12

10.2010

Jak sfinansować zakup mieszkania? – warszawskie impresje targowe

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Często zadawane pytania, Inwestowanie, Najwyżej cenione, Relacje, Wydarzenia

ilość komentarzy: 3

W poprzedni weekend w Pałacu Kultury i Nauki odbyły się warszawskie targi mieszkaniowe. Wystawiało się dziesiątki developerów: i tych największych i tych mniejszych. Dodatkowo było kilka bezpłatnych warsztatów. Uczestniczyłem w 45-minutowym wykładzie Pana Krzysztofa Oppenheima, założyciela firmy Oppenheim Enterprise.

Pan Krzysztof od 17 lat zajmuje się doradztwem kredytowym. Jego firma pośredniczyła w blisko 100 tysiącach zaciągniętych kredytów, a więc ma ogromne doświadczenie w doradzaniu w tym temacie. W swojej prezentacji odpowiada na kilka bardzo praktycznych pytań.

1. Czy najpierw szukać mieszkania, czy kredytu?

Według Pana Krzysztofa zdecydowanie najpierw warto sprawdzić swoją zdolność kredytową, żeby uniknąć, że wybierzemy za drogie mieszkanie, wpłacimy zadatek, a potem się okaże, że bank może udzielić nam kredytu, ale tylko w o wiele niższej wysokości. Z drugiej strony, otrzymaną kwotę naszej zdolności finansowej należy traktować tylko jako pewną kwotę orientacyjną, a nie pewnik, gdyż różne banki róznie wyliczają zdolność oraz mają odmienne preferencje co do roadzaju finansowanych nieruchomości. Czasami mogą odmówić udzielenia kredytu na zakup nieruchomości od danego developera.

2. Czy  pierwsze kroki skierować do banku czy do pośrednika, a jeśli do banku, to do ilu banków?

Najlepiej pójsć tu i tu. Zacząć od banku, w którym już mamy konto i jakąś historię współpracy. Pośrednik kredytowy to zaleta tego, że w jednym miejscu możemy uzyskać informację nt ofert 20 banków. Wybór kredytu jest o wiele prostszy niż wybór mieszkania w którym będziemy chcieli zamieszkać – w wyborze kredytu liczy się tylko kilka parametrów.

Należy pójść do kilku banków, aby uniknąć sytuacji, że po miesiącu gromadzenia dokumentów i rozmów z bankiem, bank zmieni warunki kredytu na mniej dla nas korzystne lub całkowicie odmówi nam kredytu. Jeśli zbliża się termin wyznaczonej nam daty dokonania ostatecznego zakupu możemy znaleźć się w bardzo niekomfortowej sytuacji. Z drugiej strony, jeśli złożymy aplikację w 6-7 bankach, to oprócz straty czasu, możemy też stracić na wiarygodności kredytowej. A to dlatego, że wszystkie banki sprawdzając naszą zdolność będą zasięgały informacji na nasz temat w ogólnodostęnych bazach, a częste zapytania w naszej sprawie mogą dać wrażenie, że mamy jakieś kłopoty finansowe.

3. O jaką kwotę wystąpić do banku?

Najlepiej o jak najmniejszą tak aby nie obciążać się nadmiernymi kosztami spłaty kredytu. Z drugiej strony, jeśli chcemy kupić mieszkanie za PLN 300 tys, a dysponujemy kwotą PLN 50 tys, to trzeba wziąć z banku nieco więcej niż PLN 250 tya kredytu. Chodzi o to, aby uwzględnić dodatkowe koszty związane z wejściem w posiadanie mieszkania – koszty prowizji dla agencji nieruchomości, koszty opłat notarialnych, koszty remontu i wyposażenia mieszkania. Kredyt hipoteczny jest zwykle najtańszym z możliwych, więc lepiej wziąć taki, niż później ratować się kredytami ratalnymi, czy kredytem na karcie kredytowej. Niektóre banki reklamują, że udzielają kredytu do wysokości 110% wartości zakupywanej nieruchomości, ale to też nie jest automat, więc nie należy tego typu deklaracji brać jako wiążącą ofertę banku.

