11

08.2016

Jak przygotować M do wynajęcia lub do sprzedaży

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Często zadawane pytania, Napisali o ..., Nas

ilość komentarzy: 6

We wczorajszym wydaniu GW ukazał się duży artykuł pod powyższym tytułem, w którym wypowiedzieli się m.in Robert Mostieńczuk z lubelskiego biura Mzuri oraz Marcin Konarski, kierownik ds remontów Mzuri Investments. Wprawdzie mieszkań raczej nie pomagamy sprzedawać (osoba, która zakupiła mieszkanie na wynajem bo chce osiągnąć wolność finansową raczej nie widzi sensu w jego sprzedaży), ale pomogliśmy w zakupie ponad 450 mieszkań więc znamy perspektywę kupującego. Pewnie jak nikt inny w Polsce:-)

Większość zakupionych mieszkań wymagała remontu. Część mieszkań, które właściciele przekazują nam pod opiekę też wymaga na początek remontu lub mocnego odświeżenia. Dzięki temu, w chwili obecnej nadzorujemy ponad 50 toczących się remontów mieszkań.  To też chyba rekordowa liczba:-) O remoncie dwóch-trzech kamienicach nie wspominając:-) Prawie każdy remont uczy nas czegoś nowego – ciekawe kiedy (jeśli w ogóle) przestaniemy się doskonalić? Ciągłe doskonalenie się jest naszym firmowym celem i dlatego wprowadziliśmy stanowisko regionalnych kierowników remontów.

Oto link do artykułu: http://m.wyborcza.biz/biznes/1,106501,20520311,mieszkanie-na-sprzedaz-mieszkanie-na-wynajem-jak-je-przygotowac.html?disableRedirects=true

Wiem, że wypowiedzi ekspertów Mzuri zostały mocno skrócone na potrzeby tego artykułu w GW. Postaram się ich poprosić o to by załączyli je w całości. Ich wskazówki mogą być przydatne Fridomiaczkom czy Fridomiakom planującym przygotować swoje M do najmu przed szczytem sezonu najmu:-) Powodzenia!!!

Komentarze:

  1. Bartek napisał(a):

    Witam,

    mam pytanie odnośnie wspomnianych remontów kamienic. Otóż jestem ciekaw, czy rynek kamienic w Polsce jest duży i czy, korzystając z doświadczenia Mzuri, można stwierdzić, że pojawia się na nim wiele ciekawych inwestycji? I czy indywidualny inwestor jest na tym rynku na przegranej pozycji?

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Bartek, okazje się pojawiają. Indywidualny inwestor też może oczywiście inwestować. Ma więcej barier niż przy zakupie kawalerki (wyższa kwota nakładów, banki mało chętnie finansują kamienice, komplikacje natury prawno-administracyjnej, stan techniczny trudniejszy do zweryfikowania, itp), ale wszystko jest do ogarnięcia. Może też współpracować z Mzuri Investments korzystając z naszego doświadczenia oraz zasobów czasowych:-)

  2. RobertM napisał(a):

    Przed wystawieniem oferty warto więc zainwestować w remont, dzięki któremu mieszkanie zyska na atrakcyjności w oczach potencjalnych nabywców lub najemców. Wcale nie musi się to wiązać z dużymi wydatkami! Ale wcześniej zastanów się, do kogo chcesz skierować tę ofertę. Jeśli zależy ci na długoterminowym najemcy, np. rodzinie z dzieckiem, dopasuj wyposażenie do jej potrzeb. Jeżeli zaś chcesz wynająć mieszkanie studentom, wystarczą podstawowe meble, czyli łóżko, szafa, biurko oraz sprzęt AGD – pralka, lodówka, odkurzacz, kuchenka mikrofalowa. Takie mieszkanie z pewnością wynajmiesz dużo szybciej, niż gdyby nie miało ono tych udogodnień. Z kolei w turystycznych miejscowościach, gdzie popularny staje się wynajem krótkoterminowy, oczekiwania wobec standardu wykończenia i wyposażenia mieszkania są największe.

