18

09.2013

Kiedy najem prywatny przestaje być prywatny?

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Często zadawane pytania, Prawo, Wynajem

ilość komentarzy: 64

Z ogromną przyjemnością przedstawiam Wam tekst autorstwa mojego dobrego znajomego, jednego ze współzałożycieli Mieszkanicznika,  Grzegorza Grabowskiego. Cieszę się ogromnie, że GG wyrasta na zdecydowanie najlepszego eksperta w zakresie rozliczania podatkowego najmu mieszkań w Polsce.

Z drugiej strony, obawiam się, że tym tekstem GG mocno podniósł poprzeczkę jakości wpisów na tym blogu i będę musiał się odtąd starać 10-krotnie bardziej niż dotychczas się starałem:-)  GG, ogromne dzięki za włożenie ogromnie wiele czasu by rozpracować dla nas Mieszkaniczników ten ważny temat. Dzięki za udostępnienie go również na łamach bloga fridomia.pl. Oto sam tekst:

„Jednym z najczęściej pojawiających się pytań na moim blogu i na spotkaniach mieszkaniczników dotyczących podatków jest: kiedy najem staje się działalnością gospodarczą. Pytanie to zadał również Sławek w jednym z poprzednich wpisów. Muszę Was, niestety, zmartwić: nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Po raz kolejny ustawodawcy zafundowali nam sytuację, w której nie wiemy, jak postąpić, żeby nie narazić się fiskusowi.

Na początek informacja porządkowa: ten artykuł jest krótszą wersją artykułu na moim blogu.

Definicje działalności gospodarczej znajdziemy w co najmniej kilku ustawach m.in. Ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, Ustawie o podatku od towarów i usług, Ustawie o swobodzie działalności gospodarczej, Ordynacji podatkowej oraz w Ustawie o systemie ubezpieczeń społecznych.

My skupimy się na Ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych. Warto jednak pamiętać, że podejście do najmu w określony sposób z punktu widzenia Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie spowoduje, że w ten sam sposób będzie ten wynajem traktować inna ustawa. Sytuację trzeba będzie poddać analizie w świetle każdej z tych ustaw oddzielnie. Przykładowo, na samym końcu tego artykułu umieściłem moje rozumienie najmu z punktu widzenia Ustawy o podatku od towarów i usług.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi (art. 5a pkt 6), że działalność gospodarcza oznacza działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4–9.

Co wynika z definicji?

Biorąc dosłownie powyższe zapisy ustawy widać, że wynajem spełnia praktycznie wszystkie kryteria definicji działalności gospodarczej. Jest działalnością zarobkową (robimy to przecież dla zysku, mimo tego, że nie zawsze udaje się go osiągnąć), polega na wykorzystywaniu rzeczy (mieszkań) lub wartości niematerialnych i prawnych (mieszkań „spółdzielczych”), we własnym imieniu (w końcu jesteśmy właścicielami tych mieszkań), w sposób zorganizowany (przecież podchodzimy do tego w sposób bardzo zorganizowany) i ciągły (wszystkim wręcz zależy na tym, żeby najem był jak najbardziej ciągły – nikt nie lubi pustostanów ;-) ).

W Ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych najem jest jednak określony jako odrębne od pozarolniczej działalności gospodarczej źródło przychodów (najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa […] – art. 10 ust. 1 pkt 6), a wspomniania wyżej definicja zawiera sformułowanie „z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4–9.”.

Art. 14 ust. 2 pkt 11 mówi, że przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Na logikę rzecz biorąc, jeśli więc wynajmujemy majątek nie związany z działalnością gospodarczą, przychody z tego wynajmu mogą być zakwalifikowane do odrębnego źródła przychodów.

Spójrzmy też do Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym – ona również traktuje najem oddzielnie od działalności gospodarczej, stanowiąc, że osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (art. 2 ust. 1a).

Zaryzykowałbym więc stwierdzenie, że kwalifikacja przychodów z najmu do działalności gospodarczej lub do odrębnego źródła przychodów, jakim jest najem, zależy od podatnika. Jeśli założymy działalność gospodarczą, której przedmiotem działalności będzie najem, będziemy zawierać umowy najmu w ramach działalności, a wynajmowane mieszkania wprowadzimy do działalności gospodarczej, przychody z najmu rozliczymy w sposób właściwy dla działalności gospodarczej. W przeciwnym razie przychody z najmu zaliczymy do odrębnego źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W tym wypadku możemy wybrać ryczałt (zgodnie z art. 2 ust. 1a Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym) albo rozliczyć się według skali podatkowej.

A co mówią interpretacje podatkowe?

Powyższe stanowisko potwierdza co najmniej kilka interpretacji. Poniżej zamieszczam wybrane fragmenty kilkunastu z nich:

Interpretacja IBPBII/1/415-121/10/Asz dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 29 kwietnia 2010 roku: Najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodu (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy).

Co do zasady wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów z najmu ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzecz w najem.

[…] skoro wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej m.in. w zakresie wynajmu, to tym samym przedmiotem najmu nie są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Interpretacja IBPBI/1/415-584/10/AP dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 10 września 2010 roku: Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzić należy, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodu (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy).

Co do zasady wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów z najmu ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzecz w najem. Jedynie w przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, albo najem jest przedmiotem tej działalności, zgodnie z treścią cytowanego wcześniej art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do źródła przychodów jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Interpretacja ILPB1/415-713/10-2/KŁ dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 13 września 2010 roku: Co do zasady, wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów z najmu ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzecz w najem. […] stwierdzić należy, że wynajem składników majątkowych nie związanych z działalnością gospodarczą może stanowić odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów.

Interpretacja indywidualna IPPB1/415-891/10-5/KS dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 24 grudnia 2010 roku: Z przychodami uzyskiwanymi z najmu i zaliczanymi do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza mamy do czynienia wówczas, gdy: podatnik dokona wpisu do ewidencji działalności gospodarczej, podając najem jako przedmiot działalności i spełnia kryteria zorganizowania tej działalności wynikające z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych lub przedmiotem umowy najmu są składniki majątku związane z prowadzoną działalnością gospodarczą (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). […] liczba wynajmowanych mieszkań jak również okoliczność, iż przedmiot najmu stanowi własność lub współwłasności podatnika nie wpływa na klasyfikację wynajmu jako działalności gospodarczej.

Interpretacja indywidualna IPPB1/415-1143/10-2/EC dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 7 lutego 2011 roku: Wnioskodawca może w dowolnie przez siebie wybranym terminie zakończyć działalność gospodarczą w zakresie wynajmu nieruchomości, wówczas przychody uzyskiwane z tego tytułu będą stanowić źródło przychodu, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych[…].

Interpretacja indywidualna IPPB1/415-57/12-2/IF dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 12 kwietnia 2012 roku: Co do zasady, podatnicy podatku dochodowego od osób fizycznych mogą wybrać, czy najem nieruchomości będzie przez nich prowadzony w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej, czy też w ramach tzw. najmu prywatnego. Od wyboru dokonanego przez podatnika zależy kwalifikacja uzyskiwanych z tego tytułu przychodów do odpowiedniego źródła przychodów (z pozarolniczej działalności gospodarczej, bądź z najmu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 cyt. ustawy).

