10

08.2013

Kiedy najem prywatny przestaje byc prywatnym, a staje sie dzialalnoscia gospodarcza?

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Często zadawane pytania, Prawo, Wynajem

ilość komentarzy: 24

Oto pytanie od Jurka. Wiem, ze jakis czas temu ukazalo sie orzeczenie NSA w tej sprawie, ale w tej chwili nie pamietam szczegolow. Oprocz tego, ze orzeczenie nie bylo zbyt precyzyjne:-)

Witam,

Pytanie jak w tytule wiadomości nurtuje mnie od dłuższego czasu. Chodzi mi o to czy istnieje jakaś granica przychodów i/lub liczby wynajmowanych mieszkań/lokali, kiedy najmem prywatny przestaje być najmem prywatnym a staje się działalnością gospodarczą.
Może ktoś z Fridomiaków/Mieszkaniczników zna na nie odpowiedź?

Pozdrawiam,
Jerzy

PS Przepraszam za brak polskich czcionek, ale robie ten wpis na komputerze w hostelu w Hanoi i ciesze sie, ze udalo mi sie chociaz pozbyc czcionek wietnamskich:-)

Komentarze:

  1. Adi napisał(a):

    Limitu w najmie prywatnym nie ma.

    Limit jest dla działalności gospodarczej 150 tysięcy Euro, wynika więc z tego, ża pan Józef Wojciechowski właściciel JW Construction, który zapowiedział zakup mieszkań za 30 mln złotych będzie wynajmował – jako najem prywatny, a nie w formie działalności gospodarczej…

    http://www.gofin.pl/17,1,61,160388,najem-prywatny-mozna-opodatkowac-ryczaltem-niezaleznie-od.html

  2. Michał Żółtowski napisał(a):

    Nie ma żadnych precyzyjnych zasad – kryterium jakie przyjmują tutaj izby skarbowe (bo do dogadania się z nimi ta kwestia się sprowadza) jest zwykle ilość posiadanych mieszkań na wynajem. Dalej to kwestia interpretacji danego naczelnika. Słyszałem różne wersje – niektórym nie pasowało już więcej niż jedno, innym 3 albo 5. Idealnie byłoby wystąpić o indywidualną interpretację.

    Moim zdaniem dużo trudniej udowodnić, że to nie jest działalność gospodarcza, niż że jest – nawet przy jednym mieszkaniu. Dla mnie nawet jedno jest przejawem gospodarności, bo stało puste a my je po prostu…. wynajęliśmy :)

  3. bobst napisał(a):

    Hej
    Nie ma jednoznacznej odpowiedzi na to pytanie np wg Izby Skarbowej w Warszawie stwierdzila ze tek kto wynajmuje 20 lokali prowadzi dzialalnosc a ten kto 19 juz nie. Powolujac sie na wyrok sadu w Bydgoszczy wobec duzej liczby wynajmowanych lokali (40 mieszkan i 10 lokali uzytkowych) dzialania podatnika jest zaplanowana i przemyslana wiec jest dzialalnoscia gospodarcza.
    Cytuje wg ksiazki Wieslawy Dyszy „Opodatkowanie przychodow z wynajmu 2013”

  4. bobst napisał(a):

    Sprostowanie – Izba Skarbowa w Warszawie nie stwierdzila jaka ilosc jest traktowana jako najem prywatny a jaka jako najem w dzialanosci gospodarczej i nie mozna okteslic jednozncznie ile lokali miesci sie w ramach wynajmu prywatnego.

