Rządowy program Mieszkanie Plus nadchodzi wielkimi krokami i według jego pomysłodawców ma być sposobem na ożywienie rynku najmu. Jak wpłynie na sytuację inwestujących w mieszkanie na wynajem? To pytanie rozgrzało do czerwoności Czytelników Fridomii pod postem o Mieszkaniu plus, wywołując wiele komentarzy.
Przypomnijmy: nowy program mieszkaniowy zakłada budowę przystępnych cenowo mieszkań na wynajem, z których część dodatkowo będzie oferowała możliwość dojścia do własności. Nowe lokale powstaną na gruntach należących do Skarbu Państwa, przekazanych do stworzonego specjalnie w tym celu Narodowego Funduszu Mieszkaniowego. Takie rozwiązanie ma znacząco obniżyć koszty ich budowy – nawet do 3 tys. zł za metr kwadratowy.
To oznacza oczywiście niższą cenę najmu. Według rządowych prognoz, mieszkanie z programu Mieszkanie Plus będzie można wynająć już za 10-20 zł za mkw. miesięcznie. Atrakcyjna stawka, niższa nawet o kilkadziesiąt procent od rynkowych cen najmu w największych miastach, może stanowić poważną konkurencję dla prywatnych wynajmujących. Czy na pewno?
Prześledźmy najważniejsze czynniki programu i spróbujmy przewidzieć, jak Mieszkanie Plus może wpłynąć na rynek najmu.
Po pierwsze – gdzie?
Wspomniane już grunty, zgromadzone w Narodowym Funduszu Mieszkaniowym, to należące do Skarbu Państwa działki w zdecydowanie mniej atrakcyjnych lokalizacjach – głównie na obrzeżach dużych miast lub w małych, ościennych miejscowościach. Wystarczy spojrzeć na listę miast, które zostały wytypowane w ramach pilotażu programu: Biała Podlaska, Chorzów, Dębica, Gliwice, Katowice, Kobyłka, Nowa Dęba, Pelpina, Poznań, Radom, Skawina, Stalowa Wola, Starogard Gdański, Trzebinia, Tychy, Wałbrzych i Września.
Może się więc wydawać, że realizacja pierwszego etapu Mieszkania Plus nie zagrozi prywatnym wynajmującym, którzy najczęściej czerpią zysk z wynajmu mieszkań w największych miastach i aglomeracjach (tutaj: jedynie Katowice i Poznań). Planując inwestycję, wybierają lokale w atrakcyjnych lokalizacjach – dobrze skomunikowanych lub ulokowanych blisko centrum. Zasilając rynek najmu mieszkaniowym zastrzykiem, rząd kieruje igłę zbyt daleko, by mogło to zaboleć prywatnych wynajmujących – przynajmniej na samym początku.
Po drugie – dla kogo?
Na programie Mieszkanie Plus mają skorzystać mają osoby i rodziny o niskich dochodach, nie posiadające zdolności kredytowej. Wynajem mieszkania w korzystnej cenie ma skłonić ich do oszczędzania na własne M lub – w przypadku skorzystania z opcji dojścia do własności – znacznie ułatwić jego zakup, bez finansowej presji kredytu hipotecznego.
Rządowy program daje im szansę ucieczki od konieczności szukania mieszkania socjalnego lub komunalnego – dziś jedynej opcji na niski czynsz. Nie są to więc ludzie, którzy korzystają z rynkowych ofert najmu. Właściciele czerpią zyski przede wszystkim z krótkoterminowego wynajmu mieszkań studentom oraz osobom, które stawiają pierwsze kroki na rynku pracy lub przeprowadzają się do dużych miast w poszukiwaniu lepszych zarobków.
Po trzecie – za ile?
Wejście na rynek najmu państwowego podmiotu, który oferuje mieszkania o niskich czynszach może wpłynąć na obniżenie cen wszystkich mieszkań. Wszystko zależy jednak od ich ilości. Im więcej tanich mieszkań na wynajem powstanie w ramach programu Mieszkanie Plus, tym silniejsza będzie presja na obniżenie cen najmu prywatnych lokali.