    Uwaga! Zanim zaczniesz remont, przeprowadź szczegółowy przegląd mieszkania pod kątem bezpieczeństwa przyszłego najemcy oraz stanu instalacji. – Wtedy okaże się, czy konieczny jest gruntowny remont mieszkania czy wystarczy je odświeżyć – mówi Robert Mostieńczuk z lubelskiego oddziału Mzuri Investments. I dodaje, że o ile nad standardem można się zastanawiać, to wszelkie niedociągnięcia wpływające na bezpieczeństwo muszą być usunięte.

    W przypadku stosunkowo nowego mieszkania, które nie nosi jeszcze śladów zniszczenia, na ogół wystarczy lekkie odświeżenie, czyli pomalowanie ścian. – Należy postawić na jasne kolory, bo dzięki temu mieszkanie wyda się potencjalnemu najemcy bardziej doświetlone i czyste – radzi Wioletta Sałasińska z pracowni projektowej W4 DESIGN. I uczula, by do świeżo wykończonych wnętrz wstawić czyste i będące w dobrym stanie meble oraz niezbędny sprzęt AGD. Fatalnie prezentuje się bowiem nowe mieszkanie, które wyposażono w rozpadające się graty. Jeśli nie chcesz pozostawić w nim dotychczasowych mebli, kup nowe, niedrogie, ale za to praktyczne. – Na rynku poszukiwane są mieszkania w dobrych lokalizacjach, gustownie wykończone, do wprowadzenia od zaraz – komentuje Wioletta Sałasińska. I podkreśla, że standard wykończenia mieszkania – czy to przy jego sprzedaży, czy przy wynajmie – podnosi jego wartość.

    Remont nieunikniony

    Jeśli mieszkanie jest stare, konieczny może być gruntowny remont, który pochłonie sporo pieniędzy. Postaraj się je więc wydawać z głową. I pamiętaj, że są rzeczy, na których nie warto oszczędzać. Robert Mostieńczuk wskazuje takie, od których zależą koszty eksploatacji. Jeśli wymieniasz okna, dopłać do bardziej energooszczędnych. Do kranów zastosuj perlatory, dzięki którym spadnie zużycie wody. Najemca patrzy na koszt najmu całościowo. Jeśli założył, że zapłaci 1500 zł miesięcznie, to będzie mu obojętne, czy w tej kwocie opłaty za media wyniosą 300 czy 200 zł. A dla właściciela 100 zł miesięcznie to dodatkowy zysk.

    Rozważ też wymianę aluminiowej instalacji elektrycznej, jeśli jest taka w mieszkaniu.

    Dzięki temu nie zaskoczy cię awaria. Musisz bowiem wiedzieć, że obecnie sprzęty gospodarstwa domowego mają znacznie większą moc i jest ich więcej niż w czasach, kiedy instalacja była projektowana. To samo dotyczy instalacji wodno-kanalizacyjnej.

    Uwaga! Zapytaj w administracji, czy nie planuje wymiany pionów w budynku. Są to prace finansowane ze środków spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej i dobrze byłoby je zgrać z remontem mieszkania.

    Planując remont weź też pod uwagę wytrzymałość stałego wyposażenia i jego skłonność do awarii. Nawet drobne, ale powtarzające się często awarie potrafią skutecznie uprzykrzyć życie najemcom i wynajmującym. Innymi słowy: oszczędzać możesz na żyrandolach, które łatwo wymienić, ale raczej nie na zabudowanej w ścianie spłuczce, która powinna bezawaryjnie działać przez kilkanaście lat.

    Mieszkanie na wynajem: Jakich błędów nie popełniać?

    Są tacy, którzy do wykończenia używają drogich materiałów, a mieszkanie wyposażają w zniszczone graty. Albo kupują elegancką glazurę do mieszkania, które ma być wynajmowane studentom. To przykłady bezsensownie wydanych pieniędzy, bo wydatki nie przełożą się na wzrost ceny wynajmu.

