13

01.2019

Czy można dzisiaj bezrefleksyjnie czytać prasę i jaka powinna być rola dziennikarza?

autor: Jan Dziekonski|kategoria: Blog autorów, Edukacja finansowa, Inwestowanie, Nieruchomości, Opłacalność Inwestowania, Wynajem

ilość komentarzy: 14

Puls Biznesu opublikował artykuł pt. „Ile naprawdę zarobisz kupując na wynajem„. Został on przygotowany na podstawie opinii i wyliczeń aplikacji Rentier.IO, która ułatwia osobom planującym ocenę finansową mieszkań na wynajem.

Konkluzja artykułu: wynajem mieszkania, które było podstawą artykułu, mimo, że na pierwszy rzut oka jest atrakcyjny (ROI >8%), to na „koniec dnia” daje ono wyniki podobne do lokaty (ok. 3%) ze względu na koszty jego obsługi.

Szczerze mnie to zdziwiło – w zeszłym roku wysłaliśmy naszym Inwestorom około 800 ofert mieszkań i nie przypominam sobie tak słabego wyniku. Owszem, najmniej rentowne dwupokojowe mieszkania w centrum Warszawy (czyli inwestycja bardzo bezpieczna – przynajmniej mentalnie =) przynosiłyby ok. 4-5%, ale lwia część naszych znalezisk daje rentownosci od 5-6% (Warszawa, bezpieczne lokalizacje) do nawet 7-8% (mniejsze miejscowości, bardziej ryzykowne lokalizacje). Zacząłem szukać ewentualnego błędu (u nas lub w artykule).

Szkoda, że autor artykułu nie poświęcił więcej czasu na zgłębienie metodologii kalkulacji swojego „eksperta”. Jak się doliczyłem, niestety wydaje się ona błędna.

ROI brutto mieszkania zostało policzone mniej więcej poprawnie:

ROI brutto = 11 miesięcy x 2,5 tys. PLN czynszu / 338 tys. PLN ceny zakupu = 8,13%.

Zastrzeżono, że dla uzyskania poprawnego wyniku netto (ROI netto) trzeba od czynszu też odliczyć koszty (pustostanu, podatki, odświeżenia, pośrednicy etc.) – ich lista w artykule była bardzo zasadna (zabrakło… kosztu zarządzania najmem ;) – natomiast pośrednik przy zakupie był „standardem). Gorzej z kalkulacją – popełniono kilka kardynalnych błędów, mianowicie: (1) założono, że koszt pośrednika i notariusza jest powtarzalny…, (2) założono, że płaci się podatek ryczałtowy (to jedna z opcji), (3) założono, że podatek od nieruchomości jest wartością procentową (została w efekcie przeszacowana dziesięciokrotnie…). W efekcie wyszło

ROI netto (krok 1) = 11 miesięcy x 2,5 tys. PLN czynszu – 0,4 tys. PLN kosztu pustostanu – 1,15 tys. PLN uśrednionych kosztów odświeżenia mieszkania / 338 tys. PLN ceny zakupu = 7,6%

ROI netto (krok 2) = 7,6% – pośrednik (3% ceny zakupu), taksa notarialna (0,25%), podatki od nieruchomości i ubezpieczenia (ok. 0,6%) = 3,6%

ROI netto (krok 3) = 3,6% – podatek ryczałtowy (8,5% przychodu) = 3,32% (różnica o 0,01% względem artykułu)

Niestety – o ile ktoś doświadczony przeczyta taki artykuł, to szybko wyczuje „bułę”, ale większość czytelników PB nie jest płynna w takich obliczeniach i szybko dojdzie do błędnej konkluzji, że wynajem mieszkań się nie opłaca. Prawidłowa kalkulacja powinna zakładać, że koszty transakcyjne wchodzą w łączny zainwestowany kapitał, tj.:

ROI netto = 11 miesięcy x 2,5 tys. PLN czynszu – 0,4 tys. PLN kosztu pustostanu – 1,15 tys. PLN uśrednionych kosztów odświeżenia mieszkania – 2 tys. PLN uśrednionych podatków i ubezpieczeń / (340 tys. PLN ceny zakupu powiększonej 0 3,25% kosztów pośrednika i transakcji) = 6,8% lub po podatku ryczałtowym 6,2%

I jak w takich warunkach opierać swoje opinie na prasie?

Podziel się!

