17

04.2018

Miasto 2.0

autor: Artur Kaźmierczak|kategoria: Blog autorów

ilość komentarzy: 31

W zeszłym tygodniu w Łodzi odbyła się konferencja Miasto 2.0 organizowana przez Akademię Sztuk Pięknych oraz Urząd Miasta Łodzi. Byłem na niej panelistą podczas dyskusji „Rewitalizacja a Biznes”, ale nie o tym. Gościem honorowym konferencji był Daniel Libeskind – starchitecht – jak to się teraz mówi – projektujący obecnie „kamienicę” w Łodzi. Projekt dość kontrowersyjny jak na mój konserwatywny gust, ale znowu – nie o tym chciałem.

Chciałem napisać o wykładzie p. Libeskinda. Zrobił na mnie wielkie wrażenie. Jego projektami w Dublinie, NY, Singapurze, Mediolanie i sam już nie pamiętam gdzie jeszcze. Jego wizjami oddania idei poprzez bryłę. Jego pogodną, entuzjastyczną osobowością. Tym, że zaczął wykład po polsku. A najbardziej jego skromnością i dystansem do siebie – nie każdy „celebrity” przyznałby, że urodził się w przytułku dla bezdomnych na ul. Kilińskiego w Łodzi. I wreszcie tym, że mnie zainspirował i dał mi pozytywną energię.

Jutro będę w Łodzi, pójdę na Piotrkowską 48, gdzie p. Libeskind mieszkał. Ciekaw jestem jak wygląda ta kamienica – pewnie miała na niego wpływ.

I, na koniec, cytat z p. Libeskinda: „Łódź has the potential to be one of the greatest cities in Europe” (Łódź ma potencjał, by być jednym z najwspanialszych miast Europy).

Komentarze:

  1. BiL napisał(a):

    Dawno nie bylem w Lodzi, ale to chyba wciaz jedno z najszybciej wyludniajacych sie miast w Polsce?

    Do tego starzejace sie w b szybkim tempie, z niewielka liczba ludzi w wieku rozrodczym.

    Problem starzenia sie spoleczenstwa dotyczy zreszta calej Polski. Od 2020 zacznie stawac sie to odczuwalne dla rynku, juz spada mocno liczba ludzi w wieku 20-35 lat.
    W 2018 – 8,41mln
    2019 – 8,118mln
    2020 – 7,83mln
    2024 – 6,880mln
    W 2014 – bylo to 9,337mln

    Zwieksza sie natomiast liczba ludzi po 65 roku zycia:
    2018 – 6,736mln
    2019 – 6,957mln
    2020 – 7,192mln
    2024 – 8,036mln
    W 2014 bylo to 5,879mln

    Do tego nowe budownictwo – w 2017 oddano 180tys mieszkan, rozpoczete jest kolejne 200tys., do tego ma byc program Mieszkanie +, no i jeszcze polskie REITY mieszkaniowe w planie… czy na pomoc przyjda Ukraincy?

    Co sie wydarzy na rynku pomiedzy 2020 – 2024? Ktos sie pokusi o prognoze?

    • Artur Kaźmierczak napisał(a):

      BiL,
      Nie jestem pewien jak to jest z tym wyludnianiem się Łodzi (zobacz mój wpis sprzed trzech lat „Czy Łódź będzie polskim Detroit?” – http://fridomia.pl/2015/03/16/czy-lodz-bedzie-polskim-detroit/ )
      Ponadto zastanawiam się co jest skutkiem a co przyczyną. I mam silne wrażenie, że dla Łodzi trend się odwraca. Ludzie wyjeżdżali z Łodzi bo:
      1. Nie było dobrej pracy
      2. Łódź nie była „sexy” miastem
      Dzisiaj i jedno i drugie się zmienia, więc mam nadzieję, że i trend migracyjny może się zmienić (a na dodatek wydaje się, że Polacy mniej już emigrują z Polski, w tym z Łodzi).
      Zastanowię się nad prognozą na lata 2020-2024. Daj mi proszę parę dni, a właściwie dwa tygodnie (postaram się napisać podczas majówki).