    Po drugie, wynajmujący często kierują się własnym gustem, który nie zawsze pokrywa się z oczekiwaniami najemców. Więc jeśli zdecydowana większość osób preferuje jasne łazienki, to właśnie w takich kolorach należy ją urządzić, nawet jeśli tobie bardziej podoba się łazienka czarna. Pamiętaj cały czas, że celujesz w jak najszerszy krąg potencjalnych najemców.

    Uwaga!Zakupy robione do mieszkania na wynajem mają trochę inny charakter niż do własnego mieszkania. Śmiało możesz nastawiać się na kupowanie końcówek serii, lodówki z ekspozycji sklepu itp. To, że pralka jest przeceniona z powodu wgniecenia obudowy najemcy nie będzie przecież przeszkadzać, jeśli ustawisz ją uszkodzonym bokiem do ściany.

    Uwaga! Dla każdego remontu i doposażenia trzeba przeprowadzić osobną kalkulację. Nie ma sensu inwestować dodatkowych np. 20 tys. zł, żeby uzyskać czynsz o 50 zł wyższy, czyli w najlepszym razie 600 zł rocznie. Według Mostieńczuka, w przypadku kawalerki lub niewielkiego, dwupokojowego mieszkania, odświeżenie pochłonie ok. 2 tys. zł, a umeblowanie wraz z wyposażeniem nie powinno kosztować więcej niż 6 tys. zł. Dotyczy to oczywiście standardu ekonomicznego.

    Mieszkanie na sprzedaż: Niewielu chce kupić do remontu

    Musisz wiedzieć, że tylko stosunkowo nieduża grupa klientów decyduje się na zakup mieszkania do całkowitego remontu. Pomimo niskich kosztów początkowych, czyli atrakcyjnej ceny mieszkania, może się bowiem okazać, że późniejsze nakłady na wykończenie przekroczą zakładany budżet. Z tego względu, łatwiej jest sprzedać mieszkanie, które jest gotowe do zamieszkania od zaraz lub przy niewielkim nakładzie prac.

    Uwaga! Nie angażuj się jednak w remont, który pochłonie mnóstwo pieniędzy. Choćby dlatego, że każdy klient ma inne oczekiwania względem wykończenia. Po co więc inwestować w drogie materiały, które i tak mogą być usunięte. I nie łudź się, że te wydatki ci się zwrócą, bo uzyskasz wyższą cenę. – Wpływ na jej wysokość mają głównie takie czynniki jak metraż, liczba pokoi, funkcjonalność, piętro, lokalizacja oraz ogólny stan techniczny. Jeśli jest w miarę przyzwoity, to nakłady na remont niewiele wpłyną na ostateczną cenę sprzedaży – podkreśla Marcin Konarski, kierownik ds. remontów w Mzuri Investments.

    Z drugiej strony, mieszkania będące w fatalnym stanie opłaca się niekiedy doprowadzić do stanu deweloperskiego. Ma to uzasadnienie zwłaszcza w przypadku mieszkań, które uległy znacznym zniszczeniom, np. wskutek pożaru lub zalania. Pod tym względem sprzedaż mieszkania trochę przypomina sprzedaż samochodu. Jeśli jest sprawny, jeździ, to nie ma sensu wymieniać w nim opon czy lakierować, by błyszczał. Jeśli natomiast opony są całkiem łyse lub co gorsza samochodu nie daje się uruchomić, to z pewnością warto wymienić opony czy akumulator. Przy podejmowaniu decyzji kieruj się rachunkiem ekonomicznym.

  3. Marcin Konarski. napisał(a):

    Przedstawiam pełny tekst odnośnie przygotowania mieszkania do sprzedaży.
    Każdy może sobie z tym poradzić. Zainteresowani zakupem są coraz bardziej wymagający i nie podejmują pochopnie decyzji. Zatem chcąc sprawnie i korzystnie je sprzedać powinniśmy ułatwić im podjęcie decyzji odpowiednio przygotowując do tego swoje mieszkanie. Coraz więcej osób poszukuje dla siebie lokum, w którym nie będzie musiało przeprowadzać dużych i kosztownych remontów. Poniżej przedstawiamy najważniejsze wskazówki jak niewielkim kosztem sprawić by mieszkanie w oczach odwiedzających nas potencjalnych klientów było bardziej atrakcyjne i dzięki temu zyskało na wartości.

