07

04.2019

Obalamy mity inwestowania w nieruchomości na wynajem (NOWA KSIĄŻKA + FINAŁ KONKURSU!)

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Co czytaliśmy, Edukacja finansowa, Fridomia, Gorące tematy, Inwestowanie, Książce, Mity inwestowania w nieruchomości na wynajem, Nieruchomości, Nieruchomościach, Praktyczne wskazówki, Różne, Wolności finansowej, Wydarzenia, Wynajem, Zapowiedzi

ilość komentarzy: 108

Propagowaniem wolności poprzez inwestowanie w najem mieszkań zajmuję się od ponad 10 lat. Przeprowadziłem setki prezentacji w Polsce, w Europie (m.in. Anglia, Szkocja, Irlandia, Niemcy, Austria, Skandynawia) , w Azji (Singapur i Tajlandia), w Amerykach (Kanada i Kolumbia), a nawet w Afryce (Kenia) i w Australii. Dzięki temu miałem okazję spotkać dziesiątki tysięcy przedsiębiorców, biznesmenów, studentów, a nawet uczniów (prezentacje prowadziłem m.in. w trzech warszawskich gimnazjach). Spotykam się z ludźmi także w formacie one-to-one, odpowiadam też na tuziny maili każdego tygodnia. Od 10 lat prowadzę też tego bloga i wydałem szereg książek o tej tematyce.

W czasie tych spotkań i rozmów ja, i moim koledzy z Mzuri, często słyszymy wątpliwości naszych rozmówców co do inwestowania w mieszkania na wynajem. Mówią, że:

  • nie są pewni,
  • chcieliby, ale się boją,
  • nie mają odpowiedniej wiedzy,
  • a może nie mają tylko czasu lub środków finansowych.

Oczywiście inwestowanie w najem nie jest pozbawione ryzyka. Ale z tego co słyszymy, to wiele osób (bez względu na swoje wykształcenie, wiek, doświadczenie życiowe lub zawodowe, miejsce w hierarchii organizacyjnej swojej organizacji) obawia się nie tego co jest rzeczywistym ryzykiem, tylko:

  • to często strach przed nieznanym. Dlatego też piszę, prowadzę prezentacje, odpowiadam na pytania
  • to też strach przed mitami, powtarzanymi – bez próby ich weryfikacji z rzeczywistością.

Co gorsza, są też osoby, które inwestują w nieruchomości, ale stanowczo ślepo wierzą w zasłyszane półprawdy lub, co gorsza, łapią w mig nowe trendy bez głębszego zastanowienia się.

A warto w swoich działaniach mierzyć się z realnymi problemami i przygotowywać się na ich rozwiązanie, zamiast tracić energię na przygotowania do walki z mitycznymi UFO ludkami.

Naszą misją jest wspieranie wolności finansowej Polek i Polaków. I to z poczucia owej misji, poczuliśmy obowiązek podjęcia próby zmierzenia się z mitami dotyczącymi inwestowania w najem. Obawa przed mitycznymi zagrożeniami powstrzymuje wiele osób zainteresowanych osiągnięciem wolności finansowej od podjęcia konkretnych działań w tym kierunku. Od rozpoczęcia wieloletniego, żmudnego procesu budowania swojego portfela mieszkań na wynajem.

Aż sami byliśmy zaskoczeni jak długa powstała lista mitów, z którymi mieliśmy dotąd okazję się zetknąć. I widzimy, że lista ta jest dynamiczna – pojawiły się na niej nowe mity, o których nie słyszeliśmy 8 czy 9 lat temu. Wynika to z dynamicznego charakteru ciągle ewoluującego rynku najmu mieszkań (np. mity związane z rządowymi programami budowy mieszkań na wynajem). Była też na tyle długa, że postanowiliśmy wydać ich kompendium w postaci ósmej już książki o roboczym tytule „Mity inwestowaniu w nieruchomości na wynajem”.

