12

10.2010

Jak sfinansować zakup mieszkania? – warszawskie impresje targowe

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Często zadawane pytania, Inwestowanie, Najwyżej cenione, Relacje, Wydarzenia

ilość komentarzy: 3

W poprzedni weekend w Pałacu Kultury i Nauki odbyły się warszawskie targi mieszkaniowe. Wystawiało się dziesiątki developerów: i tych największych i tych mniejszych. Dodatkowo było kilka bezpłatnych warsztatów. Uczestniczyłem w 45-minutowym wykładzie Pana Krzysztofa Oppenheima, założyciela firmy Oppenheim Enterprise.

Pan Krzysztof od 17 lat zajmuje się doradztwem kredytowym. Jego firma pośredniczyła w blisko 100 tysiącach zaciągniętych kredytów, a więc ma ogromne doświadczenie w doradzaniu w tym temacie. W swojej prezentacji odpowiada na kilka bardzo praktycznych pytań.

1. Czy najpierw szukać mieszkania, czy kredytu?

Według Pana Krzysztofa zdecydowanie najpierw warto sprawdzić swoją zdolność kredytową, żeby uniknąć, że wybierzemy za drogie mieszkanie, wpłacimy zadatek, a potem się okaże, że bank może udzielić nam kredytu, ale tylko w o wiele niższej wysokości. Z drugiej strony, otrzymaną kwotę naszej zdolności finansowej należy traktować tylko jako pewną kwotę orientacyjną, a nie pewnik, gdyż różne banki róznie wyliczają zdolność oraz mają odmienne preferencje co do roadzaju finansowanych nieruchomości. Czasami mogą odmówić udzielenia kredytu na zakup nieruchomości od danego developera.

2. Czy  pierwsze kroki skierować do banku czy do pośrednika, a jeśli do banku, to do ilu banków?

Najlepiej pójsć tu i tu. Zacząć od banku, w którym już mamy konto i jakąś historię współpracy. Pośrednik kredytowy to zaleta tego, że w jednym miejscu możemy uzyskać informację nt ofert 20 banków. Wybór kredytu jest o wiele prostszy niż wybór mieszkania w którym będziemy chcieli zamieszkać – w wyborze kredytu liczy się tylko kilka parametrów.

Należy pójść do kilku banków, aby uniknąć sytuacji, że po miesiącu gromadzenia dokumentów i rozmów z bankiem, bank zmieni warunki kredytu na mniej dla nas korzystne lub całkowicie odmówi nam kredytu. Jeśli zbliża się termin wyznaczonej nam daty dokonania ostatecznego zakupu możemy znaleźć się w bardzo niekomfortowej sytuacji. Z drugiej strony, jeśli złożymy aplikację w 6-7 bankach, to oprócz straty czasu, możemy też stracić na wiarygodności kredytowej. A to dlatego, że wszystkie banki sprawdzając naszą zdolność będą zasięgały informacji na nasz temat w ogólnodostęnych bazach, a częste zapytania w naszej sprawie mogą dać wrażenie, że mamy jakieś kłopoty finansowe.

3. O jaką kwotę wystąpić do banku?

Najlepiej o jak najmniejszą tak aby nie obciążać się nadmiernymi kosztami spłaty kredytu. Z drugiej strony, jeśli chcemy kupić mieszkanie za PLN 300 tys, a dysponujemy kwotą PLN 50 tys, to trzeba wziąć z banku nieco więcej niż PLN 250 tya kredytu. Chodzi o to, aby uwzględnić dodatkowe koszty związane z wejściem w posiadanie mieszkania – koszty prowizji dla agencji nieruchomości, koszty opłat notarialnych, koszty remontu i wyposażenia mieszkania. Kredyt hipoteczny jest zwykle najtańszym z możliwych, więc lepiej wziąć taki, niż później ratować się kredytami ratalnymi, czy kredytem na karcie kredytowej. Niektóre banki reklamują, że udzielają kredytu do wysokości 110% wartości zakupywanej nieruchomości, ale to też nie jest automat, więc nie należy tego typu deklaracji brać jako wiążącą ofertę banku.