    1. Posprzątaj
    Mieszkanie podczas prezentacji potencjalnym kupcom powinno błyszczeć. W związku z tym upewnijmy się, że podłogi są czyste, dywany i chodniki odkurzone a na meblach nie ma kurzu,
    Pamiętaj by zmyć naczynia i nie chować ich do innych szafek czy zakamarków, ponieważ kupujący bywają dociekliwi i potrafią zajrzeć w każde miejsce. Umyjmy armaturę łazienkową, usuńmy z niej nagromadzony kamień i wyczyśćmy fugi w płytkach łazienkowych i kuchennych – pożółkłe lub ciemne od brudu nie wyglądają zachęcająco. Koniecznie wyczyść znajdujące się na zewnątrz w kuchni wszelkie sprzęty, pojemniki, naczynia itp. Warto także zadbać by ręczniki w łazience i ścierki w kuchni były czyste i suche. Bardzo ważną rzeczą są czyste okna i parapety – kupujący prawie zawsze wyglądają za okno by przekonać się na co jest z nich widok. Usuń z parapetów kwiaty, które usychają a tym na których jest kurz zrób prysznic.
    2. Brzydkie zapachy
    Nieprzyjemny zapach może skutecznie odstraszyć kupującego już przy samym wejściu do mieszkania.
    Pozbądź się jego źródeł tak szybko jak to możliwe. Często są to zabrudzone chodniki lub dywany – zleć profesjonaliście ich wypranie lub zrób to sam, ewentualnie po prostu pozbądź się ich jeśli podłoga bez nich lepiej wygląda. Jeśli posiadasz w domu zwierzęta to wysprzątaj ich kącik, wyczyść kuwetę lub klatkę, w której przebywają.
    Bezpośrednio przed wizytą staraj się nie gotować potraw o intensywnym zapachu – smażenie ryb, cebuli, pieczenie mięs A jeśli musisz gotować to dobrze przewietrz mieszkanie, zresztą warto to zrobić zawsze przed prezentacją. Polecamy także zakupić odświeżacze powietrza i umieścić je w każdym pomieszczeniu. Pamiętaj by zapach ten nie był zbyt intensywny.

    3. Ściany i podłogi.
    Ciemne lub jaskrawe ściany koniecznie przemaluj na kolor stonowany i neutralny – niech to będzie biel, odcienie beżu, szarości a może delikatna zieleń w pokoju dziecięcym zamiast wściekło różowego koloru. Dzięki temu zabiegowi pomieszczenia będą się wydawać jaśniejsze i większe. Nie musisz usuwać wzorzystej i kolorowej tapety, wystarczy że ją przemalujesz na jasny kolor używając właściwej farby. Pomaluj ściany także wtedy gdy ostatni raz robiłeś to 10lat temu i nie wyglądają świeżo.
    Pozbądź się dywanów, które zasłaniają całą podłogę, nawet najlepszy dywan nie będzie wyglądał tak dobrze jak drewniana podłoga, czy ładne panele.
    A może masz w mieszkaniu wykładzinę nie wymienianą od lat a na której widoczne są plamy, zmechacenia lub przetarcia. Teraz będzie to najlepszy czas na jej zmianę.

