04

05.2010

W odniesieniu do innych….

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Co czytaliśmy, Fridomia, Inwestowanie, Inwestycjach, Napisali o ..., Opłacalność Inwestowania

ilość komentarzy: 2

Nieawno w Księdze Gości Fridomii ukazał się następujący komentarz:

Panowie,

Co sądzicie o takim podejściu do decyzji o inwestowaniu w nieruchomości?
W artykułach zauważyłem odniesienia do Waszych wypowiedzi:
http://www.eportfel.com/?q=node/583
http://www.eportfel.com/?q=node/588
Ale wnioski końcowe są niejasne.

Zachęcony, zapoznałem się z tekstami pod cytowanymi adresami. Jestem pod dużym wrażeniem artykułów autorstwa Macieja Węgorkiewicza zamieszczonych na eportfel.com. Autor przeprowadził solidną analizę inwestowania w nieruchomości jednocześnie skromnie podkreślając, że – tak jak każdy – mógł popełnić błędy w przyjętych założeniach i prosząc o odniesienie się do jego wyliczeń. Przyglądając się tej analizie z perspektywy inwestowania w nieruchomości jako środka do osiągnięcia wolności finansowej, nasunęło mi się kilka uwag:
 
1. Spadek wartości budynku.
O ile samo założenie spadku wartości budynku wydaje się być jak najbardziej słusznym, o tyle nie do końca znajduje ono – wg mnie – odzwierciedlenie w realiach. Sam kupiłem 15 lat temu 100-metrowe mieszkanie w Warszawie w bloku. Kosztowało mnie ono wówczas 100.000 PLN, a więc zgodnie z przyjętym założeniem powinno dziś być warte ok 75.000 PLN (czyli 750 złotych za metr). W rzeczywistości jest warte 10 razy więcej. Dlaczego tak się dzieje? Wg mnie wynika to z tego, że o rynkowej wartości mieszkania nie decyduje rok jego budowy (czy inaczej mówiąc wartość księgowa uwzględniająca amortyzację), ale tzw. wartość odtworzeniowa (czyli ile w dzisiejszych pieniądzach kosztowałoby zbudowanie podobnego mieszkania w podobnej lokalizacji). 
Czy za 30 lat wartość mojego mieszkania diametralnie spadnie? Nie sądzę. Dlatego że z dużą dozą prawdopodobieństwa można przyjąć że w 2040 roku koszt wybudowania podobnego mieszkania w Warszawie będzie jeszcze wyższy (droższa będzie ziemia, droższa robocizna, droższa energia, droższe materiały budowlane itd.).
 
2. Koszty pustostanów – OK
 
3. Koszty remontów
15.000 PLN co 10 lat to kwota – na podstawie moich praktycznych doświadczeń – mocno zawyżona gdy mówimy o segmencie low-end. Bardziej właściwe wydaje mi się przyjęcie kwoty 5.000 PLN co 10 lat, przy założeniu odpowiedniej pielęgnacji sprzętu i wyposażenia.
 
4. Pani Cwana
czyli osoba zajmująca mieszkanie bez opłacania czynszu wbrew woli właściciela – zjawisko mocno przesadzone w powszechnej wyobraźni. Ale przyjmuję, ze wyliczenie jest OK (nie zmieni istotnie konkluzji analizy).
 
5. Sam model oceny inwestycji
Dla mnie – jako praktyka wolności finansowej – największe zastrzeżenia co do przedstawionego modelu budzi jego oparcie o tradycyjny model zamykający się w wektorach Zwrot-Ryzyko. Model ten jest jak najbardziej poprawny przy dokonywaniu porównań różnych opcji inwestowania, gdy inwestowanie ma na celu pomnożenie posiadanych aktywów przy akceptowalnym poziomie ryzyka.
 