0

Komentarze:

  1. Tomek pisze:

    W opisywanym artykule dziwi mnie to, że błędnie wylicza ROI ktoś, kto jest twórcą aplikacji do wyliczania ROI, i to aplikacji płatnej. Pozostawiam to bez komentarza.

    Z drugiej strony, jako inwestor, paradoksalnie cieszę się z publikacji studzących inwestycyjny boom w mieszkania. Może ograniczy to trochę owczy pęd losowych inwestorów i flipperów, przez których coraz trudniej znaleźć sensowne okazje inwestycyjne.

    Zaglądam na FB na różne grupy związane z najmem i mało kto tam wie, jak liczyć ROI. Standardem przy wyliczaniu ROI przez sprzedających jest po prostu (miesięczny czynsz )* 12 / (cena sprzedaży), w efekcie wychodzą ROI rzędu kilkunastu procent dla mieszkań, gdzie rzeczywiste ROI jest rzędu 5-6%. Właściwie to nie dziwi, bo na pewno czyni oferty sprzedaży bardziej atrakcyjnymi w oczach laików.

    Co do metodologii wyliczania rentowności przez Mzuri, to w swoim czasie sam dołożyłem swoją cegiełkę do poprawek do niej, głośno gardłując o uwzględnianie opłaty wieczystej w wyliczeniach. Inna sprawa, że opłaty wieczyste i tak się wkrótce rozmyją (choć niekoniecznie – dla niektórych mieszkań mogą nie być zrobione bonifikaty opłat przekształceniowych przez zaniedbanie ich właścicieli).

    0
  2. Twoja pisze:

    Tak Slawku masz rację chyba że autor chciał wyliczyć ROI z pierwszego roku

    0
    • Sławek Muturi pisze:

      Twoja, dzięki za komentarz. Ale rację miał Jan Dziekoński, mój wspólnik i prezes Mzuri Investments, autor wpisu. Ja ten wpis dopiero sam przed chwilą przeczytałem :-)

      I potwierdzam jego słuszność. W prasie zdarzają się przekłamania. Znam to z autopsji gdy w wywiadzie ze mną pojawiają się nieścisłości. Czasami istotne nieścisłości. A przecież w tym przypadku wiem dokładnie co powiedziałem, a czego powiedzieć z pewnością nie mogłem. Warto czytać ze zdrowym sceptycyzmem i mieć swoje własne zdanie, do czego oczywiście gorąco zachęcam :-)

      0
  3. Jan Dziekonski pisze:

    Mam nadzieję, że PB opublikuje sprostowanie – dziennikarz okazał się otwarty, otrzymał wyliczenia – zobaczymy =)

    0
    • Jan Dziekonski pisze:

      No i niestety zawiodłem się – pokrętnie tłumaczył mi, że tamta analiza nie bierze pod uwagę tego i tamtego, więc wynik jest dobry… No cóż =)

      0
  4. bagdus pisze:

    Pieniążki, które miałbym wydać na egzemplarz PB odkładam na kolejne mieszkanie:) !!! Jak już Sławek pisał w swoich książkach cóż właściwie znaczą te wszystkie wyliczenia i inne tam ROI??? Temat słuszny dla Mzuri jako firmy ale nie dla nas, małych maluśkich inwestorów, których celem jest wolność finansowa?

    0
    • Jan Dziekonski pisze:

      Bagdus – dzięki za trafny komentarz!

      Część inwestorów wpada w manię ROI. Wysoki procent musi być, nie oglądają się na ryzyka związane z mieszkaniem. Ja takim odpowiadam „procentem się nie najesz” =)

      Z drugiej strony, jeśli ktoś potrzebuje cash flow 5.000 PLN miesięcznie, to przy ROI 5% musi zainwestować 1,2 mln PLN. Przy 6% to już jest 1,0 mln PLN. 200 tysięcy piechotą nie chodzi =D

      0
    • Jan Dziekonski pisze:

      Robert,
      bardzo dziękuję za przywołany artykuł, jest bardzo trafiony w kontekście tego posta =) Anetę Gawrońską bardzo doceniam jako dziennikarkę, często mnie cytuje – ale niestety czasem zdarzy się kwiatek…

      Ja po pierwszej lekturze artykułu nie byłem pewien o który najem cytowanym ekspertom chodzi – najem krótko- czy długoterminowy. Dopiero po trzecim czytaniu doszedłem jednak do wniosku, że chodzi o najem krótkoterminowy. I faktycznie, natłok takich apartamentów w Trojmieście zatrważa, a przy wzroście cen nieruchomości o 20% w ciągu dwóch lat rentowność najmu na doby musiała spaść.

