18

06.2012

Case study: kawalerka w Warszawie

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Inwestowanie, Nieruchomości, Opłacalność Inwestowania, Wynajem

ilość komentarzy: 52

W ferworze piłkomanii (obstawiamy wyniki meczów, komentujemy je, udzielam się aktywnie jako steward na Stadionie Narodowym) moglibyście odnieść wrażenie, że wszystkie inne sprawy zostały na czas EURO 2012 całkowicie zastopowane. Otóż nie! Dziś spotykamy się wieczorem w gronie zarządu Stowarzyszenia Mieszkanicznik by postawić kropki nad „i” nad pewnymi inicjatywami i przystąpić do ich wdrażania. W weekend Paweł, który z ramienia zarządu zajmuje się kwestiami IT, przeprowadził szkolenie by więcej osób było w stanie aktualizować treści na naszej stronie Mieszkanicznika. W zeszłym tygodniu miałem kilka spotkań w jednym z dużych polskich banków w sprawie uruchomienia kredytów typu buy-to-let. A cała firma Mzuri nadal ogłasza mieszkania i je wynajmuje, wysyła SMS-y z przypomnieniem o płatnościach czynszu, poszukuje kolejnych mieszkań dla inwestorów, przejmuje kolejne mieszkania w zarządzanie. Rekrutujemy kolejne osoby do biur w Łodzi i w Warszawie (w to akurat jestem zaangażowany, w pozostałą działalność operacyjną raczej się nie angażuję). Przymierzamy się do wystartowania biura we Wrocławiu. Więc oprócz piłki sporo się dzieje w obszarze nieruchomościJ

Poniżej opiszę przypadek ostatnio zakupionej przez Klientkę Mzuri z Hiszpanii kawalerki na warszawskiej Woli. Już od kilku lat obsługujemy jej mieszkanie na Ursynowie i kilka miesięcy temu poprosiła nas o doradztwo w znalezieniu kolejnego mieszkania pod inwestycję w Warszawie. Szukała kawalerki do ceny PLN 160.000. W tym zakresie cenowym nie jest łatwo znaleźć odpowiednie mieszkanie w Warszawie. Ale udało się takowe znaleźć i zakupić!

Jest to niespełna 20-metrowe mieszkanie przy ul Obozowej na V piętrze w jedenasto piętrowym wieżowcu wykonanym w technologi ramy H. Sprzedająca mieszkanie mieszka od lat w Anglii. Dzięki temu, że zależało jej na dokończeniu transakcji przed powrotem do Anglii, udało nam się znegocjować i tak już dość atrakcyjną cenę (PLN 150.000) do kwoty PLN 145.000.

Akt notarialny zakupu miał miejsce w piątek 1 czerwca, a już dwa tygodnie później udało się mieszkanie wynająć (od 15 czerwca) między innymi dlatego, że mieszkanie nie wymagało remontu i było praktycznie gotowe do zamieszkania. Jedyne co trzeba było wymienić to pralkę. Tę udało się kupić poprzez internet za PLN 400 – to taka unowocześniona wersja pralki typu „Frania”, bo zresztą większa by się tam nie zmieściła. Już druga oglądająca mieszkanie osoba zdecydowała się je wynająć. Wprawdzie nie od razu, więc zdążyliśmy pokazać to mieszkanie jeszcze dwóm kolejnym osobom, ale po 1-2 dniach doszło do podpisania umowy rezerwacyjnej, a potem ostatecznej umowy najmu.

Na koniec trochę liczb. Cena zakupu = PLN 145.000.  Prowizja dla biura pośrednictwa + fee dla Mzuri za doradztwo = PLN 4.350. Opłaty notarialne, w tym pcc = PLN 3.750. Pralka = PLN 400. RAZEM NAKŁADY = PLN 153.500.  Mieszkanie zostało wynajęte za PLN 1.160 miesięcznie, co przy opłacie dla administracji = PLN 200 (było PLN 270, ale jest PLN 200 dla członków spółdzielni), daje właścicielce PLN 960 brutto. Odejmując 11%-ową prowizję Mzuri za kompleksowe zarządzanie najmem, daje to przy założeniu 1 miesiaca pustostanu w roku, kwotę PLN 9.400 rocznie, a więc zwrot rzędu 6,12%.  Całkiem przyzwoicie jak na dzisiejsze realia w Warszawie.

Powodzenia w znajdowaniu dobrych okazji rynkowych!

Tagi: , , , , , , , , , ,

Komentarze:

  1. Marcin N. napisał(a):

    Slawek, a podatek 7.5% lub 18,19% (skala progresywna, liniowa) ?
    Tak naprawde to powinien byc podatek ze skali 18, 19%, bo jesli
    ta Pani ma juz jedno mieszkanie pod wynajem, to nie obowiazuje
    wynajem okazjonalny z ryczaltem 7.5%, robi sie z tego dzialanosc
    celowa, czyli dz. gospodarcza. Ale liczac nawet 7.5% daje kwote okolo
    8700zl, czyli okolo 5.65% rocznie netto. Jeli nie bedzie jakis
    kosztownych (1000 zl) napraw na koszt wlasciciela to jest to
    okolo punkt procentowy powyzej lokaty. Zakladajac, ze jest
    to zakup za gotowke, bo jesli na kredyt, to mam nadzieje, ze rata
    kredytowa jest mniejsza niz zysk netto. Inaczej, jest to zadna rewelacja,
    poniewaz jest to malo plynna inwestycja, a do tego jak piszesz, byla
    to cena okazyjna…Nalezy dodac, ze za 5 lat czeka wlascicielke
    odswiezenie lokalu za kwote (2-3.000 zl), czyli sredniorocznie to sie
    zblizy do kwoty 5% netto (biorac pod uwage inwestycje wieloletnia, a
    nie spekulacje sprzedazowa)….
    Życze wolnosci finansowej, ale w sposob przemyslany !!!

    • Sławek Muturi napisał(a):

      MarcinieN, w imieniu Inwestorki, dzięki za życzenia :-)
      A tak na serio, to poruszasz kilka kwestii.
      1. podatki – ryczałt wynosi 8,5%
      2. ale można założyć działalność gosp i przy odpowiednim ustaleniu poziomu amortyzacji, podatki mogą być niższe
      3. najem okazjonalny – nie ma absolutnie nic wspólnego z podatkami
      4. remonty co 5 lat – w umowach i w praktyce stosowanej w Mzuri staramy się by mieszkania były odświeżane co kilka lat na koszt najemców. Jest to zresztą zgodne z zapisami kodeksu cywilnego
      5. porównań do lokaty bankowej mieliśmy na łamach fridomii już ogroooomnie dużo. Jeśli sądzisz, że uda Ci się zbudować wolność finansową na bazie lokaty bankowej, to … powodzenia!!! Spodziewam się jednak, że czeka Cię trudna droga z kilku względów – a) lokatę zbudujesz tylko poprzez oszczędności, bo przecież nie zaciągniesz w banku kredytu po to by otrzymane środki zdeponować na lokacie; b) nie masz żadnego wpływu na oprocentowanie lokat bankowych; c) a co najgorsze, to wartość kapitału zdeponowanego w postaci lokaty systematycznie zżera inflacja, ta sama, która powoduje, że wartość nieruchomości oraz – co ważniejsze – wysokość czynszów najmu rośnie w długim okresie.

      Powodzenia!