  2. monte napisał(a):

    BiL, daj Arturowi dwa tygodnie a on napiszę dla Ciebie prognozę doludniania Łodzi, taką że się nie pozbierasz z tymi swoimi statystykami ;) już teraz mam sygnały z rynku że niektóre firmy wynajmujące robią bokami ze względu na pustostany ale muzyka wciąż gra :)

    • Artur Kaźmierczak napisał(a):

      Monte, przykro mi, że sugerujesz, że moja prognoza będzie nierzetelna. Daj mi proszę szansę – może nie będzie tak źle.
      PS. Mzuri nie robi bokami – nasz poziom pustostanów nadal uważamy za dobry – przeciętnie poniżej miesiąca średniorocznie. W Łodzi również. Ale muzyka rzeczywiście gra :)

      • Woju napisał(a):

        Artur,
        A czy byłaby możliwość opublikowania statustyk za 2017 i może Q1 2018 dotyczący pustostanów w Mzuri. Z podziałem na miasta z informacją rownież na temat wielkości próbki dla danego miasta.

        Nie musi być na forum ale na przykład jako newsletter wysyłany do osob subskrybujacych oferty inwestycyjne (jako inormacja do bardziej swiadomego podejmowania decyzji) lub osob posiadających mieszkania w zarzadzaniu Mzuri

        Pozdrawiam

        • Artur Kaźmierczak napisał(a):

          Woju, wybacz, ale tak szczegółowe informacje postrzegamy jako tajemnicę handlową. Niemniej podzielę się paroma:
          1. najniższe pustostany mamy z reguły w Radomiu (sic!) i Wrocławiu
          2. nasi Klienci inwestycyjni znajdują informacje o pustostanach zbliżone do tych, o które prosisz, w ofertach inwestycyjnych – założony w nich poziom pustostanu odzwierciedla średni poziom w danym mieście dla danego typu mieszkania (kawalerka, dwupokojowe itp)
          3. wydaje mi się, że od początku 2017 roku do dzisiaj ani razu średni pustostan na całym portfelu nie przekroczył u nas 8% a z reguły wynosi ok. 5% (choć np. w czerwcu co roku rośnie a w październiku spada)

        • TX napisał(a):

          To ja dołącze się z pytaniem. Jaka jest metodologia liczenia wartości pustostanów prezentowanych w ofertach?

        • Artur Kaźmierczak napisał(a):

          TX, jest to kilkumiesięczna średnia krocząca dla danego miasta (np. Warszawa), dla danego typu mieszkania (np. kawalerka). Licznik to wszystkie mieszkania w danym momencie wolne i osiągalne dla najemców, mianownik to wszystkie mieszkania nie wyłączone z najmu (czyli np. nie remontowane), a więc suma licznika i liczby mieszkań wynajętych. Celem uniknięcia zaburzeń związanych ze zwalnianiem mieszkań na koniec miesiąca, dane są gromadzone w środku miesiąca (nie jest to średnia z pomiarów dziennych tylko z miesięcznych).

        • TX napisał(a):

          Dziękuję. O to chodziło :)

        • Woju napisał(a):

          Artur, w pewnym stopniu rozumiem Twój argument mówiący o tajemnicy handlowej. Więc zaproponuje inne zestawienie.
          1. Ranking miast (kolejność) w jakich działacie po stopach zwrotu – bez liczb
          2. Ranking miast (kolejność) wg pustostanów – również bez liczb (to w pewnym stopniu już zacząłeś ujawniać)

          Chodzi mi o to żeby nie działać na ślepo i nie subskrybować kolejnych miast tylko mieć jakieś odniesienie – stopa zwrotu, pustostaan …

          Tak jak pisze – nie musi to być na forum ale np. do osób subskrybujących oferty czyli takich ktore zainwestowały we współpracę z Mzuri (z tego co pamiętam to 1000 PLN)

          Pozdrawiam

        • Artur Kaźmierczak napisał(a):

