22

07.2017

Na czym można zarobić więcej niż na najmie mieszkań? Na wszystkim. Prawie.

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Codzienny przegląd prasy, Często zadawane pytania, Edukacja finansowa, Fridomia, Inwestowanie, Opłacalność Inwestowania, Wynajem

ilość komentarzy: 16

Bardzo często – po kilka razy w miesiącu – spotykam się z opiniami dotyczącymi tego, że na czymś tam można zarobić więcej niż na inwestowaniu w mieszkania na wynajem w Polsce.

Muszę się z tym zgodzić. Istnieje z pewnością wiele spółek, których zakup akcji kilkanaście lat temu dał zysk rzędu 100- czy nawet 1000-krotnego wzrostu rynkowej wartości akcji. Więcej niż na najmie można też zarobić inwestując w kruszce, w surowce, w waluty, w obligacje korporacyjne dynamicznie rozwijających się firm. Więcej można zarobić prowadząc swój własny internetowy biznes. Więcej można zarobić inwestując w start-up’y, w farmy wiatrowe, w kogeneracje, w nieruchomości w Hiszpanii czy w Grecji. Wreszcie więcej można zarobić na flipach nieruchomości w Polsce.

Z mojej powyższej wyliczanki (wcale nie pełnej, bo niestety nie pamiętam w tej chwili wszystkich argumentów wszystkich ludzi, którzy mnie do swoich racji przekonywali) wychodzi na to, że oprócz lokaty bankowej, na wszystkim innym można zarobić więcej niż na najmie mieszkań:-). W zasadzie to powinienem zacząć Was zniechęcać do inwestowania w najem. I tak bym zrobił gdyby nie dwa ważne argumenty.

Po pierwsze, większość z przytoczonych powyżej przykładów inwestowania dotyczy bogacenia się, a nie budowania stałego strumienia przynoszącego przewidywalny, comiesięczny dopływ pasywnej gotówki na twoje konto. A właśnie ów dopływ pasywnej gotówki jest fundamentem twojej wolności finansowej. Co ci z tego, że wzrosły rynkowe ceny złota skoro nie masz z jego posiadania żadnego stałego i trwałego dopływu gotówki?

Po drugie, tam gdzie więcej można zarobić, można też więcej stracić. Tak działa prawo inwestowania – nie da się go oszukać, tak samo jak nie da się oszukać praw fizyki, typu prawo grawitacji.

Boleśnie przekonał się o tym – według doniesień „The Daily Telegraph” cytowanych w dzisiejszym wydaniu Parkietu – znany niemiecki tenisista, Boris Becker. Na kortach był swego czasu niepokonany i dzięki temu zarobił setki milionów dolarów. „The Daily Telegraph” donosi jednak, że Becker mógł stracić swój majątek szacowany na 100 mln funtów. 49-letni gwiazdor przed miesiącem ogłosił bankructwo w londyńskim sądzie i od tego czasu media spekulują w jaki sposób mógł on był do tego dopuścić.

W niemieckiej prasie pojawiły się informacje, że Boris Becker inwestował m.in. w nigeryjski przemysł naftowy i gazowy. Wow!!! Media dotarły też do maili, z których wynikało, że Becker dążył do zbudowania relacji z prezydentem Ghany oraz z Mittalem, bo chyba chciał zainwestować też w Ghanie i w Indiach. Wow! Transakcje te miał dla niego przygotowywać nie byle kto, bo kanadyjski bank inwestycyjny Forbes & Manhattan. Wow!

Jestem przekonany, że z prospektu inwestycyjnego wynikały krociowe zyski z minimalnym nakładem ryzyka:-) bo pewnie inaczej Boris Becker by nie pakował w tak egzotyczny interes dziesiątków milionów funtów.  Niestety – żałuję bo bardzo lubiłem tego zawodnika – wygląda na to, że Borisa Beckera boleśnie dopadło prawo grawitacji. Mam nadzieję, że po wygrzebaniu się z upadłości finansowej, swoje zarobki z komentowania tenisa, ze szkółki tenisa, z reklam, itp. zechce zainwestować w nudne jak flaki z olejem mieszkania na wynajem. Jestem przekonany, że przez kilka lat – jeśli się postara – będzie w stanie zbudować sobie wystarczająco dużą poduszkę bezpieczeństwa finansowego. I osiągnie wolność finansową (i niezależność od najlepszych – i pewnie najdroższych – doradców inwestycyjnych tego świata), czego mu bardzo serdecznie życzę.

