri. Jako ciekawostkę natomiast podam to, że według naszego zespołu szczyt popytu na najem długoterminowy przypada na … maj.

  5. Alek pisze:

    A czy mógłbyś podać wzór według, którego Ty wyliczasz ROI?

    • Jan Dziekonski pisze:

      Wzorów jest pewnie tyle ilu inwestorów. My przyjmujemy taki:

      ROI = Roczny cash flow / Łączny CAPEX

      Roczny cash flow = przychody – koszty

      Przychody = 12 miesięcy x stopień wynajęcia (typowo 88-98% zależnie od miasta i typu mieszkania) x czynsz netto (czynsz brutto – opłaty)
      Koszty = koszty w trakcie pustostanu + prowizja Mzuri za zarządzanie (typowo 11% czynszu netto) + podatki od nieruchomości/użytkowanie

      Łączny CAPEX = cena zakupu + koszty transakcyjne (PCC, notariusz, pośrednik) + koszty remontu i przygotowania do najmu

      Nie uwzględniamy (z czym można dyskutować oczywiście):
      – wzrostu cen mieszkań/ wzrostu czynszów
      – zysków ze sprzedaży mieszkania
      – amortyzacji (bo przy dobrym zarządzaniu można ją minimalizować – ale istnieje)
      – podatków od dochodów (sprawny inwestor amortyzacją podatkową pozbędzie się na kilkanaście lat problemu PIT – a jak te lata miną, to czynsze pewnie już będą na poziomie „niwelującym’ podatki)

  6. dczekol pisze:

    co znaczy czynsze bedą na poziomie niwelującym podatki?

    • Jan Dziekonski pisze:

      Dczekol:

      1. Amortyzacja to „koszt papierowy”, który obniża podstawę opodatkowania.
      2. Standardowa stawka amortyzacji to 1,5%. Ale przy mieszkaniach starszych niż 5 lat w chwili zakupu (lub w które włożono ponad 30% ceny zakupu w remont) można stosować przyspieszoną amortyzację, maksymalnie 10%.
      3. Inwestorzy z reguły robią tak, że jeśli ROI mieszkania przed PITem wynosi np. 7%, to ustawiają stawkę amortyzacji na ok. 7%. W efekcie odpis amortyzacji jest równy zyskowi brutto. Zysk netto wynosi 0, a więc nie ma PITu.
      4. Amortyzacja niestety działa tak, że ma „skończony czas”. Mianowicie każdy odpis amortyzacyjny (koszt) „zjada” wartość nieruchomości. Jak już „zjemy” całość to nie możemy więcej amortyzować.
      5. Jak długo działa amortyzacja. Tak długo jak ją ustawimy.

      – mieszkanie nowe można amortyzować wyłącznie stawką 1,5%, tj. rocznie „zjadamy” 1,5% wartości. Czyli 100%/1,5% = 66 lat – tak długo będziemy ją zjadać
      – powyższy przykład 7% to 100%/7% = 14 lat amortyzacji

      6. O co chodzi z niwelowaniem:
      – przez te 14 lat czynsze będą niewątpliwie rosły (dla uniknięcia podatku PIT my też będziemy musieli zwiększać stawkę amortyzacji, ale maks to 10% – czyli przyjmijmy 12 lat na wykorzystanie całej amortyzacji
      – obecnie czynsze rosną szybko, ale średnio w ostatnich latach można przyjąć, że rosły około 3% rocznie. Przez 12 lat daje to wzrost o 42%
      – jeśli nawet po tych 12 latach zaczniesz płacić pełny podatek (19% w działalności gospodarczej), to nadal Twój zysk netto po podatku będzie o 15% wyższy (142% zysku brutto * 81%)

      czyli i tak będzie lepiej =)

  7. Kuneg pisze:

    Niech sobie piszą, co chcą w różnych artykułach. ROI, ROE, czy inne skróty nic nie mówią przeciętnym ludziom. Nawet ja nie pamiętam ich znaczenia, a nie chce mi się przypominać tych finansowych formułek, choć pracę dyplomową pisałam z płynności finansowej… Na szczęście miałam swietnych wykładowców, którzy w prostych słowach potrafili wyłożć istotę rzeczy, abym mogła wczuć się w temat bez specjalnego zagłębiania się w inżynierię finansową i zapamiętać prawidła do końca życia.

    Moje podejście jest proste – zarobić i się nie narobić ;)

    Najbardziej mnie interesują dodatnie przepływy pieniężne w relacji do zainwestowanego kapitału własnego. Reszta, to elementy tej machiny, która pozwoli mi wygenerować nejlepszą relację tych dwóch w jak najkrótszym czasie i przy minimalnym nakładzie czasu oraz pracy.

    Przykład z mojego doświadczenia:
    Kupiliśmy parę lat temu lokal za 245k do generalnego remontu, remont wyniósł 120k, koszt pracy własnej oraz koszty dodatkowe powiedzmy, że dobiją do 35k, razem 400k kosztów.
    Mieliśmy 170k gotówką, 200k w kredycie, reszta praca własna.
    Gotówka na koncie po roku wynajmu wyniosła 20k. Najemca stały od paru lat – bez przerw.