  2. nibul napisał(a):

    Witam,
    miły przerywnik w Euro 2012, szczególnie po sobocie:) Bardzo ciekawy stosunek uzyskanego czynszu/kosztu zakupu. Mam pytanie odnośnie należności dla Mzuri – czy w każdym przypadku prowizja od najmu to 11%? I jaki udział w tych 3% przy zakupie miały biuro nieruchomości i Mzuri? (2:1?).

    Pozdrawiam

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Nibul, odpowiadając na Twoje pytania:
      1. Prowizja Mzuri zawsze wynosi 11%. Jest to chyba najniżej na rynku (inni mają 15-17% i więcej lub czasami jakieś kwoty stałe typu PLN 250 lub kwoty minimalne, np 15% ale nie mniej niż PLN 200, itp). Dodatkowo, Mzuri nie pobiera prowizji za każdorazowe znalezienie najemcy – jest to usługa będąca częścią całego pakietu usług
      2. Prowizja Mzuri spada do 3% w okresie pustostanu
      3. Standardowo opłata dla Mzuri za doradztwo przy znalezieniu mieszkania wynosi 2,5% od jego wartości. Ale gdy mieszkanie zostało znalezione poprzez pośrednika, to fee Mzuri zostaje obniżone do 1%.
      4. W tym przypadku dobrze się domyślasz – relacja była z piłkarska 2:1 :-)

      Dzięki za zainteresowanie ofertą Mzuri:-)

      • Darek napisał(a):

        witaj Sławku
        czy ceny Mzuri można negocjować?

        mam na myśli podwyższenie do np 12% (lub może 11,5%) w okresie gdy mieszkanie ma najemcę a obniżenie do 0% w okresie pustostanu?

        pozdrawiam
        Darek

        • Sławek Muturi napisał(a):

          Darku, jak być może wiesz, kiedyś te stawki wynosiły 10% (normalna) i 6% (w okresie pustostanu), ale na życzenie Klientów, Mzuri zmieniło je na 11% i 3%. Oczywiście możliwe są dalsze zmiany jeśli tego życzyliby sobie Klienci Mzuri. Jednak wątpię by kiedyś miały spaść zupełnie do „zera” w okresie pustostanów…

          Zresztą zobacz, że opłaty do administracji w ogóle nie spadają w okresie pustostanów. Raty spłaty kredytu też nie. Nie można w okresie pustostanu zawiesić polisy ubezpieczeniowej. Nie zostaje obniżony abonament za media. Jedynie Mzuri – samo z siebie – wyszło z taką propozycją. Dlaczego? Z kilku powodów: 1) bo my rozumiemy właścicieli (sami nimi jesteśmy); 2) bo chcemy pokazać, że nam zależy na ograniczaniu pustostanów; 3) żeby nasi opiekunowie portfeli mieszkań czuli na własnej skórze „ból” pustostanu właścicieli mieszkań w ich portfelach. Ta obniżka NIE WYNIKA z faktu, że w okresie pustostanu mamy mniej pracy z mieszkaniem, bo wręcz przeciwnie. Mamy jej wtedy zdecydowanie więcej.

          Darku, długa odpowiedź na Twoje pytanie. Jeśli podpisałeś już z nami umowę lub zamierzasz wkrótce, to pogadajmy o szczegółach :-)

        • Darek napisał(a):

          ok. dzięki za odpowiedź. nie mam jeszcze mieszkania na wynajem, ale jak będę miał to chcę się zgłosić do Was…

        • Sławek Muturi napisał(a):

          OK, czekamy. Mzuri będzie gotowe :-)

      • Tomek napisał(a):

        Sławku, zainteresowałem się Waszym doradztwem przy znalezieniu mieszkania, ale okazuje się, że obecnie opłata za dwie pierwsze kawalerki wynosi 3% – skąd podwyżka? :) I czy są jakieś zniżki za członkowstwo w stowarzyszeniu Mieszkanicznik?

        • Sławek Muturi napisał(a):

          Tomku, jest wiele powodów podwyżki – tak wynika z naszego modelu biznesowego; 2,5% to było za mało; inflacja; mamy teraz o ponad 200 zakupionych mieszkań więcej doświadczenia rynkowego:-); itp Ale warto zwrócić uwagę, że nie podnosimy stawek istniejącym Klientom, a dla nowych prowizja też spadnie po 1-2 transakcjach. Nie, nie przewidujemy zniżek dla członków stowarzyszenia.
          Mam nadzieję, że różnica rzędu PLN 500 przy zakupie mieszkania za PLN 100 tyś nie spowoduje Twojej rezygnacji z usług Mzuri Investments oraz Mzuri. Powodzenia w budowaniu swojego portfela mieszkań na wynajem – z pomocą MI czy samemu, choć w tym pierwszym przypadku byłoby mi tym bardziej miło:)

        • Tomtor napisał(a):

          Czesc Slawku,

          A moze cos slychac o nowych projektach grupowych zakupow od deweloperow ;-)?

        • Sławek Muturi napisał(a):

          Tomtor, na razie cisza spowodowana chyba głównie tym, że Artur – prezes Mzuri Investments – był głównie zajęty uruchamianiem Mzuri CFI1. Ale jeśli Ty lub ktoś inny z Fridomiaczek ma jakiś pomysł (= jakiegoś dewelopera na oku) to dajcie proszę znać. Może uda się coś atrakcyjnego wynegocjować. Spróbujemy:)

        • Robert napisał(a):

          A jak poszło z case’m Bliska Wola? Jakie było zainteresowanie? Zaczynam żałować, że się nie zdecydowałem.

        • Sławek Muturi napisał(a):

          Robert, udało się znaleźć inwestorów na nieco mniej niż połowę mieszkań, które mieliśmy zarezerwowane:-) Ale nie żałuj, że się nie zdecydowałeś. Na pewno będzie kolejna okazja w przyszłości:))

        • ink napisał(a):

          to kupiliście połowę z 44 czy z 22 bo takie dwie liczby trafiłem w tym temacie ? pytanie jeszcze jedno czy opłata za przyjęcie w w zarządzanie również obowiązuje ? czy może w przypadku zakupu obowiązuje promocja?

        • Sławek Muturi napisał(a):

          Ink, kupionych zostało 18 lub 19 mieszkań. Tak, opłata za przejęcie w zarządzanie obowiązuje. Osoby niewtajemniczone często nie zdają sobie sprawy ile pracy wymaga przejęcie mieszkania pod opiekę. Ktoś tę pracę musi wykonać. Mimo, że Mzuri jest spółką pracowniczą, to jednak nasi współpracownicy muszą z czegoś żyć dzisiaj, a nie tylko z przyszłych zysków. Zysków, których póki co nie ma i jeszcze przez jakiś czas nie będzie.

  3. Aga-ta napisał(a):

    Gratulacje dla Mzuri. Wiem z doświadczenia, że wiele osób pracuje na sukces firmy :-)

    Ostatnio spotkałam się z ostrą krytyką idei fridomii i wysłuchałam całej listy powodów, dla których pieniądze lepiej zainwestować gdzieś indziej. Przyznaję rację, jest wiele obszarów doskonałego zwrotu, a nawet lepszej zabawy, czy mniejszego wysiłku, ale co kto lubi :-)
    Opisana przez Ciebie kawalerka niewątpliwie została zakupiona w dobrej cenie, szacuję, iż jej wartość wzrośnie ok 20% w ciągu 2 lat. Czy lokata też zyskuje na wartości?
    Mó znajomy opowiedział mi jak swietnie wychodzi na swoim biznesie, gdzie inwestuje ze zwrotem prawie 60% – super, ale banki chętniej udzielają pożyczek na mieszkania niż inwestowanie w firmę (wbrew reklamie z Szymonem M.). Prowadzenie firmy wymaga takiego gospodarowania środkami, aby płacić jak najmniejsze podatki – większość inwestiować, co niestety, wpływa negatywnie na zdolność kredytową.