Komentarze:

  1. Piotr napisał(a):

    Zgodzę się, że nieruchomości są dobre tylko, jak wie co się robi, jednak większość ludzi skoro ma gotówkę na takie inwestycje, to ma jakieś pojęcie. Znajomy w UK wynajmuję mieszkania na północy i kasa niezła, zainwestowane tylko jakieś 1.5 mln zł

  2. Kuneg napisał(a):

    Namawia Mojsze Icka na nowy biznes zachwalając możliwość szybkiego wzbogacenia się.
    – Icek, a nie pytasz, co to za interes? – pyta Mojsze zdziwiony.
    – Mojsze, Ty mie powiedz najpierw, ile ja mogę stracić?
    ;)

    Mój nauczyciel od controllingu i rachunkowości zarządczej mówił: zyski szacuj ostrożnie, a koszty szacuj z rozmachem.

    A teraz coś o moim podejściu: jak się drobię wolności finansowej, to mogę zacząć się bawić w egzotyczne interesy. Ważniejsze jest dla mnie bezpieczeństwo, niż dreszczyk emocji. Emocji już zaznałam ;)

    Widać Boris nie przyłożył się do tematu i dał się omamić obietnicom, że możn zyskać lekko, łatwo i bez osobistego wysiłku.

  3. recroot napisał(a):

    Podpisuję się pod tym rękoma i nogami. Straciłem mnóstwo pieniędzy w funduszach, następnie straty odrabiałem na akcjach i straciłem ponad 2 razy tyle ile na funduszach. Odkąd zająłem się nieruchomościami wszystko idzie tak, jak powinno, czyli powoli, do przodu, a wraz z kolejnymi nieruchomościami tempo wzrasta.
    Mam kilku znajomych, którzy dość prześmiewczo podchodzili do mojej stopy zwrotu. Straszyli mnie wprowadzeniem podatku katastralnego, nasyceniem rynku i spadkiem stopy zwrotu, nieuczciwymi lokatorami itd. Po kilku latach sytuacja wygląda jednak tak, że oni wciąż szukają swojej „perełki” na GPW, a ja mam już wolność finansową. Choć w dalszym ciągu nie zwalniam tempa i rozbudowuję swój portfel tak, aby nie utracić wolności finansowej gdy zostanie wprowadzony podatek katastralny, gdy rynek już się nasyci i spadną stopy zwrotu, a nawet gdy trafią mi się nieuczciwi najemcy, których do tej pory udało mi się unikać.

  4. Rafał Santoro napisał(a):

    Ciekaw jestem ile z tych osób zarabia tyle w długim terminie, np. 20-30 lat :)

    Ostatni kryzys był w 2008 roku więc ludzie mogą mieć skrzywioną ocenę sytuacji bo podobno „pamięć” przeciętnego inwestora to dwa lata.

  5. xav napisał(a):

    Ja też inwestowałem w akcje i inwetuje nadal, ale teraz tylko w okresie pomiędzy inwestycjami w mieszkania – po prostu nie lubie jak moje pieniądze leżą na koncie, a solidne spółki dywidendowe wydają się ciekawszą i bezpieczną alternatywą.
    Jednak, żadne inwestycje giełdowe nie dają takiej satysfakcji jak wpływający czynsz 21 każdego miesiąca.
    Inwestując w giełdę, przez 3 lata osiągnałem portfel generujący około 10K pln dywidend – po sprzedaży akcji i zakupie mieszkania mój przychód pasywny wynosi 4200 netto miesięcznie na moje konto już po prowizji mzuri i kosztach obsługi księgowej . czyli prawie 6,5 krotnie więcej w skali roku (po uwzględnieniu podatku od dywidend).
    Przerwa świąteczna w tym roku to będzie mój pierwszy miesiąc fridomii w życiu – przychodzy z najmu zasponsorują mi pierwsze dwa tygodnie przerwy świątecznej z rodziną, a mi i mojej dziewczynie wycieczkę na florydę i bahamy na kolejne dwa tygodnie. Cel to żeby takich miesięcy było 12 ;)

    • Sławek Muturi napisał(a):

      xav, dzięki za Twoją perspektywę oraz za zaufanie Mzuri. Życzę Ci 12 miesięcy … w roku. Takich właśnie miesięcy.