  5. Ania B napisał(a):

    Moi znajomi mieli przypadek taki że mają duży budynek w centrum miasta i interpretacja US jest taka że działalność gospodarcza zaczyna się gdy dochód z najmu wynosi więcej niż 50 tys. zł rocznie. Dlatego podzielili się w rodzinie lokalami tj. rozpisali lokale na żonę, męża, córkę, matkę i ojca i nie zakładali działalności. Ale to chyba każdy US sobie indywidualnie ustala (?) i trzeba wystąpić o własną interpretację…

  6. pio napisał(a):

    witam
    trochę nie na temat, kupiłem mieszkanie na wynajem w bloku i okazało się że za ścianą mieszka przygłucha miłośniczka Radia Maryja, słucha mszy od 7 rano , miał ktoś taki problem?Jakieś podpowiedzi z praktyki? pzdr

    • Tomek K. napisał(a):

      Znajomy spotkał się z takim problemem i mam rozwiązanie nie do końca etyczne… Na Allegro są do kupienia „urządzenia zakłócające” fale radiowe… Nie wiem jaki wpływ na zdrowie ma emitowane przez nie pole ale urządzenie postawione przy ścianie z sąsiadką skutecznie spacyfikowały jej zapędy.

      • AS napisał(a):

        A nie można pójść do pani i spróbować poprosić ją by słuchała ciszej/ w innych porach ewentualnie używając słuchawek? Może i dobrze by było kupić jej jakieś słuchawki, to przecież są grosze.
        Cisza nocna obowiązuje od 22-ej do 6-tej, więc o 7 -ej rano jest już OK, względem przepisów. Albo ostatecznie spróbować wyciszyć ścianę sąsiadującą, jeżeli to nie jest jakiś duży koszt.
        Użycie urządzeń zakłócających jest pewnie też jakąś alternatywą ale ja bym zastanowił się, jak ja bym reagował gdyby moja ulubiona stacja TV czy radiowa nagle przestała „grać” dobrze.
        Pozdrawiam i jestem ciekaw jak skończy się ta historia,

  7. Marcin napisał(a):

    A ja chciałbym zwrócić uwagę i dopytać o kwestię odprowadzania VAT-u w przypadku uznania wynajmu za działalność gospodarczą. Według tego co dziś przeczytałem poniżej, jest taka konieczność:

    http://stooq.pl/n/?f=774896&c=0&p=a

    Czytałem też o obowiązku wystawiania rachunków najemcy. Dotyczy to zapewne również sytuacji, gdy zostaniemy „posądzeni” o działalność z tytułu wynajmu. Ja dopiero zaczynam z 2 mieszkaniami, ale w planie mam kolejne, więc zbieram wiedzę zawczasu. Czy ktoś mógłby się podzielić swoimi doświadczeniami w tym temacie?

    • Tomek napisał(a):

      Cele mieszkaniowe są zwolnione z VAT, w/w artykul rownież to podkreśla.

      • Sławek Muturi napisał(a):

        Tomku, to się zgadza z moją wiedzą. Cele mieszkaniowe są zwolnione z VAT-u przedmiotowo. Natomiast najem na cele nie-mieszkaniowe (biuro, garaż, itp) podlega VAT-owi, z tym, że do kwoty EURO 150 tys rocznie (chyba) z łącznego przychodu z najmu na cele nie-mieszkaniowe, można skorzystać ze zwolnienia podmiotowego.

        • Bartosz napisał(a):

          Przedmiotowo usługi najmu lokali na cele mieszkaniowe zwolnione są niezależnie od wartości (nie ma limitu, a podmiotowo osoba wynajmująca jest zwolniona do kwoty 150 000 PLN (a nie EUR), wiec do czasu gdy przychód z wynajmu garażu czy lokalu użytkowego nie przekroczy 150 tyś PLN nie musimy płacić VAT

        • Sławek Muturi napisał(a):

          Bartosz, dzięki za doprecyzowanie. Czyli jeśli nie otrzymujesz więcej niż PLN 12 tys miesięcznie z najmu garażu, lokalu użytkowego, czy mieszkania na cele biurowe lub inne nie-mieszkaniowe, to nie musisz martwić się VAT-em.