    I jeszcze opisany przypadek. Klientka mieszka sobie w Hiszpani. Prawdopodobnie tam zarabia i przyznam, że niekoniecznie chciałabym tam zdeponować swoje oszczędności w tamtejszych bankach… W Polsce gwarancje bankowe, to 85-95%, a jak to wygląda w Hiszpani? Może ktoś wie? Oczywiscie może nic się nie wydarzyć, ale odkąd straciliśmy oszczędności zdeponowane bodaj w Banku Staropolskim, mamy ograniczone zaufanie do takiej formy lokowania środków. I super, że Mieszkaniczniczka zdecydowała się inwestować w Polsce – z pewnościa nam się kiedyś przyda, gdy wróci ze swoją wiedzą, doświadczeniami, otwartością na inne narodowości i tolerancją. Chętnie będę do niej chodziła na konwersacje z hiszpańskiego :-)

    Ludzie uwielbiają procenty, ja uwielbiam nieruchomości :-) Nawet jeśli na pierwszy rzut oka nie wyglada to na biznes życia :-)

    • Inwestor napisał(a):

      Witaj Aga-ta,

      czy mogłabyś podać w jaki sposób obliczyłaś wzrost wartości 20% w ciągu 2 lat? Tzn. na jakiej podstawie oceniasz potencjalny wzrost wartości nieruchomości?
      Co do gwarancji bankowych – nie wiem skąd wartość 85-95% zabezpieczenia. Obecnie do 100 tyś Euro jest 100% gwarancja kapitału.

      Pozdrawiam,
      Inwestor

      • Aga-ta napisał(a):

        Wzrost wartości kawalerki przewiduję na podstawie oceny i obserwacji rynku . A oto co wpływa na moje zdanie:

        1. Wysokie ceny, czyli ca. 10 tpln / m2 już były, w tej chwili, moim zdaniem, zbliżamy się do dolnej granicy sinusoidy i ceny będą rosły.

        2. Na rynku jest ograniczona ilosć mieszkań poniżej 25m2 i stąd wnioskuję, że takie metraże (ca. 20m2) będą w cenie, gdyż jednostkowo są najtańsze. Żaden znany mi developer nie buduje ponizej 24 m2, zatem każde nowe mieszkanie będzie droższe o 20% od tego 20m2, a dodatkowo będzie miało gorszą lokalizację.

        3. Popyt na małe mieszkania – < 20m2 schodzą na pniu mimo, iż generalnie mamy zastój na rynku nieruchomości. To wskazuje na właściwy kierunek – wyższy popyt – wyższa cena…

        Niestety, oprócz logiki nie potrafię podać wzoru do obliczania przyszłości :-)

        Dziękuję, Inwestor, za informację na temat gwarancji bankowych. Jak łatwo zauważyc, nawet nie miałam świadomości, że regulacje się zmieniły. Doświadczenie z bankiem Staropolskim skutecznie odseparowało mnie od lokowania środków na lokatach.

        I mimo wszystko wolę moje kolejne "cztery ściany" niż wirtualną informację o stanie konta :-)

    • nibul napisał(a):

      A co powiesz o tych co kilka lat temu (przed kryzysem) zainwestowali w nieruchomości w Hiszpanii?

      Tak na prawdę nie ma złych i dobrych rozwiązań i strategii tylko dobrze lub źle dopasowane do potrzeb. Jeżeli chodzi o fridomię, ideą przewodnią jest wolność finansowa, a na przykład dla mnie będzie to – mam nadzieję – spokojna emerytura.

      • Sławek Muturi napisał(a):

        Nibul, nie wiem czy pytasz o Polaków, którzy tam zainwestowali (zdecydowanie odradzam!) czy o Hiszpanów. Jeśli o Hiszpanów to mogli zainwestować w zwykłe mieszkania na wynajem lub w tzw apartamenty wakacyjne. Nie chcę się wymądrzać nt rynku, którego w ogóle nie znam, ale intuicja mi podpowiada, że większe załamanie nastąpiło na rynku mieszkań wakacyjnych (bo nadpodaż, bo zabetonowanie plaży zmniejsza jej atrakcyjność, bo inwestowali tam ludzie „na odległość” nie znający realiów, a jedynie skuszeni naciąganą perspektywą niesamowitych „zwrotów”, itp).

        A dlaczego odradzam Polakom inwestowanie w Hiszpanii? Jeśli ktoś ma fantazję, żeby kupić sobie dom czy apartament w Hiszpanii i spędzać tam zimy, to jest to – wg mnie – absolutnie OK. Polepsza swój standard życia, a tym samym koszty jego utrzymania. Jest to typowa konsumpcja, ale przecież przyjemność czerpiemy z życia, a nie z oszczędzania:-) Natomiast jesli Polak chce tam zainwestować, to odradzam. Bo nie zna rynku, bo nie jest w stanie rozpoznać ryzyk, bo nie jest w stanie odróżnić dobrej okazji rynkowej od kiepskiej, bo sprzedawca wie o rynku dużo więcej niż nabywca.

        Gdy kupuję kawalerki na wynajem w Łodzi, to ponieważ zajmuję się tym od lat, to zwykle wiem duuuużo więcej o rynku niż sprzedający mi swoją kawalerkę dotychczasowy właściciel. Nie wiem ile czasu musiałbym mieszkać w Hiszpanii, żeby zniwelować niekorzystną dla mnie różnicę w wiedzy pomiędzy mną a sprzedającym. Nawet przeciętnie dobry sprzedawca byłby w stanie wcisnąć mi „bardzo drogi kit”.

        • tomtor napisał(a):

          Slawku, niestety nie moge z jakiegos powodu odpowiedziec bezposrednio pod twoim postem (bedacym odpowiedzia Na Moj)Bedac wyjechanym od dobrych kilku lat pewnie nie jestem najlepszym zrodlem inforrmacji. Z punktu widzenia odwiedzajacego Poznan, wydaje sie ze ze wzgledu Na duzo projektow w realizacji powinnien to byc rynek dosc atrakcyjny I podatny Na negocjacje. Szczegolnie ze panstwowy fundusz mieszkan Na wynajem wlasnie od Poznania rozpoczal dzialalnosc zakupowa. Jezeli Fridomiacy z Poznania, bedacy Na miejscu by podzielali Moja opinie I mogle cos zasugerowac, to mysle ze byloby warto pomyslec o stolicy Wielkopolski jako potencjalnym miejscem Na nastepne zakupy grupowe.

      • Aga-ta napisał(a):

        Hiszpanie tak się rozochocili w świetnym zarabianiu na nieruchomosciach, że wiele, wiele kupili też w Polsce. Póżniej je sprzedawali, a teraz wiele pustostanów np na Wilanowie należy właśnie do nich. Kupione w najwyzszych cenach, na odległość, nie tylko nie chcą się sprzedać, ale generują koszty. Wspólnoty mieszkaniowe mają z nimi solidne problemy, bo własciciele są trudnoosiągalni, nie można ich postraszyć odcięciem wody, czy pradu, bo i tak nie używają…

        Jak widać, niewiele ma to wspólnego z ideą fridomii. Gdy kupujesz myśląc długofalowo, jesteś gotów zarówno na kryzys jak i prosperity :-) Jesli robisz szybki deal, może lepiej nie podpinać się pod ideę wolności finansowej.