Pozostaje jednak pytanie: czy niska cena wystarczy, by skusić najemców na skorzystanie z programu? Wciąż niewiele wiemy o standardzie budowanych mieszkań, ale śmiało można przypuszczać, że będzie on gorszy od większości ofert prywatnych właścicieli. Dodatkowo Mieszkanie Plus najpewniej będzie wymagać od najemców spełnienia konkretnych kryteriów oraz poddania się czasochłonnym procedurom. Na rynku prywatnym mogą podpisać umowę i wprowadzić się do mieszkania często nawet następnego dnia po znalezieniu ogłoszenia w Internecie.
Rynek najmu z nową energią
Program Mieszkanie Plus może w dalszej perspektywie zmienić przyzwyczajenia Polaków. Dziś większość z nas dąży przede wszystkim do tego, by zamieszkać “na swoim”, traktując wynajem jako etap przejściowy lub wymuszony sytuacją życiową. Odbija się to zarówno na najemcach, którzy szukają przede wszystkim tanich ofert w znośnych warunkach, jak i na właścicielach, którzy nierzadko nie dbają o dobre relacje z lokatorami i nie zwiększają konkurencyjności swoich mieszkań, bojąc się, że idąca za taką inwestycją podwyżka ceny najmu odstraszy chętnych i zmniejszy ich zyski.
Rządowy pomysł może dodać prywatnemu rynkowi najmu nowej energii i uświadomić wielu osobom, że kupno mieszkania wcale nie musi być jedynym rozwiązaniem. W końcu na realizację Mieszkania Plus czujnym okiem spoglądają również deweloperzy, coraz bardziej skłonni do inwestycji w mieszkania na wynajem. Zdrowa alternatywa może spowodować również podwyższenie standardów, gdy na rynku najmu pojawi się więcej omijających sidła kredytu najemców i rodzin, gotowych zapłacić wyższy czynsz. To oznaczałoby dobre wieści dla właścicieli, którzy zainwestowali w atrakcyjne, nowe mieszkania – więcej chętnych to większa szansa na bezpieczny zwrot w postaci długoterminowego wynajmu.
Mieszkanie Plus, właściciele minus?
Trzeba jednak wziąć pod uwagę również czarny scenariusz, w którym przyzwyczajenia Polaków nie ulegną zmianom, a wzrastająca podaż nie spotka się z odpowiednim popytem (szczególnie w obecnej sytuacji demograficznej). Na rynku najmu pozostanie jedynie duża liczba pustych lokali, a tym samym – nieudanych inwestycji, dodatkowo osłabionych państwową konkurencją.
Jak będzie w rzeczywistości? Czas pokaże – dziś pozostaje nam jedynie snucie prognoz i śledzenie dalszych kroków rządu. W końcu niejeden program mieszkaniowy udowodnił już, że gdy w grę wchodzi zarządzanie publiczne, sprawy mogą przybrać nieoczekiwany obrót.
Autorem wpisu gościnnego jest Piotr Majewski, współredaktor bloga o nieruchomościach Morizon.
—
Dodam od siebie, że ten wpis nie wiązał się z otrzymaniem przeze mnie zapłaty ani żadnej innej korzyści materialnej czy innej ani dla mnie ani dla którejkolwiek ze spółek Grupy Mzuri. Pomimo otrzymywania wielu ofert płatnej promocji, Fridomia nadal pozostaje blogiem o charakterze niekomercyjnym:-)
22 Responses
Gdy popatrzę na nasze mieszkania – są to głównie kawalerki, zatem inna grupa docelowa najemców.
Projekt ten bardzo mi przypomina system z czasów PRL-u, gdzie budowano osiedla z częścią komunalną i “spółdzielnianą”. Te spółdzielcze miały lepszy standard, np centralne ogrzewanie, większe metraże, ale podobnie jak komunalne, były z przydziału. Należało płacić nieco wyższy czynsz, którego składową był tzw kredyt spółdzielni. Po latach te mieszkania spółdzielcze lokatorzy mogli wykupić na własność za symboliczne (w porównaniu do rynkowych) ceny.
