22

07.2010

Użyteczna tabela opłacalności Pana Mariusza

autor: Sławek Muturi|kategoria: Często zadawane pytania, Fridomia, Inwestowanie, Najwyżej cenione, Opłacalność Inwestowania, Praktyczne wskazówki, Zapiski zdeterminowanego Fridomiaka

ilość komentarzy: 11

Ponieważ nie chcemy, aby użyteczne przykłady Fridomiaków przepadały gdzieś w otchłaniach komentarzy, pozwalam sobie opublikować tabelę opłacalności inwestycji w nieruchomość na wynajem, sporządzoną przez Pana Mariusza i do której podał kiedyś linka.  Wiem, że temat ten interesuje wielu innych czytelników – oto, jak sobie radzi z nim Pan Mariusz.

Arkusz opłacalności inwestycji w nieruchomość na wynajem        

 
     
© Mariusz Szepietowski – mariusz@szepietowski.pl       
www.SMARTech.pl – Inteligentny Dom – 12 lat w Polsce        

   
www.HotStone.pl – termalne łóżka masujące        

   
www.Catalina.pl – nieruchomości na wynajem        

   
     
     
Uzupełnij wartości w polach żółtych, a w polach zielonych będzie wynik.     
     
  Dom X        

 
Wielkość działki (m2) lub udział    400     
Powierzchnia użytkowa    100     
     
PRZYCHÓD ROCZNY Z WYNAJMU        

   
Czynsz (zwolniony z VAT na cele mieszkaniowe)    6 000 zł     
Razem przychód roczny        

72 000 zł        

 
     
KOSZT INWESTYCJI (BRUTTO)        

   
Cena zakupu nieruchomości (działki)    480 000 zł     
Cena remontu z meblami    100 000 zł     
Projekt, uzgodnienia, przyłącza    5 000 zł     
przepisanie liczników (woda, prąd, gaz, szambo)    2 000 zł     
prowizja agencji    14 400 zł     
podatek od czynności cywilnoprawnych 2%    9 600 zł     
taksa notarialna (1010 zł + 0,4% powyżej 60.000 zł)    2 930 zł     
Razem koszt inwestycji        

613 930 zł        

 
     
KOSZTY ROCZNE        

   
czynsz do administracji       
pustostany (5-7%)    5 040 zł     
zarządzanie (5% przychodów)    3 348 zł     
remonty i ulepszenia (0,5%)    3 070 zł     
ubezpieczenie nieruchomości (0,1%)    614 zł     
podatek gruntowy    120 zł     
podatek od nieruchomości    62 zł     
Razem koszty roczne        

12 254 zł        

 
     
Amortyzacja (1,5%)    9 209 zł     
     
Dochód    59 746 zł     
Podatek dochodowy    9 602 zł     
ZYSK ROCZNY    50 144 zł     
ZYSK MIESIĘCZNY BEZ KREDYTOWANIA        

4 179 zł        

 
Roczny zwrot z aktywów (ROA)        

8,2%        

 
     
Wpłata własna (20%)    122 786 zł     
Kredyt (80%)    491 144 zł     
Rata kredytu x12    36 836 zł     
Dochód    22 911 zł     
Podatek dochodowy    6 103 zł     
ZYSK ROCZNY    16 808 zł     
ZYSK MIESIĘCZNY Z KREDYTOWANIEM        

1 401 zł        

 
Zwrot z kapitału własnego (ROE)        

13,7%        

 
     

Tagi: , , ,

Komentarze:

  1. Marian napisał(a):

    A można poprosić jeszcze raz o link z tym arkuszem?

  2. Marian napisał(a):

    Dziękuje bardzo.