        • Sławek Muturi napisał(a):

          No właśnie Aga-to, jest duża różnica, na którą zwróciłaś uwagę między inwestowaniem spekulacyjnym (tanio kupię drogo sprzedam) a inwestowaniem pod wolność finansową (tanio kupię by do końca życia wynajmować).

        • nibul napisał(a):

          Aga-ta, jeżeli mieszkania mają mi płacić emeryturę no to raczej nie wygląda na szybki deal:)

          Ty kupujesz nieruchomości i ja też mam taki zamiar. Natomiast Ty przedstawiasz zalety a ja pokazuję zagrożenia. Mówisz, że kupując mieszkanie do końca życia nie musisz się przejmować zmianami koniunktury. Z założenia tak jest, natomiast jeżeli mieszkanie jest kredytowane z niskim wkładem własnym to załamanie podobne jak ostatnio w Hiszpanii powoduje, że bankowi przestaje wystarczać zabezpieczenie na hipotece i mieszkania możesz już nie mieć.

          Oczywiście, ryzyko takiego scenariusza jest niższe niż wyższe, dlatego je akceptuję i wchodzę w ten interes. Ale nie bezkrytycznie.

  4. Sławek. S. napisał(a):

    skoro jesteśmy przy podatkach to ciekawi mnie kwestia dziedziczenia.
    zakładamy działalność i mamy parę mieszkań na firmę w formie osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą.
    a co po naszej śmierci?
    czy spadkobiercy nie będą musieli zapłacić podatku?
    czy można to jakoś ominąć?

  5. Aleksander napisał(a):

    Świetny, inspirujący wpis. Brawo! :)

  6. vito31 napisał(a):

    Witam
    Świetne sa te case. Bardzo wiele mówia o możliwościach w danym mieście. Nie ukrywam ze to min. dzieki temu przekonałem sie do tego ze lepiej /taniej/ szukac nieruchomosci w innych miastach niz w dość drogim 3city. Zwłaszcza ze i tak przekaze firmie Mzuri zarzadzanie.
    Prosze o wiecej i pozdrawiam

  7. Jurek napisał(a):

    Budowa wolności finansowej – to dobra idea.
    Przypomina mi się „Bogaty ojciec…” przy zakupie pierwszej nieruchomości, kiedy narrator cały szczęśliwy chwali się zawarciem kontraktu, a następnie dostaje zimny prysznic…
    Dlatego pogram trochę adwokata diabła:
    1. nie zostały wzięte pod uwagę: pustostan (bo czasem się zdarzą mimo najlepszego zarządzania i chęci) oraz koszty remontu (co 5 lat)
    2. niech będzie 6.12% – to ładne oprocentowanie, ale… trudno dostać taki kredyt w PLN, raczej bliżej 7%, a to oznacza, że nie da się z tego opłacić nawet odsetek nie mówiąc o racie kapitałowej. Trzeba dopłacać, czy to bezpośrednio co miesiąc, czy zwiększając własny udział – wtedy to moje pieniądze (z tego udziału) pracują na część raty… co wydaje mi się wbrew zasadzie „najpierw płać sobie” – pieniądze otrzymują wszyscy (bank, skarbówka, Mzuri) tylko nie właściciel…
    3. zabezpieczenie przed inflacją – puki co to w ciągu ostatnich 5 lat ceny mieszkań spadają – czyli na rynku nieruchomości jest raczej deflacja, dlatego:
    patrząc na punkty 2 i 3 powyższe studium przypadku (case study) może być traktowane jako lokata (a nie inwestycją) na bardzo długi okres, co niekoniecznie prowadzi do wolności finansowej.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Jurek, kilka słów komentarza.
      1. pustostan w wysokości 1 miesiąca wziąłem pod uwagę licząc „zwrot”. W praktyce przy małych tanich kawalerkach pustostan może być niższy niż średnio 1 miesiąc w roku
      2. koszty napraw – już się do tego odnosiłem w poprzednim komentarzu
      3. zwrot 6,12% nie twierdzę, że jest rewelacyjny, ale jak na Warszawę dziś, nie jest to najgorzej. W innych miastach można uzyskać lepsze zwroty, ale akurat tej osobie zależało na inwestowaniu w Warszawie.
      4. to mieszkanie akurat zostało kupione za gotówkę. Pewnie trudno było znaleźć lokatę bankową z wyższym oprocentowaniem
      5. Ale nawet zakładając, że wzięty byłby kredyt pod zakup tego mieszkania, to sugeruję byś przeprowadził analizę tej inwestycji (czy jak Ty to nazywasz „lokaty”) w ujęciu dynamicznym, a nie statycznym. Dziś zwrot jest taki jaki jest. Ale:
      a) czy uważasz, że za 10 lat i za 15 lat wpływy z najmu również będą wynosić PLN 960 miesięcznie? czy może będą wyższe? (wzrost zarobków w Polsce, większa immigracja, itp)
      b) gdy już kredyt zostanie całkowicie spłacony (głównie lub w całości przez najemców) po 20-25-30 latach, to właścicielka będzie mieć pasywny, nieobciążony spłatami kredytu strumień pasywnej gotówki, prawda? I to do końca swojego życia.
      c) strumień z najmu jednego mieszkania nie stanowi jeszcze wolności finansowej, ale już połączone strumyki z kilku, kilkunastu mieszkań mogą wystarczyć do pokrycia comiesięcznych kosztów utrzymania standardu życia

      Czy to ma dla Ciebie jakiś sens?

      • nibul napisał(a):

        Sławku, piszesz, że w innych miastach można uzyskać lepsze zwroty. Możesz podzielić się swoim doświadczeniem – w jakich?

      • Jurek napisał(a):

        Teraz tak.
        Teraz, oprócz statycznego podejścia bierzesz pod uwagę potencjalny trend. Ryzykujesz, przyjmując, że za „10 lat i za 15 lat” wpływy z najmu będą większe, ja bym również założył, że pójdzie za tym wzrost wartości mieszkania. Bez ryzyka nie ma inwestycji.
        Należy jednak pamiętać, że rynek może pójść w drugą stronę…
        1. Długotrwały kryzys – strata pracy właściciela i konieczność sprzedaży po niższej cenie za 5-10lat.
        2. Odwrócenie trendu – zmniejszenie zainteresowania mieszkaniami w stolicy, np. na skutek zmian demograficznych, czy kultury pracy (upowszechnienie telepracy).
        3. Trwałość samego mieszkania – „V piętrze w jedenasto piętrowym wieżowcu wykonanym w technologi ramy H” – czytałem na ten temat i Twój artykuł „Czy inwestować w mieszkania z wielkiej płyty?” mnie nie uspokoił (ale to osobna historia).

        Wszystkie powyższe uwagi należy rozważać indywidualnie.
        Uważam, że ceny mieszkań będę jeszcze przez jakiś czas spadać (ech… gdybym tylko wiedział jak długo ;) ), dlatego sam jeszcze się wstrzymuję z inwestycją. Ponadto nie ukrywam, że wielka płyta wydaje się bardzo atrakcyjna i sam się poważnie zastanawiam nad taką inwestycją.