Dostrzegam analogię… kiedyś już to było i tyle. Zmienia się rzeczywistość, ale rozdawnictwo zawsze w cenie.
Aga-ta, mnie też przypomina to powrót do przeszłości. Jak to się zakończyło – wiemy:-)
Slawku może powiedz jak to się zakończyło, bo ja nie wiem, co masz na myśli. I czy na pewno się zakończyło? :-D
Rafa, miałem na myśli PRL-owską gospodarkę mieszkaniową. Jeśli jesteś zbyt młody by pamiętać, to polecam Ci pierwsze 2-3 odcinki telewizyjnego serialu “Alternatywy 4”:-)
Ciekawe podejscie partii rzadzacej, budynki bez garazy, wind poza cywilizacja dla rodzicow z dziecmi i to w 21. wieku.
więc wskazałeś elementy w których można konkurować z państwowym najmem :)
>>szczególnie w obecnej sytuacji demograficznej
Ja bym z ta demografia nie przesadzal. Polska nie musi za wszelka cene miec 37mln mieszkancow. Szwecja kraj powierzchniowo sporo wiekszy a populacja kilkukrotnie mniejsza. Podczas gdy rynek nieruchomosci dziala preznie… Czesto przytaczany przyklad wyludnionych Niemiec Wchodnich jest naciagany. Sytuacje mieszkaniowa w Niemczech znam z 4 letniego okresu w zyciu kiedy tam mieszkalem. Po 1990 Niemcy z NRD mieli alternatywe do mieszkania – RFN gdzie mowiono w ich jezyku i nikt ich o papiery nie pytal. Porownujac do Polski, w obecnej sytuacji Unia sie sypie, do Wielkiej Brytanii odplyw sie oslabi a czesc emigrantow moze wrocic. Niemcy i kraje skandynawskie z obciazeniami fiskalnymi poprzez utrzymywanie uchodzcow nie sa az tak atrakcyjne (sytuacja dla obywateli ulega stalemu pogorszeniu) a Francja tez rajem nie jest (tlumaczyc chyba nie musze). Jezeli chodzi o rynek miejscowy bedzie dalszy odplyw z prowincji do miast w Polsce dlatego wynajmujacy w dobrych lokalizacjach miejskich nie powinni wpadac w panike przez plany rzadu pisane wciaz palcem na wodzie.
Polska nie ma 37mln mieszkańców, bo 3mln wyjechało za granicę. Nie uważam, żeby ktoś, kto logicznie myśli i ekonomicznie chciał wracać z emigracji. Co to znaczy, że unia się sypie? Kto konkretnie się sypie? Każde państwo prowadzi swoją politykę, a część kompetencji jest przekazana do Unii, ale sypaniem bym tego nie nazwał, nawet jeśli są tarcia polityczne. Do UK na razie odpływ się nie osłabi, bo UE postawiło UK warunek, że jeśli chcą mieć wspólny rynek, to muszą akceptować swobodny przepływ towarów, ludzi i usług tak jak Szwajcaria, Norwegia i Islandia. Brytyjczykom grozi ucieczka finansjery do UE, jeśli UK zablokuje się na UE. Sam od lat rozważam wyprowadzkę z PL, ale ciągle się wstrzymuję, bo boje się opuścić strefę komfortu ;) .
Wiec po kolei:
1. Gdzie jest napisane ze Polska ma 37 mln mieszkancow?
2, Powroty z emigracji: mylisz sie, lub inaczej nie mozesz tego wiedziec ze wzgledu na brak doswiadczen emigracyjnych. Moge Ci powiedziec z perspektywy 8 lat poza Polska, ze ludzi takich jest dosc sporo. Sadze ze jezeli dochod w Polsce osiagnie jakis poziom satysfakcji to czesc z tych osob wroci. Polska ma tez sporo zalet.