    • marker napisał(a):

      Na podstawie podanych informacji domyślam się, jakim mniej więcej kapitałem obracasz. Jednocześnie poziom zysków z najmu wydaje się zaskakująco wysoki.
      Możesz pochwalić się, ile mieszkań masz w portfelu?

  6. M napisał(a):

    Witam.
    Zastanawiam się nad kwestią ograniczenia ryzyka inwestycji w mieszkania pod wynajem w srednich miastach 60-80 tys. mieszkańców w których jest realizowany program mieszkanie+.
    Wydaje się, że przy oddaniu kluczy najemcom w ramach programu na rynku wynajmu może powstać nie małe zamieszanie. Ludzie dotychczas, którzy wynajmowali mieszkania zwolnią je i zamieszkają w mieszkaniach z m+. Przy dalszej realizacji programu

  7. M napisał(a):

    Witam.
    Zastanawiam się nad kwestią ograniczenia ryzyka inwestycji w mieszkania pod wynajem w srednich miastach 60-80 tys. mieszkańców w których jest realizowany program mieszkanie+.
    Wydaje się, że przy oddaniu kluczy najemcom w ramach programu na rynku wynajmu może powstać nie małe zamieszanie. Ludzie dotychczas, którzy wynajmowali mieszkania zwolnią je i zamieszkają w mieszkaniach z m+. Przy dalszej realizacji programu rynek najmu może czekać zapaść. Ograniczeniem tego ryzyka byłaby zmiana targetu i nastawienie na studentów lub całkowite zaniechanie inwestycji w tych miastach na rzecz wielkich miast, gdzie program m+ nie wyrzadzi duzej krzywdy. Co sadzicie ?

    • Sławek Muturi napisał(a):

      M, nie znam się na mniejszych miastach. Może ktoś inny odpowie. Natomiast jednym ze sposobów ograniczenia ryzyka (może nie tyle dywersyfikacja ile jego rozproszenie) byłoby inwestowanie w różnych polskich miastach – i mniejszych i większych. Może w tym pomóc Mzuri Investments.

      Tak czy inaczej, powodzenia w budowaniu swojego portfela. Trzymam życzliwie kciuki.

      • M napisał(a):

        Dzięki za odpowiedź. Ty wielokrotnie mowiles, ze skupiales sie na kawalerkach w duzych miastach i niekoniecznie w centrum miasta. W jaką grupę odbiorców celowałeś?

        • Sławek Muturi napisał(a):

          M, celowałem w segment budżetowy. Więcej informacji o mojej strategii inwestowania znajdziesz w książce „Mieszkania na wynajem. Moja droga do wolności finansowej”:-)

  8. AndrzejT napisał(a):

    Witam,
    mam pytanie do Sławka i klientów Mzuri – jakie rzędu zwroty z inwestycji netto można uzyskać korzystając kompleksowo z usług Mzuri? (zakup mieszkania i obsługa wynajmu). Dodam, że nie jestem przywiązany do lokalizacji, mieszkania mogłyby zostać zakupione poza moim rodzinnym Poznaniem.
    Z góry dziękuję za odpowiedzi!
    Pozdrawiam

  9. Krystian Podhale napisał(a):

    Cześć AndrzejT!

    Jestem klientem Mzuri od 2013 roku. Posiadam dwa mieszkania kupione dzięki pomocy Mzuri Investments. Była to kompleksowa obsługa począwszy od przesłania mi oferty na email, późniejsza pomoc przy kupnie, umówienie wizyty u notariusza, jako, że kupna pierwszego mieszkania na wynajem byłem ciekaw, to zdecydowałem się stawić osobiście u notariusza, nie jest to wymagane, można oddelegować to zadanie również MI.