Książka ta powstaje z moim kolegą i wspólnikiem w Mzuri – Jankiem Dziekońskim. Janek nie osiągnął jeszcze wolności finansowej, chociaż pracuje nad tym wytrwale, a przez swój analityczny umysł i bieżący styk z rynkiem nieruchomości (wraz z Jankiem tworzyliśmy razem Mzuri Investments, które miało już sposobność nabyć 1.000 mieszkań dla swoich klientów – Janek jest jego Prezesem, prowadził też w ramach Mzuri najem krótkoterminowy) doda dużo faktów i przemyśleń do tej książki!

Prace nad książką i jej promocją obecnie trwają, chociaż doznały już opóźnienia – czy to przez moje choroby, jak i obowiązki służbowe Janka. Obecnie planujemy zakończyć pisanie i korektę treści książki do końca marca, a następnie przygotowanie i jej druk – mamy nadzieję, że będzie gotowa na okrągłe 20-lecie mojego inwestowania w mieszkania na wynajem, czyli na maj 2019.

O mitach napiszemy w następujących rozdziałach:

  1. Czy w ogóle warto inwestować w najem?
  2. Inwestowanie nie jest w ogóle dla mnie
  3. Strategia inwestowania
  4. Taktyka finansowania
  5. Taktyka remontowania
  6. Strategia najmu
  7. Podatki
  8. Strategia wyjścia
  9. Bezpieczeństwo

W tym miejscu, na koniec, chcielibyśmy powiadomić co prace nad książką oznaczają dla Fridomiaków:

Wyzwanie (tzw. challenge =) – Nasza książka nie powstałaby bez Was – Fridomiaków! Dla tego chcielibyśmy też zaangażować Was w tworzenie książki. Z tego powodu zorganizowaliśmy wyzwanie:

  • O co chodzi: zapraszamy Was do wymieniania w komentarzu do tego postu mitów, jakie przez te prawie 10 lat tutaj na Fridomii omawialiśmy i demaskowaliśmy.
    • We wpisie może być jeden mit, może też być ich pełna lista. Wpisy możecie edytować i aktualizować cały czas.
    • Za każdy mit, który jest już na naszej liście – otrzymujecie jeden punkt.
    • Za każdy „nowy” mit (ale musi być „mityczny” ;) – otrzymujecie trzy punkty.
    • Za mit „pomiędzy” (mamy go, ale trochę inaczej ujęty) – możliwe dwa punkty.
    • Na koniec każdego tygodnia będziemy publikować klasyfikację konkursową oraz wybierać najciekawszy „nowy” mit.
  • Do kiedy trwa: do 31 marca zbieraliśmy Wasze pomysły, a listę nagrodzonych publikujemy poniżej)
  • Kto wygrywa wyzwanie: 
    • Klasyfikacja ogólna – trzy osoby, które uzyskają największą liczbę punktów
    • Dodatkowe wyróżnienie – (i) za najbardziej „mityczny” mit, (ii) za najbardziej pomysłowy „nowy” mit
  • Jakie nagrody: nie definiujemy z góry pełnej listy nagród za poszczególne miejsca, ale chcielibyśmy, żeby każda była unikalna. Tak więc do wygrania były:
    • książka z dedykacją autorów oraz indywidualnym numerem
    • kartka z podróży
    • pakiet poprzednich książek Sławka
    • konsultacja 1-na-1 z jednym z nas (o czymkolwiek zechcesz =)
    • zaproszenie na kolację w Warszawie z autorami książki
    • a na koniec każdy (kto wyrazi oczywiście zgodę =) zostanie wymieniony w książce!

Finalna klasyfikacja konkursowa (2019.03.31):

  1. BiL – 47 punktów!!!!!
  2. Ex-aequo: Woziu & Luke- 25 punktów!!!!
  3. Łukasz – 19 punktów!!!
  4. Agnes7 & – 9 punktów!!
  5. Grzesdrogakuwolnosci – 8 punktów!
  6. Lila – 6 punktów
  7. Piotr – 4 punkty
  8. Nibul – 4 punkty
  9. Julacho98 – 1 punkt
  10. Funboy – 1 punkt
  11. Tomek (od mitu o wolności finansowej) – 1 punkt
  12. Tomek (od mitu w wielkiej płycie) – 1 punkt
  13. Robert – 1 punkt
  14. Mati – 1 punkt

Dziękujemy serdecznie wszystkim uczestnikom, z wszystkimi będziemy się w najbliższych tygodniach kontaktować w sprawie nagród =)

Publikacja mitów – w każdym tygodniu opublikujemy co najmniej jeden z mitów i zapraszamy Was do komentowania oraz wyrażania swojej opinii. Chcesz mity o inwestowaniu w nieruchomości na wynajem? Kliknij tutaj!

