21

02.2019

Mit 49 – tylko od dewelopera

autor: Jan Dziekonski|kategoria: Blog autorów, Często zadawane pytania, Fridomia, Inwestowanie, Mity inwestowania w nieruchomości na wynajem, Opłacalność Inwestowania, Praktyczne wskazówki, Różne, Wynajem

ilość komentarzy: 7

Wielu początkujących inwestorów na rynku wynajmu mieszkań swoje pierwsze kroki w poszukiwaniu mieszkania do zakupu kieruje do dewelopera. Przemawiają do niego takie argumenty, jak nowość mieszkania, dobre wykonanie, ale też skuteczny marketing i kolorowe foldery. Większość z nich chciałoby w takim mieszkaniu zamieszkać, zresztą często zakup taki ma na celu najpierw „konsumpcję” mieszkania, a z czasem, po przeprowadzce do większego lokalu (bo na przykład urodziły się dzieci), jego wynajęcie.

Mieszkania deweloperskie mają wiele niezaprzeczalnych cech. Sprzedaż takich lokali podlega szeregowi wymogów prawnych, które zabezpieczają potencjalnego nabywcę. Po pierwsze lokale takie podlegają, przed rozpoczęciem budowy, zatwierdzeniu ich projektu w procesie wydawania Pozwolenia na Budowę, co powinno gwarantować zachowanie przepisów budowlanych i wymogów sztuki projektowania. Po drugie, przed oddaniem do użytkowania, odbiorowi przez Inspektorat Nadzoru Budowlanego, któremu deweloper musi udowodnić, że lokal spełnia wszystkie bieżące normy, zwłaszcza w zakresie odbiorów instalacji, czy spełnienia przepisów przeciwpożarowych. Po trzecie, można domniemywać, że zastosowanie najnowszych materiałów budowlanych i technologii zapewni trwałość budynku przez wiele lat. Stan deweloperski pozwala także łatwo i względnie szybko wykończyć mieszkanie. Jednocześnie panuje przekonanie, że najemcy z większą łatwością znajdą się do pachnącego nowością lokalu, niż do starego bloku z wielkiej płyty.

Niestety, w praktyce z mieszkaniami deweloperskimi jest trochę jak z nowymi samochodami – za nowość, swobodę wyboru, biuro sprzedaży, foldery na papierze kredowym i kolorowe reklamy trzeba zapłacić więcej, a samochód używany może równie dobrze spełniać wszystkie potrzeby użytkownika. Co więcej, pewnych modeli samochodów kupić już nie można, np. modeli klasycznych, ale nadal popularnych

Tak więc istnieje szereg argumentów przemawiających za rynkiem wtórnym, są to:

  1. Lokalizacja – budynki deweloperskie wymagają pozyskania gruntu przez dewelopera, czy to pustego, czy też z budynkiem do wyburzenia lub renowacji. Przekłada się to wprost na cenę i dostępność działek dla deweloperów. W praktyce w centrach miast i miejscach dobrze skomunikowanych z centrami dostępność takich działek, a w efekcie ofert mieszkań deweloperskich, jest ograniczona – przez to ceny są niezmiernie wysokie. Na przykład znalezienie projektu deweloperskiego w śródmieściu miast o zabytkowych centrach, jak Kraków, czy Gdańsk, graniczy z cudem, a ceny mieszkań w żaden sposób nie odzwierciedla osiągalnych czynszów. Większość ofert natomiast jest dostępna na obrzeżach miast, często tam, gdzie nie ma infrastruktury, a raczej pola uprawne. Najemcy, szukający dobrej infrastruktury, komunikacji publicznej i dojazdu samochodowego, może będą skuszeni nowością mieszkania, ale już praktycznymi aspektami lokalizacji już mniej. Starsze budynki bardzo często mają idealne lokalizacje – centra miast lub węzły komunikacyjne.
  2. Koszt dużego metrażu – jak wcześniej wspomnieliśmy, nowobudowane budynki muszą spełniać wymogi budowlane w chwili wydawania Pozwolenia na Budowę. Od 2017 r. funkcjonują przepisy, które wymagają od lokali mieszkalnych, aby miały powierzchnię minimum 25 metrów kwadratowych (poprzednie normy wymagały metrażu ok. 22-24 m2). Starsze budynki, powstające w latach kiedy funkcjonowały inne przepisy budowlane, mają w swojej strukturze lokale o mniejszych metrażach – bloki z wielkiej płyty nierzadko zawierały kawalerki o powierzchni 17-22 metry, a kamienice nawet mniejszymi (co można było też zniwelować antresolami dzięki wysokim pomieszczeniom). Mały metraż daje kilka przewag – można wydać mniej za ich zakup i remont, a koszty jego utrzymania też będą niższe.
  3. Koszty ukryte mieszkań deweloperskich – ceny mieszkań deweloperskich, prezentowane jako cena za metr kwadratowy, często nie pokazują, na pierwszy rzut oka, wszystkich kosztów. Z reguły do mieszkania trzeba dokupić miejsce postojowe, czy komórkę lokatorską, których ceny zupełnie nie odzwierciedlają wartości na rynku wynajmu (zresztą miejsca postojowe są pochodną wymogów lokalnych, nakładanych na deweloperów – istniejące budynki często takich wymogów nie miały). Dodatkowo, w wielu miastach budynki deweloperskie są stawiane na gruntach będących w użytkowaniu wieczystym, a nie stanowiących własność, które wymagają corocznych płatności właścicieli lokali i podwyższają opłaty za części wspólne budynku. Na pierwszy rzut oka koszty te nie są widoczne w cenie mieszkania, ale wpływają na jego rentowność.
  4. Możliwości negocjacyjne i okazje – nabywając mieszkanie na rynku pierwotnym, kupujący staje oko w oko z profesjonalną firmą, cennikami, polityką cenową oraz ich prawnikami. Negocjowanie w takich warunkach jest znacznie trudniejsze, niż w przypadku zakupu od osoby prywatnej na rynku wtórnym, a więc i zdobycia okazji, która stanowi o rentowności danej inwestycji. Po pierwsze, deweloper budujący bloki mieszkalne ponosi określone koszty – zakup działki, projektowanie, budowa, koszty marketingu, koszty finansowania budowy, jak też musi pokryć koszty funkcjonowania swojej centrali oraz wreszcie musi wygenerować zysk. W takich warunkach poniżej określonej kwoty nigdy nie zejdzie. W warunkach dużego popytu, kiedy do jednego mieszkania może być wielu klientów (ponieważ deweloperzy sprzedają mieszkania w wielu kanałach sprzedaży), trudno uzyskać istotny rabat od cennika (jak w salonie samochodowym) – nawet jeśli będziemy chcieli kupić kilka lokali (takie rabaty zdarzały się tylko w okresach istotnych spadków na rynku deweloperskim, np. 2009-2010, a obecnie dotyczą głównie lokali o dużym metrażem – nieopłacalnych do wynajmu – lub z istotną wadą – tutaj potencjalnie może to być interesujące). Kupując na rynku wtórnym mamy wiele możliwości złapania okazji. Lokal może być do generalnego remontu (uzyskujemy wówczas premię remontową, bo możemy potencjalnie taniej wyceniać remont niż sprzedający), mieć wady faktyczne lub pozorne, które możemy wykorzystać jako argumenty negocjacyjne (ostatnie piętro lub parter, słaby widok z okna, kiepskie sąsiedztwo), sprzedający może być w tarapatach finansowych lub osobistych (dług, rozwód etc.), co zawsze daje potencjał do uzyskania ustępstw cenowych.
  5. Konkurencja wynajmu, czyli strategia niebieskiego oceanu – kupując mieszkanie na rynku pierwotnym stajemy się jednym z kilkudziesięciu, a nawet kilkuset konkurentów na danym mikrorynku (budynek). Nawet jeśli tylko połowa osób nosi się z zamiarem wynajmu w tym budynku (tyle w chwili pisania tej książki przeciętnie osób kupujących mieszkania deweloperskie planowało ich wynajem), to nasze mieszkanie będzie konkurowało z wieloma innymi ofertami wynajmu, które co więcej ruszą na rynek w podobnym czasie – stosujemy tzw. strategię czerwonego oceanu. W istniejących od lat budynkach większość mieszkań jest zamieszkiwana przez właścicieli, którzy nie noszą się z zamiarem ich wynajmu. Wówczas nasze mieszkanie konkuruje raptem z kilkoma mieszkaniami lub nawet jest jedynym na wynajem – jest to bardziej skuteczna strategia niebieskiego oceanu.
  6. Amortyzacja – mieszkania z rynku wtórnego mają większy potencjał do uniknięcia, w pełni legalnie, płacenia PIT od najmu – w przypadku mieszkań deweloperskich jest to trudniejsze. Zgodnie z przepisami podatkowymi, mieszkania deweloperskie (a dokładniej, takie, dla których pierwsze zamieszkanie nastąpiło nie później niż 5 lat przed zakupem) można amortyzować wyłącznie stawką 1,5% rocznie. Mieszkania, których pierwsze zamieszkanie nastąpiło więcej niż 5 lat temu, można amortyzować ze stawką przyspieszoną, nawet do 10% w skali roku. W efekcie, osoby stosujące bardziej zaawansowaną metodę rozliczania podatków mogą w przypadku mieszkań z rynku wtórnego unikać PIT poprzez generowanie straty podatkowej.
  7. Czas to pieniądz – Wreszcie ostatni, ważny argument, przemawiający za mieszkaniami z rynku wtórnego, jest czas – a wiadomo, że czas to pieniądz! Kupując mieszkanie na rynku pierwotnym, zwłaszcza chodliwe kawalerki, musimy zdecydować się na zakup na etapie tzw. dziury w ziemi. Wprawdzie nie wpłacamy wówczas wysokich kwot rezerwacyjnych, ale później, nierzadko przez rok czy dwa, musimy wpłacać kolejne transze, a mieszkanie nie pracuje. Na rynku pierwotnym po pierwsze po zapłacie od razu możemy wejść we władanie mieszkaniem i rozpocząć jego remont, a po drugie, możemy kupić mieszkanie gotowe do najmu (lub tylko do lekkiego odświeżenia), a nawet z najemcą – oszczędzamy wiele czasu!