Staje się on mniej przydatny przy ocenie „opłacalności” inwestowania w nieruchomości pod wynajem dla zbudowania osobistej wolności finansowej. Z kilku powodów:
a) zgadzam się z panem Maciejem Węgorkiewiczem, że z punktu widzenia dyskontowania przyszłych cashflows w tradycyjnym modelu, horyzont 30 lat jest granicznym przy ocenie zwrotu. Gdy mówimy o budowaniu wolności finansowej mówimy o horyzoncie dużo dłuższym niż 30-letni.  Po spłaceniu przez najemców kredytów zaciągniętych na zakup nieruchomości, będziemy czerpać czysty cash flow w nieskończoność (również nasi spadkobiercy po naszej śmierci)
b) wartość naszych aktywów nadal będzie rosnąć (jak pokazałem powyżej głównie ze względu na wartość odtworzeniową)
c) nie mamy zamiaru sprzedać naszych nieruchomości pod wynajem, gdyż inaczej niż w przypadku inwestowania w akcje, „zwrot” z naszej inwestycji uzyskujemy na bieżąco, a nie zasadniczo dopiero w momencie wyjścia z inwestycji. Poza tym cały sens budowania portfela mieszkań pod wynajem jest w ich posiadaniu – to one są podstawą naszej wolności finansowej
d) akcje na ogół nie przynoszą bieżącego (regularnego i przewidywalnego) wpływu gotówki. Nieruchomości pod wynajem tak. A to gotówka (a nie „zwrot”) jest nam potrzebna do utrzymywania co miesiąc wybranego przez nas standardu życia; do zdobycia i utrzymania wolności finansowej.
e) ile w ogóle jest „warta” sama wolność finansowa – możliwość  realizowania swoich pasji, pracowania z mniejszym obciążeniem stresem, poczucie swobody i niezależności, spokoju o przyszłość?
 
Wg mnie to właśnie „gotówka” jest 3-cim brakującym wymiarem tradycyjnego modelu oceny inwestycji.  A wolność finansowa wymyka się nieco spod analiz „opłacalności” inwestycji.
 
Podobnie jak Pan Maciej Węgorkiewicz nie uważam, że zjadłem wszystkie rozumy i też jestem ciekaw merytorycznych uwag dotyczących moich spostrzeżeń i przemyśleń.

Tagi: , , , , ,

Komentarze:

  1. Maciej Węgorkiewicz napisał(a):

    Dziękuję bardzo za ten artykuł, jest on dla mnie bardzo cenny bo pochodzi od doświadczonego praktyka rynku na którym ja nie mam żadnego doświadczenia i wiele rzeczy musiałem zgadywać.
    Co do dyskusji:

    1. Dwie kwestie:
    Po pierwsze: unikam porównywania tego „co było” z tym „co będzie”. To co było przez ostatnie 15 lat na rynku nieruchomości uważam za niestandardową sytuację która raczej się nie powtórzy.
    Po drugie: 10 razy więcej warty jest nie budynek tylko lokalizacja łącznie z budynkiem. Pytanie brzmi czy tak samo wartość bloku by się zmieniła gdyby mógł być dowolnie przenoszony z miejsca na miejsce? W swoich założeniach patrzę na trendy cen realnych – jeśli zakładam że wartość budynku spada 2% rocznie, a w tym czasie inflacja wynosi 3% rocznie, to oznacza że zakładam nominalnie wzrost ceny budynku o 1% rocznie. Jeśli w długim terminie koszty materiałów i robocizny rosną zgodnie z inflacją, to wartość odtworzeniowa stoi realnie w miejscu, budynek zaś się amortyzuje bo wartość odtworzeniowa dotyczy nowego budynku a nie starej płyty sprzed 30 lat – stąd sądzę że w samej zasadzie się nie mylę, choć mogę się mylić w procentach.

    3 i 4. Ok, dziękuję za podpowiedzi, cyfry brałem sobie kompletnie z powietrza, mogę teraz to skorygować.

    5. Dyskusja o modelu ryzyko/wartość kontra pasywny przychód gotówkowy jest zbyt rozległa i złożona na jeden komentarz. Tutaj bardzo chętnie podejmę dyskusję, ale muszę to uporządkować. Być może zrobię to razem z polemiką jaką mam ochotę napisać do książki Kiyosakiego, bo to w sumie jest dokładnie ten sam temat.

    Tak czy inaczej moje rozmyślania o nieruchomościach na razie wywodzą mnie na manowce. Nie potrafię odpowiednio solidnie wycenić „wartości rzetelnej” danego typu nieruchomości i zbudować strategii na tym rynku. Jeśli będą Panowie chętni do dyskusji to może to mi (oraz innym) pomoże. Dziękuję raz jeszcze.

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

Ze względu na moje tegoroczne zimowanie w tropikach (do Polski wracam dopiero w maju:-), w najbliższym czasie spotkać się będę mógł jedynie w … Azji:-) Na przykład podczas Zimowej Olimpiady w Korei w lutym 2018:-).