          Woju, Wolałbym jednak nie ujawniać rankingu miast według pustostanów. Z co najmniej trzech powodów: po pierwsze dlatego, że pustostany zmieniają się w czasie i miasto, które na dzisiaj jest w środku „peletonu”, za pół roku czy rok może być na czele stawki albo w jej ogonie. Nie mówiąc już o tym co będzie za 10 czy 20 lat.
          Po drugie zaś dlatego, że z Twojego komentarza wynika, że chcesz się kierować pustostanami w swoich decyzjach inwestycyjnych, a moim zdaniem to może być mylące. Choćby dlatego, że na stopę zwrotu z inwestycji ma wpływ wiele innych czynników i na dzisiaj widzimy, że miasta z relatywnie wysokimi pustostanami oferują wysokie zwroty. Przepraszam, jeśli brzmi to paternalistycznie, nie chodzi oczywiście o Ciebie osobiście, tylko o ogół Fridomiaków. Nie chciałbym, by ktoś mi zarzucił za trzy lata, że zainwestował w mieście z niskimi pustostanami, a teraz okazało się, że ma większy pustostan. Nawiasem mówiąc niektórzy nasi Klienci (tylko czasem nie bierz tego do siebie!) nie rozumieją, że przeciętny pustostan jest PRZECIĘTNY – tzn. uśredniony w czasie, między wieloma mieszkaniami itd.
          A po trzecie uśredniony zwrot może być mylący jeśli chcesz zainwestować w kawalerkę czy w dwupokojowe.
          Natomiast przeciętne stopy zwrotu dla poszczególnych miast jak najbardziej są jawne dla Klientów Mzuri Investments- poproszę kogoś, by Ci je przesłał.

        • Woju napisał(a):

          Dzieki za odpowiedź
          Pozdrawiam
          Woju

      • monte napisał(a):

        Arturze, nie sugeruję że będzie nierzetelna ale zakładam że będzie optymistyczna. Mam pewien horyzont czasowy z którym spoglądam na rynek i widzę co się na nim dzieje a dzieje się tak że jest coraz ciaśniej i dla mnie i dla Was i dla pozostałych. Świeżaki go nie mają i wskakują do wehikułu który jakby traci powoli paliwo. Dopytuję trochę przewrotnie bo mam mieszkanie zarządzane przez Mzuri w Warszawie i pustostan ciągniony szacuję na delikatnie mówiąc trochę wyższy niż piszesz dla średnich. Być może coś nie ‚pyknęło’ w mieszkaniu i dlatego tak jest, a cała reszta ma się znacznie lepiej. A być może nagoniono już tak dużo osób na mieszkania w Warszawie że jeden na drugiego patrzy. A jak do średniej dla miasta wlicza się HMO? czy jeżeli np. 2 z 3 pokoi jest wynajęte to ujmowane jest to jako 100%? pytam bo staram się zrozumieć czy np. całe mieszkania mają pustostanu np. 5% a HMO już np 30?

        • Sławek Muturi napisał(a):

          Monte, wiem, że Artur wyjechał z Polski na długi weekend i nie wiem kiedy będzie w stanie odpowiedzieć, więc pozwolę sobie częściowo odpowiedzieć w jego imieniu, choć nie mam wglądu we wszystkie dane Mzuri. Pytałeś już mnie kilka miesięcy temu o kwestię wysokości pustostanów w pokojach i sorry, że Ci wówczas nie odpowiedziałem – będąc w drodze mój dostęp do internetu nie zawsze jest łatwy czy nawet możliwy i po prostu wyleciało mi to z głowy. Najmocniej przepraszam.