W efekcie przeciętne rentowności, po skalkulowaniu wszystkich pozycji finansowych, osiągane na mieszkaniach z rynku wtórnego przewyższają rynek pierwotny. Oczywiście nie oznacza to, że na rynku pierwotnym nie można znaleźć dobrych okazji inwestycyjnych, ale wymaga to większego szczęścia, lepszych kontaktów i dużej wytrwałości. Na pewno też rynek pierwotny jest łatwiejszy do finansowania kredytem, ponieważ deweloperzy mogą „przytrzymać” mieszkanie,  na rynku wtórnym gotówka rządzi. Także, co do zasady, rynek pierwotny jest mniej ryzykowny dla inwestora, który nie potrafi ocenić ryzyk budowlanych w mieszkaniach z rynku wtórnego do generalnego remontu, albo nawet, które są pozornie gotowe do najmu.

 

Chcesz poznać więcej mitów o inwestowaniu w nieruchomości na wynajem? Kliknij tutaj!

 

Chcesz być na bieżąco z książką „Mity inwestowania w nieruchomości na wynajem”? Zapisz się na listę zainteresowanych!

Wysyłając swoje dane, wyrażasz zgodę na ich przetwarzanie. W każdej chwili możesz się wypisać. Więcej informacji znajdziesz w Polityce Prywatności

 

Podziel się!

1+

Komentarze:

  1. Konrad pisze:

    Janku, w pkt 6 miałeś zapewne na myśli rynek wtórny a nie pierwotny…

    0
  2. Anu pisze:

    W stu procentach zgadzam się z Pana postem! pozdrawiam

    0
  3. hhh pisze:

    Rentownosc na wtorym jest lepsza, ale wartosc starch mieszkan nie urosnie tak, jak beda drozaly nowoczesne, bezpieczne mieszkania z sasiadami na jakims poziomie i bez patologii.

    Przypomina mi to myslenie frankowiczow, dla ktorych wazna byla niska rata %, ale kurs franka( kapital do splaty) juz mniej. Podsumowujac teraz z wynajmu starego mieszkania jest wiecej % miesiecznie, ale wartosc tego mieszkania nie urosnie jak nowowoczesnego, a wiec nasz wlozony kapital bedzie warty coraz mniej.

    0
    • Kunego pisze:

      Od frankowiczów, to proszę się odtentegować ;)

      Zdolność kredytowa w latach 2004-2008 była liczona przez banki tak, że dla kredytu złotówkowego wynosiła dla mnie 160k, a dla kredytu frankowego 210k w tym samym banku. Podobna praktyka była też w innych bankach. Rata stała miała wynosić w PLN ok. 960, a w CHF (również stała) ok. 750 – przy okresie spłaty 20-25 lat (już nie pamiętam dokładnie)

      Wzięłam kredyt w CHF, bo banki nie dawały rozsądnego wyboru i celowo wciskały klientów na minę. Resztką rozsądku wzięłam raty malejące z maksymalną kwotą raty na początku, jaką dałam radę udźwignąć. Brałam kredyt przy kursie jakieś 2,50 w 2005r.

      P.S. Nawet z kredytem w CHF da się żyć i nadal inwestować. W tym roku kończę spłatę przed terminem :)

      0
  4. Nieruchomości Wisła pisze:

    Dobrze rozwinięte argumenty, wiele osób żyje z nastawieniem, że mieszkanie musi być nowiutkie… niekoniecznie :) Rynek pierwotny i wtórny, oba mają wiele zalet i minusów, trzeba je tylko poznać. Pozdrawiam.

