10

08.2013

Kiedy najem prywatny przestaje byc prywatnym, a staje sie dzialalnoscia gospodarcza?

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Często zadawane pytania, Prawo, Wynajem

ilość komentarzy: 24

Oto pytanie od Jurka. Wiem, ze jakis czas temu ukazalo sie orzeczenie NSA w tej sprawie, ale w tej chwili nie pamietam szczegolow. Oprocz tego, ze orzeczenie nie bylo zbyt precyzyjne:-)

Witam,

Pytanie jak w tytule wiadomości nurtuje mnie od dłuższego czasu. Chodzi mi o to czy istnieje jakaś granica przychodów i/lub liczby wynajmowanych mieszkań/lokali, kiedy najmem prywatny przestaje być najmem prywatnym a staje się działalnością gospodarczą.
Może ktoś z Fridomiaków/Mieszkaniczników zna na nie odpowiedź?

Pozdrawiam,
Jerzy

PS Przepraszam za brak polskich czcionek, ale robie ten wpis na komputerze w hostelu w Hanoi i ciesze sie, ze udalo mi sie chociaz pozbyc czcionek wietnamskich:-)

Komentarze:

  1. Adi pisze:

    Limitu w najmie prywatnym nie ma.

    Limit jest dla działalności gospodarczej 150 tysięcy Euro, wynika więc z tego, ża pan Józef Wojciechowski właściciel JW Construction, który zapowiedział zakup mieszkań za 30 mln złotych będzie wynajmował – jako najem prywatny, a nie w formie działalności gospodarczej…

    http://www.gofin.pl/17,1,61,160388,najem-prywatny-mozna-opodatkowac-ryczaltem-niezaleznie-od.html

  2. Michał Żółtowski pisze:

    Nie ma żadnych precyzyjnych zasad – kryterium jakie przyjmują tutaj izby skarbowe (bo do dogadania się z nimi ta kwestia się sprowadza) jest zwykle ilość posiadanych mieszkań na wynajem. Dalej to kwestia interpretacji danego naczelnika. Słyszałem różne wersje – niektórym nie pasowało już więcej niż jedno, innym 3 albo 5. Idealnie byłoby wystąpić o indywidualną interpretację.

    Moim zdaniem dużo trudniej udowodnić, że to nie jest działalność gospodarcza, niż że jest – nawet przy jednym mieszkaniu. Dla mnie nawet jedno jest przejawem gospodarności, bo stało puste a my je po prostu…. wynajęliśmy :)

  3. bobst pisze:

    Hej
    Nie ma jednoznacznej odpowiedzi na to pytanie np wg Izby Skarbowej w Warszawie stwierdzila ze tek kto wynajmuje 20 lokali prowadzi dzialalnosc a ten kto 19 juz nie. Powolujac sie na wyrok sadu w Bydgoszczy wobec duzej liczby wynajmowanych lokali (40 mieszkan i 10 lokali uzytkowych) dzialania podatnika jest zaplanowana i przemyslana wiec jest dzialalnoscia gospodarcza.
    Cytuje wg ksiazki Wieslawy Dyszy „Opodatkowanie przychodow z wynajmu 2013”

  4. bobst pisze:

    Sprostowanie – Izba Skarbowa w Warszawie nie stwierdzila jaka ilosc jest traktowana jako najem prywatny a jaka jako najem w dzialanosci gospodarczej i nie mozna okteslic jednozncznie ile lokali miesci sie w ramach wynajmu prywatnego.

  5. Ania B pisze:

    Moi znajomi mieli przypadek taki że mają duży budynek w centrum miasta i interpretacja US jest taka że działalność gospodarcza zaczyna się gdy dochód z najmu wynosi więcej niż 50 tys. zł rocznie. Dlatego podzielili się w rodzinie lokalami tj. rozpisali lokale na żonę, męża, córkę, matkę i ojca i nie zakładali działalności. Ale to chyba każdy US sobie indywidualnie ustala (?) i trzeba wystąpić o własną interpretację…

  6. pio pisze:

    witam
    trochę nie na temat, kupiłem mieszkanie na wynajem w bloku i okazało się że za ścianą mieszka przygłucha miłośniczka Radia Maryja, słucha mszy od 7 rano , miał ktoś taki problem?Jakieś podpowiedzi z praktyki? pzdr

    • Tomek K. pisze:

      Znajomy spotkał się z takim problemem i mam rozwiązanie nie do końca etyczne… Na Allegro są do kupienia „urządzenia zakłócające” fale radiowe… Nie wiem jaki wpływ na zdrowie ma emitowane przez nie pole ale urządzenie postawione przy ścianie z sąsiadką skutecznie spacyfikowały jej zapędy.