    Po zakupie, Mzuri Investments kompleksowo również może zająć się remontem mieszkania jeśli takowy jest potrzebny, bądź możesz sam wyremontować mieszkanie, które oczywiście później oddasz w zarządzanie Mzuri.
    W moim przypadku oba mieszkania były do generalnego remontu. Ze swojej strony tylko musiałem zaakceptować kosztorys, wyrazić zgodę, a później w kilku transzach zapłacić za remont. Podczas remontu można otrzymywać zdjęcia z odbywającego się remontu, nie jest to konieczne, zależy od preferencji klienta.

    Kupiłem dwie kawalerki w Łodzi, sam jestem z Podhala. Dzięki Tobie pierwszy raz obliczyłem dokładnie zwrot z inwestycji z tych dwóch kawalerek! :)
    Pierwsza kupiona w 2013, w bloku z wielkiej płyty, 27m2 przynosi zwrot 7,2% po odjęciu wszystkich kosztów, również prowizji Mzuri za zarządzanie mieszkaniem w wysokości 11% od kwoty najmu, którą najemca, wpłaca na konto co miesiąc jako opłata za najem dla właściciela lokalu.

    Druga kupiona w 2016 roku, w kamienicy, 22m2, przynosi zwrot 9,1% również po odjęciu wszystkich kosztów.

    Jak widać pierwsza inwestycja przynosi mniejszy zwrot, być może, gdyż była pierwsza, brak doświadczenia, itp, choć oczywiście zwrot 7,2% to jak na nieruchomości dobry zwrot. Co też istotne, na przestrzeni tych 4 lat, wysokości najmu zdecydowanie podniosły się, obserwując rynek, lokalizację, ten sam standard, podobne mieszkania. A czynsz w tym mieszkaniu mam nadal z 2013:) więc spokojnie na przyszłość posiada delikatną rezerwę w razie choćby zmiany najemcy gdy będzie można podnieść czynsz, zmiana nieznaczna, niezbyt mocno odczuwalna dla najemcy choćby w wysokości 50 zł co patrząc na aktualny rynek. Byłaby to wysokość najmu po podwyżce w początkowych widełkach cenowych za takie mieszkanie.

    50 zł więcej co miesiąc, powoduje wzrost zwrotu z 7,2% na 7,6%.

    Ale przyznam szczerze, że nigdy jakoś szczególnie nie przykładałem wagi, aż tak bardzo do wysokości zwrotu. Dzięki Mzuri otrzymuję oferty, które są już z akceptowalnym zwrotem. Mogę ewentualnie podjąć decyzję czy wybrać mieszkanie z ogrzewaniem miejskim, gazowym, elektrycznym. Jeśli wiesz, że czynsz już na starcie nie jest wysoki, jest przyjęty z lekka rezerwą, mamy większą pewność, że mieszkanie będzie wynajęte przez dłuższy czas. A to jest najważniejsze. Pustostan i wysoka cena za zakup to najważniejszy wróg inwestora.
    Jeden miesiąc, bądź dłużej gdy mieszkanie stoi puste znacznie wpływa na obniżenie zwrotu.

    Dodam jeszcze, że pierwsze mieszkanie zostało wynajęte na następny dzień po ogłoszeniu go w internecie. Od tego dnia nie miałem jeszcze ani jednego dnia pustostanu.
    Drugie mieszkanie zostało wynajęte po 3 dniach od wystawienia ogłoszenia.

    Oczywiście otrzymywałem w między czasie oferty, które były znacznie atrakcyjniejsze jeśli chodzi o zwrot, były też oferty przekraczające 10%, ale nie na co dzień przecież kupuje się mieszkanie na wynajem:)

    Mam nadzieję, że chociaż trochę pomogłem, jeśli potrzebujesz więcej szczegółów, służę pomocą, oczywiście mogę też podzielić się mniej optymistycznymi wiadomościami z którymi musiałem się zmierzyć, ale to normalne, w inwestowaniu na wynajem jesteśmy narażeni na sytuacje, na które nie mamy wpływu.