    0

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK

I FRIDOMIAKÓW

6 kwietnia 2019 r. (sb), Warszawa, Six Seasons Wilanów; Warszawskie Forum Nieruchomości (w tym wykład Sławka =)

11 kwietnia 2019 r., Poznań – prezentacja „Czy to jest dobry czas na inwestycje w nieruchomości” – spotkanie Global Investor Club (miejsce do potwierdzenia)

29 maja 2019 r., środa – godz 19:00; live na profilu FB Sławek Muturi oraz – równolegle – webinar (konieczna wcześniejsza rejestracja). Szczegóły bliżej terminu.

Dlaczego info z tak dużym wyprzedzeniem? Bo będzie to już 10-ta (!!!!!!!!!!) rocznica mojego przejścia na wcześniejszą emeryturę:-). Choć będę tego dnia gdzieś w podróży po Afryce, to chciałbym byśmy się spotkali – choćby wirtualnie – przy kieliszku wina lub butelce piwa:-)

 

 

Social media:

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Życzenia noworoczne. Wejdź na ruchome schody do Fridomii

Niezależność finansowa wymaga tylko Twojej decyzji. Po prostu. A przekonuje do tego David Bach w swojej książce „Ruchome schody do Fortuny”. Sięgnąłem po nią, bo jeden z Fridomiaków polecił nam wszystkim tę pozycję w komentarzu do mojego wpisu w dniu 12.11.2010 dotyczącym tego, ile kosztują nas nasze uzależnienia. Serdecznie dziękuję Pani/u Cremaster. Warto było przeczytać tę książkę, bo David w bardzo prosty, elegancki i przekonywujący sposób namawia do podjęcia owej decyzji. 220-Stronicową książkę przeczytałem w jeden [...]

Najnowsze komentarze

  • Jan Dziekonski: Widzę, że niechcący wywołałem dyskusję o micie „W małżeństwie łatwiej i bezpieczniej” ;P
  • TX: Ona też ma sporo do stracenia jak coś pójdzie nie tak i na przykład zostanie sama z niepełnosprawnym dzieckiem....
  • Alek: Z żoną mieszkałem parę lat w za dużym mieszkaniu poza centrum. Sprzedaliśmy i przenieśliśmy się do najmowanego...
  • JacekP: Nie mam i nie zamierzam mieć. Małżeństwo jakoś nie specjalnie kojarzy mi się z wolnością. Jestem zdania, że...
  • Kuneg: Ze co??? Było się nie żenić i nie narzekać na żony! ;) :D
  • Jan Dziekonski: Widzę, że to wszystko przez żony – ja się rozwiodłem i od razu przeszedłem na tryb wynajmu ;)...
  • Sławek Muturi: TX, oczywiście nie odnosiłem tych słów do Ciebie:-) Z tego co mi się wydaje, to z Twoim portfelem M na...
  • Piotrek: To jest dobra uwaga. Ja miałem już 6 mieszkań na wynajem przed tym jak kupiłem mieszkanie dla siebie. I to...
  • Lukasz: JacekP: a masz żone? :)
  • JacekP: Chyba podobnie myślimy. Ja również mieszkam w wynajmowanym mieszkaniu. Swoje sprzedałem i kupiłem za nie 4...
  • TX: Sławek, mam nadzieje, że nie chcesz mi przez to oględnie powiedzieć, że jestem upierdliwym klientem Mzuri ;)
  • Sławek Muturi: Jacek, dzięki za ciepłe słowa pod adresem Mzuri oraz za podzielenie się swoimi błędami i przestrogami....
  • Sławek Muturi: Artur, dzięki za doprecyzowanie. TX, rzeczywiście czasami pojęcie „wtopy” jest względne...
  • Artur Kaźmierczak: Tomku, wygrałbyś ten zakład :) Oczywiście płacimy w transzach: zaliczkę a następnie za wykonane...
  • JacekP: Tomku, Dziękuję za radę. Ja dałem zaliczkę na wykonanie części robót i kupno materiałów. Mieszkam 900 km od...
  • Tomek: Wydaje mi się, że opisywany problem wynikł głównie z zapłacenia z góry firmie budowlanej, moje doświadczenia...
  • JacekP: Sławku, Dokładnie takie obawy miałem przed nawiązaniem współpracy z tą osobą- że jest to pojedyncza osoba bez...
  • Artur Kaźmierczak: Ja sobie nie przypominam, byśmy odkupywali mieszkanie od inwestora z powodu „wtopy”....
  • Sławek Muturi: Agnes, dzięki za kolejny mit. To dość popularny mit, dzięki. Niestety nie pamiętam czy już mamy go na...
  • TX: Sławku, a co takiego było w mieszkaniu nie tak, że okazało się niewypałem? Co może z mieszkaniem być aż tak...

Najnowsze wpisy

created by Water Design