  3. anonim napisał(a):

    Witam, ładne zestawienie, 13,7% zwrotu ze środków własnych nie licząc wzrostu nieruchomości w czasie. Tylko trzeba spełnić masę formalności i podjąć mnóstwo wysiłku, aby taki plan zrealizować. Jak dla mnie inwestowanie w nieruchomości jest dzisiaj nadal atrakcyjne/ dużo mniej niż parę lat temu/ ale jako forma zabezpieczenia kapitału raczej niż jego skutecznego pomnożenia. Mnożenie kapitału najszybciej osiaga się inwestując na giełdzie albo w dobrych funduszach. To oczywiście jest obarczone ryzykiem ciut większym niż inwestycje w nieruchomości, ale jak wspomniałem wcześniej zysk jest szybszy i większy. Reasumując, lepiej się najpierw wzbogacić na rynku kapitałowym a dopiero później zaoszczędzone środki ulokować w stabilne nieruchomości.

    P.S. Jestem świeżo po lekturze książki i powiem szczerze że kalkulacje użyte przez autorów są oderwane od dzisiejszej rzeczywistości. Przykład:”…. mieszkanie które kosztuje 100 tys zł ma przynieść 1 tys zł miesięcznych zysków….” Helloooo …. gdzie kupicie mieszkanie za 100 tys. które wynajmiecie za 1 tys. zł ???

    • modest napisał(a):

      Dane z lektury, którą przeczytałeś, są jak najbardziej aktualne! Mieszkanie o tych parametrach, Drogi Kolego, kupisz np. w Rzeszowie. A co do kwestii: „Mnożenie kapitału najszybciej osiaga się inwestując na giełdzie albo w dobrych funduszach”, to albo jesteś zarozumiały, albo nie masz pojęcia o grze na giełdzie.
      Życząc „szybkiego pomnażania kapitału na giełdzie”, serdecznie pozdrawiam.

      • PAndy napisał(a):

        Wynajmuję mieszkania w Rzeszowie od lat. To mniejsze za 900 zł. Jego wartość to przynajmniej 200.000zł. Nawet, gdybym wynajmował tanio, to bardzo trudno, wg. mojego rozeznania, wynająć mieszkanie o wartości 100tyś. zł za 1000 zł.

        • Sławek Muturi napisał(a):

          PAndy, być może te dane podałem tylko jako ilustrację, nie pamiętam i nie mam teraz możliwości wrócenia do tamtego wpisu. Ale zaciekawiła mnie pewna sprawa. W Rzeszowie małe mieszkanko jest warte co najmniej PLN 200.000? Czy jesteś tego pewien? Bo nawet w Warszawie ostatnio udaje się kupować małe kawalerki po 160, czy 180 tysięcy?
          A wracając do głównego pytania, to czasami zdarzają się okazje w Katowicach czy w Łodzi gdzie klientom Mzuri udaje się kupić mieszkanie w przetargu za kilkadziesiąt tysięcy i wynajmować je potem za kilkaset złotych (+ opłaty do administracji) co daje czasami zwrot powyżej 9 czy 10%. To kwestia systematyczności w poszukiwaniach okazji rynkowych:-)

  4. Mariusz napisał(a):

    Plik można pobrać ze strony http://bezemerytury.pl/blog/index.php/dlaczego-nie-kupowac-mieszkania-na-wynajem (wymagana jest rejestracja, ale gratisowa),

  5. Michał napisał(a):

    Można prosić o przesłanie formularza na meila ?

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Zapytam Mariusza o jego zgodę :-) i wtedy ewentualnie on albo ja podeślemy.
      Powodzenia w decyzjach inwestycyjnych !