    Oczywiście zwroty te liczone są gdy finansujesz zakup gotówką, gdy wspomagasz się kredytem z wkładem na poziomie 20,25% zwrot jest wtedy na poziomie ok 17,18%. Oczywiście w zależności od wkładu własnego zwrot ten będzie mniejszy bądź większy. Akurat te dane nie obliczyłem z kalkulatorem w ręku, szybko obliczyłem w głowie.

    I jeszcze jedno. Liczenie zwrotu to taka trochę abstrakcja jak dla mnie.Te zwroty liczyłem biorąc ceny zakupu z przed 4 lat i roku wtedy gdy kupowałem te mieszkania. W Łodzi obserwujemy coroczny wzrost cen nieruchomości. Teraz te mieszkania już są znacznie więcej warte. Więc gdybym wziął do obliczeń ceny aktualne i czynsze, które obecnie otrzymuję, ten zwrot nie byłby atrakcyjny. Musiałbym wtedy zestawić aktualne ceny nieruchomości, z aktualnymi cenami najmu, by znów zachować równowagę.
    Myślę, że najważniejsze jest to co wpływa co miesiąc na konto. To w przyszłości będzie stanowić o Twojej wolności finansowej. 0,2 czy 0,5% zwrotu w tą czy w tamtą stronę nie jest aż tak istotne jak nieruchomość, która przynosi strumień comiesięcznej, pasywnej gotówki.

    Tutaj poniżej, może też pomoże Ci link do wpisu Sławka na Fridomii ,z przed 7 lat ale myślę, że nadal bardzo aktualny, w którym krótko ale konkretnie dzieli się swoją opinią na temat zwrotu z najmu:

    http://fridomia.pl/2010/01/24/jaki-zwrot-z-najmu-nieruchomosci/

    Pozdrawiam
    Krystian

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Krystian, dziękuję za tak obszerne informacje, które są ciekawe nie tylko (mam nadzieję) dla Andrzeja, ale też dla mnie. Mzuri Investments pomogło w zakupie już ponad 800 mieszkań (w samym tylko październiku 2017 było ich ok 50), ale statystyk dotyczących Twoich mieszkań nie znałem. Cieszę się, że dają przyzwoity zwrot, że się szybko wynajęły, że nadal jest pewna rezerwa w czynszu (może warto będzie podnieść czynsz o te PLN 50, o których wspominasz (lub może nawet nieco więcej) przy najbliżej okazji i że pomimo problemów operacyjnych, które się pojawiły, nadal ciepło o Mzuri piszesz.

      Dzięki za Twoje zaufanie. Bardzo doceniam też to, że widzisz w Mzuri partnera „na dobre i na złe”:-) i zapewniam Ciebie, że każdego tygodnia moi wspólnicy w Mzuri starają się coś nowego udoskonalić by tych problemów operacyjnych było coraz mniej. Jak na tę skalę działania (już blisko 3500 mieszkań) nie ma ich wiele, ale chcielibyśmy by nie było ich w ogóle:-)

  10. AndrzejT napisał(a):

    Dziękuję Krystianie za taką szczegółową odpowiedź:)
    Rzeczywiście bardzo dobrze to wygląda, zwłaszcza porównując standardowe zwroty z inwestycji w mieszkania na wynajem w Poznaniu. Zakładam, że problemy o których wspomniałeś nie były duże, jeżeli notujesz tak dobre wyniki i jesteś zadowolony ze współpracy z Mzuri.
    Nie zgodzę się jedynie z tym, że liczenie ROI jest abstrakcją, ponieważ inwestując np 1.000.000zł w mieszkania na wynajem istotnym jest, czy roczny zwrot wynosi 60.000zł, czy 90.000zł. Może to rzutować na to, czy osiągnąłeś już wolność finansową, czy jeszcze nadal musisz do niej dążyć;)
    Pozdrowienia
    Andrzej

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK

I FRIDOMIAKÓW

29 maja 2019 roku, środa – godz 19:00; live na profilu FB Sławek Muturi oraz – równolegle – webinar (konieczna wcześniejsza rejestracja). Szczegóły bliżej terminu.

