04

05.2010

W odniesieniu do innych….

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Co czytaliśmy, Fridomia, Inwestowanie, Inwestycjach, Napisali o ..., Opłacalność Inwestowania

ilość komentarzy: 2

Nieawno w Księdze Gości Fridomii ukazał się następujący komentarz:

Panowie,

Co sądzicie o takim podejściu do decyzji o inwestowaniu w nieruchomości?
W artykułach zauważyłem odniesienia do Waszych wypowiedzi:
http://www.eportfel.com/?q=node/583
http://www.eportfel.com/?q=node/588
Ale wnioski końcowe są niejasne.

Zachęcony, zapoznałem się z tekstami pod cytowanymi adresami. Jestem pod dużym wrażeniem artykułów autorstwa Macieja Węgorkiewicza zamieszczonych na eportfel.com. Autor przeprowadził solidną analizę inwestowania w nieruchomości jednocześnie skromnie podkreślając, że – tak jak każdy – mógł popełnić błędy w przyjętych założeniach i prosząc o odniesienie się do jego wyliczeń. Przyglądając się tej analizie z perspektywy inwestowania w nieruchomości jako środka do osiągnięcia wolności finansowej, nasunęło mi się kilka uwag:
 
1. Spadek wartości budynku.
O ile samo założenie spadku wartości budynku wydaje się być jak najbardziej słusznym, o tyle nie do końca znajduje ono – wg mnie – odzwierciedlenie w realiach. Sam kupiłem 15 lat temu 100-metrowe mieszkanie w Warszawie w bloku. Kosztowało mnie ono wówczas 100.000 PLN, a więc zgodnie z przyjętym założeniem powinno dziś być warte ok 75.000 PLN (czyli 750 złotych za metr). W rzeczywistości jest warte 10 razy więcej. Dlaczego tak się dzieje? Wg mnie wynika to z tego, że o rynkowej wartości mieszkania nie decyduje rok jego budowy (czy inaczej mówiąc wartość księgowa uwzględniająca amortyzację), ale tzw. wartość odtworzeniowa (czyli ile w dzisiejszych pieniądzach kosztowałoby zbudowanie podobnego mieszkania w podobnej lokalizacji). 
Czy za 30 lat wartość mojego mieszkania diametralnie spadnie? Nie sądzę. Dlatego że z dużą dozą prawdopodobieństwa można przyjąć że w 2040 roku koszt wybudowania podobnego mieszkania w Warszawie będzie jeszcze wyższy (droższa będzie ziemia, droższa robocizna, droższa energia, droższe materiały budowlane itd.).
 
2. Koszty pustostanów – OK
 
3. Koszty remontów
15.000 PLN co 10 lat to kwota – na podstawie moich praktycznych doświadczeń – mocno zawyżona gdy mówimy o segmencie low-end. Bardziej właściwe wydaje mi się przyjęcie kwoty 5.000 PLN co 10 lat, przy założeniu odpowiedniej pielęgnacji sprzętu i wyposażenia.
 
4. Pani Cwana
czyli osoba zajmująca mieszkanie bez opłacania czynszu wbrew woli właściciela – zjawisko mocno przesadzone w powszechnej wyobraźni. Ale przyjmuję, ze wyliczenie jest OK (nie zmieni istotnie konkluzji analizy).
 
5. Sam model oceny inwestycji
Dla mnie – jako praktyka wolności finansowej – największe zastrzeżenia co do przedstawionego modelu budzi jego oparcie o tradycyjny model zamykający się w wektorach Zwrot-Ryzyko. Model ten jest jak najbardziej poprawny przy dokonywaniu porównań różnych opcji inwestowania, gdy inwestowanie ma na celu pomnożenie posiadanych aktywów przy akceptowalnym poziomie ryzyka.
 