4. Jakie koszty kredytu są akceptowalne?

Na oprocentowanie kredytu skłądają się: A) koszt pozyskania pieniędzy przez bank z rynku (dla PLN będzie to WIBOR, a dla EURO EULIBOR) oraz B) marża, czyli zarobek banku (przy kredytach złotówkowych powinna wynosić 1,5-2%; przy kredytach w EURO obecnie marża na poziomie 2,5% jest całkiem atrakcyjna, a powyżej 3% już zbyt wysoka).

Porównując oferty banków lepiej patrzeć na marże niż na łączną kwotę oprocentowania. Będziemy wtedy mieli lepszą przejrzystość tego, co tak naprawdę bank nam oferuje.

Kolejnym istotnym elementem kosztu kredytu są różnego rodzaju prowizje, jakie bank pobiera od rozpatrzenia wniosku kredytowego, udzielenia kredytu, za wcześniejszą spłatę kredytu, za zmianę waluty kredytu, za wydłużenie okresu lub zwiększenie kwoty kredytu, itp. Oczywiście im owe marże są niższe, tym lepiej. Czasami zdarzają się nawet promocje, gdzie te marże wynoszą 0% – to super. Możemy też starać się wynegocjować z bankiem ich wysokość.

Inne koszty, na które warto zwrócić uwagę, to koszty ubezpieczeń (od utraty pracy, życiowe, zdrowotne, do czasu wpisu do hipoteki, itp), koszty okołokredytowe (wycena nieruchomości, inspekcje, itp). Ogólnie należy pytać o pełną ofertę kredytową, żeby nie było zaskoczenia. To istotne, bo często ubiegając się o kredyt żyjemy pod presją czasu.

5. W jakiej walucie zaciągnąć kredyt?

Od 2004 do września 2008 roku dominowały kredyty udzielone w CHF. Ale od czasu kryzysu finansowego, banki mają duże trudności w pozyskaniu odpowiedniej ilości franków szwajcarskich, aby udzielać w nich kredytów. Za wyjątkiem Nordei i kilku innych banków, CHF praktycznie zniknęły z oferty, a tam gdzie są oferowane okazuje się że CHF to droga opcja. Poza tym, nadzór bankowy znięchęca do zaciągania kredytów w walutach obcych i niektóre banki (np Pekao SA i ING oferują kredyty tylko w PLN).

Jakie są zalety kredytów w EURO? Zależy to od momentu zaciągnięcia kredytu. Gdy EURO jest silne wobec PLN, to kredyt w EURO może być korzystny i bezpieczny dla nas (raty nie powinny wzrosnąć). W chwili obecnej EURLIBOR (0,8%) jest o wiele niższy od WIBOR (3%) wobec czego przy kredycie rzędu PLN 300 tys, zarabiamy PLN 300 – 400 na każdej racie miesięcznej. Dodatkowo jeśli spadnie kurs EURO wobec PLN, zmniejszy się nasze zadłużenie. Jeśli spadek będzie znaczący i mamy umownie zapisane prawo do przewalutowania kredytu na PLN, to możemy na takim przewalutowaniu sporo zyskać.

Tak czy inaczej, jeśli wzięliśmy kredyt w EURO, to musimy trzymać rękę na pulsie zmian na rynkach walutowych. No chyba, że nasze zarobki są również wyrażane w EURO.