      • AS pisze:

        A nie można pójść do pani i spróbować poprosić ją by słuchała ciszej/ w innych porach ewentualnie używając słuchawek? Może i dobrze by było kupić jej jakieś słuchawki, to przecież są grosze.
        Cisza nocna obowiązuje od 22-ej do 6-tej, więc o 7 -ej rano jest już OK, względem przepisów. Albo ostatecznie spróbować wyciszyć ścianę sąsiadującą, jeżeli to nie jest jakiś duży koszt.
        Użycie urządzeń zakłócających jest pewnie też jakąś alternatywą ale ja bym zastanowił się, jak ja bym reagował gdyby moja ulubiona stacja TV czy radiowa nagle przestała „grać” dobrze.
        Pozdrawiam i jestem ciekaw jak skończy się ta historia,

  7. Marcin pisze:

    A ja chciałbym zwrócić uwagę i dopytać o kwestię odprowadzania VAT-u w przypadku uznania wynajmu za działalność gospodarczą. Według tego co dziś przeczytałem poniżej, jest taka konieczność:

    http://stooq.pl/n/?f=774896&c=0&p=a

    Czytałem też o obowiązku wystawiania rachunków najemcy. Dotyczy to zapewne również sytuacji, gdy zostaniemy „posądzeni” o działalność z tytułu wynajmu. Ja dopiero zaczynam z 2 mieszkaniami, ale w planie mam kolejne, więc zbieram wiedzę zawczasu. Czy ktoś mógłby się podzielić swoimi doświadczeniami w tym temacie?

    • Tomek pisze:

      Cele mieszkaniowe są zwolnione z VAT, w/w artykul rownież to podkreśla.

      • Sławek Muturi pisze:

        Tomku, to się zgadza z moją wiedzą. Cele mieszkaniowe są zwolnione z VAT-u przedmiotowo. Natomiast najem na cele nie-mieszkaniowe (biuro, garaż, itp) podlega VAT-owi, z tym, że do kwoty EURO 150 tys rocznie (chyba) z łącznego przychodu z najmu na cele nie-mieszkaniowe, można skorzystać ze zwolnienia podmiotowego.

        • Bartosz pisze:

          Przedmiotowo usługi najmu lokali na cele mieszkaniowe zwolnione są niezależnie od wartości (nie ma limitu, a podmiotowo osoba wynajmująca jest zwolniona do kwoty 150 000 PLN (a nie EUR), wiec do czasu gdy przychód z wynajmu garażu czy lokalu użytkowego nie przekroczy 150 tyś PLN nie musimy płacić VAT

        • Sławek Muturi pisze:

          Bartosz, dzięki za doprecyzowanie. Czyli jeśli nie otrzymujesz więcej niż PLN 12 tys miesięcznie z najmu garażu, lokalu użytkowego, czy mieszkania na cele biurowe lub inne nie-mieszkaniowe, to nie musisz martwić się VAT-em.

  8. Bartosz pisze:

    Dodam jeszcze tylko swoje 3 grosze, odnośnie form opodatkowania. Jeśli kupiliście Państwo lokal używany, którego wiek przekracza 40 lat (np w kamienicy) to przez pierwsze 10 lat można korzystać z maksymalnej amortyzacji. Sprowadza to się do tego, że jeśli na lokal wydaliśmy przykładowe 150 000 zł, to co roku możemy odpisać (wrzucić w koszty – nie wydając tych pieniędzy – wydaliśmy w chwili zakupu) 10% ceny zakupu – czyli 15 000 zł. Jeśli doliczymy do tego koszt odsetek, to bardzo często do opodatkowania nie pozostaje nic. Kalkulację opłacalności proszę przeprowadzić dla swoich wartości. Stawka amortyzacji może być niższa (możemy przyjąć niższą, ale potem nie wolno nam jej zmienić). Dla lokali nowych wynosi 40 lat – czyli 2,5% rocznie. Czym lokal starszy tym stawka może być większa (do 10% dla lokali starszych niż 40 lat). Polecam zgłębienie tematu.