        • Sławek Muturi napisał(a):

          Jurek, oczywiście masz rację, że trend może pójść w drugą stronę… Odpowiadając na Twoje wątpliwości
          1. ryzyko utraty pracy jest – wg mnie identyczne – bez względu na to, czy zainwestowałeś w mieszkanie na wynajem, czy założyłeś lokatę bankową
          2. zmiany demograficzne, wyludnienie stolicy, telepraca – to ryzyka o małym prawdopodobieństwie wystąpienia za naszego życia i poważnych konsekwencjach w razie ich wystąpienia. Worst-case scenario – wynajmujesz mieszkania taniej niż dotychczas, ale zakładam, że wyludnienie stolicy spowodowałoby też niższe koszty utrzymania swojego standardu życia, co nieco zmniejszyłoby skalę negatywnych skutków
          3. czy inwestować w bloki z wielkiej płyty? Nie ma tu mądrych (sam wydajesz się trochę sobie zaprzeczać). Natomiast odpowiedż na to pytanie nie ma wpływu na ocenę samej idei budowania wolności finansowej poprzez nieruchomości. Jeśli ktoś ma wątpliwości co do bloków, to po prostu może inwestować albo w mieszkania w kamienicach (znam takich inwestorów) albo tylko w nowe bloki.

  8. Jacek K napisał(a):

    Witajcie
    Zgadzam sie z przedmówcami, że jeżeli chodzi o budowanie wolności finansowej jest to długofalowa inwestycja , nie tylko w jedną ale w kilka nieruchomości( na jednej nie możemy zaprzestać, bo nie będzie efektu skali), które będą sie bilansowały i dawaly nam wystarczający przepływ pieniężny do pokrywania kosztów życia.Z powyższych wniosków mozna potwierdzić, że napewno jest to lepsza inwestycja niz lokata terminowa.Wiele osób zapomina co to jest inflacja i że tak naprawdę inflacja zabiera nam cały zarobek z lokaty. Natomiast po kilku latach nieruchomość jest nasza własnością,generuje przepływ pieniężny(to o co walczą ludzie zamożni), gdzie na poczatku za wkład własny nabyliśmy cos warte 100 %.Ta dźwignai fianansowa nie opodatkowana jest bardzo ważna.

    Kolejna ważna rzeczą jest odpowiednia ksiegowość, będąc na warunkach ogólnych możemy korzystać z dobrodziejstw kosztów amortyzacji, odsetek kredytowych, które zmniejszaja nam obciażena podatkowe.

    Sporo jest ważnych kwestji przemawiających długofalowo za tym, ze inwestycja w nieruchomości i tym bardziej w obecnych czasach, gdzie szukamy okazji jest opłacalna na przyszłość.

  9. bartonet napisał(a):

    Wydaje mi się tak na ,,chłopski rozum” jest jeszcze inna wyższość dochodów z czynszu nad lokatą. Gromadzone dochody z czynszu nie trzymamy przecież w domu pod tapczanem tylko instalujemy na np. owej lokacie bankowej tak aby jeszcze dodatkowo na siebie pracowały. (?) Nie wiem czy ktoś wziął to pod uwagę?

    Oczywiście wszystko jest fajnie pod warunkiem że: a) kupujemy mieszkanie za swoją gotówkę;
    b) mamy stałą i pewną pracę z której na co dzień się utrzymujemy, a to w dzisiejszych czasach nie jest do końca takie proste – a tym poważnym ryzykiem nikt niestety się nie przejął.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Dzięki Bartonet za kolejny argument „za”. A co do ryzyka utraty pracy – czego nikomu nie życzę! – to obawiam się, że jest ono identyczne czy kupiliśmy mieszkanie na wynajem czy ulokowaliśmy gotówkę na lokacie bankowej:-)

      Z drugiej strony, kupując kolejne mieszkania na wynajem zwiększamy prawdopodobieńswo tego, że w przyszłości sami będziemy mogli ZREZYGNOWAĆ z pracy. A tego już Wam serdecznie życzę:-)

  10. Wojtek napisał(a):

    świetny case, czekamy na więcej! :)

  11. beema13 napisał(a):

    Dzień dobry Panie Sławku,

    Jeżeli Pan może, to proszę się podzielić wiedzą dotyczącą rentowności z najmu, czyli o jakich widełkach rentowności mówimy myśląc o biznesie mieszkań na wynajem?

    Jeszcze jedno pytanie, czy dla członków stowarzyszenia „Mieszkanicznik” firma Mzuri ma jakieś zniżki? Pytam, bo żona jest członkiem stowarzyszenia i aktualnie poszukujemy najemcy do naszego mieszkania w Warszawie i zastanawiamy się nad ewentualnym rozpoczęciem współpracy z pańską firmą.

    Pozdrawiam
    Bartek

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Beema13, odpowiadając na pytania:
      1. rentowność zależy przede wszystkim od ceny zakupu, bo bez względu na to, czy się kupiło mieszkanie po średniej cenie rynkowej, czy się przepłaciło, czy też udało się znaleźć okazję rynkową 20 czy 30% poniżej średniej, to dane mieszkanie wynajmie się za dokładnie tę samą kwotę najmu.
      2. rentowność zależy też od miasta i typu nieruchomości. Z moich obserwacji wynika, że dla Warszawy typowymi przedziałami rentowności jest 4-7% przy czym dla większych mieszkań będzie to poniżej 5%, dla 2-pokojowych 4-6%, dla kawalerek 5-7%. Dla Łodzi te przedziały te kształtują się odpowiednio: poniżej 6%, 5-8% oraz 7-10%. Dla Katowic – choć tu nie mam jeszcze dostatecznie dużo doświadczenia – rentowności są jeszcze trochę wyższe niż dla Łodzi.
      3. przy czym powyższe to dane „Excelowe”. Na rentowność większy wpływ niż Excel ma codzienna dyscyplina i systematyczność w najmie. Jeśli ktoś komu wyszedł fantastyczny „zwrot” w Excelu nie znajdzie czasu by ogłaszać mieszkanie natychmiast gdy dowie się, że najemca będzie je zwalniał; nie znajdzie czasu na odbieranie telefonów i pokazywanie mieszkania; będzie zwlekał ze znalezieniem cyklinarza itp, to pustostan zje mu dużą część Excelowego „zwrotu”.
      4. Mzuri – potwierdzam, że Mzuri oferuje Członkom Stowarzyszenia Mieszkanicznik zniżkę w wysokości PLN 200 w jednorazowej opłacie za przejęcie mieszkania w zarządzanie. Dodatkowo Mzuri, przekaże od tak pozyskanego mieszkania PLN 100 na rzecz Stowarzyszenia.
      5. Zapraszam do kontaktu z przedstawicielami Mzuri w Warszawie pod warszawa@mzuri.pl

      Powodzenia w budowaniu portfela mieszkań na wynajem!

  12. Paweł napisał(a):

    A moze zeby lepiej zrozumiec roznice pomiedzy inwestycja w mieszkania a zakladaniem lokat moglby ktos kto kupil pod wynajem mieszkanie 10-15 lat temu podac kilka szczegolow?
    np:

    1) jaka byla cena zakupu mieszkania
    2) za ile obecnie takie mieszkanie mozna kupic
    3) jaki byl wtedy czynsz placony przez wynajmujacych
    4) jaki jest obecnie czynsz placony przez wynajmujacych

    Mysle ze duzo to wyjasni.

  13. miloo napisał(a):

    Cześć!

    Wszyscy mówicie o kupowaniu pod wynajem. Tymczasem bardzo interesujące wydaję się kupowanie mieszkań do remontu (w moim przypadku w Warszawie), by odsprzedać je później z zyskiem.

    Na moje niedoświadczone „oko” taki sposób może przynieść szybszą wolność finansową niż stosunkowo żmudne kolekcjonowanie zadłużonych nieruchomości i długie czekanie, aż się spłacą.