Staje się on mniej przydatny przy ocenie „opłacalności” inwestowania w nieruchomości pod wynajem dla zbudowania osobistej wolności finansowej. Z kilku powodów:
a) zgadzam się z panem Maciejem Węgorkiewiczem, że z punktu widzenia dyskontowania przyszłych cashflows w tradycyjnym modelu, horyzont 30 lat jest granicznym przy ocenie zwrotu. Gdy mówimy o budowaniu wolności finansowej mówimy o horyzoncie dużo dłuższym niż 30-letni.  Po spłaceniu przez najemców kredytów zaciągniętych na zakup nieruchomości, będziemy czerpać czysty cash flow w nieskończoność (również nasi spadkobiercy po naszej śmierci)
b) wartość naszych aktywów nadal będzie rosnąć (jak pokazałem powyżej głównie ze względu na wartość odtworzeniową)
c) nie mamy zamiaru sprzedać naszych nieruchomości pod wynajem, gdyż inaczej niż w przypadku inwestowania w akcje, „zwrot” z naszej inwestycji uzyskujemy na bieżąco, a nie zasadniczo dopiero w momencie wyjścia z inwestycji. Poza tym cały sens budowania portfela mieszkań pod wynajem jest w ich posiadaniu – to one są podstawą naszej wolności finansowej
d) akcje na ogół nie przynoszą bieżącego (regularnego i przewidywalnego) wpływu gotówki. Nieruchomości pod wynajem tak. A to gotówka (a nie „zwrot”) jest nam potrzebna do utrzymywania co miesiąc wybranego przez nas standardu życia; do zdobycia i utrzymania wolności finansowej.
e) ile w ogóle jest „warta” sama wolność finansowa – możliwość  realizowania swoich pasji, pracowania z mniejszym obciążeniem stresem, poczucie swobody i niezależności, spokoju o przyszłość?
 
Wg mnie to właśnie „gotówka” jest 3-cim brakującym wymiarem tradycyjnego modelu oceny inwestycji.  A wolność finansowa wymyka się nieco spod analiz „opłacalności” inwestycji.
 
Podobnie jak Pan Maciej Węgorkiewicz nie uważam, że zjadłem wszystkie rozumy i też jestem ciekaw merytorycznych uwag dotyczących moich spostrzeżeń i przemyśleń.

Tagi: , , , , ,

Komentarze:

  1. Maciej Węgorkiewicz napisał(a):

    Dziękuję bardzo za ten artykuł, jest on dla mnie bardzo cenny bo pochodzi od doświadczonego praktyka rynku na którym ja nie mam żadnego doświadczenia i wiele rzeczy musiałem zgadywać.
    Co do dyskusji:

    1. Dwie kwestie:
    Po pierwsze: unikam porównywania tego „co było” z tym „co będzie”. To co było przez ostatnie 15 lat na rynku nieruchomości uważam za niestandardową sytuację która raczej się nie powtórzy.
    Po drugie: 10 razy więcej warty jest nie budynek tylko lokalizacja łącznie z budynkiem. Pytanie brzmi czy tak samo wartość bloku by się zmieniła gdyby mógł być dowolnie przenoszony z miejsca na miejsce? W swoich założeniach patrzę na trendy cen realnych – jeśli zakładam że wartość budynku spada 2% rocznie, a w tym czasie inflacja wynosi 3% rocznie, to oznacza że zakładam nominalnie wzrost ceny budynku o 1% rocznie. Jeśli w długim terminie koszty materiałów i robocizny rosną zgodnie z inflacją, to wartość odtworzeniowa stoi realnie w miejscu, budynek zaś się amortyzuje bo wartość odtworzeniowa dotyczy nowego budynku a nie starej płyty sprzed 30 lat – stąd sądzę że w samej zasadzie się nie mylę, choć mogę się mylić w procentach.

    3 i 4. Ok, dziękuję za podpowiedzi, cyfry brałem sobie kompletnie z powietrza, mogę teraz to skorygować.

    5. Dyskusja o modelu ryzyko/wartość kontra pasywny przychód gotówkowy jest zbyt rozległa i złożona na jeden komentarz. Tutaj bardzo chętnie podejmę dyskusję, ale muszę to uporządkować. Być może zrobię to razem z polemiką jaką mam ochotę napisać do książki Kiyosakiego, bo to w sumie jest dokładnie ten sam temat.

    Tak czy inaczej moje rozmyślania o nieruchomościach na razie wywodzą mnie na manowce. Nie potrafię odpowiednio solidnie wycenić „wartości rzetelnej” danego typu nieruchomości i zbudować strategii na tym rynku. Jeśli będą Panowie chętni do dyskusji to może to mi (oraz innym) pomoże. Dziękuję raz jeszcze.