  8. Bartosz napisał(a):

    Dodam jeszcze tylko swoje 3 grosze, odnośnie form opodatkowania. Jeśli kupiliście Państwo lokal używany, którego wiek przekracza 40 lat (np w kamienicy) to przez pierwsze 10 lat można korzystać z maksymalnej amortyzacji. Sprowadza to się do tego, że jeśli na lokal wydaliśmy przykładowe 150 000 zł, to co roku możemy odpisać (wrzucić w koszty – nie wydając tych pieniędzy – wydaliśmy w chwili zakupu) 10% ceny zakupu – czyli 15 000 zł. Jeśli doliczymy do tego koszt odsetek, to bardzo często do opodatkowania nie pozostaje nic. Kalkulację opłacalności proszę przeprowadzić dla swoich wartości. Stawka amortyzacji może być niższa (możemy przyjąć niższą, ale potem nie wolno nam jej zmienić). Dla lokali nowych wynosi 40 lat – czyli 2,5% rocznie. Czym lokal starszy tym stawka może być większa (do 10% dla lokali starszych niż 40 lat). Polecam zgłębienie tematu.

    • AS napisał(a):

      Hej Bartosz,
      Korzystanie z dobrodziejstwa amortyzacji odnosi się tylko do działalności gosp. czy też płacąc podatek ryczałtowy mogę również z tego skorzystać?
      pzdr

      • Michał Kolasiński napisał(a):

        Witam wszystkich
        Po raz pierwszy się ujawniam ;)

        Amortyzację można stosować przy działalności gospodarczej, ale również będąc osobą fizyczną i rozliczającą się na zasadach ogólnych. (Czyli odpowiadając wprost, przy ryczałcie nie możesz stosować amortyzacji).

        Pozdrawiam Fridomia-ków !

  9. Koko napisał(a):

    Dobry wieczór,

    Zupełnie z innej beczki, pytanko mam a nie mam pojęcia gdzie mogę je zadać by spróbować choć uzyskać troszkę pomocy. Śledzę czasami stronę fridomi, cenie komentarze ludzi, którzy się tu udzielają, zatem pomyślałem, że może ktoś mi pomoże.

    Problem mam następujący – 3 miesiące temu wynająłem kawalerkę. Kilka dni temu będąc na wakacjach dostałem telefon od lokatorki, że w mieszkaniu wybuchł pożar. Mieszkanie jak widziałem wygląda po prostu strasznie. Była policja i straż, która sporządziła raport. Okazało się, że lokatorka bez mojej zgody podnajeła na weekend mieszkanie parze, która pożar spowodowała. I teraz :

    1. Dostałem od lokatorki wypowiedzenie natychmiastowe, jako że lokal nie nadaje się do zamieszkiwania ( taki zapis w umowie ).
    2. Jak ma się zapis w umowie o zwróceniu mieszkania w stanie nie gorszym niż początkowy? Lokatorka ma mi teraz zrobić generalny remont ze swoich pieniędzy ? Mam to zrobić sam i obciążyć ja kosztami po sprawie sądowej ?
    3. Jak w tym wszystkim ma się polisa ubezpieczeniowa która mam na mieszkanie ( rzeczoznawcy jeszcze nie było). Czy jeżeli dostanę jakieś pieniądze z polisy to lokatorka nie musi już mi oddawać pieniędzy jeżeli kwota od ubezpieczyciela przekroczy koszty remontu ( w co wątpię). Bo to, że ona mi zrobi remont za swoje pieniądze a ja dostanę coś z ubezpieczenia to traktuje jako bajkę.

    Bardzo proszę o pomoc, bo jest to kolejna rzecz która mnie ostatnio przygniotła i nie mam pojęcia jak to ugryźć by było dobrze.
    Z góry serdecznie dziękuję

  10. Marcin Szymocha napisał(a):

    Witam,
    pozwolę sobie dokonać podsumowania. Jakiś czas temu analizowałem ten problem.
    Jak już było wspomniane nie ma sztywnej granicy kiedy najem prywatny przestaje być prywatny a staje się działalnością gospodarczą.
    Definicja działalności gospodarczej znajduje się w art. 5a ustawy PIT.
    Działalnością gospodarczą jest działalność zarobkowa:
    a) wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa,
    b) polegająca na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
    c) polegająca na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
    — prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły.