      Prosta analiza porównująca konkurencję w najmie krótko i długoterminowym na przykładzie Warszawy. Powiedzmy, że w najmie długoterminowym jest tam obecnie około 100.000 mieszkań (ok. 10% rynku). Wydaje się sporo, ale w najmie długoterminowym jednak parę kryteriów ma dla najemcy znaczenie – czas, miejsce, segment.

      1. Czas – wynajmujemy średnio raz w roku i to przez około 2 tygodnie w roku (tyle trwa pozyskanie najemcy), więc powyższa konkurencja kurczy się do ok. 4.000 mieszkań w danej chwili (100.000 x 2 tygodnie / 54 tygodnie w roku). I właśnie tyle dzisiaj jest ofert najmu na OLX
      2. Miejsce – najemca nie szuka od Wilanowa po Białołękę, a raczej w jednej lub kilku dzielnicach. Dla przykładu w Śródmieściu Warszawy (gęsto tu) jest obecnie na wynajem już tylko 600 mieszkań
      3. Segment – najemca szukając mieszkania robi to w określonym segmencie – jak kawalerka, to nie trzy pokoje. Jak segment luksusowy, to nie ekonomiczny. Itd. W efekcie w Śródmieściu Warszawy obecnie jest tylko 100 mieszkań.

      Dla porównania, na Booking.com jest okolo 2.000 apartamentów na wynajem w Warszawie i konkurować trzeba codziennie. Nie dziwne, że tylko nielicznym udaje się odnieść sukces…

      Ale co ciekawe, Mzuri w najmie długoterminowym nie odczuwamy takich problemów. Pustostany nie odbiegają od normy, czynsze też zwiększyliśmy o 20%, przeciętne rentowności są zatem w miarę stabilne, ale trzeba zachowywać dyscyplinę zwiększania czynszów. Oczywiście – pracy przy tym jest co nie miara, ale od tego jest Mzuri. Jako ciekawostkę natomiast podam to, że według naszego zespołu szczyt popytu na najem długoterminowy przypada na … maj.

      0
  5. Alek pisze:

    A czy mógłbyś podać wzór według, którego Ty wyliczasz ROI?

    0
    • Jan Dziekonski pisze:

      Wzorów jest pewnie tyle ilu inwestorów. My przyjmujemy taki:

      ROI = Roczny cash flow / Łączny CAPEX

      Roczny cash flow = przychody – koszty

      Przychody = 12 miesięcy x stopień wynajęcia (typowo 88-98% zależnie od miasta i typu mieszkania) x czynsz netto (czynsz brutto – opłaty)
      Koszty = koszty w trakcie pustostanu + prowizja Mzuri za zarządzanie (typowo 11% czynszu netto) + podatki od nieruchomości/użytkowanie

      Łączny CAPEX = cena zakupu + koszty transakcyjne (PCC, notariusz, pośrednik) + koszty remontu i przygotowania do najmu

      Nie uwzględniamy (z czym można dyskutować oczywiście):
      – wzrostu cen mieszkań/ wzrostu czynszów
      – zysków ze sprzedaży mieszkania
      – amortyzacji (bo przy dobrym zarządzaniu można ją minimalizować – ale istnieje)
      – podatków od dochodów (sprawny inwestor amortyzacją podatkową pozbędzie się na kilkanaście lat problemu PIT – a jak te lata miną, to czynsze pewnie już będą na poziomie „niwelującym’ podatki)

      0
  6. dczekol pisze:

    co znaczy czynsze bedą na poziomie niwelującym podatki?

    0
    • Jan Dziekonski pisze:

      Dczekol:

      1. Amortyzacja to „koszt papierowy”, który obniża podstawę opodatkowania.
      2. Standardowa stawka amortyzacji to 1,5%. Ale przy mieszkaniach starszych niż 5 lat w chwili zakupu (lub w które włożono ponad 30% ceny zakupu w remont) można stosować przyspieszoną amortyzację, maksymalnie 10%.
      3. Inwestorzy z reguły robią tak, że jeśli ROI mieszkania przed PITem wynosi np. 7%, to ustawiają stawkę amortyzacji na ok. 7%. W efekcie odpis amortyzacji jest równy zyskowi brutto. Zysk netto wynosi 0, a więc nie ma PITu.
      4. Amortyzacja niestety działa tak, że ma „skończony czas”. Mianowicie każdy odpis amortyzacyjny (koszt) „zjada” wartość nieruchomości. Jak już „zjemy” całość to nie możemy więcej amortyzować.
      5. Jak długo działa amortyzacja. Tak długo jak ją ustawimy.