6. Kiedy kredytowi walutowemu mówimy ostre „NIE”?

Nie powinniśmy brać kredytu w walucie obcej, gdy:

a)  złotówka jest w danym momencie silna w stosunku do tej waluty

b)  oferowana przez bank marża dla tej waluty jest bardzo wysoka. Co z tego, że całkowita wartość oprocentowania jest niska? Jeśli wzrośnie koszt tej waluty na rynku międzybankowym, to wysoka marża, którą bank sobie zapewnił w naszej umowie kredytowej spowoduje bardzo wysoki łączny koszt kredytu dla nas

c)      planujemy szybsze spłacenie kredytu (duża nadpłata lub całkowite spłacenie) w najbliższym czasie (rok-dwa). Wtedy kredyt w walucie się zupełnie nie opłaca, bo bank na początku sporo zarabia na tzw spreadzie, czyli różnicy między ceną zakupu a ceną sprzedaży danej waluty. Wysokość spreadu może wynosić od kilku do kilkunastu punktów procentowych i ponieważ na początku tracimy na spreadzie, to potrzeba jest wielu miesięcy spłat rat (na których co miesiąc oszczędzamy w stosunku do kogoś, kto wziął kredyt w tej samej wysokości w PLN) aby odrobić początkową stratę na spreadzie. Jeśli planujemy szybko spłacić kredyt, to prawdopodobnie nie zdążymy odrobić początkowych strat.

       d)     Kredyt uruchamiany jest w transzach. Wtedy również tracimy na          spreadzie.

0

Tagi: , , ,

Komentarze:

  1. Mariusz pisze:

    Porównania kredytów w PLN vs. waluty widuję bardzo często, padają rożne argumenty za i przeciw, generalnie są one znane i powtarzane w prawie każdym porównaniu. Zastanawia mnie jednak, dlaczego NIGDY nie zobaczyłem głównego wg mnie argumentu za PLN – pewnej (no,99%) zmiany naszej waluty na EUR za kilka lat. Zastanawia mnie, dlaczego żaden autor porównań i rozważań nie zauważa, że za kilka lat zarówno kredyty zaciągane w PLN, jak i EUR (a kto wie, może Szwajcaria też przystąpi do Unii Walutowej) będą spłacane w EUR. Zatem wszystkie argumenty za EUR będą zasadne też dla dzisiejszych kredytów w PLN. Pozostaje więc tylko porównać marżę (ta nie zmieni się po przewalutowaniu) i jeśli możemy wziąć kredyt w PLN z marżą niższą, niż w EUR – nie ma co się zastanawiać – nawet jak dzięki wyższym stopom % w Polsce będziemy przez kilka lat płacić wyższe raty, to przecież zostanie lat kilkadziesiąt (!), gdy stopa procentowa będzie identyczna dla dzisiaj zaciąganych kredytów zarówno w PLN jak i EUR, spreedu nie będzie, więc tylko marża banku będzie różnicować ratę!

    Oczywiście dochodzą argumenty za umacnianiem się złotówki i spokojnym śnie, ale też są ogólnie znane, nie ma co ich powtarzać.

    Bardzo chętnie poznam opinię osób, które uważają, że się mylę, a zwłaszcza obliczenia wskazujące konkretnie, jak różnica marż, stóp % i okresu do przyjęcia EUR wpływają na wartość raty :-)

    0
  2. Inwestor pisze:

    Witam,

    mam pytanie po swoich przemyśleniach – czy czytelnicy rozważali kupno pierwszego mieszkania pod wynajem z programem rodzina na swoim? Jeśli nie posiadamy mieszkania ani domu na własność, to można przez 8 lat otrzymać dopłatę w wysokości połowy odsetek a ewentualnie po tych 8 latach kredyt przewalutować, jeśli będzie to opłacalne.
    Co o tym sądzicie?

    Pozdrawiam,
    smalltrader(at)o2.pl

    0
  3. tomek pisze:

    Czy na pewno po wejściu Polski do unii walutowej kredyty PLN zostaną przewalutowane automatycznie, z zachowaniem dotychczasowej marży „złotówkowej”, np. 1,5%? Spodziewam się, że jednak będą wtedy podpisywane aneksy dotyczące przewalutowania i banki podyktują nowe marże, ustalone na podstawie zaktualizowanych założeń.