    • AS pisze:

      Hej Bartosz,
      Korzystanie z dobrodziejstwa amortyzacji odnosi się tylko do działalności gosp. czy też płacąc podatek ryczałtowy mogę również z tego skorzystać?
      pzdr

      • Michał Kolasiński pisze:

        Witam wszystkich
        Po raz pierwszy się ujawniam ;)

        Amortyzację można stosować przy działalności gospodarczej, ale również będąc osobą fizyczną i rozliczającą się na zasadach ogólnych. (Czyli odpowiadając wprost, przy ryczałcie nie możesz stosować amortyzacji).

        Pozdrawiam Fridomia-ków !

  9. Koko pisze:

    Dobry wieczór,

    Zupełnie z innej beczki, pytanko mam a nie mam pojęcia gdzie mogę je zadać by spróbować choć uzyskać troszkę pomocy. Śledzę czasami stronę fridomi, cenie komentarze ludzi, którzy się tu udzielają, zatem pomyślałem, że może ktoś mi pomoże.

    Problem mam następujący – 3 miesiące temu wynająłem kawalerkę. Kilka dni temu będąc na wakacjach dostałem telefon od lokatorki, że w mieszkaniu wybuchł pożar. Mieszkanie jak widziałem wygląda po prostu strasznie. Była policja i straż, która sporządziła raport. Okazało się, że lokatorka bez mojej zgody podnajeła na weekend mieszkanie parze, która pożar spowodowała. I teraz :

    1. Dostałem od lokatorki wypowiedzenie natychmiastowe, jako że lokal nie nadaje się do zamieszkiwania ( taki zapis w umowie ).
    2. Jak ma się zapis w umowie o zwróceniu mieszkania w stanie nie gorszym niż początkowy? Lokatorka ma mi teraz zrobić generalny remont ze swoich pieniędzy ? Mam to zrobić sam i obciążyć ja kosztami po sprawie sądowej ?
    3. Jak w tym wszystkim ma się polisa ubezpieczeniowa która mam na mieszkanie ( rzeczoznawcy jeszcze nie było). Czy jeżeli dostanę jakieś pieniądze z polisy to lokatorka nie musi już mi oddawać pieniędzy jeżeli kwota od ubezpieczyciela przekroczy koszty remontu ( w co wątpię). Bo to, że ona mi zrobi remont za swoje pieniądze a ja dostanę coś z ubezpieczenia to traktuje jako bajkę.

    Bardzo proszę o pomoc, bo jest to kolejna rzecz która mnie ostatnio przygniotła i nie mam pojęcia jak to ugryźć by było dobrze.
    Z góry serdecznie dziękuję

  10. Marcin Szymocha pisze:

    Witam,
    pozwolę sobie dokonać podsumowania. Jakiś czas temu analizowałem ten problem.
    Jak już było wspomniane nie ma sztywnej granicy kiedy najem prywatny przestaje być prywatny a staje się działalnością gospodarczą.
    Definicja działalności gospodarczej znajduje się w art. 5a ustawy PIT.
    Działalnością gospodarczą jest działalność zarobkowa:
    a) wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa,
    b) polegająca na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
    c) polegająca na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
    — prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły.

    Główny problem występuje co do analizy dotyczy dwóch ostatnich warunków prowadzenia działalności gospodarczej – prowadzona w sposób zorganizowany i ciągły.