3. Co do Unii pozyjemy zobaczymy, bedac obserwatorem w Szwajcarii inaczej to wyglada.
Lepiej zostan w Polsce bo za x lat jak juz Zachod bedzie calkiem zjedzony przez socjal i podatki, 4. Polska moze okazac sie calkiem atrakcyjnym miejscem do zycia w Europie. Tak ja postrzegaja kraje naszej ligi tj: Estonia, Litwa, Lotwa, Slowacja, Czechy, Wegry, Rumunia i Bulgaria. Zapewniam Cie ze na Balknach jest mnostwo osob ktore poziomem zycia z przecietnym polakiem chetnie sie zamieni :-)
Jak historia pokazala wiele krajow wydawaloby sie z “lepszej” Unii w przeszlosci emigrowalo (przesledz historie Portugalii, Hiszpanii itp.). W Niemczech od 10 lat jest program w TV w ktorym pokazuja jak Niemcy wyjezdzaja za chlebem i jak sobie radza. W dodatku ich sytuacja demograficzna byla gorsza od polskiej. A od 5 lat ceny mieszkan w Niemczech wzrosly imponujaco:
https://de.statista.com/statistik/daten/studie/6654/umfrage/immobilienpreise-fuer-eigentumswohnungen-in-deutschen-staedten-2008/
Polska musi sie bardziej otworzyc na imigrantow podobnych nam kulturowo i sprawic ze praca u nas bedzie atrakcyjniejsza. To rozwiaze problemy demografii i popytu na nieruchomosci na wynajem.
csh, ciekawe jest to co piszesz o Hiszpanii. Gdy studiowałem w Polsce, to jeździłem trochę do Hiszpanii bo miałem tam pewną sympatię:-) Około roku 1985 (tuż przed wejściem Hiszpanii do EWG (dziś: UE) wiele z jej znajomych wybierało się do pracy za granicą. I rzeczywiście od 1986 roku bardzo wielu wyjechało. Nie znam dokładnych liczb, ale na bazie tylko samych jej znajomych było to dość masowe zjawisko.
Potem w latach 90-tych gospodarka Hiszpanii szybko się rozwijała i wielu emigrantów zaczęło wracać do Hiszpanii. Po kryzysie z roku 2008-09, hiszpańska gospodarka się skurczyła i Hiszpanie znów zaczęli wyjeżdżać. Dziś jest ich mnóstwo nie tylko w Ameryce Łacińskiej, w Anglii (w Edynburgu są ponoć po Polakach, najliczniejszą mniejszością) czy w innych krajach Europy, ale też w Polsce. Spodziewam się, że gdy ich gospodarka znów wróci na tory szybkiego rozwoju, to znów zaczną wracać.
Ruchy migracyjne są stare jak świat:-)
@Slawek
Tu sie zgadza. Z ciekawostek: bylem b. zaskoczony iloscia Portugalczykow w Luxemburgu. Oni sa tam wszedzie :-) W Szwajcarii sa kantony w ktorych jezyk portugalski jest najpopularniejszy. Polowa imigrantow to “bogaci” Niemcy, Francuzi, Wlosi. Jak widac nawet jezeli osiagniemy poziom tych krajow to i tak ludzie emigruja, co problemem nie jest… w koncu my mozemy byc tez atrakcyjni dla imigrantow. Z ciekawszych emigracji krajow obecnego dobrobytu przyklady: Irlandczykow do UK, Wlochow do Niemiec, Niemcow do USA itd itd.
*portugalski najpopularniejszy po urzedowym w danym kantonie rzecz jasna
csh, jakiś czas temu czytałem, że z Anglii mnóstwo ludzi emigruje do USA, Australii, Nowej Zelandii i innych krajów. O Hiszpanii czy Portugalii nie wspominając.
W Stanach emeryci emigrują ze stanó o wysokich podatkach do Georgii, Utah, Nowego Meksyku – stanów gdzie podatki są niższe i tańsza opieka medyczna. Emigrują też do Meksyku. Wielu obywateli Stanów rezygnuje z obywatelstwa i przenoszą się do Hondurasu, Panamy czy do Azji. Słyszałem wiele wypowiedzi osób, które deklarowały, że po ewentualnej wygranej Trumpa w wyborach też zrzekną się obywatelstwa.