Wideo – Będziemy również prowadzić webinaria oraz nagrywać filmy związane z mitami oraz pracą nad książką. Za każdym razem oczywiście damy Wam znać!

Nowe opcje dyskusji – zapraszamy Was również do aktywności w innych miejscach, które czasem są wygodniejsze do odwiedzania, w tym do:

 

Wysyłając swoje dane, wyrażasz zgodę na ich przetwarzanie. W każdej chwili możesz się wypisać. Więcej informacji znajdziesz w Polityce Prywatności

Podziel się!

0

Komentarze:

  1. Tomek pisze:

    Mit wielkiej płyty: mit ten mówi o tym, że w ciągu najbliższych 20-50 lat bloki z wielkiej płyty rozpadną się, a więc strach w nich kupować mieszkania.

    Rzeczywistość: bloki z wielkiej płyty były badane w ostatnich latach przez różne zespoły ministerialne, wszystkie badania potwierdziły, że bloko postoją jeszcze wiele lat. Nawet na obszarach objętych szkodami górniczymi nie odnotowano przypadku bloku, który by się zaczął zawalać.

    Informacja z grudnia 2018:
    Zakończyliśmy kilkuletnie badania domów z wielkiej płyty, przygotowujemy poradnik dla administratorów – powiedział w piątek wiceminister inwestycji i rozwoju Artur Soboń. Jak dodał, wyniki badań wskazują, że domy są w dobrym stanie.
    – W najbliższym czasie pokażemy sposoby administrowania, zarządzania tymi budynkami, aby przez kolejne 100 lat nic się z nimi nie działo – powiedział Soboń.

    0
    • Jan Dziekonski pisze:

      Tomku,
      strzał w dziesiątkę (1 punkt =) Tzw. wielka płyta (czyli szereg rozwiązań technicznych budowy z pomocą prefabrykowanych elementów) ma się dobrze i jeszcze postoi – pod warunkiem odpowiedniej eksploatacji i konserwacji! Wielka płyta to przecież nie tylko Polska, ale kawał Europy od Francji po Rosję, nie słychać, żeby np. w dawnym NRD masowo burzono takie budynki – ba, jeden z największych inwestorów w wynajem mieszkań, firma Westminster, wykupiła tysiące mieszkań w na wschodzie Niemiec. Ryzykanci? Raczej nie.

      0
  2. Tomek pisze:

    Mit wolnosci finansowej: po zakupie sporej liczby mieszkan i splaceniu ich okazuje sie, ze nadal jestesmy niewolnikami pracy przy ich obsludze.

    Rozwiazanie: musimy zatrudnic kogos, kto bedzie sie tym zajmowal. A wtedy trzeba skalkulowac ponownie, czy po oplatach za zarzadzanie nadal nam sie to oplaca, czy byc moze trzeba dokupic wiecej mieszkan…

    0
    • Jan Dziekonski pisze:

      Tomku,
      pełna zgoda – chociaż zależy od definicji mitu, ja bym to nazwał mitem „Najlepiej zarządzać samemu” (1 punkt – mieliśmy taki =) Fridomiak planujący osiągnięcie wolności powinien kalkulować wszystkie koszty. Jeśli wie, że sam nie będzie chciał się zajmować obsługą najmu (bo faktycznie to raczej nie przybliża do wolności finansowej), to z góry powinien brać na to poprawkę w swoich kalkulacjach rentowności najmu i uzyskiwanego cash flow. Tak samo, jeśli planujemy korzystać z obsługi podatkowej, to w ogólnym rachunku budżetowym wypada też zaplanować wydatki na księgowość (ja tak robię w moim Excelu =)