Interpretacja indywidualna IPTPB1/415-150/12-2/ASZ dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 10 maja 2012 roku: Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie regulują kwestii związanych z zasadami zawierania umów najmu, w tym także ilości nieruchomości, które mogą być przedmiotem wynajmu. Co do zasady wybór kwalifikacji i sposobu rozliczania przychodów z najmu ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzecz w najem. […] należy zauważyć, iż liczba wynajmowanych lokali nie przesądza o zakwalifikowaniu wynajmu do źródła przychodów jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Interpretacja indywidualna IPTPB1/415-666/12-4/MAP dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 24 stycznia 2013 roku: […] skoro Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmu, a lokale mieszkalne, które są przedmiotem najmu, nie są składnikami majątku związanymi z działalnością gospodarczą, to przychody uzyskane z najmu lokali mieszkalnych, stanowią źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Interpretacja indywidualna IPTPB1/415-72/13-5/AG z 10 maja 2013 roku dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi: […] w sytuacji kiedy działalność gospodarcza prowadzona przez Wnioskodawcę samodzielnie oraz w formie spółki cywilnej zostanie zlikwidowana, to przychód, który uzyskany zostanie z tytułu wynajmu prywatnego nieruchomości, w tym lokalu handlowego, działek gruntu, lokali użytkowych, lokalu mieszkalnego, które będą współwłasnością Wnioskodawcy i Jego żony, a wykorzystywanych wcześniej w działalności gospodarczej prowadzonej samodzielnie przez Wnioskodawcę i w formie spółki cywilnej, stanowić będzie źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Interpretacja indywidualna ITPB1/415-396/11/AK dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 28 czerwca 2011 roku: […] przychody uzyskiwane z tytułu najmu przedmiotowych pięciu lokali użytkowych nie stanowiących środków trwałych i niewykorzystywanych w prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawca może opodatkować zryczałtowanym podatkiem dochodowym, o ile najem nie jest wykonywany w sposób zorganizowany i ciągły, tj. w sposób charakterystyczny dla działalności gospodarczej.

W powyższej interpretacji dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy uznał wynajem 5 lokali za najem prywatny, ale tylko, jeśli najem nie jest wykonywany w sposób zorganizowany i ciągły. Nie potrafię powiedzieć, jak sensownie prowadzony najem może nie być wykonywany w sposób zorganizowany i ciągły. Jako wynajmujący muszę przecież dobrze ten najem zorganizować i bardzo zależy mi na tym, żeby był on ciągły ;-)

Działalność gospodarcza równolegle z najmem prywatnym

Poniżej cytuję też kilka interpretacji, w których fiskus dopuszcza rozliczanie jednych nieruchomości poprzez najem prywatny, a innych przez działalność gospodarczą.

Interpretacja indywidualna ITPB1/415-570/09/HD dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 25 września 2009 roku: […] stwierdzić należy, że nie będący przedmiotem prowadzonej działalności gospodarczej wynajem składników majątkowych nie związanych z tą działalnością gospodarczą, może stanowić odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów.

Wobec powyższego prawidłowo postępuje Pani wyodrębniając dwa źródła przychodów, tj. najem prywatny – z którego dochód opodatkowany jest na zasadach ogólnych, według skali podatkowej oraz usługi optyczne wraz z najmem w ramach działalności gospodarczej – opodatkowane na zasadach określonych w art. 30c tej ustawy, tj. 19% podatkiem liniowym.

Interpretacja indywidualna ILPB1/415-142/10-4/TW dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 23 kwietnia 2010 roku: […] uznać należy, że Wnioskodawca może przychody uzyskiwane z wynajmu nieruchomości związanych z prowadzoną pozarolniczą działalnością gospodarczą opodatkowywać jako przychód z tej działalności. Natomiast część nieruchomości niezwiązana z działalnością może być opodatkowana z odrębnego źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Fiskusowi brakuje jednak konsekwencji

W przepisach podatkowych nie znalazłem zapisów ograniczających w jakikolwiek sposób rozliczanie najmu jako najem prywatny. W Ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym jest wprawdzie art. 6 ust. 4, stanowiący, że warunkiem opłacania w roku podatkowym ryczałtu jest uzyskanie w poprzednim roku podatkowym przychodów w wysokości nieprzekraczającej 150 000 Euro, ale dotyczy on tylko przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Nie udało mi się także znaleźć zapisów wskazujących w jakikolwiek sposób przychody, liczbę mieszkań czy wartość majątku, które można by zinterpretować jako limit rozliczania przez najem prywatny (ale mogę się mylić – w tej sytuacji proszę o sygnał w komentarzu).

Niestety, w interpretacjach można znaleźć przykłady, w których fiskus nie popiera tezy, że najem można rozliczać jako najem prywatny, niezależnie od wielkości przychodu i liczby mieszkań, a wybór należy do podatnika. Z nieznanych mi powodów fiskus nie potrafi okreslić jednolitego podejścia i w niektórych przypadkach przekonuje, że najem to działalność gospodarcza, którą jako taką należy rozliczać.

Interpretacja indywidualna ITPB1/415-551/11/GR dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 9 sierpnia 2011 roku: […] należy stwierdzić, że najem na tak szeroką skalę spełnia wszystkie przesłanki uznania za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. […]

Reasumując, przychody z opisanego we wniosku najmu lokali – ze względu na jego rozmiar, planowaną inwestycję budowy kolejnego budynku z lokalami przeznaczonymi pod wynajem – nie mogą stanowić źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Mając bowiem na uwadze profesjonalny, zarobkowy, zorganizowany i ciągły charakter prowadzonego najmu oraz fakt prowadzenia działalności na własny rachunek i ryzyko, należy stwierdzić, iż podejmowane przez Panią czynności wypełniają przesłanki zawarte w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wykonywany w tych warunkach najem uznaje się za działalność gospodarczą.

Interpretacja indywidualna ITPB1/415-991/10/AK dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 12 stycznia 2011 roku: […] Reasumując, opisany we wniosku najem 30 mieszkań – ze względu na jego rozmiar oraz fakt, że (jak wynika z wniosku) najem wykonywany będzie w sposób zorganizowany i ciągły – nie może stanowić źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Mając bowiem na uwadze opisany charakter planowanego najmu, należy stwierdzić, iż opisane przez Wnioskodawcę czynności wypełniają przesłanki zawarte w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wykonywany w tych warunkach najem uznaje się za działalność gospodarczą.

Interpretacja indywidualna ITPB1/415-101/10/HD dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 30 kwietnia 2010 roku: […] przychody z opisanego we wniosku najmu 40 lokali mieszkalnych i 10 lokali użytkowych – ze względu na jego rozmiar, planowaną inwestycję budowy kolejnego budynku z lokalami użytkowymi i mieszkalnymi przeznaczonymi pod wynajem, a także na prowadzenie działalności gospodarczej w tożsamym zakresie – nie mogą stanowić źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podatnik powyższą interpretację zaskarżył, ale w orzeczeniu o sygnaturze I SA/Bd 709/10 z 5 października 2010 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny odrzucił skargę podatnika.

Podsumowanie

Co wynika z powyższych rozważań i przykładowych interpretacji?

Po pierwsze, w mojej skromnej opinii wynajem można rozliczać zarówno jako najem prywatny, jak i w ramach działalności gospodarczej. Decyzja należy do podatnika.

Decydując się na rozliczanie przez najem prywatny, aby uniknąć oskarżenia, że powinieneś robić to przez działalność gospodarczą, należy zadbać o to, żeby:

1.       W przedmiocie działalności firmy (jeśli ją prowadzimy) nie było najmu;

2.       Wynajmowane nieruchomości nie były składnikami majątku związanymi z działalnością gospodarczą;

3.       Umowy najmu nie były zawierane w ramach działalności gospodarczej.

Powyższe zalecenia dotyczą oczywiście tylko osób, które prowadzą działalność gospodarczą o innym profilu.

Po drugie, od pewnej „skali” (przy czym nie twierdzę, że chodzi tu o liczbę mieszkań, wielkość przychodu czy też charakter prowadzonych działań), żeby być całkowicie bezpiecznym, należałoby przejść na rozliczanie w ramach działalności. Po prostu fiskus w którymś momencie może uznać, że powinniśmy rozliczać swoje nieruchomości przez firmę.

Nie ma jasnych kryteriów, kiedy następuje ten moment. Przykładowo, opisane wyżej interpretacje dopuszczały rozliczanie poprzez najem prywatny (oczywiście, pod pewnymi warunkami) od jednej do dwudziestu nieruchomości, w tym także lokali użytkowych, budynku usługowo-hotelowego, działek, magazynu i sklepu. Z drugiej strony, podane później negatywne przykłady, wydawane najczęściej przez Izbę Skarbową lub sąd w Bydgoszczy, pokazywały konieczność rozliczania poprzez działalność gospodarczą, podając jako argument bliżej nie zdefiniowany najem „na szeroką skalę” lub „szeroki zakres najmu” (w przypadku wynajmu 14, 30 lub 50 nieruchomości).