    0

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA, WEBINARY I KONFERENCJE

17 września, godzina 19:00 – webinar „Czy to dobry moment na inwestowanie w mieszkania na wynajem?” poprowadzi Jan Dziekoński  (Rejestracja)

18 września, godzina 14:45, Łódź – udział Artura Kaźmierczaka w panelu „Aaapokój wynajmę”, w ramach konferencji Łódź REdiscover organizowanej przez Eurobuild (Hotel Andels, Ogrodowa 17)

 

 

NAGRANIA OSTATNICH WEBINARÓW I PODCASTÓW:

PODCASTY

Social media:

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Co to jest wolność finansowa? – Bankier.tv

Od 5 marca 2010 portal finansowy Bankier.tv rozpoczął emisję cyklu nagrań poświęconych dążeniu do wolności finansowej poprzez inwestowanie w nieruchomości, który niedawno zrealizowaliśmy na ich zaproszenie.  Bardzo się cieszymy z popularyzacji idei wolności finansowej. Nagraliśmy kilkanaście odcinków, które będą emitowane w kolejności przypominającej kolejność rozdziałów w naszej książce. Wszystkie odcinki zamieścimy na blogu w kategorii: Multimedia.     Zachęcamy do odsłuchania i do komentarzy.   ttp://bankier.tv/video/Co-to-jest-wolnosc-finansowa-Cz-1-52312.html [...]

Najnowsze komentarze

  • Sławek Muturi: Mają, przykro mi z powodu problemów które Cię dotknęły. Niestety z tego co piszesz było w tym też...
  • Maja: Ostatnio wynajęliśmy mieszkanie rodzinie z dziećmi. Typowa rodzinka 2+2. On pracował w Irlandii (tak...
  • Artur Kaźmierczak: Tomku, Tak zapewne REITy zadowoliłyby się niższą stopą zwrotu gotówkowego. Do zwrotu musiałyby też...
  • Tomek: Dla mnie, jako dla indywidualnego inwestora, REIT-y nie byyby korzystne z dwóch powodów: 1. konkurencja...
  • Piotr: Dokładnie tak Sławku, 3mam kciuki i pamiętaj że „Zwycięstwo smakuje jak francuski...
  • Sławek Muturi: Piotr, dzięki za podpowiedzi. Masz w 100%-ach rację. Wiem, że aby zebrać pieniądze od sponsorów będę...
  • Piotr: Sławku dlaczego nie piszesz o tym wszystkim w mediach społecznościowych, wiem że czasu mało i pewnie znajdzie...
  • Sławek Muturi: Luk_Wroclaw, w tzw międzyczasie (chyba rok-dwa lata temu) odwiedziłem Czeski Krumlov i przyznaję Ci...
  • Sławek Muturi: Mikołaj, dzięki za przypomnienie wpisu sprzed lat. Londyn znam dość dobrze – studiowałem na LBS,...
  • Mikołaj: Czemu nie chciałbyś Sławku mieszkać w Londynie? Pozdrawiam :)
  • Artur Kaźmierczak: Proszę o jeszcze chwilę cierpliwości. Działamy! :)
  • Sławek Muturi: Mikołaj, nie wiem czy dobrze rozumiem Twoje pytanie. Ja podróżuję bez względu na to czy inni tam byli...
  • Mikołaj: Sławku myślisz ,że świat się skomercjalizuje i nie będzie po co jeździć za granicę bo wszystko będzie pod...
  • Sławek Muturi: Mikołaj, Lwów bardzo lubię i to pomimo skokowego wzrostu liczby turystów. Wczoraj po raz 10+...
  • Sławek Muturi: Przemka, może raczej styl życia lub model życia. Stacjonarny model życia zupełnie by mi nie odpowiadał...
  • Pawel: a temat Posejdona informacji brak….
  • Mikołaj: Sławku byłem ostatnio we Lwowie na Ukrainie i to któryś raz z rzędu i powiem ci ,że masakra okropnie wzrosła...
  • Przemek / Piołun: Podróżowanie to dla Ciebie Sławku styl bycia ;)
  • Sławek Muturi: Piotr, dzięki:-)
  • Sławek Muturi: Bolo, nie, nie spotkałem się z taką sytuację

Najnowsze wpisy

created by Water Design