          Otóż pustostany dla pokoi są w Mzuri znacząco wyższe niż dla mieszkań. I wynika to pewnie m.in. z tego, że w pokojach widzimy większą rotację i – niestety – większą sezonowość najmu. Nieco częściej zdarza się, że musimy wypowiadać umowy najmu z powodu zaległości czynszowych lub najemcy sami wypowiadają bo ktoś z ich współlokatorów np. zbyt głośno się zachowuje lub nie sprząta po sobie, itp. Dodatkowo, różnice pomiędzy danymi z poszczególnych miast też się sporo różnią – w W-wie owe 2-3 miesiące temu, gdy pytałeś, pustostany na pokoje były o prawie 50% wyższe niż średnia dla wszystkich pokoi, które mieliśmy wówczas pod opieką. W sumie Mzuri ma pod swoją opieką ponad 530 pokoi, więc baza do statystyk jest już dość wiarygodna. Z miesiąca na miesiąc coraz bardziej wiarygodna. Rynek nieruchomości, w odróżnieniu od rynków innych aktywów inwestycyjnych, mniej dynamicznie się zmienia, więc okres potrzebny do tego by wyciągać jakiekolwiek wnioski z trendów jest o wiele dłuższy. Według mnie, 2-3 a nawet 5 lat to za krótko by móc wyciągać wnioski nt „średnich” wartości. Baza danych Mzuri – jak dobre wino – wciąż jeszcze dopiero dojrzewa:-)

          Niemniej zespół Mzuri Investments monitoruje te dane i na ich bazie okresowo modyfikuje kalkulatory opłacalności zakupów by jak najlepiej, jak najrzetelniej odzwierciedlać rzeczywistość wynikającą z praktyki.

          Jeszcze raz sorry, że od razu nie odpowiedziałem na Twojego maila. Dopiero teraz przypomniałem sobie o naszej wymianie maili sprzed kilku miesięcy. Starość nie radość:-(

        • Artur Kaźmierczak napisał(a):

          Dzięki Sławek!
          Istotnie, pustostany na pokojach czy na mieszkaniach trzypokojowych są wyższe.
          A co do prognozy – cały czas się zastanawiam i konstruuję ją w głowie i wychodzi, że nie będzie to jedna prognoza lecz dwa czy trzy możliwe scenariusze – albo optymistyczny i pesymistyczny albo jeszcze z trzecim pośrednim. Napiszę pewnie już po powrocie do Polski, bo nie przyszło mi do głowy wziąć do Włoch przejściówki do kontaktu, a bolce we wtyczce od zasilacza do komputera są za grube jak na tutejsze gniazdka i jadę jeszcze na baterii naładowanej w Polsce. Na szczęście ładowarki do telefonów wchodzą do gniazdek.

  3. dczekol napisał(a):

    Do mnie przemawiał poprzedni sposób liczenia pustostanów czyli 1 miesiąc w roku

    • Artur Kaźmierczak napisał(a):

      Dczekol, 1 miesiąc w roku zawsze i wszędzie jest z pewnością prostszym podejściem, ale gorszym, tzn. gorzej odzwierciedlającym rzeczywistość. W przypadku kawalerek w Radomiu czy Wrocławiu może ponadczterokrotnie zawyżać pustostan w stosunku do rzeczywistego poziomu.

  4. Emil napisał(a):

    Niestety nie mogłem pojawić się na tej konferencji. Czy gdzieś mogę znaleźć materiały?

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Emil, ja tego niestety nie wiem i nie sądzę by wiedział Artur (w imieniu którego odpowiadam Tobie, bo Artur się w tej chwili długoweekenduje:-) Myślę, że najlepiej będzie się skontaktować z organizatorami konferencji:-), a z pewnością organizatorem nie był … Artur:-)

      Powodzenia!

      • Artur Kaźmierczak napisał(a):

        Istotnie nie mam pojęcia.
        Organizatorami byli Urząd Miasta i Akademia Sztuk Pięknych – u nich bym szukał.