    W uproszczeniu (w 3 krokach) mogłoby to wyglądać następująco:

    1. Zakładając koszt/m2 nieruchomości do remontu na poziome 6000 zł (W-wa, Praga Płd, 45m2) i wzrost jej wartości po remoncie do ~7500 zł, wychodzi przychód 1500 zł/m2. Po odjęciu kosztu remontu i formalno-prawnych na poziomie 1000 zł/m2, zysk wynosi 500 zł/m2, czyli 22 500 zł dla całości mieszkania (500 zł * 45 m2 = 22 500 zł).

    2. W ciągu roku takich operacji można zrobić cztery-pięć, generując zysk na poziomie 100 000 – 150 000 zł, za który następnie kupuje się kawalerkę nieobciążoną hipoteką, generującą zysk pasywny na poziomie 700-800 zł.

    3. Po 5 latach (zakładając dodatkowe „lewary” finansowe i dźwignię doświadczenia) wydaje się, że mógłbym uzyskać w ten sposób 5-10 tyś pasywnego zysku/miesiąc.

    Czy to nie jest lepszy sposób niż samo, dosyć pasywne zresztą, kupowanie pod wynajem?

    Czy ktoś ma w tym doświadczenie? Albo celne przemyślenia? Sławku? Czytelnicy bloga?

    Będę bardzo wdzięczny.

    Pozz,
    M.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Miloo, to co opisujesz to jest sposób na kumulację kapitału. Dopiero jego ulokowanie w nieruchomości na wynajem daje pasywną gotówkę, a co za tym idzie wolność finansową. Jest to dobry sposób na kumulację i w książce „Wolność finansowa dzięki inwestowaniu w nieruchomości” opisaliśmy osoby stosujące tę strategię jako „spoceni kapitaliści” (z angielska „sweat capitalism”). Idąc dalej Twoim przykładem mógłbyś wręcz założyć firmę remontową i być w stanie takich mieszkań do remontu obrabiać rocznie nie 5 tylko 50 i jeszcze szybciej zakumulować kapitał.

      Są też oczywiście inne sposoby gromadzenia kapitału – praca na etacie i systematyczne oszczędzanie; wzięcie drugiego etatu i systematyczne oszczędzanie; założenie, rozwinięcie i sprzedanie firmy; być może handel na allegro; być może spekulacje na giełdzie, itp
      Ale w ostateczności najskuteczniejszy i najpewniejszy sposób zainwestowania zgromadzonego kapitału w celu osiągnięcia wolności finansowej (a nie jego dalszego pomnażania) to kupno nieruchomości na wynajem:-)

      Oczywiście możesz też zamiast żmudnie gromadzić kapitał wziąć kredyty bankowe i za nie kupić te mieszkania. Jak widać dróg dojścia jest wiele. Jeszcze więcej istnieje sposobów na spędzanie swojego wolnego czasu już po osiągnięciu wolności finansowej:-)
      Powodzenia !

  14. Piotr napisał(a):

    Tylko zmiana determinuje rozwój.
    Case study: kawalerka w Częstochowie

    Witam,

    Już jakiś czas temu opisywałem case dotyczący garaży w Częstochowie. Teraz przyszedł czas na kawalerkę.
    Jeszcze w 2010 zacząłem szukać mieszkania na wynajem w Częstochowie. Pół roku zbierałem dane o cenach i kwotach wynajmu tj. przeglądałem ogłoszenia, serwisy internetowe, agencje nieruchomości itd. W tym samym czasie zainwestowałem w książki papierowe i audiobooki, z których wynikało mniej więcej tyle: „szukaj zmotywowanego sprzedawcy” (Kyiosaki’ego studiowałem już wcześniej). Wreszcie znalazłem ogłoszenie (podane w lokalnej gazecie) – „sprzedam kawalerkę w określonej dzielnicy” (akurat dobrze znam podaną dzielnicę – jest bezpieczna i sam mógłbym tam mieszkać). Cena z ogłoszenia PLN 118.000, powierzchnia ok. 38 mkw. (kawalerka z wielkiej płyty z wczesnych lat 90). Przejrzałem podobne ogłoszenia w internecie. Ceny tego metrażu ok. 130 – 140 tysięcy. Razem z żoną umówiliśmy się na spotkanie nie wiedząc co zastaniemy w środku. Na spotkaniu: mieszkanie wynajęte od 2,5 roku dla młodego małżeństwa, które buduje dom i za kilka miesiecy wyprowadza się. Stan mieszkania: niektórzy powiedzieliby, że do lekkiego odświeżenia. Według moich prywatnych kryteriów – do kompletnego remontu. A konkretnie:
    – okna – wymienione na PCV – mogą zostać
    – drzwi – wewnętrzne i zewnętrzne do wymiany
    – pokój – trzeba położyć nową podłogę (panele), dokonać niewielkich „zaprawek” na ścianach (nie ma gipsówek) i pomalować
    – przedpokój – ściany i sufit – tragedia – trzeba położyć grubą warstwę gipsu i pomalować, sufit plamy po przeciekach (ostatnie piętro) – trzeba zgłosić do administracji
    – łazienka – płytki mogą zostać, piec gazowy do wymiany, lustro do wymiany, szafka z umywalką do wymiany, sufit podwieszany do malowania
    – kuchnia – trzeba wymienić część podłogi na panele, pozostała część – płytki są w dobrym stanie – mogą zostać, meble (+lodówka, +piecyk gazowoelektryczny, +zlewozmywak, +pochłaniacz) do wymiany, ściany do remontu i odświeżenia, rura z gazem do przesunięcia, wywietrznik w oknie do zamontowania.
    – piwnica – ok 4mkw – zagracona starymi meblami (z lat 80), z rurą grzewczą (plus bo nie ma wilgoci) – do posprzątania.

    Po spotkaniu włączyliśmy komputer – okazało się, że w serwisach internetowych to mieszkanie jest do sprzedania od prawie roku i zaczynało się od 145 tys. To wskazało, że od dłuższego czasu sprzedawca nie może sprzedać, a cenę obniżył już o 18,6%.

    Średnia cena najmu z czynszem w okolicy to 800 – 850 PLN. Obecnie był wynajęte za 550 PLN (netto bez umowy). Wszystkie opłaty po stronie najemców. Czynsz ok. 290PLN

    Dostępność kredytów duża, wybrana oferta: 105 tys. (3 tys. zaliczki za mieszkanie w gotówce)
    na 30 lat – 1500PLN prowizji + opłaty miesięczne 624 PLN (RRSO ok.7%). Tutaj muszę wspomnieć że kierowaliśmy się wysokością miesięcznej raty a nie procentami. Dodatkowo bank, w którym finalnie wzięliśmy kredyt zmienia kwotę raty co kwartał (o ok. 10 PLN jak do tej pory), ale, z czym wcześniej się nie spotkałem, ostatnio bank obniżył ratę.

    Sprzedawca: potrzebuje gotówki na spłatę kredytu, który zainwestował w działalność gospodarczą (wydaje mi się, że to i długa historia oferty sprzedaży to właśnie definicja sprzedawcy zmotywowanego).

    Decyzja: trzeba kupić, spisać umowę, podnieść czynsz najemcom (którzy niedługo się wyprowadzą), zrobić remont i wynająć z zyskiem.

    Po kilku dniach przetrawiania tematu, zaproponowaliśmy kupno po cenie 104. Ostatecznie stanęło na 108 tysięcy (czyli i tak 10 do przodu, a od pierwszego oczekiwania sprzedawcy 37 tys – 25,5%).
    Miesiąc oczekiwaliśmy na udzielenie kredytu i …. kupiliśmy (papiery u notariusza i księga wieczysta – standard).