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

poniedziałek, 15 maja – Warszawa, godz 12:15, SGH, Al Niepodległości 128, Bud C, Aula II Antresola

środa, 17 maja – Warszawa, godz 13:00, szczegóły bliżej terminu.

czwartek, 25 maja – Trójmiasto, godz 14, więcej szczegółów bliżej terminu spotkania

czwartek, 25 maja – Gdańsk, godz 18, Park Naukowo-Technologiczny, ul Trzy Lipy 3

wtorek, 30 maja – Poznań, godz 18:00, więcej szczegółów bliżej terminu spotkania

piątek, 2 czerwca – Warszawa, godz 13:30, wystąpienie podczas Kongresu BusinessWoman&Life. Rejestracja tutaj: http://businesswomancongress.pl/#Rejestracja

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Dzień Wolności Podatkowej według Fridomii

Dwa dni temu  słyszałem w Radio ZET, że jakieś dwie instytucje (m.in Centrum Adama Smith’a) spierają się o to, kiedy w Polsce w tym roku wypadnie Dzień Wolności Podatkowej (czyli dzień od którego przestajemy pracować na opłacenie podatków, a zaczynamy pracować na własną konsumpcję). Spór wynika z różnic w metodologii wyliczania tego wspaniałego wydarzenia. Istotniejsze od sporu jest to, że jedna z organizacji twierdzi, że Dzień ten wypadnie w tym roku 24 czerwca, a druga, że [...]

Najnowsze komentarze

  • Piotr: Ludzie zawsze dązyli do dominacji nad drugim człowiekiem, zawsze chcieli zyc lepiej od swoich rowieśników i na...
  • Sławek Muturi: Robert, dzięki za niespodziewany komplement. Kilka dni temu myślałem, że może warto by stronę...
  • Sławek Muturi: OK, dzięki. Zgadzam się z Tobą, że prewencja jest zawsze lepsza od leczenia. Pytanie co robić gdy ktoś...
  • Robert Gołoński: Świetne i rzeczowe artykuły, które pomagają zrozumieć trudne terminy. Jak dla mnie jak najbardziej...
  • Michał: Sławku uważam, że pozbywanie rzeczy jest szkodliwe bo kupujesz coś np. za 500zł i później wydaje ci się to...
  • Sławek Muturi: Rent, dzięki za komplement:-)
  • Robert: Pozbywanie się rzeczy może być szkodliwe, bo jak wywalisz jedną skarpetkę to pójdziesz na spotkanie z jedną...
  • rent: Właśnie jestem po przeczytaniu tej książki i jestem pod wrażeniem fachowości. Sam zarządzam najmem mieszkań i...
  • Sławek Muturi: Robert, dzięki. Bardzo kibicuję Sebastianowi. Przynajmniej z 3 względów: 1) po przyjacielsku –...
  • Sławek Muturi: Michał, w tej kwestii w pełni się z Tobą zgadzam:-)
  • Sławek Muturi: Michał, tym razem to chyba rzeczywiście nie do końca rozumiem. Natomiast to co zaciekawiło mnie w...
  • Robert: http://businessinsider.com.pl/ strategie/sebastian-mikosz-pre zesem-kenya-airways-wywiad/ns0 v3fe
  • Michał: Może mogę dodać dosyc jasne porownanie. Jesli ktos sie uczy to bedzie mial dobre oceny. Oceny sa wynikiem...
  • Michał: Sławku, źle mnie zrozumiałeś. Nie napisałem „pozbywanie się nadmiaru rzeczy” tylko...
  • Robert: http://www.rp.pl/Nieruchomosci /305229870-Mikrokawalerki-reso rt-ukroci-nielegalne-prakty...
  • Robert W: Będą sprawdzali umowy najmu. Przy ryczałcie musisz opodatkować kwotę z umowy najmu, a nie to co Ci przelewa...
  • Sławek Muturi: W tym quizzie zdobyłem komplet punktów. Samoloty rozpoznawałem nim pojawiały się podpowiedzi:-) Oto...
  • Sławek Muturi: Tomek, nie sądzę by minimalizm był koniecznie powiązany lub by miał wynikać z chęci oszczędzania....
  • Marta: Sławku, Harva nie było. Był za to bardzo sympatyczny trener Ryan. Jadłam z nim śniadanie w hotelu i naprawdę...
  • Tomek: Czy jednak zawsze minimalizowanie liczby posiadanych przedmiotów idzie w parze z oszczędnościami? Minimalista...

Najnowsze wpisy

created by Water Design