  5. Paula napisał(a):

    Witam,
    Na jakim etapie jest remont kamienicy w Lublinie? Czy orientują się Państwa jakie mieszkania zostaną tam zrealizowane i w jakiej będą cenie?
    Pozdrawiam
    Paula

    • Artur Kaźmierczak napisał(a):

      Remont sensu stricte nie rozpoczął się jeszcze. Mamy co prawda prawomocne pozwolenie na budowę, ale musimy pozałatwiać jeszcze sprawy z dystrybutorem energii itp. Niemniej ufamy, że prace zakończą się jeszcze w tym roku. Odnośnie cen – mamy oczywiście założenia, ale nie chciałbym się nimi dzielić na tym etapie.
      Bardziej szczegółowe informacje są i będą dostępne dla Wspólników Mzuri CFI 4 po zalogowaniu się do Strefy Inwestora.
      Jeśli jesteś zainteresowana inwestycją a nie jesteś Wspólniczką Mzuri CFI 4 (Wspólnicy mają prawo pierwokupu o ile nie sprzedamy kamienicy jako całości), proponuję zawarcie umowy z Mzuri Investments – Ci Klienci otrzymają oferty w drugiej kolejności.

  6. Wojtas napisał(a):

    Czyżby tak fatalnie z perspektywami dla Łodzi, że Artur nie przedstawił jeszcze swojej prognozy? Notabene miała być po długim majowym weekendzie? Pozdrawiam i czekam na analizę łódzkiej aglomeracji.

    • Artur Kaźmierczak napisał(a):

      Pamiętam, pracuję, będzie najdalej w weekend. Ale nie dla rynku łódzkiego tylko dla całego rynku najmu.

    • Tomek napisał(a):

      Wojtas, Bil, chyba za wiele sobie obiecujecie po raporcie, ponadto z Waszych dotychczasowych wypowiedzi wnioskuję, że i tak będziecie negowali zawarte w nim tezy :) Moim zdaniem każdy powinien inwestować zgodnie ze swoimi przekonaniami; jeśli nie lubicie Łodzi, to tam nie inwestujcie. Jeśli korzystacie z usług Mzuri, to przecież obsługują oni tak wiele miast, że nie ma problemu z wyborem wielu innych miejsc; jeśli się boicie demografii to inwestujcie w Warszawie albo w Krakowie.

      • BiL napisał(a):

        Tomek, musimy zaczekac az Artur skonczy, zeby cos moc powiedziec. Ale podobnie jak chyba Ty, spodziewam sie, ze bedzie to w miare optymistyczna prognoza :)

        Dobrze, ze nie bedzie dotyczyc samej Lodzi, dla ktorej patrzac na demografie wg. GUS sprawy maja sie raczej kiepsko. Chyba, ze nastapi jakis cud? Ale to przeciez tylko demografia, sa tez kwestie ktore sa na PLUS ;)

        Rynek obecnie wydaje sie byc dosc mocno rozgrzany, z powodu niskich stop procentowych duzo pieniedzy z lokat trafilo na rynek nieruchomosci. Ceny w Lodzi tez zaliczyly spore wzrosty w ostatnim czasie, ale to normalne ze jesli sa chetni zeby tyle placic, to kupuja i placa, a ceny ida w gore.

        • Artur Kaźmierczak napisał(a):

          Widzę, że atmosfera się podgrzewa. Miło (choć trochę dziwnie) widzieć jak potencjalni czytelnicy spekulują co autor napisze i podgrzewają atmosferę :) Już wkrótce wszystko będzie jasne…

  7. Wojtas napisał(a):

    Tomek, nie do końca w stosunku do mnie Twój wniosek jest trafny, ponieważ zainwestowałem w CFI Łódź. Poza tym szersza perspektywa na przyszłość danych aktywów jeszcze nikomu nie zaszkodziła. Pozdrawiam.

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

Po tegorocznym, ponad 6-miesięcznym zimowaniu (głównie w Azji, ale na początku też trochę w Afryce), 8 maja wróciłem do Warszawy. Jest fajnie i bardzo ciepło:-)

Oprócz spotkania jutro (12.05) w Łodzi – sorry, że wcześniej nie uprzedziłem, wyleciało mi z głowy – na razie nie przewiduję kolejnych spotkań Fridomiaczek i Fridomiaków w najbliższym czasie.

Gdy tylko coś się zmieni, to oczywiście dam znać.

Jeśli ktoś chciałby mnie zaprosić do wystąpienia na jakiejś konferencji, szkoleniu, seminarium, itp w Polsce lub zagranicą, to oczywiście zawsze bardzo chętnie.