    Spisaliśmy umowę i podnieśliśmy czynsz najemcom do 650 PLN. Rata kredytu 624 PLN, podatek 56 PLN. Niestety 30 złotych miesięcznie w plecy, ale raty kredytu zapłacone. Po 3 miesiącach wyprowadzili się. Rozpoczęliśmy remont opisany powyżej. Dodatkowo dokupiliśmy 2 szafy (do pokoju i małą do przedpokoju), 2 komody, kanapę, mały stolik, stół z 4 krzesłami do kuchni (wszystko w IKEI) i zamówiliśmy meble do kuchni (sic! mamy wpływ na naszą inwestycję). Cały remont z materiałami, wyposażeniem i notariuszem kosztował ok. 25 tys.

    Czas remontu to dokładnie 1 miesiąc. Po drodze napotkaliśmy kilka problemów:
    – nieuczciwa firma remontowa – cenę podwoili w stosunku do oferty
    – upierdliwy sąsiad, który zrobił sobie garderobę w klatce schodowej pod naszymi drzwiami (już ponad rok przed naszym zakupem) i chciał mnie zastraszyć rękoczynami. Finalnie to ja okazałem się chyba gorszym sąsiadem skarżąc się kilkukrotnie (na piśmie) w administracji. Administracja pomogła i ustawiła sąsiada do pionu. Jego zachowanie zmieniło się o 180 stopni i nawet do dzisiaj mówi mi „Dzień Dobry”. Dodatkowo, 2 tygodnie po wykonanym remoncie, administracja odmalowała całą klatkę schodową (a ja wcześniej wymieniałem drzwi i nowa rama była tylko otynkowana).

    Skracając – odświeżyliśmy mieszkanie tak, że moglibyśmy w nim sami zamieszkać.

    Pustostan: dwa miesiące w tym Świeta Bożego Narodenia. Przyczyna: wystawiliśmy cenę zaporową 1600 brutto (przypominam, że w okolicy jest to 800 – 850PLN). Myślę, że ten pustostan mogę nazwać rozruchowym i dlatego poniżej przywołuję 11 miesięcy najmu w roku.

    W końcu znalazł się najemca za 1200 brutto. Mieszka od 5 m-cy do dziś i płaci na czas. Dodatkowo widzę że zainwestował w nowe firanki i antenę satelitarną więc myślę, że lokal mu odpowiada.

    Kilka liczb:

    Cena zakupu, koszty notariusza, remontu, prowizji banku (w tysiącach, dla uproszczenia podaję tylko jedno miejsce po przecinku) : 108 (kredyt) + 25 (inwestycja) = 133
    Przychód: 1,2
    Podatek i czynsz: 0,4
    Kredyt: 0,6
    Dochód: 0,2

    Procenty: (0,2*11) / 25 = 8,8%
    W mojej opinii może być.

    Emocje:
    – Nerwy związane z remontem – duże,
    – Ryzyko kredytu – takie jak to, że spadnę z dywanu na podłogę i złamię nogę (a zawodowo zajmuję się statystyką od 10 lat) – przyszłości nie można przewidzieć przy pomocy statystyki, tylko oszacować ją z dużym prawdopodobieństwem znając wszystkie czynniki, które na ną wpływają. A wszysktich nie zna nikt.
    – Psychiczne obciążenie świadomością że mam kredyt – jak najbardziej
    – Chęć dalszego inwestowania na wynajem – apetyt rośnie w miarę jedzenia
    – A co jeśli … ? To pytanie ogranicza i demotywuje. Co mogę poradzić niezdecydowanym i malkontentom: Tylko zmiana determinuje rozwój. Nie doprowadzaj do sytuacji kiedy będziesz, żałować, że czegoś niezrobiłeś.

    Ciekawostka:
    Obecnie rentowność kapitału to 8,8%, Jak spłacę kredyt w całej kwocie od razu, to będzie: (0,8*11) / 133 = 6,6%.
    Spłacać, czy nie spłacać? Jaka jest Wasza opinia?

    pozdrawiam,
    Piotr

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Piotrze, ogroooomne dzięki za obszerny opis Twojego case’u inwestycyjnego. Jest tak inspirujący, że zamieszczę go – pozwolisz – jako oddzielny wpis na blogu, by nie zginął w czeluściach licznych komentarzy.
      Dzięki raz jeszcze i trzymam mocno kciuki za dalsze powodzenie tej inwestycji. I kolejnych!

    • miloo napisał(a):

      Super case!
      Co do pytania: kredytu nie spłacać tylko inwestować w kolejne nieruchomości! A jeśli nie masz na to czasu/nerwów to spłacać i cieszyć się pasywnym przychodem.

  15. Lukasz napisał(a):

    Po przeczytaniu tego artykułu przeszedłem do obliczeń no i cóż wyszło, że ta inwestycja przyniosła kientce 1800 zł straty rocznie w porównaniu z lokatą kapitału na konto oszczędnośiowe…..teraz jest od groma tych nawet oprocentowanych 7% w skali roku….

    Ponadto zakładając, że klientka wzięła kredyt na np. 130000 a resztę czy 30 000 sfinanswała z własnych środków, ledwo pokrywa koszty kredytu (maksymalnie zyskuje 100 zł) lub nie pokrywa ich w zupełności- w zależności od kredytu, rat rosnących/malejących itp….Co więcej klientka jeśli nawet zarabia 100 zł miesięcznie i tak lepiej by zrobiła jeśli te pieniądze trafiły by na jakąś lokatę.

    Jeszcze jedno kredyt na 30 lat- jeśli to mieszkanie nie w kamienicy a np w wielkiej płycie co się z tym stanie za 30 lat? nie ma gwarancji, że będzie to złota inwestycja bo np. cała kanalizacja, elektryka wszystko się psuje a z wiekiem może wymagać dużych nakładów finansowych..

    Panowie jeśli nie mam racji to proszę wyprowadźcie mnie z błędu. Proszę nie odbierzcie tego jako wrogą krytykę a raczej konstruktywną analizę.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Lukasz, dzięki za Twoją analizę. Takie pytania jak Twoje pojawiają się bardzo często. Poszperaj proszę trochę na łamach fridomii, a znajdziesz tu wiele porównań inwestowania w mieszkania na wynajem vs pożyczanie bankowi pieniędzy na inwestowanie w formie założenia lokaty bankowej. Ogólnie rzecz biorąc, to porównanie jest nieco bezprzedmiotowe.
      O tym co się może stać lub nie stać z blokami z wielkiej płyty też już była wielokrotnie dyskusja. Ogólnie rzecz biorąc, zbyt wiele ludzi w nich mieszka w Polsce by miały z dnia na dzień zniknąć z powierzchni polskich miast.
      Powodzenia w znalezieniu właściwej dla Ciebie ścieżki osiągnięcia wolności finansowej !