    Można rozliczać część przychodów w ramach najmu prywatnego oraz równocześnie osiągać przychody z najmu prowadzonego w ramach działalności gospodarczej. (Interpretacja z dnia 23 kwietnia 2010 r., sygn. ILPB1/415-142/10-4/TW, interpretacja z dnia 7 lutego 2011 r., sygn. IPPB1/415-1143/10-2/EC.). (np. lokale użytkowe wynajmujemy w ramach działalności, a mieszkanie po babci jako najem prywatny)

    W ramach najmu prywatnego możliwe jest również wynajmowanie nie tylko lokali mieszkalnych, ale również lokali użytkowych na cele prowadzenia przez najemców działalności gospodarczej. (Interpretacja z dnia 7 lutego 2011 r., sygn. IPPB1/415-1142/10-2/EC).

    Zgodnie z zebranymi przeze mnie informacjami sytuacjami rodzącymi ryzyko zakwestionowanie wyboru co do formy opodatkowania najmu stawką 8,5% jest prowadzenie najmu na dużą skalę czy wynajmu apartamentów na krótki pobyt (uznawanie takiego wynajmu jako usług hotelowych – krótkoterminowego pobytu, a nie najemu).

    O krótkotrwałym charakterze wynajmu może świadczyć okoliczność ustalenia w umowie zasad przyjmowania klientów tj. na okres nie krótszy niż 2 dni, dodatkowo ograniczony godzinowo np. od godziny 15 do godziny 10 następnego dnia, sposób ustalania czynszu za okres faktycznie wykorzystywany, z uwzględnieniem stawki dobowej oraz możliwość dochodzenia ewentualnych roszczeń z tytułu szkód i strat bezpośrednio od osób korzystających z apartamentu.

    Nie ma również precyzyjnych wskazówek jaka skala wynajmu prowadzi do uznania danych działań podatnika jako wypełniających definicję prowadzenia działalności gospodarczej. Przykładowo w przypadku wynajmu 11 mieszkań organ podatkowy uznał prawo do opodatkowania takiego najmu stawką 8,5% (Interpretacja z dnia 29 kwietnia 2010 r., sygn. IBPBII/1/415-121/10/ASz.). Zgodnie ze stanowiskiem WSA w Bydgoszczy (sygn. I SA/Bd 709/10.) „nie budzi wątpliwości, że w przypadku posiadania przez podatnika 40 lokali mieszkalnych i 10 lokali użytkowych, które wynajmowane są instytucjom i osobom prywatnym działania strony, polegające na wynajmowaniu wielu lokali, miały charakter zarobkowy, zorganizowany i ciągły a także podejmowane były przez nią we własnym imieniu.”

    Podsumowując niestety nie ma precyzyjnych wskazówek jak duża skala prowadzonej działalności w zakresie najmu prowadzi do uznania jej za działalność gospodarczą.

    W przypadku uznania, że wynajmujący jest przedsiębiorcą traci on prawo do wyboru formy opodatkowania ryczałtem w wysokości 8,5%. Ponadto jest zobowiązany do opłacania ZUSu.

    Pozdrawiam

  11. Grzegorz pisze:

    Sławek umieścił mój artykuł na ten temat:

    http://fridomia.pl/2013/09/18/kiedy-najem-prywatny-przestaje-byc-prywatny/

    Mam nadzieję, że choć trochę rozjaśni on ten problem…

  12. Grzegorz pisze:

    Sławek zamieścił mój artykuł na powyższy temat:

    http://fridomia.pl/2013/09/18/kiedy-najem-prywatny-przestaje-byc-prywatny/

    Mam nadzieję, że pomoże on trochę w rozjaśnieniu tego problemu…

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

Friend Email
Enter your message
Enter below security code
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

23.11, środa – Bangkok, Tajlandia, godz 15:00. Rejestracja tutaj: http://www.event.biznesponadgranicami.pl/#program

26.11, sobota – Warszawa, moja prezentacja w trakcie Kongresu organizowanego przez Businesswoman & Life

Ze względu na moje zimowanie w tropikach (w tym roku lecę do Afryki), kolejne spotkania przewiduję dopiero na wiosnę 2017 roku. Chyba, że ktoś miałby ochotę się spotkać ze mną w Kenii, Tanzanii, Gabonie (Mistrzostwa Afryki w piłce nożnej), Namibii, RPA, Mozambiku, Etiopii lub na wyspie Mayotte (ze względu na to, że jest to zamorskie terytorium Francji, to można tam polecieć bez paszportu:-). Być może wyskoczę też na dzień-dwa do stolicy Somalii, Mogadiszu, ale tam nikogo nie zapraszam ze względów bezpieczeństwa:-)