Po trzecie, jeśli jednak nie chcesz zacząć rozliczać najmu przez działalność gospodarczą, postaraj się o indywidualną interpretację gospodarczą. Jeśli odpowiedź Izby Skarbowej będzie po Twojej myśli, możesz dalej prowadzić najem prywatny, nie martwiąc się ewentualnymi negatywnymi konsekwencjami swojego wyboru.

Najem z punktu widzenia Ustawy o VAT

Niezależnie od tego, którą formę opodatkowania wybierzemy, z punktu widzenia Ustawy o podatku od towarów i usług, najem jest działalnością gospodarczą i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług czyli tzw. VAT-em (chyba że uzyskamy odpowiednie zwolnienie). Nie oznacza to jednak, że w każdym wypadku trzeba najem rozliczać poprzez działalność gospodarczą, a jedynie to, że najem, o ile nie uzyskamy zwolnienia, podlega VAT-owi.

Przypomnę, że „usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe” (art. 43 ust. 1 pkt 36 Ustawy o podatku od towarów i usług), są zwolnione z VAT (zwolnienie przedmiotowe), a prowadząc najem lokali użytkowych (gdzie stawka wynosi 23%) możemy uzyskać zwolnienie podmiotowe, zgodnie z art. 113 Ustawy o podatku od towarów i usług (limit do 150 000 zł).

PS. Powyższe rozważania oraz przykłady interpretacji podatkowych dotyczą tzw. najmu długoterminowego. Nie analizowałem ani nie brałem pod uwagę interpretacji dotyczących tzw. najmu krótkoterminowego, na cele turystyczne. W przypadku takiego najmu sytuacja prawno-podatkowa może być inna.

Powyższy artykuł jest krótszą wersją artykułu na moim blogu.

Grzegorz Grabowski

Komentarze:

  1. Maciek pisze:

    Świetny wpis Sławku, bardzo przydatny.

    Reasumując kwestię indywidualnych interpretacji, osoby w obrębie Bydgoszczy mają „pozamiatane”.
    Chodzi mi o to, że w tych rejonach interpretacje będą PRO działalności gosp., przy dużych ilościach lokali na wynajem.

    „Do wydawania, w imieniu Ministra Finansów interpretacji indywidualnych, upoważnione zostały następujące organy podatkowe:
    Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, jeżeli wnioskodawca ma miejsce zamieszkania lub siedzibę w województwie: kujawsko-pomorskim, podlaskim, pomorskim, warmińsko-mazurskim lub zachodniopomorskim.”

    Kiedyś słyszałem, jak ktoś mówił, że ktoś mówił, lecz już nie pamiętam kto, że zna bajkę:

    Miś Uszatek zamieszkały w TrójRzeszoLandii (TRL) miał kilka lokali i wynajmował je za tą samą sumę, albowiem w podatku zryczałtowanym, ani PIT nie ma potrzeby określania lokalu co do tożsamości. Kiedy do misia zapukało GESTAPO, posiadał 20 lokali, a wykazał tylko 4, a kontrola dotyczyła tylko 2, więc Miś był czysty jak zła anielska. Niedobry Miś Uszatek… ojjjj niedobry. Nie pochwalam tego, to grabież państwa i jego potrzebujących zasiłków obywateli! Misia należałoby spalić na stosie, a majątek znacjonalizować.
    Oszust, zbrodniarz, cham, kapitalista, gbur, złodziej chciałoby się powiedzieć i skopać leżącego Misia! Bogaty musi dać biednemu! Tylko czemu ścigano Robin Hood’a, a Janosika powieszono?

    Pozdrawiam ;-)

    • Sławek Muturi pisze:

      Maciek, dzięki za komplement. Należy się on Grzegorzowi. GG obiecał, że będzie tu do nas Fridomiaków od czasu do czasu pisywał:-)

  2. bobst pisze:

    A mam takie pytanko – czy dom jednorodzinny w ktorym sa wydzielone np 12 lokali ktore sa wynajmowane zaliczamy do jedniej nieruchomosci?

  3. Merl pisze:

    Prowadzę obecnie działalność gospodarczą (książka przychodów) będąc płatnikiem VAT, działalność jest niezwiązana z nieruchomościami. Firma na szczęście przynosi zyski, więc muszę niestety systematycznie odprowadzać VAT i podatek dochodowy ;).
    Zastanawiam się nad kupnem mieszkania oczywiście w celu wynajęcia jako lokal mieszkalny i przychodzi mi do głowy kilka opcji:

    P1. Kupno mieszkania jako osoba prywatna i wynajmowowanie go jako osoba prywatna poza działalnością gospodarczą.

    P2. Kupno mieszkania jako osoba prywatna, ale rozliczanie najmu jako działalność gospodarcza.

    P3. Kupno mieszkania jako działalność gospodarcza i rozliczanie jako działalność gospodarcza.

    Czy ktoś rozważał podobne opcje i mógłby podzielić się swoimi przemyśleniami lub polecić jakiś artykuł? Zakładając, że w P2 i P3 wynajmuję mieszkanie z VAT 0% (bo tylko wtedy cena będzie kokurencyjna) nasuwają mi się następujące pytania:

    1. Czy w przypadku P3 i zakupie mieszkania od developera mogę odliczyć VAT 8% za lokal mieszkalny i 23% np. za garaż, czy też wtedy wszystko będzie obciążone VAT 23%?

    2. Czy w przypadku P2 i P3 mogę potraktować następujące wydatki jako koszty firmy i zmniejszyć tym samym płacone przeze mnie kwoty podatku VAT należne do U.S. z tytułu przychodów mojej właśniwej działalności? Chodzi o:
    – 23% vat będący np. w cenie gazu, prądu itp.
    – wszelkie koszty remontów, mebli, itp.

    3. Jak wygląda kwestia amortyzacji mieszkania (1-2,5% rocznie) w wariantach P1, P2, P3?

    4. Jakie stawki podatków będę musiał zapłacić sprzedając takie mieszkanie osobie prywatnej w wariantach P1, P2, P3 np. po pięciu latach od kupna? Chodzi mi o to jak uwzględniać należy wtedy zastosowane wcześniej powyżej amortyzacje (punkt 3) oraz odpisy podatkowe (punkt 2 – od samego mieszkania, remontu, itp.)?

    5. Jeśli bym sprzedał jedno (albo kilka mieszkań) kupionych sposobem P3 w tym samym roku podatkowym, to jak rozumiem będę musiał zaksięgować bardzo duży przychód. Czy niesie to za sobą jakieś ryzyko? np. nagle przekroczę jakiś limit, który nakaże mi wynajmować mieszkania już z 23% VAT?

    6. Czy w przypadku P2, a szczególnie P3 stawka podatku od nieruchomości płaconego corocznie, różni się od P1. Mieszkanie nie służy co prawda do prowadzenia działalności (nie ma tam biura), ale jest przedmiotem tej działalności?

    7. I na koniec, czy praktykowane (i korzystne) są przypadki kupna nowych mieszkań w wariancie P1 lub P2, ale kupna garażu (z osobną KW) już w wariancie P3? Zakładam, że w tym przypadku sam garaż wynajmuję już niezależnie od mieszkania (choć może tej samej osobie) z FVAT 23%, co w przypadku najemcy mającego samochód w ramach działalności może nie być problemem.

    Z góry dziękuję za wszelką pomoc, bo na razie nie natknąłem się nigdzie na porównanie takich opcji.

    • Merl pisze:

      Dodałbym jeszcze, że najprawdopodobniej w momencie sprzedaży mieszkania jego wartość będzie wyższa, a tym samym potencjalnie będzie wyższy VAT do zapłacenia.

      8. No i ostatnia kwestia, zakładając, że kiedyś osiągnę wolność finansową, będę kiedyś zmuszony:) zamknąć moją działalność gospodarczą. Jak wtedy będzie wyglądała kwestia „wyprowadzenia” mieszkania ze środków stałych firmy?