4. Jakie koszty kredytu są akceptowalne?

Na oprocentowanie kredytu skłądają się: A) koszt pozyskania pieniędzy przez bank z rynku (dla PLN będzie to WIBOR, a dla EURO EULIBOR) oraz B) marża, czyli zarobek banku (przy kredytach złotówkowych powinna wynosić 1,5-2%; przy kredytach w EURO obecnie marża na poziomie 2,5% jest całkiem atrakcyjna, a powyżej 3% już zbyt wysoka).

Porównując oferty banków lepiej patrzeć na marże niż na łączną kwotę oprocentowania. Będziemy wtedy mieli lepszą przejrzystość tego, co tak naprawdę bank nam oferuje.

Kolejnym istotnym elementem kosztu kredytu są różnego rodzaju prowizje, jakie bank pobiera od rozpatrzenia wniosku kredytowego, udzielenia kredytu, za wcześniejszą spłatę kredytu, za zmianę waluty kredytu, za wydłużenie okresu lub zwiększenie kwoty kredytu, itp. Oczywiście im owe marże są niższe, tym lepiej. Czasami zdarzają się nawet promocje, gdzie te marże wynoszą 0% – to super. Możemy też starać się wynegocjować z bankiem ich wysokość.

Inne koszty, na które warto zwrócić uwagę, to koszty ubezpieczeń (od utraty pracy, życiowe, zdrowotne, do czasu wpisu do hipoteki, itp), koszty okołokredytowe (wycena nieruchomości, inspekcje, itp). Ogólnie należy pytać o pełną ofertę kredytową, żeby nie było zaskoczenia. To istotne, bo często ubiegając się o kredyt żyjemy pod presją czasu.

5. W jakiej walucie zaciągnąć kredyt?

Od 2004 do września 2008 roku dominowały kredyty udzielone w CHF. Ale od czasu kryzysu finansowego, banki mają duże trudności w pozyskaniu odpowiedniej ilości franków szwajcarskich, aby udzielać w nich kredytów. Za wyjątkiem Nordei i kilku innych banków, CHF praktycznie zniknęły z oferty, a tam gdzie są oferowane okazuje się że CHF to droga opcja. Poza tym, nadzór bankowy znięchęca do zaciągania kredytów w walutach obcych i niektóre banki (np Pekao SA i ING oferują kredyty tylko w PLN).

Jakie są zalety kredytów w EURO? Zależy to od momentu zaciągnięcia kredytu. Gdy EURO jest silne wobec PLN, to kredyt w EURO może być korzystny i bezpieczny dla nas (raty nie powinny wzrosnąć). W chwili obecnej EURLIBOR (0,8%) jest o wiele niższy od WIBOR (3%) wobec czego przy kredycie rzędu PLN 300 tys, zarabiamy PLN 300 – 400 na każdej racie miesięcznej. Dodatkowo jeśli spadnie kurs EURO wobec PLN, zmniejszy się nasze zadłużenie. Jeśli spadek będzie znaczący i mamy umownie zapisane prawo do przewalutowania kredytu na PLN, to możemy na takim przewalutowaniu sporo zyskać.

Tak czy inaczej, jeśli wzięliśmy kredyt w EURO, to musimy trzymać rękę na pulsie zmian na rynkach walutowych. No chyba, że nasze zarobki są również wyrażane w EURO.

6. Kiedy kredytowi walutowemu mówimy ostre „NIE”?

Nie powinniśmy brać kredytu w walucie obcej, gdy:

a)  złotówka jest w danym momencie silna w stosunku do tej waluty

b)  oferowana przez bank marża dla tej waluty jest bardzo wysoka. Co z tego, że całkowita wartość oprocentowania jest niska? Jeśli wzrośnie koszt tej waluty na rynku międzybankowym, to wysoka marża, którą bank sobie zapewnił w naszej umowie kredytowej spowoduje bardzo wysoki łączny koszt kredytu dla nas