      0
  3. Agnes_7 pisze:

    Witam Wszystkich
    to moj pierwszy komentarz na tym portalu. Fajnie, ze pojawil sie ten cykl publikacji, bo akurat dla mnie tematy na czasie. Dopiero chce wejsc w swiat inwestycji w nieruchomosci. Mam juz termin na podpisanie umowy z Mzuri, chce kupic pierwsza kawalerke i oddac ja w zarzadzanie. Zobacze jak to sie potoczy. Wiadomo mam tez i obawy, ale tak mniej sie boje, nizbym miala robic wszystko sama.
    Nie wiem czy to moze sie zakwalifiowac jako propozycja mitu, ale dla mnie temat aktualny, bo ciagle slysze komentarze: „Teraz w Polsce jest 1,5 Miliona Ukraincow, niedlugo Niemcy otworza granice na prace dla nich, wiec i tam wyjada i spadnie popyt na wynajem mieszkan w Polsce, bo te 1,5 miliona ludzi z Ukrainy generuje spora czesc rynku najmu“.
    I przy okazji mitow, chcialabym zapytac sie Fridomaniakow, co o tym sadzicie?

    Pozdrawiam serdecznie

    0
    • Jan Dziekonski pisze:

      Agnes,
      witamy serdecznie na Fridomii, cieszę się, że pierwsze kroki już w toku =)

      Bardzo trafny mit (3 punkty, nie zaplanowaliśmy takiego =). Faktem jest, że większość obcokrajowców przyjeżdżających do Polski to obecnie Ukraińcy. I jak się z nimi rozmawia, to wielu wskazuje na możliwość wyjazdu do Niemiec – na pewno by to nie pomogło na rynku pracy, jak i na rynku najmu. Ale wszyscy też nie wyjadą, bo jest im bliżej geograficznie i kulturowo.

      Natomiast – życie nie znosi próżni, w miejsce Ukraińców pojawiają się też przybysze z innych krajów byłego ZSRR (poniższy artykuł pokazuje statystykę oświadczeń o zamiarze zatrudnienia obcokrajowców z 6 krajów byłego ZSRR – udział % Ukraińców spada, pojawia się coraz więcej Białorusinów i Gruzinów), jak i z Azji Środkowo-Wschodniej (Uber Eats w Warszawie jest zdominowany przez mieszkańców Indii, Pakistanu, czy Bangladeszu), a rynek pracy powinien to regulować choćby wynagrodzeniami. Inny fakt jest taki, że Polsce w ogóle brakuje przemyślanej strategii wobec pracowników zza granicy – jak ich zachęcać do przyjazdu, integracji i pozostania w Polsce…

      Jeszcze inna kwestia – w naszej bazie najemców maksymalnie 30% to obcokrajowcy (nie wszyscy z Ukrainy) – więc to też nie jest tak, że połowa, czy więcej najemców to obcokrajowy, choć mają znaczenie na tym rynku.

      Ciekawy artykuł w temacie:
      https://www.rp.pl/Rynek-pracy/302059909-Trudniej-o-pracownikow-zza-wschodniej-granicy.html

      0
  4. funboy pisze:

    Panowie,
    Chyba najszkodliwszym mitem jest mit brzmiący „najemca się nie będzie chciał wyprowadzić i co mu zrobisz”.

    Napiszcie proszę co mówi Wasza statystyka ale ja negatywnych doświadczeń nie mam. Nawet jeżeli najemca nie był np. w stanie kontynuować najmu to zawsze temat był załatwiany za porozumieniem stron.

    0
    • Jan Dziekonski pisze:

      Funboy – trafiony mit (1 punkt =)

      Powiem tak, na naszych ponad 12.000 najemców, którzy przewineli się przez mieszkania zarządzane przez Mzuri, bodajże tylko raz musieliśmy przygotować dokumenty do sprawy sądowej, a wówczas najemca odpuścił. Cała reszta – komunikacja, rozmowa i polubowne rozwiązania.