      • Lukasz napisał(a):

        Witam Sławku,

        Dziękuję za odpowiedź, przepraszam jeśli ton mojej odpowiedzi był może za nadto agresywny. Szanuje Waszą koncepcję i to fakt szukam właściwej dla siebie drogi inwestowania. Dlatego analizuję i pytam.
        To fantastyczne, że edukujecie i dajecie drogowskaz, że można inaczej. Zacząłem liczyć to na sucho, wiem że ta nieruchomość po spłaceniu kredytu (zakładając, że była w jakimś stopniu finansowana kredytem przyniesie po tym czasie zysk i będzie sama w sobie rentowna- choć ta wielka płyta to wciąż jedna wielka bomba zegarowa i nie wiadomo co z nią będzie mimo tego, że zbyt wiele ludzi tam mieszka to średnio te bloki są przewidziane na 40 lat- ile wytrzymają? drugie 40? może a co jeśli nie?- dzisiejsze warunki zakupu nieruchomości znacznie różnią się od lat 2000-2004 kiedy zapewne miałeś już w swoim portfelu kilka mieszkań).
        Ja cenię zasadę, że żyję dzisiaj i mniej istotne jest dla mnie czy ta inwestycja będzie warta krocie za 30 lat bo nie wiadomo co będzie za 30 lat…dlatego wciąż jednak na bieżąco 7 zwrotu z inwestycji w skali krótkoterminowej nie przekraczającej roku wydaje się być atrakcyjne w porównaniu do 5% czy 6% z nieruchomości.
        Sięgam teraz po Waszą książkę i z pewnością dowiem się nieco więcej na temat nieruchomości i inwestowania w nie. Bardzo natomiast podoba mi się idea firmy do zarządzania nieruchomościami wynajmowanymi- czy jesteście już w Krakowie? Czy zajmujecie się kompleksowo wynajmem, mam na myśli kontrolowanie bieżących opłat itp? Dzięki za możliwość wypowiedzenia się i pozdrawiam z Australii. Łukasz

        • Sławek Muturi napisał(a):

          Lukasz, wcale się nie obrażam:-) Chodzi tylko o to, że trochę się spieszyłem odpisując Tobie, a pytania/wątpliwości, które zasygnalizowałeś pojawiają się regularnie i trochę mnie zaczęło nużyć odpowiadanie na te same pytania:-) Sorki.

          Jeśli chodzi o wielką płytę to zobacz też mój wpis z lutego 2010 roku. http://fridomia.pl/2010/02/08/czy-inwestowac-w-wielka-plyte/ oraz komentarze pod nim zamieszczone. Pozwoli Ci to na wyrobienie swojego własnego poglądu. Powodzenia!!!

  16. Anya napisał(a):

    Mogłabym prosić namiar którą pralkę zakupiliście? :)

    Szukam własnie czegoś na kształt unowocześnionej frani do kawalerki pod wynajem ale wybór jest przytłaczający a nie jest to sprzęt na tyle popularny, żeby istniały jakieś miarodajne opinie :)

    Kontakt do mnie: anyyya(at)gmail.com gg: 2060007

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Anyu, z tego co pamiętam, to Mzuri kupiło pralkę wirnikową marki Hyundai w którymś ze sklepów internetowych na allegro. Szczegółów nie pamiętam, bo to nie ja się tym zajmowałem:-)
      Powodzenia w doposażeniu swojego mieszkania, a potem w zarządzaniu najmem!!!

  17. Apollo napisał(a):

    Według mnie lepiej inwestować w mieszkaniu które ma więcej niż jeden pokój, znacznie zwiększa to elastyczność inwestycji. Osobiście przy dużym portwelu część pieniędzy przeznaczam na bardzo dochodowe, choć wysoko ryzykowne inwestycje np spekulacja na giełdzie walutowej. Większość potrzebnych informacji zaczerpnąłem z tej strony: http://www.permanent.cba.pl

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

poniedziałek, 15 maja – Warszawa, godz 12:15, SGH, Al Niepodległości 128, Bud C, Aula II Antresola

środa, 17 maja – Warszawa, godz 13:00, szczegóły bliżej terminu.

czwartek, 25 maja – Trójmiasto, godz 14, więcej szczegółów bliżej terminu spotkania

czwartek, 25 maja – Gdańsk, godz 18, Park Naukowo-Technologiczny, ul Trzy Lipy 3

wtorek, 30 maja – Poznań, godz 18:00, więcej szczegółów bliżej terminu spotkania

piątek, 2 czerwca – Warszawa, godz 13:30, wystąpienie podczas Kongresu BusinessWoman&Life. Rejestracja tutaj: http://businesswomancongress.pl/#Rejestracja

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Dlaczego w sklepie sprzedawczynie mylą się na Twoją niekorzyść?

Czy znane jest Wam zjawisko polegające na tym, że kasjerzy w sklepach mylą się? Wszyscy jesteśmy omylni. Nie byłoby w tym nic dziwnego, gdyby nie to, że w moim przypadku w 95% pomyłek jest to na moją niekorzyść. Kasjerzy wydają mi za mało reszty; przy wklepywaniu do wagi, cena za kg podawana jest za droższy towar; mimo, że w koszyku mam 3 sztuki, to na rachunku pojawiają się cztery; itp. Czy Wam też się to [...]

Najnowsze komentarze

  • Dariusz: Alternatywa zapewne się znajdzie. Chętnych na alternatywę zabraknie. Skoro jesteśmy zwierzętami społecznymi,...
  • Kuneg: Jak dla mnie, to minimalizm mógłby się upowszechnić. Wszystkim wyszłoby to chyba na zdrowie, a w szczególności...
  • Piotr: Ludzie zawsze dązyli do dominacji nad drugim człowiekiem, zawsze chcieli zyc lepiej od swoich rowieśników i na...
  • Sławek Muturi: Robert, dzięki za niespodziewany komplement. Kilka dni temu myślałem, że może warto by stronę...
  • Sławek Muturi: OK, dzięki. Zgadzam się z Tobą, że prewencja jest zawsze lepsza od leczenia. Pytanie co robić gdy ktoś...
  • Robert Gołoński: Świetne i rzeczowe artykuły, które pomagają zrozumieć trudne terminy. Jak dla mnie jak najbardziej...
  • Michał: Sławku uważam, że pozbywanie rzeczy jest szkodliwe bo kupujesz coś np. za 500zł i później wydaje ci się to...
  • Sławek Muturi: Rent, dzięki za komplement:-)
  • Robert: Pozbywanie się rzeczy może być szkodliwe, bo jak wywalisz jedną skarpetkę to pójdziesz na spotkanie z jedną...
  • rent: Właśnie jestem po przeczytaniu tej książki i jestem pod wrażeniem fachowości. Sam zarządzam najmem mieszkań i...
  • Sławek Muturi: Robert, dzięki. Bardzo kibicuję Sebastianowi. Przynajmniej z 3 względów: 1) po przyjacielsku –...
  • Sławek Muturi: Michał, w tej kwestii w pełni się z Tobą zgadzam:-)
  • Sławek Muturi: Michał, tym razem to chyba rzeczywiście nie do końca rozumiem. Natomiast to co zaciekawiło mnie w...
  • Robert: http://businessinsider.com.pl/ strategie/sebastian-mikosz-pre zesem-kenya-airways-wywiad/ns0 v3fe
  • Michał: Może mogę dodać dosyc jasne porownanie. Jesli ktos sie uczy to bedzie mial dobre oceny. Oceny sa wynikiem...
  • Michał: Sławku, źle mnie zrozumiałeś. Nie napisałem „pozbywanie się nadmiaru rzeczy” tylko...
  • Robert: http://www.rp.pl/Nieruchomosci /305229870-Mikrokawalerki-reso rt-ukroci-nielegalne-prakty...
  • Robert W: Będą sprawdzali umowy najmu. Przy ryczałcie musisz opodatkować kwotę z umowy najmu, a nie to co Ci przelewa...
  • Sławek Muturi: W tym quizzie zdobyłem komplet punktów. Samoloty rozpoznawałem nim pojawiały się podpowiedzi:-) Oto...
  • Sławek Muturi: Tomek, nie sądzę by minimalizm był koniecznie powiązany lub by miał wynikać z chęci oszczędzania....

Najnowsze wpisy

created by Water Design