Dlaczego info z tak dużym wyprzedzeniem? Bo będzie to już 10-ta (!!!!!!!!!!) rocznica mojego przejścia na wcześniejszą emeryturę:-). Choć będę tego dnia gdzieś w podróży po Afryce, to chciałbym byśmy się spotkali – choćby wirtualnie – przy kieliszku wina lub butelce piwa:-)

 

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Duchowa strona fridomii – przede wszystkim wolność od długów!

Po przeczytaniu serii artykułów w Gazecie Wyborczej zapoczątkowanej przez artykuł Joanny Blędewskiej „Życie za kredyt” opisujących tragiczne przypadki „ukredytowanych” (patrz mój wpis z zeszłego tygodnia), sięgnąłem po książkę „The 9 Steps to Financial Freedom” autorki Suze Orman. Pamiętałem bowiem, że spośród wszystkich książek, które jak dotąd przeczytałem nt wolności finansowej, ta książka najbardziej wyczerpująco  poruszała duchowe aspekty wolności finansowej. Suze Orman zaczyna od pytania, które wiele osób sobie stawia: „Czyż nie byłoby wspaniale mieć wystarczająco pieniędzy, [...]

Najnowsze komentarze

  • Sławek Muturi: Kasiu, dzięki za ciekawą perspektywę:-)
  • Sławek Muturi: AR, z tego co wiem, to zarząd Mzuri, w oparciu o wyniki pilota, podjął jakiś czas temu decyzję o...
  • Sławek Muturi: Mariusz, dzięki za update. Ceny rosną pewnie też dlatego, że na rynku jest dużo kapitału i coraz mniej...
  • Sławek Muturi: ADiT, nie jestem ekspertem podatkowym więc pozwolę wypowiedzieć się innym. Osobiście nie przechodziłem...
  • Sławek Muturi: Adam, dzieki za zaproszenie mnie wówczas na cykl prezentacji na uczelniach. Cieszę się, że nadal nie...
  • Sławek Muturi: Konkret, dzięki za podzielenie się Twoimi obserwacjami. Ja też nie jestem zwolennikiem zbyt wielu...
  • BiL: Ja mam w planach taka inwestycje w Polsce, ale w tym momencie chyba nikt tak do konca nie wie tam jeszcze “z...
  • BiL: Mam w planach taka inwestycje w Polsce, ale w tym momencie chyba nikt tak do konca nie wie tam jeszcze “z czym...
  • Robert: http://wyborcza.biz/biznes/7,1 47584,23934648,wynajmujesz-mie szkanie-turystom-przez-wiec...
  • Artur Kaźmierczak: Xav, Patrząc tylko na projekt polegający na wzniesieniu tego, nowego budynku („Nowa...
  • Mikafu: Ogrom pracy włożony i wyszło super. Gratuluje swietna robota 🙂
  • xav: Poczatkowa premia za najem krotkoterminowy (NK) byla stanowczo zbyt wysoka… zwroty z obydwu sposobow...
  • Konkret: Generalnie jestem przeciwnikiem zbyt nadmiernych regulacji ale niestety sytuacja z wynajmem na doby a nawet...
  • Robert: https://www.rp.pl/Wynajem/3091 79967-Student-nie-chce-do-akad emika.html
  • Artur Kaźmierczak: Galadewe, mój też nie za bardzo, ale staramy się, by styl był na tyle neutralny, by mieszkania...
  • Artur Kaźmierczak: Dziękuję Bobbi. Będziemy pamiętać przy najbliższej okazji. Remonty nieruchomości w Krakowie i...
  • xav: Hej Artur – mieszkania wyglądają bardzo spoko. CZy możesz podać numeryczny przykład inwestor który...
  • Tomek: Wydaje mi się, że wyższy podatek od nieruchomości to nie jest wielki problem w przypadku najmu...
  • Galadewe: Mieszkanie bardzo funkcjonalnie urządzone i ładnie chodź nie do końca jest to mój styl.
  • Robert: https://www.rp.pl/VAT/30917997 1-Polak-wynajmujacy-dom-w-Pols ce-i-mieszkajacy-za-granica...

Najnowsze wpisy

created by Water Design