    4. Porządek
    Bałagan z całą pewnością nie zachęci do zakupu potencjalnego klienta. Przede wszystkim pozbądź się z pola widzenia sprzętów i rzeczy, których nie używasz a które niepotrzebne zajmują powierzchnię. Dotyczy to także mebli, których nie będziesz zabierał z sobą do nowego lokum a które nadszarpnął już ząb czasu. Pamiętaj, że im mniej rzeczy i mebli w mieszkaniu tym optycznie będzie wyglądało na większe.
    Jeśli w mieszkaniu masz dużo bibelotów, pamiątek osobistych i ozdób to spakuj przynajmniej część z nich, a najlepiej wszystkie. Będziesz już mieć mniej pakowania podczas przeprowadzki a kupujący będzie widział więcej przestrzeni na której będzie mógł zmieścić swoje drobiazgi.
    Zabawki dzieci najszybciej posprzątasz do dużych koszy lub pudeł dostępnych w każdym większym sklepie. Uprzątnij wszystko to co powinno mieć swoje miejsce w szafie, komodzie czy biurku. Pamiętaj by rzeczy w szafie były poukładane, kupujący może tam zajrzeć, a gdy otworzy drzwi i wypadnie kilka rzeczy na podłogę lub zobaczy wewnątrz stertę pomiętych ubrań to raczej nie uwierzy, że sprzedający jest zorganizowaną osobą i będzie się zastanawiał czy w mieszkaniu nie ma czających się ukrytych usterek.

    5. Oświetlenie
    Oświetlenie może mieć decydujący wpływ na decyzję kupującego. Zadbaj o to by każde pomieszczenie było dobrze doświetlone. Wymień przepalone żarówki, zmień je na mocniejsze lub po prostu wymień lampę na taką, która będzie lepszym źródłem światła. To ostatnie dotyczy także pomieszczeń słabo doświetlonych np. ze względu na północną lub wschodnią wystawę okien.
    Nowa lampa może także wpłynąć pozytywnie na wystrój wnętrza. Okna także nie powinny być zasłonięte przez grube zasłony i firany, dzięki czemu w mieszkaniu będzie więcej światła słonecznego.

    6. Drobne naprawy.
    Spraw by niewielkie problemy nie umniejszały zalet twojego mieszkania.
    Wymień zniszczone klamki w drzwiach i oknach, dokręć je. Zadbaj by krany nie ciekły a silikony wokół wanny, brodzika czy umywalki były czyste i nie popękane.
    Drzwi w żadnym wypadku nie powinny nie domykać się lub ocierać o podłogę. Naoliw zawiasy w drzwiach by nie skrzypiały przy otwieraniu.
    Wymień zawiasy w szafkach tak by domykały się lub po prostu je wyreguluj. Wymień zniszczone listwy przypodłogowe lub pomaluj je odpowiednią farbą.
    Pamiętaj o wymianie wszelkich pękniętych szyb w oknach, szafkach czy drzwiach wewnętrznych.

    7. Zwierzęta

    Ludzie bywają alergikami, a dzieci mogą się ich bać. Zwierzęta podczas prezentacji trzymajmy na uboczu, a jeżeli jest to pies który przy wizycie każdej obcej osoby zajadle szczeka postarajmy się by nie było go wówczas w mieszkaniu – jeden z domowników może w tym czasie wyjść z nim na spacer lub poprośmy sąsiada o zajęcie się zwierzakiem przez ten czas.

    8. Prezentacja
    Zadbaj by w przedpokoju, który jest oceniany na początku wizyty kupujących, było jak najwięcej miejsca. Schowaj więc swoje buty i kurtki do szafy, tak jak robisz to zwykle gdy zapraszasz gości. Staraj się przedstawiać mieszkanie kupcom w ciągu dnia by w pomieszczeniach było jak najwięcej światła i słońca, będą wówczas wyglądać bardziej przestronnie. Świeże owoce w kuchni i kwiaty na uprzątniętym stole w pokoju będą doskonałym uzupełnieniem. Pamiętaj by eksponować i zachwalać zalety swojego mieszkania i nie mówić o jego wadach.

    Zastosowanie się do powyższych rad będzie zapewne wymagać trochę wysiłku, ale jesteśmy przekonani, że będzie się to opłacało.

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

Ze względu na moje tegoroczne zimowanie w tropikach (do Polski wracam dopiero w maju:-), w najbliższym czasie spotkać się będę mógł jedynie w … Azji:-) Na przykład podczas Zimowej Olimpiady w Korei w lutym 2018:-).