Racja, a co najsmieszniejsze kraje o ktorych pisalismy po kilku iteracjach emigracji repatriacji przechodza banki spekulacyjne na nieruchomosciach. Po prostu nalezy robic swoje i rozsadnie inwestowac. W miejscu gdzie pracuje mam ludzi z calego swiata i sporo osob prezentuje postawe ze poczeka z zakupem/inwestycja w nieruchomosci bo jest za drogo. Chociaz jak przesledze statystyke to nie ma tam ani baniek spekulacyjnych ani cen z trendem spadkowym. Takich czekajacych jest dosc sporo i czekaja… jedni 5 drudzy 10 i 15 lat. A ceny ani drgna w dol, a od czasu do czasu troche wzrosna.
W Polsce tez widze ze sporo szukajacych mieszkania na zakup ma postawe ze “to nie jest normalne ze nie kazdego stac na mieszkanie”. Jezeli upodabniamy sie do gospodarek krajow Zachodnich to niestety ale tak wlasnie bedzie… nieruchomosci w dobrych lokalizacjach bedzie mogla kupic tylko zamozniejsza czesc spoleczenstwa. Bedzie spora czesc osob “skazana” na najem. Taki wlasnie trend przewiduje w kolejnych latach i proporcja najmu w stosunku do mieszkania wlasnosciowego sie zwiekszy.
1. Piotr napisal: ‘Przypomnijmy: nowy program mieszkaniowy zakłada budowę przystępnych cenowo mieszkań na wynajem, z których część dodatkowo będzie oferowała możliwość dojścia do własności” — z tego co zrozumialem, to chyba wszystkie mieszkania beda oferowaly mozliwosc dojscia do wlasnosci, a nie tak jak Pan sugeruje tylko czesc z nich? Mysle, ze ok. 90% ludzi wybierze wlasnie te opcje. Opcja dojscia do wlasnosci ma byc tylko o 20% drozsza, i ma byc ‘doplacana’ przez 30 lat. Kazdorazowo to klient bedzie decydowal o tym, czy z tej opcji skorzystac, czy nie. Jesli tylko ludzi bedzie na to stac to wybor jest prostym. Oczywiscie jesli Rzad to co teraz obiecuje wprowadzi w zycie, to oplata za 40m2 mieszkanie bedzie wynosic od 400 – 800 PLN miesiecznie, a z dojsciem do wlasnosci od 480 – 960 PLN miesiecznie. Czyli miesiecznie wiecej o 80 – 160 PLN, rocznie od 960 – 1920 PLN, przez 30 lat bedzie to wiecej o od 28.8 tys do 57.6 tys PLN. Gdyby inflacja wynosila srednio 2% rocznie, to za 30 lat 80 PLN, bedzie mialo sile nabywcza obecnych 44.15 PLN, gdyby bylo to 3% rocznie to 32.96 PLN.
2. Piotr napisal: ‘Takie rozwiązanie ma znacząco obniżyć koszty ich budowy – nawet do 3 tys. zł za metr kwadratowy.’ — Z tego co pamietam Rzad mowil o sredniej 2.5 tys. zl za m2, i czasie budowy ok 9 miesiecy (czyli jakies 2x szybciej niz obecnie, zadziala ekonomia skali i produkcja z gotowych prefabrykatow) – “Postawimy na tanie i szybkie technologie budowlane. Koszt budowy metra kwadratowego takiego mieszkania nie powinien przekraczać 1800-1850 zł” – powiedzial Miroslaw Barszcz, prezes BGK Nieruchomości, na konferencji zorganizowanej przez Wielkopolską Izbę Budownictwa – to wydaje mi sie, ze w odniesieniu do pilotow w Wielkopolsce.
3. Dziwi mnie troche, ze Rzad firmuje ten program haslem ‘mieszkania na wynajem’, bo raczej ludzie beda chcieli te mieszkania wykupic. Obstawiam, ze bedzie to ok. 90% ludzi bo oferta w porownaniu z opcja wynajmu jest bardzo atrakcyjna.