c)      planujemy szybsze spłacenie kredytu (duża nadpłata lub całkowite spłacenie) w najbliższym czasie (rok-dwa). Wtedy kredyt w walucie się zupełnie nie opłaca, bo bank na początku sporo zarabia na tzw spreadzie, czyli różnicy między ceną zakupu a ceną sprzedaży danej waluty. Wysokość spreadu może wynosić od kilku do kilkunastu punktów procentowych i ponieważ na początku tracimy na spreadzie, to potrzeba jest wielu miesięcy spłat rat (na których co miesiąc oszczędzamy w stosunku do kogoś, kto wziął kredyt w tej samej wysokości w PLN) aby odrobić początkową stratę na spreadzie. Jeśli planujemy szybko spłacić kredyt, to prawdopodobnie nie zdążymy odrobić początkowych strat.

       d)     Kredyt uruchamiany jest w transzach. Wtedy również tracimy na          spreadzie.

0

Tagi: , , ,

Komentarze:

  1. Mariusz pisze:

    Porównania kredytów w PLN vs. waluty widuję bardzo często, padają rożne argumenty za i przeciw, generalnie są one znane i powtarzane w prawie każdym porównaniu. Zastanawia mnie jednak, dlaczego NIGDY nie zobaczyłem głównego wg mnie argumentu za PLN – pewnej (no,99%) zmiany naszej waluty na EUR za kilka lat. Zastanawia mnie, dlaczego żaden autor porównań i rozważań nie zauważa, że za kilka lat zarówno kredyty zaciągane w PLN, jak i EUR (a kto wie, może Szwajcaria też przystąpi do Unii Walutowej) będą spłacane w EUR. Zatem wszystkie argumenty za EUR będą zasadne też dla dzisiejszych kredytów w PLN. Pozostaje więc tylko porównać marżę (ta nie zmieni się po przewalutowaniu) i jeśli możemy wziąć kredyt w PLN z marżą niższą, niż w EUR – nie ma co się zastanawiać – nawet jak dzięki wyższym stopom % w Polsce będziemy przez kilka lat płacić wyższe raty, to przecież zostanie lat kilkadziesiąt (!), gdy stopa procentowa będzie identyczna dla dzisiaj zaciąganych kredytów zarówno w PLN jak i EUR, spreedu nie będzie, więc tylko marża banku będzie różnicować ratę!

    Oczywiście dochodzą argumenty za umacnianiem się złotówki i spokojnym śnie, ale też są ogólnie znane, nie ma co ich powtarzać.

    Bardzo chętnie poznam opinię osób, które uważają, że się mylę, a zwłaszcza obliczenia wskazujące konkretnie, jak różnica marż, stóp % i okresu do przyjęcia EUR wpływają na wartość raty :-)

    0
  2. Inwestor pisze:

    Witam,

    mam pytanie po swoich przemyśleniach – czy czytelnicy rozważali kupno pierwszego mieszkania pod wynajem z programem rodzina na swoim? Jeśli nie posiadamy mieszkania ani domu na własność, to można przez 8 lat otrzymać dopłatę w wysokości połowy odsetek a ewentualnie po tych 8 latach kredyt przewalutować, jeśli będzie to opłacalne.
    Co o tym sądzicie?

    Pozdrawiam,
    smalltrader(at)o2.pl

    0
  3. tomek pisze:

    Czy na pewno po wejściu Polski do unii walutowej kredyty PLN zostaną przewalutowane automatycznie, z zachowaniem dotychczasowej marży „złotówkowej”, np. 1,5%? Spodziewam się, że jednak będą wtedy podpisywane aneksy dotyczące przewalutowania i banki podyktują nowe marże, ustalone na podstawie zaktualizowanych założeń.