Do zobaczenia – mam nadzieję – wkrótce:-) I powodzenia w budowaniu wolności finansowej. Trzymam życzliwie kciuki:-)

 

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Dzień Wolności Podatkowej według Fridomii

Dwa dni temu  słyszałem w Radio ZET, że jakieś dwie instytucje (m.in Centrum Adama Smith’a) spierają się o to, kiedy w Polsce w tym roku wypadnie Dzień Wolności Podatkowej (czyli dzień od którego przestajemy pracować na opłacenie podatków, a zaczynamy pracować na własną konsumpcję). Spór wynika z różnic w metodologii wyliczania tego wspaniałego wydarzenia. Istotniejsze od sporu jest to, że jedna z organizacji twierdzi, że Dzień ten wypadnie w tym roku 24 czerwca, a druga, że [...]

Najnowsze komentarze

  • Artur Kaźmierczak: Nie chcę w tej chwili dawać wiążącej odpowiedzi, ale zapewne po wakacjach.
  • Artur Kaźmierczak: Dzięki Sławek. Zgadzam się w pełni. O katastrze myślałem, ale, mówiąc całkiem szczerze,...
  • Artur Kaźmierczak: Marcin, dziękuję za ciepłe słowa i za uzupełnienie.
  • Paula: Witam, Kiedy rozpoczną Państwo proces sprzedaży mieszkań?
  • Sławek Muturi: Marcin, dzięki za uwagę. Coś tam poprawiłem i chyba już działa poprawnie. Przy okazji z satysfakcją...
  • Marcin: Sławku Artykłul Artura nie jest widoczny na głównej stronie Fridomi. Artur, Wielkie dzięki za przelanie twego...
  • Marcin: Tomek To zalezy. Znam i sa sposoby zarządzania skutecznie zespołem całkowicie zdalnie przez całe lata. Tzw...
  • Sławek Muturi: Artur, dzięki za spisanie swoich przemyśleń ws czynników mogących mieć wpływ na rynek...
  • Sławek Muturi: Za jakieś 3 tygodnie jadę do Rosji na mistrzostwa świata w piłce nożnej. Przyznam, że nieco...
  • Artur Kaźmierczak: Widzę, że atmosfera się podgrzewa. Miło (choć trochę dziwnie) widzieć jak potencjalni czytelnicy...
  • BiL: Tomek, musimy zaczekac az Artur skonczy, zeby cos moc powiedziec. Ale podobnie jak chyba Ty, spodziewam sie, ze...
  • Wojtas: Tomek, nie do końca w stosunku do mnie Twój wniosek jest trafny, ponieważ zainwestowałem w CFI Łódź. Poza tym...
  • Eirenaios: Cześć! Nie za bardzo znalazłem odpowiednie miejsce gdzie mógłbym napisać mój komentarz/wiadomość, więc...
  • Tomek: Wojtas, Bil, chyba za wiele sobie obiecujecie po raporcie, ponadto z Waszych dotychczasowych wypowiedzi...
  • Tomek: Mnie ten nomadyzm nie przekonuje, choć wiem, że jest w modzie. Jeśli cały dzień mam być skupiony na pracy, to...
  • Sławek Muturi: Po tegorocznym zimowaniu w Afryce i w Azji, lista krajów, które odwiedziłem do tej pory tylko jeden...
  • Sławek Muturi: Wojciech, tak, oddział w Radomiu działa. I to sprawnie. Od początku mamy tam tę samą osobę. Gdy była w...
  • Wojciech: Witam, chcialem zapytać jak prosperuje oddzial w Radomiu ,ponieważ myślę o zakupie kilku kawalerek a widzę...
  • Artur Kaźmierczak: Pamiętam, pracuję, będzie najdalej w weekend. Ale nie dla rynku łódzkiego tylko dla całego rynku...
  • Wojtas: Czyżby tak fatalnie z perspektywami dla Łodzi, że Artur nie przedstawił jeszcze swojej prognozy? Notabene...

Najnowsze wpisy

created by Water Design