11

01.2019

Według mBanku ceny mieszkań jeszcze długo będą rosły

autor: Artur Kaźmierczak|kategoria: Blog autorów, Co czytaliśmy

ilość komentarzy: 5

Zapoznałem się dzisiaj z opublikowanym w ostatnich dniach przez mBank raportem zatytułowanym – może niezbyt kreatywnie, ale z pewnością trafnie – „Raport mBanku na temat rynku nieruchomości”. Lektura to niełatwa (oto próbka: „Alternatywnym sposobem prezentacji indeksu dostępności kredytowej jest kombinacja liniowa znormalizowanego względem średniej i odchylenia standardowego oprocentowania kredytu (-), realnego wynagrodzenia (+) oraz ceny m.kw. (-), gdzie w nawiasach podajemy „ładunki” znormalizowanych zmiennych,…”), więc polecam ją tylko koneserom, zaś poniżej postaram się podsumować główne wnioski. Choć tej najważniejszy wskazałem już w tytule wpisu :)

Ekonomiści banku przedstawiają nam następujące rozumowanie:

  1. Ceny mieszkań są wynikiem gry popytu i podaży.
  2. Krótkoterminowo należy się spodziewać ograniczenia podaży (deweloperzy budują mniej, bo przy obecnych poziomach cen i kosztów, jest to – relatywnie – mało opłacalne, a na dodatek brakuje ludzi i nie ma komu budować).
  3. Nie ma przesłanek za ograniczaniem popytu na mieszkania – ani krótkoterminowo ani długoterminowo. mBank analizuje tu szereg czynników wpływających na popyt, w szczególności niedobór mieszkań, relatywnie niską jakość części obecnie funkcjonujących na rynku mieszkań – zwłaszcza gdy porównywać do standardów UE, niedopasowanie geograficzne – owszem, są domy na wsi, ale nie ma komu w nich mieszkać, bo ludzie wyjeżdżają do miast, dostępność kredytu, demografię = która przez wielu jest wskazywana jako  główny czynnik ryzyka dla inwestorów, imigrację, atrakcyjność inwestycji w mieszkanie na wynajem (którą oceniają jako wysoką!) itd. Nie będę tu relacjonować każdego z nich z osobna, dość powtórzyć, że zdaniem bankowych ekspertów popyt bardzo długo jeszcze będzie wysoki.
  4. W efekcie należy się spodziewać dalszego wzrostu cen mieszkań…
  5. … tym bardziej, że obecne wzrosty są umiarkowane i daleko im do poziomu „bańki”

Trudno mi znaleźć w raporcie jakieś tezy, które by budziły mój sprzeciw, choć muszę zastrzec, że nie przeanalizowałem głęboko całego raportu a raczej skupiłem się na streszczeniu i przeglądzie całości. Jedynym może aspektem, które mi zabrakło, jest dyskusja ewentualnego wpływu na ceny mieszkań radykalnego spadku kosztu produkcji, np. w skutek zmian technologicznych. Mam tu na myśli jeszcze dzisiaj brzmiącą fantastycznie koncepcję „drukowania” budynków, czy też, innymi słowy, budowania ich przez roboty. Brzmi niewiarygodnie, ale myśl techniczna idzie w tym kierunku i być może za dwadzieścia lat – a może i znacznie szybciej – będzie to naszą codziennością. Oczywiście nie musi to automatycznie oznaczać spadku cen mieszkań, ale pewnie wcześniej czy później by do tego doprowadziło. Ale to chyba już temat na osobny wpis.

Komentarze:

  1. obserwator pisze:

    Ceny nie zależą od tego, co napiszą panowie „eksperci” z mBanku, tylko od popytu i podaży. NIe trzeba być ekspertem, żeby zauważyć że szczyt akcji kredytowej już za nami (https://www.polskieradio.pl/42/7204/Artykul/2244351,Kredyty-hipoteczne-rekordu-z-2018-roku-nie-bedzie-ale-trzeba-obserwowac-sytuacje-na-rynku-mieszkaniowym), więc ten artykuł mBanku to zwykłe naganianie na kredyt…

    • Artur Kaźmierczak pisze:

      Obserwatorze, tak, właśnie o popycie i podaży piszą ekonomiści mBanku :) Twój wpis sugeruje, że uważasz, że popyt zależy tylko od akcji kredytowej. Ufam, że tak nie jest i – podobnie jak eksperci (bez cudzysłowu – nie mam powodu, by nie ufać ich kompetencjom, z pewnością mają większe niż ja) z mBanku – dostrzegasz także od wielu innych czynników, które oni analizują.