4. Moim zdaniem wszyscy ktorzy nie posiadaja jeszcze wlasnej nieruchomosci, czyli b czesto ludzie obecnie mieszkajacy w wynajmowanych lokalach, beda mocno zainteresowani tym programem i z pewnoscia wpisza sie na liste oczekujacych. Dostana przydzielony numerek i obietnice otrzymania lokalu za np. 5 lat – gdy dwie takie oczekujace osoby sie pobiora, do tego urodzi im sie dziecko – to awansuja w rankingach o np. 3 lata :) – a zeby uniknac katastrofy demograficznej w PL musi sie zaczac rodzic duzo dzieci. 500 plus tez w tym z pewnoscia pomaga – w koncu ktos musi w tych wszystkich mieszkaniach kiedys mieszkac.
Widzę dwie zabawne kwestie związane z Mieszkanie+:
1. Rząd ogłasza to jako wsparcie rynku najmu, ale jak Bil zauważył, będzie ścieżka dojścia do własności, i moim zdaniem właśnie przez tę ścieżkę to nie będzie konkurencja dla nas. Po prostu te mieszkania zostaną wynajęte raz i na zawsze.
2. Rząd ogłasza, że mieszkania te będą zbudowane tanio, a jednocześnie zwiększa wynagrodzenia minimalne i podatki. W praktyce koszty więc wzrosną.
A mnie zastanawia, czy żeby przejść na opcję wykupu trzeba będzie wynajmować to mieszkanie przez 30 lat nieprzerwanie?
Mając na uwadze w większości “peryferyjne” lokalizacje tych inwestycji w małych miastach to może być katastrofa pod kątem elastyczności na rynku pracy.
Tak więc zastanawiam się czy większość będzie chciała wybierać opcje wykupu – to zależy od szczegółowych zasad programu.
Czyzby kolejnym etapem Narodowego Programu Mieszkaniowego mialy byc REIT-y dla inwestorow?
http://www.rp.pl/Opinie/303079873-Mieszkanie-panstwo-plus-inwestorzy.html
Włodzimierz Stasiak, wiceprezes BGK Nieruchomości ujawnił, że program częściowo będzie finansowany ze środków Banku Gospodarstwa Krajowego. Utworzony przez BGK kilka lat temu Fundusz Mieszkań na Wynajem miał zostać zasilony kwotą ok. 5 mld zł. Obecnie jego aktywa przekraczają 1 mld zł, co oznacza, że na początek pozostałe około 4 miliardy będzie można przeznaczyć na inwestycję w Fundusz Mieszkanie Plus.
– Co istotne, będą to środki inwestowane na zasadach komercyjnych, zakładających rynkową stopę zwrotu. W dłuższej perspektywie planuję ofertę publiczną Funduszu Mieszkanie Plus na warszawskim parkiecie – zapowiedział wiceprezes BGK.
http://businessinsider.com.pl/finanse/mieszkanie-plus-sposob-finansowania-budowy/nttj2gv
A więc z jednej strony zapewnią nierynkowo niskie czysze lokatorom, a z drugiej strony – rynkowo wysokie zarobki inwestorom. Jednak nasi włodarze to geniusze, że też nikt na to nie wpadł wcześniej!
:-)
W każdym kraju do polityki trafiają tylko ci najmądrzejsi, najbardziej przedsiębiorczy i oczywiście najbardziej oddani swoim obywatelom. Widzę to w Polsce, widać to w USA, widzę to w każdym afrykańskim kraju przez który miałem ostatnio okazję przejechać:-)
http://www.polskieradio.pl/42/277/Artykul/1743734,Mieszkanie-Plus-mieszkania-po-2-tys-zl-za-m-kw-ale-bez-wind
“Jak dodaje, wbrew pozorom, ten warunek można spełnić, i daje przykład pierwszej inwestycji w ramach programu w Białej Podlaskiej, gdzie cena jednego metra kwadratowego wyniosła 1830 zł.”