    Główny problem występuje co do analizy dotyczy dwóch ostatnich warunków prowadzenia działalności gospodarczej – prowadzona w sposób zorganizowany i ciągły.

    Można rozliczać część przychodów w ramach najmu prywatnego oraz równocześnie osiągać przychody z najmu prowadzonego w ramach działalności gospodarczej. (Interpretacja z dnia 23 kwietnia 2010 r., sygn. ILPB1/415-142/10-4/TW, interpretacja z dnia 7 lutego 2011 r., sygn. IPPB1/415-1143/10-2/EC.). (np. lokale użytkowe wynajmujemy w ramach działalności, a mieszkanie po babci jako najem prywatny)

    W ramach najmu prywatnego możliwe jest również wynajmowanie nie tylko lokali mieszkalnych, ale również lokali użytkowych na cele prowadzenia przez najemców działalności gospodarczej. (Interpretacja z dnia 7 lutego 2011 r., sygn. IPPB1/415-1142/10-2/EC).

    Zgodnie z zebranymi przeze mnie informacjami sytuacjami rodzącymi ryzyko zakwestionowanie wyboru co do formy opodatkowania najmu stawką 8,5% jest prowadzenie najmu na dużą skalę czy wynajmu apartamentów na krótki pobyt (uznawanie takiego wynajmu jako usług hotelowych – krótkoterminowego pobytu, a nie najemu).

    O krótkotrwałym charakterze wynajmu może świadczyć okoliczność ustalenia w umowie zasad przyjmowania klientów tj. na okres nie krótszy niż 2 dni, dodatkowo ograniczony godzinowo np. od godziny 15 do godziny 10 następnego dnia, sposób ustalania czynszu za okres faktycznie wykorzystywany, z uwzględnieniem stawki dobowej oraz możliwość dochodzenia ewentualnych roszczeń z tytułu szkód i strat bezpośrednio od osób korzystających z apartamentu.

    Nie ma również precyzyjnych wskazówek jaka skala wynajmu prowadzi do uznania danych działań podatnika jako wypełniających definicję prowadzenia działalności gospodarczej. Przykładowo w przypadku wynajmu 11 mieszkań organ podatkowy uznał prawo do opodatkowania takiego najmu stawką 8,5% (Interpretacja z dnia 29 kwietnia 2010 r., sygn. IBPBII/1/415-121/10/ASz.). Zgodnie ze stanowiskiem WSA w Bydgoszczy (sygn. I SA/Bd 709/10.) „nie budzi wątpliwości, że w przypadku posiadania przez podatnika 40 lokali mieszkalnych i 10 lokali użytkowych, które wynajmowane są instytucjom i osobom prywatnym działania strony, polegające na wynajmowaniu wielu lokali, miały charakter zarobkowy, zorganizowany i ciągły a także podejmowane były przez nią we własnym imieniu.”

    Podsumowując niestety nie ma precyzyjnych wskazówek jak duża skala prowadzonej działalności w zakresie najmu prowadzi do uznania jej za działalność gospodarczą.

    W przypadku uznania, że wynajmujący jest przedsiębiorcą traci on prawo do wyboru formy opodatkowania ryczałtem w wysokości 8,5%. Ponadto jest zobowiązany do opłacania ZUSu.

    Pozdrawiam

  11. Grzegorz napisał(a):

    Sławek umieścił mój artykuł na ten temat:

    http://fridomia.pl/2013/09/18/kiedy-najem-prywatny-przestaje-byc-prywatny/

    Mam nadzieję, że choć trochę rozjaśni on ten problem…

  12. Grzegorz napisał(a):

    Sławek zamieścił mój artykuł na powyższy temat:

    http://fridomia.pl/2013/09/18/kiedy-najem-prywatny-przestaje-byc-prywatny/

    Mam nadzieję, że pomoże on trochę w rozjaśnieniu tego problemu…

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

czwartek, 20 kwietnia – Sopot, godz 14, Centrum Konferencyjne Uniwersytetu Gdańskiego, ul Piaskowa, sala konferencyjna

czwartek, 25 maja – Trójmiasto, godz 14, więcej szczegółów bliżej terminu spotkania

czwartek, 25 maja – Trójmiasto, godz 18, więcej szczegółów bliżej terminu spotkania