    0

Pozostaw odpowiedź Inwestor





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA, WEBINARY I KONFERENCJE

22 października, godz. 10.00 – Janek Dziekoński weźmie udział w dyskusji „Meandry rynku najmu” w ramach konferencji Polski Rynek Mieszkaniowy (Hilton Warsaw Hotel)

29 października, godz. 14.00 – Artur Kaźmierczak weźmie udział w dyskusji „Rynek mieszkań. Łódź – dobry adres” w ramach Property Forum Łódź (Holiday Inn Łódź)

NAGRANIA OSTATNICH WEBINARÓW I PODCASTÓW:

PODCASTY

Social media:

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Po co żyjemy?

Po co żyjemy? To pytanie, które ludzie zadają sobie od zawsze. Czy Ty znasz na nie odpowiedź? Wiesz czemu służy Twoje życie? Według Cherie Carter-Scott, autorki książki  „If Life is a Game, These are the Rules. 10 Rules for Being Human”, życie to zindywidualizowany program nauczania. Każdy dostaje taki unikalny i niepowtarzalny program dla siebie i nie przejdzie do kolejnego etapu, dopóki nie zdobędzie zaliczenia z obecnej lekcji życia. Coś jakby gra. Tylko niestety w [...]

Najnowsze komentarze

  • Sławek Muturi: Stock, dzięki za gratulacje oraz za tę informację. Nie słyszałem wcześniej o Babisie i choć na jego...
  • Stock: Slawku, Wielkie gratulacje, ale byłeś raczej drugi. Piewszym, który zwiedził dwukrotnie wszystkie kraje, był...
  • Sławek Muturi: Mikiś, Mateusza G widziałem na jakiejś konferencji, ale o jego umiejętnościach językowych przyznam, że...
  • Mikiś: A co myślisz o umiejętnościach językowych Mateuszach Grzesiaka. (Ale on mówi jezykami tej samej rodziny a ty...
  • Sławek Muturi: Mikiś, płynnie, tak bym mógł opowiedzieć np. o wolności finansowej lub o inwestowaniu w najem –...
  • Sławek Muturi: Mikołaj, tak naprawdę najbardziej interesuje mnie coś jeszcze innego – codzienne życie ludzi w...
  • Sławek Muturi: Bartosz vF, dzięki za gratulacje oraz tak pozytywną deklarację wsparcia. O takim apelu nawet nie...
  • Sławek Muturi: xav, masz absolutnie rację. Oczywiście z wdzięcznością przyjmiemy Twoją analizę. Przy okazji,...
  • Lutek: Ciekawy tekst o rynku najmu w Polsce i w Niemczech https://subiektywnieofinansach .pl/najem-mieszkan-zwariow...
  • Mikiś: Jakimi językami Sławku mówisz?
  • Mikołaj: Sławku po przejechaniu tylu uważasz ,że większe na Cb wrażenie robią rzeczy człowieka(zabytki starożytne ,...
  • Bartosz vF.: Jest dalekosiężny CEL ! Brawo Sławek Rozumiem że będzie w przyszłości jakieś konto do wpłat itd ?...
  • xav: a tak z ciekawosci przyjmujecie jeszcze „mity inwestowania w nieruchomosci” – mnie ostatnio...
  • Artur Kaźmierczak: https://www.rp.pl/Mieszkaniowe /310179875-Batalia-o-drobnych- inwestorow.html
  • Sławek Muturi: Adam, dzięki za gratulacje:-) Udało mi się zakończyć Projekt 102, o którym tu na fridomii pisałem po...
  • Adam G: Sławek, GRATULACJE !! https://wiadomosci.onet.pl/kra j/slawek-muturi-polak-odwie...
  • Artur Kaźmierczak: https://www.propertyinwestycje .pl/mzuri-cfi-rozpoczyna-budow e-mieszkan-na-wynajem-w-gda...
  • Marek S.: Robert- przeczytaj proszę raz jeszcze zdanie, które tez musiałem czytać dwa razy, żeby załapać : ” ,...
  • AAZR: Szanowny Panie, dziękuję za zainteresowanie moją sprawą. Sprawa ta została już wyjaśniona z firmą Mzuri i...
  • AAZR: W celu sprostowania powyższego wpisu – po kilku tygodniach firma Mzuri przyznała mi, że środki z kaucji...

Najnowsze wpisy

created by Water Design