      – mieszkanie nowe można amortyzować wyłącznie stawką 1,5%, tj. rocznie „zjadamy” 1,5% wartości. Czyli 100%/1,5% = 66 lat – tak długo będziemy ją zjadać
      – powyższy przykład 7% to 100%/7% = 14 lat amortyzacji

      6. O co chodzi z niwelowaniem:
      – przez te 14 lat czynsze będą niewątpliwie rosły (dla uniknięcia podatku PIT my też będziemy musieli zwiększać stawkę amortyzacji, ale maks to 10% – czyli przyjmijmy 12 lat na wykorzystanie całej amortyzacji
      – obecnie czynsze rosną szybko, ale średnio w ostatnich latach można przyjąć, że rosły około 3% rocznie. Przez 12 lat daje to wzrost o 42%
      – jeśli nawet po tych 12 latach zaczniesz płacić pełny podatek (19% w działalności gospodarczej), to nadal Twój zysk netto po podatku będzie o 15% wyższy (142% zysku brutto * 81%)

      czyli i tak będzie lepiej =)

      0
  7. Kuneg pisze:

    Niech sobie piszą, co chcą w różnych artykułach. ROI, ROE, czy inne skróty nic nie mówią przeciętnym ludziom. Nawet ja nie pamiętam ich znaczenia, a nie chce mi się przypominać tych finansowych formułek, choć pracę dyplomową pisałam z płynności finansowej… Na szczęście miałam swietnych wykładowców, którzy w prostych słowach potrafili wyłożć istotę rzeczy, abym mogła wczuć się w temat bez specjalnego zagłębiania się w inżynierię finansową i zapamiętać prawidła do końca życia.

    Moje podejście jest proste – zarobić i się nie narobić ;)

    Najbardziej mnie interesują dodatnie przepływy pieniężne w relacji do zainwestowanego kapitału własnego. Reszta, to elementy tej machiny, która pozwoli mi wygenerować nejlepszą relację tych dwóch w jak najkrótszym czasie i przy minimalnym nakładzie czasu oraz pracy.

    Przykład z mojego doświadczenia:
    Kupiliśmy parę lat temu lokal za 245k do generalnego remontu, remont wyniósł 120k, koszt pracy własnej oraz koszty dodatkowe powiedzmy, że dobiją do 35k, razem 400k kosztów.
    Mieliśmy 170k gotówką, 200k w kredycie, reszta praca własna.
    Gotówka na koncie po roku wynajmu wyniosła 20k. Najemca stały od paru lat – bez przerw.

    0

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK
I FRIDOMIAKÓW

24 kwietnia, 20:00-21:00 – live i webinar z Jankiem Dziekońskim z Filipem Kowarskim na Moniter.pl, pt. „Czy kamienice są dla mnie? Jak skutecznie inwestować i flipować mieszkaniami w kamienicach”. Link do nagrania eventu na FB

25 kwietnia, godzina 18.00, Londyn, UK  – prezentacja Artura Kaźmierczaka „Zrób Brexit swoim pieniądzom” poświęcona możliwościom i perspektywom inwestowania w mieszkania w Polsce. Prezentacja w ramach spotkań Business Association London. Budynek POSK, Sala Multimedialna na 4 piętrze, 238-246 King Street, Hammersmith, Londyn

7 maja, godzina 19:00, Londyn, UK – prezentacja Artura Kaźmierczaka „Zrób Brexit swoim pieniądzom” poświęcona możliwościom i perspektywom inwestowania w mieszkania w Polsce. Prezentacja w ramach spotkań Stowarzyszenia Mieszkanicznik. Budynek POSK, Sala Multimedialna na 4 piętrze, 238-246 King Street, Hammersmith, Londyn

15 maja, środa, godz. 11.30-13.00, Katowice – udział Artura Kaźmierczaka w debacie poświęconej rynkowi mieszkaniowemu, odbywającej się w ramach Europejskiego Kongresu Gospodarczego. Międzynarodowe Centrum Kongresowe.

29 maja 2019 r., środa – godz 19:00; live na profilu FB Sławek Muturi oraz – równolegle – webinar (konieczna wcześniejsza rejestracja). Szczegóły bliżej terminu.