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK

I FRIDOMIAKÓW

12 lutego 2019 r., wtorek – godz 18:30; nagranie live na temat perspektyw inwestowania na Górnym Śląsku

23-24 lutego 2019 r. (sb-nd), Warszawa, Expo XXI; Targi Mieszkań i Domów

9-10 marca 2019 r. (sb-nd), Kraków, Expo Kraków; Targi Mieszkań i Domów

29 maja 2019 r., środa – godz 19:00; live na profilu FB Sławek Muturi oraz – równolegle – webinar (konieczna wcześniejsza rejestracja). Szczegóły bliżej terminu.

Dlaczego info z tak dużym wyprzedzeniem? Bo będzie to już 10-ta (!!!!!!!!!!) rocznica mojego przejścia na wcześniejszą emeryturę:-). Choć będę tego dnia gdzieś w podróży po Afryce, to chciałbym byśmy się spotkali – choćby wirtualnie – przy kieliszku wina lub butelce piwa:-)

 

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Podnoszenie wieku emerytalnego

Wracając z Mistrzostw Świata w RPA, natknąłem się w prasie brytyjskiej na szereg artykułów poświęconych planom powiązania wieku przechodzenia na emeryturę ze zmianami w średniej oczekiwanej życia, jako sposób na zmniejszenie kosztów systemu emerytalnego. W Wielkiej Brytanii spodziewają się, że parlament przyjmie ustawy, które po raz pierwszy powiążą wiek emerytalny ze zmianami demograficznymi. Wiek ten będzie wydłużany co 5 lat o rok, czyli za 25 lat wiek emerytalny wzrośnie do 70 lat. Zmiana będzie dotyczyła wszystkich pracowników mających [...]

Najnowsze komentarze

  • Tomek: Tu wyraźnie widać, jaką przewagę ma oddanie mieszkania w najem firmie takiej jak Mzuri. Mi z pomocą firmy...
  • Lila: Witam, To moj pierwszy wpis i kilka mitow: 1. ” Za chwile banki podniosa stopy procentowe i z depozytu...
  • Jan Dziekonski: Dzięki – jednak ktoś to czyta! ;) Już poprawione =)
  • Łukasz: Tych mitów chyba jeszcze nie ma na liście: – Trzeba być ekspertem od nieruchomości, aby zainwestować...
  • Anu: W stu procentach zgadzam się z Pana postem! pozdrawiam
  • Konrad: Janku, w pkt 6 miałeś zapewne na myśli rynek wtórny a nie pierwotny…
  • Sławek S.: Witam, mam tak samo – jeżeli najemca jest nieabsorbujący i nie ma problemów z płatnościami to jest...
  • Sławek Muturi: Tomek, OK, rozumiem. Dzięki:-) W sumie to nasza dyskusja jest nieco akademicka – za co...
  • Kuneg: Tomku, niczego nie sugerowałam, bo znamy się wystarczająco długo i dobrze, żeby rozmawiać otwartym tekstem, a...
  • arek: Dorzucę swoje trzy grosze, zdaje się ,że Sławek na początku napisał o tym ,że wynajem w Szwecji jest...
  • Tomek: Sławku, masz w pewnym sensie rację, ale mi chodziło o coś trochę innego. Otóż, jeśli osiągasz przychód 70 tyś...
  • TX: To chyba nie do konca prawda. Niski zwrot moze wynikac z wysokiej ceny aktywa a nie z malej przewagi przychodow...
  • Sławek Muturi: Tomek, zgadzam się z Tobą. Teoretycznie masz rację. Pewnie dużo zależy od etapu na którym jesteś jeśli...
  • Tomek: Moim zdaniem, zarabianie na zwrocie 0.1% – 1% ma jednak znaczącą wadę względem zarabiana na zwrocie...
  • Tomek: Moim zdaniem, robisz nie do końca dobrze, sugerując koleżance niewprost, że źle robi, jeżdżąc na wakacje, i...
  • BiL: Slawek, oblicznenia byly oczywiscie mocno uproszczone, ale nie sadze zeby az tak bardzo odbiegaly od...
  • BiL: Dzieki Jan, podsumowalem moje mity z zeszlego tygodnia ponizej (przepraszam, ze byly powklejane w rozne wpisy,...
  • Sławek Muturi: Marian, dzięki za Twój komentarz. Niby masz rację, ale mam kilka „ale” do takiego toku...
  • Sławek Muturi: BGK, częściowo się zgadzam. Będzie poddany ryzyku kursowemu, to prawda. Ale wg mnie mniej go powinnien...
  • Sławek Muturi: Lemon, zgadzam się. Tak to wygląda z naszej perspektywy. Ale już z jego perspektywy, Polska jest...

Najnowsze wpisy

created by Water Design