      • Sławek Muturi pisze:

        Merl, GG ma jakiś kłopot z zamieszczaniem komentarzy bezpośrednio na fridomii. Przesłał mi odpowiedź mailowo. Oto ona:

        Merl, Dzięki za komentarz. Poniżej moje komentarze. Zastrzegam jednak, że to są moje skromne opinie, jeśli ktoś będzie miał inne zdanie, chętnie wysłucham :-)

        Na początek – podatnikiem VAT jesteś Ty, a nie Twoja firma. VAT można rozliczać zarówno przy rozliczaniu najmu prywatnego, jak i przez dg, a jeśli łączysz obydwie formy, to VAT rozliczasz niejako „wspólnie” (a nie oddzielnie dla prywatnego i oddzielnie dla dg).

        1. Niezależnie od tego,czy będzie to P1, P2 czy P3, jeśli wynajmujesz mieszkanie na cele mieszkalne, do przychodów nie doliczasz VAT (napisałem to w artykule powyżej). A ponieważ przychody masz bez VAT-u, nie możesz odliczyć VAT-u od kosztów – zarówno od kosztów nabycia mieszkania, jak i kosztów utrzymania czy prowadzenia najmu. Inaczej by było w przypadku lokalu użytkowego i wynajmu na cele dg.

        2. Te wydatki będą kosztem firmy i zmniejszą podatek dochodowy, natomiast nie możesz odliczyć od nich VAT-u (bo, ponownie, przychody związane z tymi przychodami są zwolnione z VAT).

        3. We wszystkich przypadkach możesz amortyzować mieszkanie, a jako wartość początkową bierzesz cenę brutto (z włączeniem VAT).

        4. Generalnie, przy sprzedaży mieszkania, odliczona od kosztów amortyzacja zwiększa dochód ze sprzedaży. Niemniej, po 5 latach nie płacisz podatku. Ale, uwaga, niektórzy twierdzą, że jeśli wciągniesz mieszkanie do dg, to tracisz to zwolnienie wynikające z 5 lat. To jest zapewne temat na kolejny artykuł (podobny do powyższego ;-)

        5. Tak jak pisałem wyżej, przy wynajmie na cele mieszkaniowe nie doliczasz VAT-u, niezależnie od przychodu.

        6. Stawka podatku od nieruchomości zależy od tego, na jakie cele wynajmujesz, a nie jak rozliczasz przychód z tej nieruchomości. Czyli jeśli to jest lokal mieszkalny, to stawka podatku od nieruchomości nie zmieni niezależnie od tego, czy rozliczasz się przez najem prywatny czy przez dg.

        7. Nie ma doświadczeń – może ktoś inny się wypowie? :-)

        8. Mieszkanie możesz normalnie wyprowadzić z firmy i zacząć rozliczać najem prywatny. W niektórych interpretacjach przytoczonych przeze mnie w artykule były opisane dokładnie takie sytuacje (zamykamy działalność i zaczynamy rozliczać najem prywatnie).

        Pozdrawiam serdecznie

        GG

    • Krzysztof pisze:

      Bardzo dobre pytania – sam nie znam na nie odpowiedzi, ale chętnie poczytałbym odpiwiedzi na te pytania od GG lub dr. Ziuberka :-) Sławku – czy mógłbyś przekazać do chłopaków te pytania ?

      • Sławek Muturi pisze:

        Krzysztof, tak, do Grzegorza już przekazałem:-)

        • Tomek K. pisze:

          Witam,

          mam taką samą sytuację, tzn. prowadzę działalność, która regularnie odprowadza VAT i dochodowy a dodatkowo posiadam kilka mieszkań, które wynajmuje.

          Mieszkania kupuje jako osoba prywatna i wynajmuje poza działalnością. Dochód działalności rozliczam podatkiem liniowym a najem prywatnym na zasadach ogólnych.

          Jako, że przy jednoosobowej działalności jestem zarejestrowany jako płatnik VAT, to przy wynajmowaniu prywatnym nieruchomości dalej jestem płatnikiem VAT i „muszę” wystawiać najemcom co miesiąc faktury (tyle, że ze stawką 0%).

          Niestety nie da się zrobić z VATem tak jak kombinujesz – tzn. mieszkania kupić na firmę, do mieszkań kupić wyposażenie, zrobić remont itp. wydatki z VATem 23% / 8%, potem wynajmować mieszkanie ze stawką VAT 0%, a VAT z kosztów poniesionych na remonty/wyposażenie/zakup mieszkań odliczyć od VATu płaconego od dochodu z innego tytułu (tzn. z głównej branży DG). W sytuacji, w której mieszkania wynajmujesz ze stawką 0% to nie możesz odliczyć VATu z wydatków poniesionych na te mieszkania :( A dodatkowo w momencie sprzedaży mieszkania, będziesz musiał „oddać” amortyzację mieszkania + dopłacić 19% podatku dochodowego od różnicy ceny kupna/sprzedaży.

          W związku z tym, według mojej skromnej opinii, optymalną formą jest zakup mieszkań jako osoba prywatna i rozliczanie ich najmu jako najmu prywatnego (i poproszenie o indywidualną interpretację dyrektora US, żeby spać spokojnie). Wtedy w razie sprzedaży po 5 latach nie płacisz podatku dochodowego a w czasie wynajmowania mieszkań rozliczasz je zasadach ogólnych i tak dobierasz stawki amortyzacji, żeby podatku dochodowego nie płacić w ogóle (rzuć okiem na przyspieszoną amortyzację, dodatkowo rata odsetkowa kredytu jest twoim kosztem).

        • ula k. pisze:

          Tomek K. piszesz, że „Jako, że przy jednoosobowej działalności jestem zarejestrowany jako płatnik VAT, to przy wynajmowaniu prywatnym nieruchomości dalej jestem płatnikiem VAT i „muszę” wystawiać najemcom co miesiąc faktury (tyle, że ze stawką 0%).”
          A co w przypadku gdy mieszkanie zostało zakupione przez małżeństwo, które ma wspólnotę majątkową, mąż prowadzi DG i jest VAT-owcem, a żona nie?

  4. Krzysztof pisze:

    Grzegorz – czy mogę wynajmować firmie mieszkanie do celów mieszkalnych ? (firma ta prowadzi działalność polegającą na podnajmowaniu mojego mieszkania na krótkie okresy czasu np. kilka dni, jednak w umowie nie ma takich zapisów) – rozliczam ten wynajem na zasadach ogólnych stosując amortyzację przyśpieszoną – czy mogę ten wynajem tak rozliczać, jeżeli wynajmuje to mieszkanie firmie (dokładnie jednoosobowa działalność gospodarcza) ?

  5. Daniel pisze:

    Witajcie!
    Teraz mam pytanie ktore najprawdopodobniej zasluguje na nowy temat…: Amortyzacja a najem prywatny… Co wiemy na ten temat?
    Pozdrawiam wszystkich serdecznie
    Daniel

    • Sławek Muturi pisze:

      Daniel, dzięki za pytanie. W skrócie – amortyzacja jest możliwa przy najmie prywatnym jeśli rozliczasz się na zasadach ogólnych lub z jednoosobowej działalności gospodarczej. Nie jest możliwa jeśli rozliczasz się ryczałtowo. Czy to wystarczy?

  6. Daniel pisze:

    Witaj.
    Tak, chcialem uslyszec czy jest mozliwa nie zakladajac dzialalnosci.
    Z tego co wiem w USA sa 3 rodzaje amortyzacji: na budynek, na to co jest w srodku (typu sciany, meble itd. to co w zasadzie remontujesz badz wymieniasz) oraz na dzialke. Te 3 rozne zrodla maja rozny % odliczen. W Pl jest tylko jeden rodzaj amortyzacji, prawda? Nie ma nic innego co mozna odliczyc?
    Pozdrawiam

    • Sławek Muturi pisze:

      Daniel, tak amortyzacja jest możliwa bez zakładania działalności (oprócz sytuacji gdy podatnik wybiera ryczałtową formę rozliczania podatków). Gruntów się w Polsce nie amortyzuje. Jest tylko jeden „rodzaj” amortyzacji choć są możliwe różne stawki amortyzacyjne w różnych przypadkach. Oprócz amortyzacji można odliczać (za wyjątkiem rozliczania ryczałtowego) jeszcze wiele innych rzeczy – odsetek od kredytu zaciągnietego na zakup wynajmowanego mieszkania, koszty remontó, napraw, podatków od nieruchomości i wiele innych.