Dlaczego info z tak dużym wyprzedzeniem? Bo będzie to już 10-ta (!!!!!!!!!!) rocznica mojego przejścia na wcześniejszą emeryturę:-). Choć będę tego dnia gdzieś w podróży po Afryce, to chciałbym byśmy się spotkali – choćby wirtualnie – przy kieliszku wina lub butelce piwa:-)

10-11 czerwca, Sopot – wystąpienie Jana Dziekońskiego w Forum Rynku Nieruchomości w Sopocie (szczegóły wkrótce).

15 czerwca, Warszawa, restauracja SixSeasons – wystąpienie Jana Dziekońskiego w Warszawskim Forum Nieruchomości (szczegóły wkrótce).

 

 

Social media:

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Czy pieniądze dają szczęście? A jeśli nie one, to co??

Słabo się dzisiaj czuję. Nie wiem czy winić za to nadmiar tłustoczwartkowych pączków, czy jet-lag (dotąd tego nie miewałem), czy szok termiczny, czy jeszcze coś innego, ale bolą mnie głowa, brzuch, mięśnie. I nawet się z tego ... cieszę:-). Bo moje dzisiejsze dolegliwości pozwoliły mi zwolnić tempo, poleżeć i pomyśleć. Przypomniała mi się opowieść prof Baumana, którą tutaj, na łamach Fridomii, cytowałem kilkanaście miesięcy temu o tym jak pewna młoda dziewczyna była tak uzależniona od SMS-ów, [...]

Najnowsze komentarze

  • Jan Dziekonski: Link do nagrania w treści postu =)
  • Tomek: Bardzo ciekawy webinar, dziękuję, nawet notatki porobiłem :-)
  • Jan Dziekonski: Tomku, przekazuję odpowiedź w imieniu Marysi Dąbrowskiej, mojej koleżanki od najmu =) Mzuri...
  • Jan Dziekonski: BiL – dzięki serdeczne za polecenia! Stwierdziłem, że sprawdzę wszystko, a że 24 godziny...
  • Tomek: Inwestowanie zasadniczo nie ma zbyt wiele wspólnego z podnoszeniem wartości świata. Widać to jaskrawie na...
  • Tomek: Ja mam pytanie trochę z innej beczki. 21 kwietnia weszły zmiany w ustawie o ochronie praw lokatorów,...
  • BiL: Hej Jan, bardzo lubie Lwow, bylem tam trzy razy, to dla mnie jedno z tych miejsc w ktorych jeszcze sie pojawie i...
  • Luke: Jest jedna osoba którą znam z tego, że m.in. podnosi problemy jakie opisałeś – Marlena Kosiura.
  • Przemek: A zatem jesteśmy niemal sąsiadami, gdyż jestem ze Złotowa ;) Dlatego też ta informacja utkwiła mi w pamięci....
  • Artur Banach: Dobry artykuł wyjaśniający dokładnie jeden z mitów dotyczących inwestowania, że wyższy standard oznacza...
  • Bobbi van der Rohe: Przemku, na czym więc polega inwestowanie jak nie na podnoszeniu wartości otaczającego nas świata...
  • Przemek: Oj, tam Bobby. Zauważam lekko zwiększona trudność wprowadzenia funkcjonalnych wnętrz w istniejących...
  • Bobbi van der Rohe: Peace Man! Uderzenie było koszmarnie mocne :-) Pozostańmy więc przy tym, że się nie...
  • Jan Dziekonski: Bobbi, cóż, chyba uderzenie faktycznie było mocne ;) A na serio, chyba faktycznie niejasno napisałem...
  • Bobbi van der Rohe: O rety! Następny… Trudno, najwyżej się komuś narażę… Ręce prawie opadają, ale...
  • Jan Dziekonski: Marcin, tu się zgodzę, że najbardziej rozgrzanym rynkiem na dzień dzisiejszy jest faktycznie...
  • Marcin: Jan, dziękuję za linka do ciekawej analizy, pada w niej pytanie ”czy ceny mieszkań zwariowały?” Z...
  • Jan Dziekonski: Marcin, nie wiem skąd opinia,że ceny są „rozgrzane”? Ja akurat jestem mocno analityczny i...
  • Marcin: Sławku, przy tak rozgrzanym cenowo rynku, co wynika równiez z działań panów o których wspomniałem,...
  • Kuneg: Ceny jeszcze nie osiągnęły sufitu (przynajmniej we Wrocławiu). Dopiero co przekroczyliśmy poziom cen z 2008...

Najnowsze wpisy

created by Water Design