Ale zapraszam na ciekawe spotkania z prezesami Mzuri, Mzuri Investments oraz Mzuri CFI, na które będą oni zapraszać poniżej:

środa, 17.01  – Łódź, godz. 17:30, ul. Łąkowa 11 (siedziba Regionalnej Izby Budownictwa i Łódzkiej Szkoły Rewitalizacji). Dla osób nie mogących dojechać do Łodzi – webinar. Zainteresowanych udziałem w spotkaniu lub w webinarze, prosimy o informację mailową: biuro@mzuricfi.pl

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Kobieta i mężczyzna pracująca

Z dużym żalem przyjąłem wiadomość o śmierci Ireny Kwiatkowskiej. Była ona dla mnie pewnego rodzaju wzorem do naśladowania. Około 20 lat temu, gdy już Pani Irena liczyła prawie 80 lat, widziałem jej obszerny wywiad telewizyjny. Miała nadal bardzo błyskotliwy umysł i była pełna życia i energii. Pomyślałem wtedy, że jednym z kluczy do długiej, radosnej i zdrowej starośći musi być ciągłe, nieustające stymulowanie mózgu nowymi doznaniami. Zarówno Pani Irena jak i Hanka Bielicka uczyły się ciągle [...]

Najnowsze komentarze

  • Sławek Muturi: Sebciu, w 100%-ach szczerze i prawdziwie jak na spowiedzi świętej. Nie było takiego dnia, ani momentu,...
  • Robert W: Choinki były i są nadal praktycznie w każdym mieszkaniu – nie zauważyłem różnicy w tym roku ;-)
  • Robert W: http://www.rp.pl/Wynajem/30114 9925-Rok-inwestycji-w-mieszkan ia-na-doby.html Artur Kaźmierczak, prezes...
  • Sebciu: Sławku tak szczerze …Miałeś podczas swojej dotychczasowej emerytury chociaż jeden moment jeden dzień w...
  • Kama: Czy ktoś mógłby mi pomóc w mojej sprawie? W ubiegłym roku wysłałam kupującemu za pobraniem towar o wartości...
  • Artur Kaźmierczak: Uwaga inwestorzy!!! Już w najbliższą środę, 17 stycznia, zapraszamy Was do Łodzi na spotkanie,a...
  • Adam: Byłem w apartamentach Villa Verde w 2013 roku, spędziłem tam 2 tygodnie. Kompleks zrobił na mnie fantastyczne...
  • Artur Kaźmierczak: Łukasz, dzięki za komentarz. Ciekawa perspektywa, mocno odmienna od mich doświadczeń, a właściwie...
  • Artur Kaźmierczak: Monte, oczywiście właściciele mieszkań na wynajem traktują intensywne inwestowanie przez innych...
  • Artur Kaźmierczak: Tunix, nie chciałbym, by zabrzmiało to jakoś arogancko czy lekceważąco, ale wydaje się, że miałeś...
  • Tomeeesz: Myślę, że taki krótkookresowy wynajem robi się coraz bardziej modny, szczególnie w miastach, gdzie jest...
  • Tomeeesz: Moim zdanie jest to bardzo opłacalna inwestycja. Ja sam od kilku lat tak inwestuję i zarabiam, wynajmując...
  • Sławek Muturi: Mati, nieco mnie zaskoczyłeś sugestią, że dysponuję jakimś przepisem na sukces. Chwilę się...
  • Tomek: Gruntu nie wyodrebnia się bo nie da się przypisać fragmentu działki do konkretnego mieszkania w bloku....
  • Mati: Sławek, wydajesz się być szczęśliwym człowiekiem, więc twój przepis na szczęście działa :)
  • Łukasz: Wbrew – wydaje się – dość powszechnemu marginalizowaniu potencjalnego zagrożenia ze strony M+, ja...
  • monte: kolejny rok intensywnego inwestowania w mieszkania na wynajem – wydaje mi się że wynajmujący traktują to...
  • Marta: Dzień dobry, chciałabym się dowiedzieć czy orientujecie się może jak wygląda sprawa przekształcenia w...
  • TX: Na podstawie własnych doświadczeń polemizowałbym ze słowami AK. Najemca z Ukrainy bez miejsca stałego pobytu w...
  • Sławek Muturi: Robert, dzięki:-)

Najnowsze wpisy

created by Water Design