      Natomiast jeśli chcesz znać szczegóły to zachęcam do kontaktu z moim Przyjacielem Grzegorzem Grabowskim, najlepszym w Polsce ekspertem od rozliczania przychodów z najmu. Kontakt do GG to grzegrab (at) gmail.com. Powodzenia!

  7. Daniel pisze:

    Dziekuje Ci Sławku,
    jak zawsze wyczerpujaca odpowiedz. Pozdrawiam Daniel

  8. Grzegorz R pisze:

    Dzień dobry Panie Sławku miał bym pytanie do Pana odnośnie najmu prywatnego.
    A mianowicie planuje zakup domu w którym 6 pokoi wynajmował bym osobom starszym, które dodatkowo mogły by liczyć na opiekę i wsparcie. Opieka była by świadczona całodobowo przez spółdzielnie socjalną w której też pracuję. A sam osobiście bym właśnie wynajmował pokoje tym osobom i wiadomo miał bym dodatkowo jakiś dochód. Czy wynajmowanie w jednym domu 6 pokoi dla maksymalnie 8 osób można potraktować jako najem prywatny czy było by to już potraktowane jako działalność gospodarcza. Zdecydowanie wolę to traktować jako najem prywatny nawet dlatego że jestem członkiem spółdzielni socjalnej i podejrzewam że i tak nie mógł bym zarejestrować działalności gospodarczej. Dziękuję za odpowiedź i pozdrawiam.

    • Sławek Muturi pisze:

      Grzegorz, tak jak się zorientowałeś z dyskusji pod tym wpisem, nie ma jednoznacznej definicji tego kiedy najem prywatny przestaje być „prywatny”. Ja też nie chciałbym Ci wskazywać odpowiedzi, mimo że mam swoje zdanie. Ale może ono okazać się sprzeczne z opinią urzędniczki w Twoim Urzędzie Skarbowym.

      Według mnie, to co opisałeś nie wymaga zakładania działalności gospodarczej, ale mądrzejszy ode mnie w tych sprawach jest Grzegorz Grabowski. Natomiast jeśli chcesz mieć 100%-ową pewność, to zwróć się o indywidualną interpretację podatkową. Innego sposobu na 100%-ową pewność w Polsce nie ma:-)

      Powodzenia i sukcesów w najmie!!!

      • Grzegorz R pisze:

        Dziękuję Ci za szybką odpowiedź. Faktycznie najlepiej zwrócić się o interpretacje podatkową ale dziękuję za wskazówki . I pewnie będę musiał tak zrobić , ponieważ w grę mógł by wchodzić tylko najem prywatny dlatego że jestem członkiem spółdzielni to nie mógłbym raczej prowadzić dodatkowo działalności gospodarczej.

  9. Jan pisze:

    Witam
    Trafiłem tu po raz pierwszy i jestem pod wrażeniem tylu fachowych publikacji.

    Jestem laikiem i dopiero szukam wiedzy .

    Czy może mi ktoś podpowiedzieć w tak nietypowej sprawie :

    Chcę kupić wraz z dobrą znajomą (jako współwłasność) obiekt ,w którym są 4 lokale i są w tej chwili wynajmowane 4 podmiotom prowadzącym dg , do tego na piętrze chcemy nieużytki zamienić na 4 mieszkania i również wynająć.

    Znajoma jest lekarzem i wykładowcą na uczelni ,prowadzi własną dg ,ale nie jest vat-owcem.
    Ja prowadzę handel na ryczałcie i też nie jestem vat-owcem.

    Czy musimy te wynajmy prowadzić jako dg ,czy możemy prywatnie ?

    Z góry dziękuję za każdą odpowiedź.

    • Sławek Muturi pisze:

      Jan, dzięki za odwiedzenie fridomii oraz za komplementy pod naszym adresem. Pewnie przeczytałeś ten wpis i znajdujące się pod nim komentarze. Wynika z nich, że nikt Ci nie da pewności. To co opisujesz prawdopodobnie nie wymaga założenia dg. Ale jeśli chcesz mieć pewność to zwróć się o indywidualną interpretację podatkową.

      Z drugiej strony, dg może Ci się po prostu opłacać (zamiast płacić 8,5% ryczałtu) więc może nie ma czego się obawiać:-)

      Powodzenia!

  10. Agnieszka pisze:

    Witam, a ja mam jeszcze inny problem. Prowadzę działalność wraz z mężem (spółka cywilna), której przedmiotem nie jest najem. Posiadamy lokale użytkowe (nasza własność), które wynajmujemy i w części sami użytkujemy (siedziba firmy). Lokale nie są środkiem trwałym wprowadzonym do ewidencji spółki, nie rozliczamy w działalności kosztów eksploatacyjnych lokalu. Kiedyś najem lokali był również przedmiotem działalności, ale zrezygnowaliśmy z tego i rozliczamy te przychody jako najem prywatny (ryczałt), jednak wpis PKD pozostał. Czy postępujemy prawidłowo??? Proszę o odpowiedź, bo po przeczytaniu artykułu zdębiałam. Dodam jeszcze, że sposób ten konsultowałam z US!!

    • Sławek Muturi pisze:

      Agnieszka, nie chcę niczego demonizować, ale optymalizacja Twoich podatków nie jest w bezpośrednim interesie urzędu skarbowego:-) Lepiej skontaktuj się z Grzegorzem Grabowskim.
      Powodzenia!

  11. iwona pisze:

    Sorry,pytanie od laika,w mojej kamienicy wynajmuje kilka mieszkań na cele mieszkalne,i kilka jako użytkowe,place podatek dochodowy na zasadach ogólnych od wszystkich lokali,czy robię prawidlowo?

    • Sławek Muturi pisze:

      Iwona, dzięki za odwiedzenie fridomii. Cel wynajmu nie przesądza o wyborze sposobu rozliczania podatków. Tak więc, rozliczanie na zasadach ogólnych jest prawidłowe. Natomiast czy jest to dla Ciebie najbardziej opłacalna opcja? Tego tak łatwo nie stwierdzę na podstawie podanych przez Ciebie informacji. Prawdopodobnie tak, ale warto dopytać eksperta. Najlepszym w Polsce jest Grzegorz Grabowski z serwisu wynajmistrz.pl.

      Powodzenia!!

  12. Krystian Podhale pisze:

    W moim przypadku gdy pojawił się pierwszy dochód z tytułu najmu,rozpoczęła się tak naprawdę moja przygoda z rozliczeniem podatku.Przyznam szczerze,że dopóki owego przychodu nie było, zbytnio się tym nie przejmowałem bardziej skupiałem się na samej nieruchomości, samo rozliczenie traktowałem jako powinność ale dopiero końcową.Nabyłem poradnik Grzegorza Grabowskiego po kilkukrotnym przeczytaniu go nabyłem już konkretną i co najważniejsze praktyczną wiedzę na temat podatków.A jeszcze dla pewności czy dobrze wybrałem formę opodatkowania w moim konkretnym przypadku skonsultowałem się osobiście z panem Grzegorzem Grabowskim. Potwierdzam że pan Grzegorz to klasa sama w sobie praktyk, bardzo dobra i szybka współpraca,w dobie dzisiejszych czasów gdzie dominuje wiele mitów związanych z rozliczeniem się z fiskusem dzięki takim ekspertom ten ważny aspekt w budowaniu wolności finansowej dzięki nieruchomościom jest „odczarowywany” i jak się okazuje nie jest taki straszny jak jest postrzegany na ogół. Polecam gdy sami uznamy,że sobie z tym nie poradzimy.

  13. I. pisze:

    Witam Panie Sławku,
    moja sytuacja wygląda tak, że prowadzę działalność gospodarczą nie związaną z wynajmem (dotyczy usług IT), jestem podatnikiem VAT. W mieszkaniu, kupionym częściowo za kredyt prowadzę tą DG. Mieszkanie kupiłam przed założeniem DG. Odliczam koszty amortyzacji od część przeznaczonej na prowadzenie DG (48%), tak samo koszty czynszu i inne koszty związane z mieszkaniem (48% kosztów). W przyszłym roku tj. 2015 będę chciała wynająć moje mieszkanie na cele mieszkaniowe (osobie prywatnej). Czy muszę to zaliczyć do DG? Oczywiście zmienię siedzibę firmy na jakąś inną.
    Chciałabym rozliczyć się ryczałtem albo bez konieczności wystawiania FVat.