 

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Inwestowanie w wielką płytę w Niemczech

Piotr, Mieszkanicznik z Londynu, znany nam Fridomiakom jako założyciel BarometruNieruchomości, przesłał mi na maila super ciekawy artykuł serwisu Bloomberg dotyczący rynku nieruchomości u naszych zachodnich sąsiadów, a w szczególności opłacalności inwestowania w tzw wielką płytę. Jest to o tyle ciekawe, że odkąd zacząłem prowadzić bloga fridomia, już ze 3-4 razy wszczynana była żarliwa dyskusja nt tego czy warto inwestować w wielką płytę w Polsce, czy i kiedy nasze bloki zostaną wyburzone (ponoć tak jak w [...]

Najnowsze komentarze

  • Sławek Muturi: Tomku, masz rację, bardziej chodziło mi o język polski niż English:-) Natomiast w jez angielskim,...
  • Tomek: Sławku, w języku polskim masz rację, „niezależny finansowo” to ktoś, kto utrzymuje się sam; nie...
  • Sławek Muturi: Luk, miałem dokłądnie takie samo podejście jak Ty. Umawianie się na konkretną godzinę stawało się dla...
  • Sławek Muturi: Luk, o podobnym scenariuszu czytałem niedawno w jednej z angielskich gazet. Tyle, że tam praprzyczyną...
  • BiL: „W pewnym sensie ja też – choć jestem od wielu lat w 100%-ach wolny finansowo – nie czuję się wcale …...
  • A.R.: Sposobów na oszczędzanie są setki. Trzeba tylko być na to gotowym i chcieć. Większość z tych sposobów powoduje...
  • Wiktor Ryśnik MA: Czyli jak ja wybudowałem dom ze stodołą w Indiach przed deportacją to jego cena będzie porównywalna...
  • Maria: Serdeczne dzięki, czekamy na adres Sammy’ego. Pozdrawiam serdecznie Maria
  • Michał: Hmm, najlepsze wyjście jak jej mąż by stracił pracę a ona by próbowała jego i dwoje dzieci utrzymać ze swojej...
  • Bogumił: Pierwsze i najważniejsze to zrobić budżet domowy. Zobaczysz przez parę miesięcy gdzie „rozchodzą...
  • Sławek Muturi: AdiT, może rzeczywiście przedstawiłem Kasię w nieco zbyt mało korzystnym świetle. W rzeczywistości to...
  • Sławek Muturi: Maria, dzięki za bardzo praktyczną podpowiedź. Rzeczywiście dobrze jest założyć sobie konto w jakimś...
  • Tomek: Zapomniałem dodać, że nie posiadając samochodu można wynająć komuś swoje miejsce parkingowe, a więc nie dość,...
  • Sławek Muturi: Maria, dobry wybór miejsca na wakacje. Udanego wyjazdu! A co do podpowiedzi, to polecam usługi mojego...
  • Tomek: Sławku, Kasia wygląda mi na osobę, która programowo będzie odpierać wszystkie rady, bez głębszego ich...
  • luk_wroclaw: Poza głównym tematem: Też mnie wkurza to, że od jakiegoś czasu w coraz większej liczbie męskich...
  • Arthur Banach: W Indonezji na skuterze miesci sie nie tylko kobieta z dwojka dzieci, ale takze jej maz, czyli glowa...
  • Robert Walcz: Hmmm trudne pytanie o nazewnictwo. Te akurat dwa słowa są bardzo zbliżone do siebie znaczeniowo,...
  • luk_wroclaw: Pewnego zimowego dnia w całej Europie następuje przerwa w dostawie prądu. Wydawałoby się, że ta poważna...
  • AdiT: Sławku / Kasiu – sporo pomysłów na oszczędzanie można znaleźć na blogu Michała Szafrańskiego:...

Najnowsze wpisy

created by Water Design