  2. Jan Dziekonski pisze:

    Ja dodam dwa komentarze:
    1. to co opisał na początku 2019 roku mBank również pokrywa się z naszą analizą z października 2018 roku dla Inwestorów Mzuri Investments, o której mówiłem na webinarium pt. „Czy to dobry czas na inwestowanie”:

    Więcej na ten temat:
    http://fridomia.pl/wp-content/uploads/2019/01/Newsletter-MI-10.2018_vFINAL_SHORT.pdf
    https://www.facebook.com/mzuri.real.estates/videos/438287460031092/

    2. Odpowiadając Obserwatorowi:
    – popyt to przyczyny dlaczego ludzie nabywają mieszkania – inwestycyjnie lub konsumencko. Akcja kredytowa to tylko sposób sfinansowania popytu.
    – finansowanie kredytem stanowi mniej niż 50% źródeł finansowania dla mieszkań na wynajem, co potwierdzają analizy NBP (o ile z jakością jego kierownictwa można dyskutować, to analitycy są OK) – to tylko jedno ze sposobów finansowania popytu na mieszkania. Dominującym środkiem zakupu jest gotówka, której setki miliardów leżą na kontach z niskim oprocentowaniem.
    – fundamentalne źródła popytu pozostają nadal aktualne – brak mieszkań szacuje sie na minimum 2 mln. W obecnym tempie „produkcji” nowych mieszkań (ok. 60 tys. sprzedanych w 2018 r.) dziura ta zostanie zasypana za około 30 lat!

    https://nieruchomosci.dziennik.pl/news/artykuly/587134,w-polsce-brakuje-mieszkania-rynek-nieruchomosci-dom-pieniadze.html
    https://bezprawnik.pl/w-polsce-brakuje-mieszkan/

  3. Tomasz pisze:

    Nie można poza brakiem lub głębokim niedoborem w miarę niezłych mieszkań nie zwrócić uwagi na szybko rosnące pensje. Wybudowanie metra kwadratowego mieszkania jest coraz droższe i tego się nie da odwrócić. Rynek mieszkań jest nienasycony nie tylko w dużych miastach. Ludzie nie chcą mieszkać jak kiedyś wielopokoleniowo. Jest całe multum przeslanek za tym że rynek mieszkaniowy jest niedoszacowany.

  4. Jan Dziekonski pisze:

    Tomasz
    Pełna zgoda – nawet jeśli sprzedaż nowych mieszkań spada (gdzie mniejszy nabór kredytów, podkreślony trafnie przez Obserwatora, jest obecnie objawem, a nie przyczyną) ale koszt budowy metra kwadratowego szybko rośnie, to może nastąpić sytuacja wzrostu cen (fachowo nazywa się to przesunięciem krzywej podaży ze względu na zmianę kosztów produkcji).

    Obecnie dokładnie taką sytuację mamy w Polsce…

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK

I FRIDOMIAKÓW

13.X. 2018, sobota – godz 17:00; Seul, Korea – darmowe spotkanie w 3 Alley Pub, podczas którego chętnie odpowiem na pytania związane z wolnością finansową, inwestowaniem w najem, również w formule crowd fund investing, oraz o tym co można robić po osiągnięciu wolności finansowej:-)

29 maja 2019 roku, środa – godz 19:00; live na profilu FB Sławek Muturi oraz – równolegle – webinar (konieczna wcześniejsza rejestracja). Szczegóły bliżej terminu.