    Będę wdzięczna za pomoc.

    • Sławek Muturi pisze:

      i, dzięki za odwiedzenie fridomii. Nie jestem doradcą podatkowym, ale wydaje mi się, że mając jedno mieszkanie na wynajem nie musisz go rozliczać poprzez działalność gospodarczą. Może zadeklarować zamiar rozliczania się ryczałtem. Do tego wystarczy prosta ewidencja przychodów.

      Natomiast skoro już masz zarejestrowaną dz.gosp to może lepiej jednak będzie wybrać opodatkowanie przychodów z najmu poprzez ową DG. Przewagą tej opcji nad ryczałtem jest możliwość odliczania kosztów m.in amortyzacji oraz odsetek od kredytu hipotecznego na zakup owego mieszkania.

      W podjęciu tej decyzji może Ci pomóc Grzegorz Grabowski z serwisu Wynajmistrz. GG wie wiele więcej nt podatków od najmu niż ja. Powodzenia!

  14. Wojtek pisze:

    Witam,

    Mam pytanie odnośnie rozliczania dochodów z najmu poprzez spółkę Z O.O.? Co sądzicie o takim rozwiązaniu?

    Mam 3 mieszkania, które na razie rozliczam na zasadzie ryczałtu jako najem prywatny. Planuję zakup kolejnych mieszkań i chciałbym uniknąć ryzyka że jakiś US stwierdzi kiedyś że to powinna być działalność (i dowali mi zaległy ZUS). Brałem pod uwagę otwarcie zwykłej działalności gospodarczej ale nie mam ochoty płacić ZUS’u. Na codzień pracuję i mieszkam za granicą więc udaje mi się omijać ZUS szerokim łukiem :) ale gdybym założył działalność to nie byłoby zmiłuj. W związku z tym biorę pod uwagę otwarcie spółki Z O.O. razem z żoną (potrzeba 2 wspólników żeby nie było problemów z ZUSem). Mieszkania które są majątkiem prywatnym zostałyby użyczone spółce przez wspólników (bezpłatne użyczenie)

    Dodam jeszcze że mam doradców podatkowych w rodzinie więc prowadzenie księgowości nie byłoby problemem. Koszt założenia spółki i wniesienia 5K kapitału to jest mimo wszystko niewiele jeżeli się porówna do płacenia 1K do ZUS co miesiąc przy działalności. Staram się jednak ustalić czy takie rozwiązanie wiąże się z jakimś ryzykiem lub problemami których ja nie widzę.

    Jakiekolwiek komentarze lub porady w tej kwestii mile widziane.

    Pozdrawiam
    Wojtek

  15. Robert pisze:

    Zastanów się najpierw nad sposobem na wyciąganie pieniędzy ze spółki, które ona otrzyma jako czynsze. Można wypłacać dywidendę, ale najpierw spółka płaci podatek dochodowy CIT 19 %, a Ty potem od wypłacanych pieniędzy jeszcze 10 %.

  16. Robert pisze:

    Można wypłacać dywidendę, zgodnie z kodeksem spółek handlowych, jeżeli przewiduje to umowa spółki:

    Art.194.Umowa spółki może upoważniać zarząd do wypłaty wspólnikom zaliczki na poczet przewidywanej dywidendy za rok obrotowy, jeżeli spółka posiada środki wystarczające na wypłatę.

    Art.195.§1.Spółka może wypłacić zaliczkę na poczet przewidywanej dywidendy, jeżeli jej zatwierdzone sprawozdanie finansowe za poprzedni rok obrotowy wykazuje zysk. Zaliczka może stanowić najwyżej połowę zysku osiągniętego od końca poprzedniego roku obrotowego, powiększonego o kapitały rezerwowe utworzone z zysku, którymi w celu wypłaty zaliczek może dysponować zarząd, oraz pomniejszonego o niepokryte straty i udziały własne.
    §2.Do zaliczki na poczet przewidywanej dywidendy nie stosuje się przepisu art. 197.

    Pozostaje jednak cały czas kwestia podatku dochodowego od wypłacanych pieniędzy.

  17. Tom pisze:

    Witam,
    bardzo proszę o pilną odpowiedź. Prowadzę działalność gospodarcza (podatnik VAT czynny) i wynajmuje w ramach najmu prywatnego lokal użytkowy (ryczałt). Umowa najmu została zwarta na osobę fizyczną a nie na firmę, jednak muszę odprowadzać VAT i wystawiać fakturę. Proszę o pomoc jakie dane wpisać w miejscu dane sprzedawcy: dane osobowe osoby fizycznej (bo na taką zawarłem umowę) czy na dane jednoosobowej działalności gospodarczej. Jakie dane wpisać na fakturze? Proszę o pomoc

  18. Robert pisze:

    W przypadku prowadzenia działalności gospodarczej przez osobę fizyczną sprawa jest prosta – podmiot gospodarczy i osoba fizyczna to jedno i to samo. Wystarczy że na fakturze podasz imię i nazwisko i prawidłowy numer swojego NIP. To czy dopiszesz nazwę swojej firmy, nie ma żadnego znaczenia. Ważne jest imię i nazwisko oraz numer NIP.

    Ja nie wystawiam faktur za najem, tylko nabijam na kasę fiskalną. Wynajmuję osobom fizycznym które nie potrzebują faktur.

  19. Gosia pisze:

    A co z podatkiem od nieruchomości? Ostatnio miasto Karpacz stwierdziło, że wszyscy właściciele wynajmujący nieruchomości turystom mają płacić wyższy podatek od nieruchomości, nieważne czy robią to w ramach działalności gospodarczej, czy nie.

    • Sławek Muturi pisze:

      Gosiu, podnosisz ciekawy temat. Postaram się poprosić Grzegorza Grabowskiego – eksperta od opodatkowania przychodów z najmu – by udzielił nam tu odpowiedzi. GG, mógłbyś proszę?

    • Grzegorz pisze:

      Gosia, wg mnie najem „turystyczny” nie jest najmem na cele mieszkalne, tak więc mieszkanie jest wykorzystywane na cele inne niż mieszkalne (w szczególności na cele dg). Stawka podatku od nieruchomości jest wyższa dla lokali, w których prowadzi się dg (przy czym to, rozliczasz ten najem w ramach zarejestrowanej dg czy też nie, nie ma znaczenia). Tak więc takie postępowanie wydaje się, niestety, uzasadnione.

  20. kel pisze:

    Chciałam zaproponować nowy temat do rozstrzygnięcia
    Jak we własnym domu mieszkalnym otworzyć działalność gosp i wynajmować pokoje pt „pokoje gościnne czy pokoje czy kwatery prywatne krótkotrwałego pobytu”nie będące ani hotelem ani pensjonatem.Czy wg prawa budowlanego należy zmienić plany budowlane tzn nowy projekt inne przeznaczenie budynku czy miesci sie to w ramach domu mieszkalnego.Co z podatkiem od nieruchomości czy tylko w czasie istnienia dział gosp jest naliczany a gdy mamy tzn otworzymy firme tylko w sezonie to czy zawieszenie dział gosp po sezonie skutkuje zawieszeniem równiez w podatku od nieruchomości.Bo z tego co ustaliłam to gdy sprawa dotyczy hotelu czy pensjonatu to prawo budowlane wymaga planów pt „pensjonat lub hotel” i wówczas od momentu zakonczenia budowy czy tez oddania do użytkowania płaci sie cały czas podatek od nieruchomosci przez cały rok a zawieszenie dział nie skutkuje zawieszeniem podatku od nieruchomosci a po za tym nawet gdyby w ogóle nie rejestrować dział gosp pod tytułem hotel czy pensjonat z racji samej nazwy planów projektu budowlanego jest obowiazek cały czas opłacania podatku od nieruchomosci w kwocie ok 20zł za m kw
    Dlatego zastanawiam sie jak to rozstrzygnac na korzyść

    • Sławek Muturi pisze:

      Kel, ciężko mi będzie Ci coś doradzić w tej materii. Zajmujemy się nieruchomościami jako aktywami dającymi pasywny dochód, a nie jako forma działalności gospodarczej pt „pokoje gościnne” czy pensjonat prowadzonym przez właścicielkę domu. Ale może ktoś z Fridomiaków będzie Ci w stanie podpowiedzieć? Powodzenia!