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Nieruchomości to nowy system emerytalny

Spośród dziesiątek książek poświęconych inwestowaniu w nieruchomości jakie przeczytałem w ostatnich 9 miesiącach, książka Brett’a Alegre-Wood, „The 3+1 Plan”, (Delancey Press, Lodyn, 2009) w najbardziej systematyczny sposób opisuje proces budowania własnego portfela nieruchomości pod wynajem. Autor (Australijczyk, który posiada nieruchomości w Australii, w Anglii oraz w Hiszpanii) jest zwolennikiem inwestowania w nieruchomości jako najbardziej bezpiecznego sposobu tworzenia przychodów na okres emerytalny. Już w przedmowie rozprawia się z rozmaitymi funduszami emerytalnymi, planami oszczędnościowymi, grą na giełdzie, [...]

Najnowsze komentarze

  • Sławek Muturi: Marcin, dzięki za Twoje wsparcie. Z pewnością zrobimy jeszcze kilka wspólnych projektów. Na razie...
  • Łukasz "Leśnik": Witam Dziękuję wszystkim za pomoc. Oczywiście przekształcenie jest mi potrzebne tylko w celu...
  • Marcin: Cześć Sławek, Znów pomysł na kolejna na książke. Super. Pamiętam jak pisaliśmy „Pomysł do...
  • Sławek S.: dokładnie, „spółdzielcze” jest prawem do lokalu (amortyzacja chyba na 2,5%) a własnościowe to...
  • Sławek Muturi: Arek, dzięki:-)
  • lukasz w: mam 3 pociechy, uważam, ale to jest moje zdanie, że dzieci powinny sobie same zapracować na tzw. wolność...
  • lukasz w: bo nie jest to potrzebne:) a jeśli nie potrzebne, to po co płacić za taką zmianę? to trochę tak jakby ktoś...
  • Tomek: Przekształcałem kilka mieszkań spółdzielczych własnościowych w pełną własność i nigdy nie miałem z tym żadnych...
  • Michał: NIe mozna jednoznacznie tego powiedziec. Po prostu najlatwiej przed decyzja wybrac sie do spoldzielni i sie...
  • Arek: Sławku, mam też dwójkę małych dzieci i bardzo chętnie bym dał im taką książkę. Sam niestety nie czuję się na...
  • Anna: Mieszkania z odrębną własnością mają korzystniejszą sytuację podatkową (możliwość wyższej amortyzacji) z tego...
  • Michał: 1. przeksztalcenie LS (lokal spółdzielczy) w odrębną własność jest sensowne w kilku przypadkach: a) w...
  • Sławek Muturi: :-) Dzięki. Napiszę do Ciebie maila.
  • Kuneg: Gratuluję mądrych rodziców, Tomku. :) Razem z Billem macie świętą rację, że najważniejsza jest edukacja....
  • Łukasz "Leśnik": Witam Najbardziej interesuje mnie gdzie tu można popełnić błąd i na co trzeba uważać. Z tego co...
  • doktor21: Witam Panie Sławku jak najbardziej, możemy się zdzwonić … tylko jaki kierunkowy wybrać do Pana?:)...
  • Beata: Ciekawe pytanie. Nie zawsze trzeba przekształcać, warto sprawdzić czy na pewno istnieje taka potrzeba, bo być...
  • Kuba: A jak wyglada sprawa jezeli jest to mieszkanie bez ksiegi wieczystej(spoldzielcze)? Czy ktos ma jakies...
  • Robert: Zadaj sobie najpierw pytanie, po co chcesz to przekształcać? Mam jedno takie mieszkanie spółdzielcze z księgą...
  • Sławek Muturi: Michał, dzięki. Załączyłem całość maila otrzymanego od Łukasza, więc mam nadzieję, że zechce...

Najnowsze wpisy

created by Water Design