Dlaczego info z tak dużym wyprzedzeniem? Bo będzie to już 10-ta (!!!!!!!!!!) rocznica mojego przejścia na wcześniejszą emeryturę:-). Choć będę tego dnia gdzieś w podróży po Afryce, to chciałbym byśmy się spotkali – choćby wirtualnie – przy kieliszku wina lub butelce piwa:-)

 

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Po 365 dniach przychodzi kolejny … Dzień Wolności Finansowej

Dziś mamy 29 maja, poniedziałek. W ubiegły piątek i sobotę spotkaliśmy się z żoną z przyjaciółmi w Warszawie, w niedzielę byliśmy na koncercie muzyki filmowej Hansa Zimmermana w Łodzi, a dziś jestem na konferencji poświęconej nieruchomościom w Gdańsku. W mieście wolności. Mieście narodzin „Solidarności”. "Solidarność" wraz z Wielkim Polakiem - Janem Pawłem II - zmieniła oblicze Tej Ziemi. Ziemi, na której przyszło nam wspólnie mieszkać. Dziś życie jest piękne. Pomimo tego, że Polki i Polacy skaczą [...]

Najnowsze komentarze

  • Jan Dziekonski: Sławku, ja też mam nadzieję, że uda mi się godnie uzupełnić Fridomię – mam tylko nadzieję, że...
  • Jan Dziekonski: Mam nadzieję, że PB opublikuje sprostowanie – dziennikarz okazał się otwarty, otrzymał...
  • Artur Kaźmierczak: Skonsultowałem się z Hieronimem, który odpowiada w Mzuri za zarządzanie najmem na południu Polski...
  • Sławek Muturi: Janku, dzięki za danie fridomii nowej energii, nowego życia. Mam nadzieję, że to nie tylko...
  • Sławek Muturi: Twoja, dzięki za komentarz. Ale rację miał Jan Dziekoński, mój wspólnik i prezes Mzuri Investments,...
  • Twoja: Tak Slawku masz rację chyba że autor chciał wyliczyć ROI z pierwszego roku
  • JacekP: Ja patrząc z perspektywy rynku katowickiego nie widzę wzrostu czynszów. Widzę spadki czynszów przy...
  • Sławek Muturi: Artur, dzięki za zainteresowanie dołączeniem do tej wycieczki. Intensywność duża. Planuję byśmy...
  • Artur Banach: Dziękuje za przybliżenie terminu i trasy wyprawy.Tak właśnie sobie wyobrażałem jej plan na podstawie...
  • Tomek: W opisywanym artykule dziwi mnie to, że błędnie wylicza ROI ktoś, kto jest twórcą aplikacji do wyliczania ROI,...
  • Jan Dziekonski: Tomasz Pełna zgoda – nawet jeśli sprzedaż nowych mieszkań spada (gdzie mniejszy nabór kredytów,...
  • Tomasz: Nie można poza brakiem lub głębokim niedoborem w miarę niezłych mieszkań nie zwrócić uwagi na szybko rosnące...
  • Sławek Muturi: Artur, dzięki za zainteresowanie tym wyjazdem. Tak, podróż będzie prawie dookoła całej Afryki –...
  • Sławek Muturi: Arek, dzięki za podpowiedź. Czosnek lubię, a i w podróży czosnek da się dość łatwo zorganizować. Tylko...
  • Sławek Muturi: Jacek, super! Dzięki za deklarację. Miejsca czekają :-)
  • Sławek Muturi: antypłaskoziemca, dzięki za rekomendację. Może wezmę ze sobą gdy będę znów wracał do Polski Koleją...
  • Sławek Muturi: Adam, dzięki za Twój głos w dyskusji i przepraszam że zatwierdzam z opóźnieniem. Nie widziałem...
  • Sławek Muturi: Magda, tak, tempo rzeczywiście duże – lubię gdy jest w życiu intensywnie. W podróżach. W...
  • Sławek Muturi: Aga-ta, jak zwykle muszę się z Tobą zgodzić. Też czuję, że bycie zajętym i posiadanie zawsze jakiegoś...
  • Tomek: https://prawo.gazetaprawna.pl/ artykuly/1391256,koniec-uzytko wania-wieczystego-a-przedsi...

Najnowsze wpisy

created by Water Design