  21. Lukasz pisze:

    Witam,
    Pytanie do znawców najmu: Wynajmuję kilka mieszkań jako prywatna i planuje zakup kolejnego mieszkani araczej będę chciał robic najem jako spółka zoo, w jaki sposób użyczać nieruchomości do spólki aby spółka mogła je wynajmować i co w razie „W” gdy spółka popadnie w kłopoty, chodzi aby firma nie pociagnela nieruchomosci za soba pozniej przed komornika? – w jaki sposób to robicie
    Pozdrawiam

    • Robert pisze:

      A po co chcesz tworzyć takie karkołomne konstrukcje ze spółką z o.o.? Gdybyś miał setkę mieszkań to pewnie można by analizować czy koszty tworzenia i prowadzenia spółki będą opłacalne, a przy jednym czy dwóch mieszkaniach to nie widzę sensu wynajmowania tego jako spółka z o.o.

      Pamiętaj że przy spółce z o.o. masz znacznie utrudnione wyciąganie z niej zysków (formalizmy, dywidenda, uchwały), nie możesz ot tak sobie brać pieniędzy ze spółki i z nich korzystać, do tego dochodzi podwójne opodatkowanie dochodów (najpierw CIT jako spółka, a potem Ty płacisz PIT od wypłacanych dywidend). Do tego dochodzi problem z ZUS jeśli jesteś jedynym wspólnikiem i członkiem zarządu, dolicz do tego koszty obsługi księgowej spółki…

      Przemyśl to jeszcze raz ;-)

  22. Lukasz pisze:

    Dżięki robert za odpowiedź, czyli jakie jest rozwiązanie? – jak wynajmować mieszkania dalej jako prywatna? – jakie rozwiązanie proponujesz?

  23. Lukasz pisze:

    Dżięki Robert za odpowiedź, czyli jakie jest rozwiązanie? – jak wynajmować mieszkania dalej jako prywatna? – jakie rozwiązanie proponujesz?

    • Robert pisze:

      Ja wynajmuję mieszkania jako osoba fizyczna, podatki rozliczam na zasadach ogólnych według skali na działalności gospodarczej (ze względu na skalę wynajmu) i od wielu miesięcy nie zapłaciłem ani złotówki PIT – wszystko dzięki amortyzacji mieszkań, wrzucania w koszty czego się da. U siebie nie widzę potrzeby kombinowania ze spółką z o.o.

      • Sławek Muturi pisze:

        Myślę, że może warto też dodać, że Robert – oprócz bycia aktywnym Fridomiakiem – jest prawnikiem z wieloletnią praktyką zawodową:-)

  24. Lukasz pisze:

    Jeszcze do końca nie zrozumiałem:(

    1) Wynajmujesz jako osoba fizyczna (tzn prywatna) czy osoba fizyczna prowadząca dzisiałalność jednoosobową?
    2) jeśli osoba fizyczna na działalności to wtedy trzeba placić ZUS 1k, stąd moje zainteresowanie spółką zoo
    3) wynajmując mieszkanie za kazdym razem jak Ci się zmieni najmca na przyklad w roku podatkowym ,to za kazdym razem trzeba biegac do US aby zaktualizowac nową umowę albo naprzyklad informację o kilkumiesiecznym pustostanie?

    Przeparszam za moje głupie pytania ale osobiście działąm w innym kraju, gdzie trochę to inaczej wygląda a w PL przy wolnych srodkach kupuję nieruchomosci i chciałbym to poskladac aby mialo rece i nogi by US się kiedyś tam nie przyczepił

    Jeszcze raz bardzo dziękuję za odpowiedzi

    • Sławek Muturi pisze:

      Łukasz, dzięki za ten komentarz. Zdecydowanie najkrótszy z ponad 16.000 jakie się dotąd na fridomii pojawiły. Czego dotyczy Twoje pytanie?

  25. Lukasz pisze:

    Witam, chodzi mi o odpowiedz na powyzsze zapytanie:
    „Jeszcze do końca nie zrozumiałem:(
    1) Wynajmujesz jako osoba fizyczna (tzn prywatna) czy osoba fizyczna prowadząca dzisiałalność jednoosobową?
    2) jeśli osoba fizyczna na działalności to wtedy trzeba placić ZUS 1k, stąd moje zainteresowanie spółką zoo
    3) wynajmując mieszkanie za kazdym razem jak Ci się zmieni najmca na przyklad w roku podatkowym ,to za kazdym razem trzeba biegac do US aby zaktualizowac nową umowę albo naprzyklad informację o kilkumiesiecznym pustostanie?
    Przeparszam za moje głupie pytania ale osobiście działąm w innym kraju, gdzie trochę to inaczej wygląda a w PL przy wolnych srodkach kupuję nieruchomosci i chciałbym to poskladac aby mialo rece i nogi by US się kiedyś tam nie przyczepił
    Jeszcze raz bardzo dziękuję za odpowiedz”

    Pozdrawiam

    • Sławek Muturi pisze:

      Lukasz, ad 1 i 2) polecam Ci kontakt z Grzegorzem Grabowskim z serwisu podatkowego Wynajmistrz. To najlepszy w Polsce specjalista ds opodatkowania najmu. Ad 3) nie ma już obowiązku zgłaszania do US każdej umowy najmu (kiedyś był) o ile nie jest to tzw najem okazjonalny. Powodzenia w poskładaniu całości:-)

    • Tomek pisze:

      Łukasz, żeby uwolnić się od 1000 zł zusu, musiałbyś sprzedać wszystkie mieszkania spółce zoo, bo w przeciwnym przypadku wynajmowanie mieszkań za pośrednictwem spółki nic nie zmieni w Twojej sytuacji: dalej będziesz uzyskiwał dochody z najmu wielu mieszkań, co zostanie zakwalifikowane jako działalność. Zresztą możesz już teraz przekazać mieszkania w zarządzanie Mzuri, tyle że to też nic nie zmienia w zakresie kwalifikacji najmu jako działalności.

      Oprócz wysokich kosztów transakcyjnych sprzedania mieszkań spółce zoo, masz również wyższe koszty prowadzenia spółki zoo (droższa księgowość, składanie sprawozdań do sądu), ale tu jak rozumiem prowadzisz już taką spółkę, więc wiesz, jakie to pociąga wydatki i formalności, więc się nie rozpisuję. No i warto pamiętać, że jeśli jesteś jedynym właścicielem spółki zoo to też płacisz zus 1000 zł, wyjściem jest żeby było wielu wspólników.

      Na marginesie, nie naginałbym struktury własnościowej mieszkań do obecnego zusu, bo to ma byc inwestycja na lata, a z dużym prawdopodobieństwem rządzący pozmieniają wkrótce system podatkowo-zusowy.

    • Robert W pisze:

      1) Wynajmujesz jako osoba fizyczna (tzn prywatna) czy osoba fizyczna prowadząca dzisiałalność jednoosobową?

      Ja wynajmuję mieszkania jako osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą, m.in. w zakresie wynajmu mieszkań. Robię tak ze względu na skalę działalności – liczbę mieszkań, wysokość dochodów z tego uzyskiwanych oraz brak innych wysokich dochodów. W razie kontroli trudno by mi było udowodnić, że wynajmowanie przeze mnie mieszkań nie jest moją działalnością gospodarczą. Jeżeli masz mniej mieszkań, np. 1 czy 2, a do tego masz jakieś inne dochody (np. etat, własna firma) no to możesz wynajmować jako osoba fizyczna bez ryzyka i brać pod uwagę podatek ryczałtowy 8,5 %. Kwestia policzenia gdzie zapłacisz mniej PIT od wynajmu. U mnie lepiej się opłaca być na skali, bo wrzucam w koszty różne rzeczy, amortyzację mieszkań i dzięki temu od długiego czasu nie zapłaciłem PIT w ogóle pomimo wysokich przychodów.