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

sobota, 25 listopada – Łódź, szczegóły bliżej terminu

piątek, 1 grudnia – Warszawa, wystąpienie podczas Kongresu BusinessWoman&Life. Rejestracja – wkrótce

sobota, 13 stycznia 2018 – Łódź, szczegóły bliżej terminu

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Uwaga, teraz warto płacić ryczałt!!!

To szalenie ważna informacja dla wszystkich właścicieli mieszkań na wynajem, zarówno tych, którzy przykładnie płacą podatki, jak i dla tych, którzy wciąż tkwią w szarej strefie.  Od 1 stycznia 2010 opodatkowanie ryczałtowe ulega znacznemu uproszczeniu, ponieważ podatek  będzie się płacić zgodnie z jedną stawką procentową - 8,5%, zamiast dwóch - 8,5% i 20%, które obowiązywały w roku 2009.  W zawiązku z tym wielu właścicieli, którzy płacili dotąd podatek według innych zasad (zasady ogólne) powinno przemyśleć, czy podatek ryczałtowy [...]

Najnowsze komentarze

  • Sławek Muturi: Wiem, że nie wszystkie doniesienia prasowe są prawdą. Często pojawiają się tzw kaczki dziennikarskie,...
  • Sławek Muturi: Recroot, mam wrażenie, że stosujesz w naszej dyskusji zasadę Kali’ego z „W pustyni i w...
  • Eryk: Może w krótkim komentarzu nie do końca oddałem to co chciałem przekazać. Miałem na myśli zamach na trójpodział...
  • recroot: Sławku, Przykro mi, ale dalsza dyskusja nie ma sensu. Mówię o wartościach europejskich i ich upadku pod...
  • Sławek Muturi: AltAir, pragnę zwrócić Twoją uwagę, że znów używasz wobec mnie tonu, który ja odbieram jako...
  • Sławek Muturi: Funboy, dzięki za słowa uznania. Ciężko jest utrzymać dyskusję nt kwestii polityczno-prawno-obywatel...
  • Sławek Muturi: Eryk, dzięki za podzielenie się swoją perspektywą. Ale apeluję byśmy nie oceniali rządów. To naprawdę...
  • AltAir: W komentarzach pojawiło się wiele argumentów, które widzę w ogóle do Ciebie nie docierają (np. linki)....
  • Sławek Muturi: Piotr, mnie też denerwuje wtrącanie się w nie swoje sprawy. Ale według mnie sprawa łamania...
  • Sławek Muturi: Prezesik, masz rację. Ja nie chcę pisać czy dyskutować nt polityki. Ja chcę byśmy sobie uświadomili,...
  • Sławek Muturi: Recroot, dotknąłeś według mnie samego serca obecnego sporu. Gdyby PiS najpierw zmieniło Konstytucję, a...
  • Sławek Muturi: Recroot, uważasz, że mówienie prawdy jest dawaniem złego przykładu?
  • Sławek Muturi: Recroot, przyznam, że pierwszy raz słyszę o kontrastowaniu wartości europejskich z wartościami...
  • Sławek Muturi: Sławek, dzięki za Twój głos w dyskusji. Proponuję byśmy jednak nie porównywali rządów – tego do...
  • Sławek Muturi: AltAir, chyba nic. śp Janusz Kochanowski miał zostać ministrem sprawiedliwości w rządzie POPiS...
  • Sławek Muturi: DCzekol, zawsze, w każdym kraju, pod rządami każdej partii zdarzają się głupi, niekompetentni, usłużni...
  • Sławek Muturi: AltAir, cieszę się, że sprawa się wyjaśniła. Zapytałem o prowokację ze względu na Twoje stwierdzenie,...
  • Funboy: Dobry wieczór Nie chce wchodzić w politykę przez szacunek do bloga i jego autora. To nie miejsce na takie...
  • Eryk: W 100% zgadzam się ze Sławkiem. Obecny rząd to najgorszy rząd po 89 roku. Równiez spacerowałem pod pałacem i...
  • Piotr: Dokładnie, to co mnie tak naprawdę najbardziej irytuję w Polskim społeczeństwie jest ciągłe oglądanie się na...

Najnowsze wpisy

created by Water Design