25.02, niedziela – Bangkok, Tajlandia, godz 19:00, przy Esplanade Shopping Mall na schodach przy Mc Donald’s https://goo.gl/maps/SLNbZ9YQfMs Stacja metra Thailand Cultural Centre, tel do Przyjaciela +66 805973532

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Gdzie nas prowadzi nasza ośla natura?

Książka Roberta Kroola "Wolni i zniewoleni"  na początku przeraża trochę swoją objętością. Kto w dzisiejszych czasach ma czas czytać 460-stronicowe tomy? Następne wątpliwości przychodzą, kiedy zaczynają irytować rwane wątki, niepoukładane myśli, zwtoty w narracji. Oczywiście są to zabiegi celowe, które odzwierciedlają burzliwe losy, czyli „mistyczną sztukę upadków i wzlotów” autora książki. Natłok nagromadzonych informacji i myśli powoduje, że ma się tendencję do przeskakiwania do kolejnego podrozdziału, żeby szybciej dojsć do jakiejś konkluzji, ale szybko okazuje [...]

Najnowsze komentarze

  • Artur Kaźmierczak: Powodzenia!
  • Konrad: Artur dzięki za odpowiedź. Lokal jest ustawny. Jak uda mi się go kupić i wyremontować to podzielę się...
  • Robert: https://czasopismo.legeartis.o rg/2018/04/kara-umowna-brak-pl atnosci-czynszu-najem.html „Czy w umowie...
  • Tomek: Cena 70 tyś sugeruje, że to pewnie jakieś pomieszczenie użytkowe, warto by więc upewnić się, czy lokal będzie...
  • Nieruchomosci: Im bardziej jestem precyzyjna, tym łatwiej znaleźć mi mieszkanie. Do takiego wiosku doszłam, najpierw...
  • Sławek Muturi: Mati, dzięki za zgłoszenie oraz powodzenia w budowaniu wolności finansowej. Trzymam życzliwie kciuki:-)
  • Mati: Hej Sławku, z radością przeczytałem, że do uczestnictwa w wyjeździe w 2021 roku nie trzeba być wolnym...
  • Artur Kaźmierczak: Konrad, Mzuri zarządza kilkoma mieszkankami tej wielkości i nie ma problemu ze znalezieniem...
  • Artur Kaźmierczak: BiL, Nie jestem pewien jak to jest z tym wyludnianiem się Łodzi (zobacz mój wpis sprzed trzech lat...
  • Konrad: Jakie najmniesze kawalerki widzieliście? Zastanawiam się nad zakupem lokalu 11 m2 który można przerobić na...
  • Sławek Muturi: Zmian koncepcji ciąg dalszy: https://businessinsider.com.pl /wiadomosci/mieszkanie-plus...
  • Sławek Muturi: xav, mi też nie:-) Tylko żartowałem:-)))
  • Biuro nieruchomości: Dobra pozycja na mojej półce, przeczytałem.. ;) Pozdrawiam
  • BiL: Dawno nie bylem w Lodzi, ale to chyba wciaz jedno z najszybciej wyludniajacych sie miast w Polsce? Do tego...
  • xav: chyba nie o taką fridomię mi chodziło…
  • Sławek Muturi: xav, mi też Twój scenariusz bardzo się podoba. Zwłaszcza pozostawienie mi swojej partnerki na 4...
  • xav: O mi może też taki scenariusz by odpowiadał – najpierw ja 4 tygodnie sam, potem 4 tygodnie z dziecmi bez...
  • Robert: taki fantastyczny biznes a kilka miesięcy mija i strona znika ;-)
  • Kuneg: Nie odniosę się wprost do projektu ustawy, bo nie wiem co o tym myśleć w kontekście długoterminowych efektów...
  • vanin: A próbowałeś Feedly? Jak Google zamknęło Readera, Feedly ułatwiło przeniesienie subskrypcji i trochę się od...

Najnowsze wpisy

created by Water Design