      2) jeśli osoba fizyczna na działalności to wtedy trzeba placić ZUS 1k, stąd moje zainteresowanie spółką zoo

      Tak płacę ZUS. Gdzieś chyba musisz płacić, nie polecam nie mieć nigdzie ubezpieczenia, wiadomo jakie mamy wszyscy zdanie na temat perspektyw np. emerytury z ZUS, ale po pierwsze znam ludzi którzy kombinowali i źle na tym wyszli (np. „przenosili” firmę do Anglii czy na Litwę i teraz ZUS masowo z nich ściąga zaległe składki z odsetkami), ponadto w razie wypadku lepiej mieć jakieś ubezpieczenie np. rentowe z ZUS.

      3) wynajmując mieszkanie za kazdym razem jak Ci się zmieni najmca na przyklad w roku podatkowym ,to za kazdym razem trzeba biegac do US aby zaktualizowac nową umowę albo naprzyklad informację o kilkumiesiecznym pustostanie?

      Tak jak Sławek napisał – urząd skarbowy tylko informujesz co miesiąc albo kwartał o wysokości podatku do zapłaty, który obliczasz sam. Podatek płacisz od dochodu z wynajmu mieszkań.

  26. Zofia pisze:

    Prowadzę najem prywatny na cele mieszkalne , czas najmu zależny od klienta według potrzeb ,opłacam podatek w formie ryczałtu, nie jestem płatnikiem VAT. Mam pytanie czy wszystkim mogę wynajmować bez zmian w opłatach podatku a mianowicie:
    1. Osobom fizycznym- na pewno tak
    2. Firmom na cele mieszkalne dla ich pracowników, studentów stażystów –????
    2. Spólka z oo na cel mieszkalny dla pracownika,studenta stażysty —-?????

    Czy zasady rozliczenia w/w przypadkach pozostaną takie same.

  27. Goby pisze:

    Witam. Mam pytanie. Czy w wypadku gdybym dzierżawił grunt od spółdzielni jako klient indywidualny, mógłbym go wynajmować innym mieszkańcom osiedla? Oczywiście musiałbym mieć drukarkę fiskalną dla paragonów. Czy jest taka możliwość by jako osoba prywatna wynajmować innym dzierżawiony teren, uczciwie rozliczać się z US i coś zarobić? 700m2
    pozdrawiam

    • RobWal pisze:

      Nie bardzo rozumiem pytanie. Pod jakim kątem pytasz czy będziesz mógł wynajmować dalej? Pytasz o zakaz podnajmu? No to zależy od treści umowy którą zawrzesz ze spółdzielnią. Mieszasz trochę zagadnienia podatkowe (paragony) z konstrukcją podnajmu. Najpierw opisz jak to widzisz i jak chcesz to robić, a potem analizuj jak najkorzystniej wybrać podatek.

  28. Samara81 pisze:

    Witam serdeczni
    Mam pytanie.
    Prowadzę pozarolniczą działalności gospodarczą i nie jestem podatnikiem VAT.
    W 2014 roku kupiłem mieszkanie w nadmorskiej miejscowości prywatnie wraz z małżonką. Mamy zamiar przez 10 miesięcy urztkować mieszkanie osobiście a przez dwa miesiące wakacyjne tj lipiec sierpień wynajmować je.
    Pytanie brzmi czy moge wynajmować mieszkanie prywatnie i płacić 8,5% podatku czy bedzie to już działalność gospodarcza i przychody z najmu będę musiał doliczyć do przychodów mojej firmy.
    Dziękuję za odpowiedź.

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

Friend Email
Enter your message
Enter below security code
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

23.11, środa – Bangkok, Tajlandia, godz 15:00. Rejestracja tutaj: http://www.event.biznesponadgranicami.pl/#program

26.11, sobota – Warszawa, moja prezentacja w trakcie Kongresu organizowanego przez Businesswoman & Life

Ze względu na moje zimowanie w tropikach (w tym roku lecę do Afryki), kolejne spotkania przewiduję dopiero na wiosnę 2017 roku. Chyba, że ktoś miałby ochotę się spotkać ze mną w Kenii, Tanzanii, Gabonie (Mistrzostwa Afryki w piłce nożnej), Namibii, RPA, Mozambiku, Etiopii lub na wyspie Mayotte (ze względu na to, że jest to zamorskie terytorium Francji, to można tam polecieć bez paszportu:-). Być może wyskoczę też na dzień-dwa do stolicy Somalii, Mogadiszu, ale tam nikogo nie zapraszam ze względów bezpieczeństwa:-)

 

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

W 2010 Polacy kupili 76 700 mieszkań za 14,5 mld zł

Tak byłem przejęty zeszłotygodniowym artykułem o sobie w Dzienniku Gazecie Prawnej (jestem jednak - jak się okazuje - dosyć próźnym człowiekiem:-), że zapomniałem podzielić się z Wami bardzo ciekawym artykułem, który ukazał się w tym samym wydaniu DGP z dnia 4-6 listopada 2011. W artykule zatytułowanym "Rekord na rynku nieruchomości. Teraz czas na spadki" Ewa Wesołowska i Janusz K. Kowalski przytaczają dane GUS-u, z których wynika że rok 2010 był rekordowym jeśli chodzi o handel nieruchomościami. [...]

Najnowsze komentarze

  • Sławek Muturi: Tomku, masz rację, bardziej chodziło mi o język polski niż English:-) Natomiast w jez angielskim,...
  • Tomek: Sławku, w języku polskim masz rację, „niezależny finansowo” to ktoś, kto utrzymuje się sam; nie...
  • Sławek Muturi: Luk, miałem dokłądnie takie samo podejście jak Ty. Umawianie się na konkretną godzinę stawało się dla...
  • Sławek Muturi: Luk, o podobnym scenariuszu czytałem niedawno w jednej z angielskich gazet. Tyle, że tam praprzyczyną...
  • BiL: „W pewnym sensie ja też – choć jestem od wielu lat w 100%-ach wolny finansowo – nie czuję się wcale …...
  • A.R.: Sposobów na oszczędzanie są setki. Trzeba tylko być na to gotowym i chcieć. Większość z tych sposobów powoduje...
  • Wiktor Ryśnik MA: Czyli jak ja wybudowałem dom ze stodołą w Indiach przed deportacją to jego cena będzie porównywalna...
  • Maria: Serdeczne dzięki, czekamy na adres Sammy’ego. Pozdrawiam serdecznie Maria
  • Michał: Hmm, najlepsze wyjście jak jej mąż by stracił pracę a ona by próbowała jego i dwoje dzieci utrzymać ze swojej...
  • Bogumił: Pierwsze i najważniejsze to zrobić budżet domowy. Zobaczysz przez parę miesięcy gdzie „rozchodzą...
  • Sławek Muturi: AdiT, może rzeczywiście przedstawiłem Kasię w nieco zbyt mało korzystnym świetle. W rzeczywistości to...
  • Sławek Muturi: Maria, dzięki za bardzo praktyczną podpowiedź. Rzeczywiście dobrze jest założyć sobie konto w jakimś...
  • Tomek: Zapomniałem dodać, że nie posiadając samochodu można wynająć komuś swoje miejsce parkingowe, a więc nie dość,...
  • Sławek Muturi: Maria, dobry wybór miejsca na wakacje. Udanego wyjazdu! A co do podpowiedzi, to polecam usługi mojego...
  • Tomek: Sławku, Kasia wygląda mi na osobę, która programowo będzie odpierać wszystkie rady, bez głębszego ich...
  • luk_wroclaw: Poza głównym tematem: Też mnie wkurza to, że od jakiegoś czasu w coraz większej liczbie męskich...
  • Arthur Banach: W Indonezji na skuterze miesci sie nie tylko kobieta z dwojka dzieci, ale takze jej maz, czyli glowa...
  • Robert Walcz: Hmmm trudne pytanie o nazewnictwo. Te akurat dwa słowa są bardzo zbliżone do siebie znaczeniowo,...
  • luk_wroclaw: Pewnego zimowego dnia w całej Europie następuje przerwa w dostawie prądu. Wydawałoby się, że ta poważna...
  • AdiT: Sławku / Kasiu – sporo pomysłów na oszczędzanie można znaleźć na blogu Michała Szafrańskiego:...

Najnowsze wpisy

created by Water Design