      0
  5. Piotr pisze:

    Cześć,

    A mi się nasunęło coś takiego, ale czy to może być mit 🤔
    „Gdyby przychód z najmu pokrył ratę kredytu i jeszcze by coś zostało to każdy by to robił”.

    Pozdrawiam,
    Piotr.

    0
    • Kuneg pisze:

      Gdyby każdy umiał liczyć, to ludzie nie trwoniliby pieniędzy na głupoty. ;)
      Niestety, nie każdy chce zarabiać. Koleżanka chwaliła się wakacjami – dość drogimi z mojego punktu widzenia. Były osoby, które jej zazdrościły, a ja skwitowałam „każdy ma co chce – jeden ma wakacje, drugi inwestycje” :)
      Część ludzi nie wierzy, że można zarobić inaczej, niż na etacie. Nie pomaga podanie informacji na tacy, ani ich umiejętność liczenia, bo liczyć umieją :) Nie chcą i już. Od gadania, że chcą, inwestycja sama się nie zrobi.

      0
      • Jan Dziekonski pisze:

        Kuneg – cóż, każdy obiera swoje priorytety, na tym też polega wolność =)

        0
      • Tomek pisze:

        Moim zdaniem, robisz nie do końca dobrze, sugerując koleżance niewprost, że źle robi, jeżdżąc na wakacje, i jednocześnie chwaląc się swoimi inwestycjami. Ja staram się zachowywać informacje o swoich inwestycjach dla siebie – z wyjątkiem niniejszego anonimowego forum, oczywiście. A wyjazdy na drogie wakacje godzę z kupowaniem kolejnych mieszkań, osobiście prędzej bym zrezygnował z kolejnego mieszkania niż z fajnego rodzinnego wyjazdu do egzotycznego miejsca, gdzie nas jeszcze nie było.

        1+
        • Kuneg pisze:

          Tomku, niczego nie sugerowałam, bo znamy się wystarczająco długo i dobrze, żeby rozmawiać otwartym tekstem, a skwitowanie było w cztery oczy. Każdy robi ze swoim życiem co chce.

          Sugeruję natomiast dość wyraźnie, że sporo ludzi wydaje forsę na głupoty typu alkohol, papierosy, wakacje na kredyt, i.t.p. Te wszystkie lichwiarskie chwilówki też nie miałyby prawa bytu, gdyby ludziom chciało się pomyśleć…

          Poza tym nie widzę powodu, żeby ze sposobu zarabiania na życie robić jakąś tajemnicę wśród przyjaciół i bliskich znajomych. Dzięki temu już kilka osób z mojego otoczenia nie pozbyło się mieszkań po dziadkach, ciociach, czy pierwszych kawalerek i są bardzo zadowolone z tych decyzji, co mnie niezmiernie cieszy :)

          Tomku, chyba nie chodziło Ci o to, żeby inni nie inwestowali w mieszkania na wynajem, żeby tego tortu dla już wtajemniczonych więcej zostało?

          0
  6. Piotr pisze:

    Hej,

    Mit: „Investowanie jest dla bogatych”

    0
    • Jan Dziekonski pisze:

      Piotr,
      oba mity super!

      Gdyby przychód z najmu pokrył ratę kredytu i jeszcze by coś zostało to każdy by to robił – 3 punkty. Nazwałbym ten mit „Przecież nie da się z najmu pokryć raty kredytu”

      Inwestowanie jest dla bogatych – 1 punkt =)

      0
  7. BiL pisze:

    Mit:
    “Na nieruchomosciach nigdy nie mozna stracic”
    “Tansze nieruchomosci zawsze przynosza lepsze zwroty”
    “Najlepiej inwestowac blisko miejsca zamieszkania”
    “Nigdy nie wezme kredytu, bo bede go musial splacic 30lat i oddam np. 3x wiecej niz pozyczylem”
    “Przy wyborze nieruchomosci lokalizacja jest sprawa drugorzedna, bo najbardziej istotne jest…” 😜

    0
    • Jan Dziekonski pisze:

      BiL,
      super lista =)

      “Na nieruchomosciach nigdy nie mozna stracic” (1 punkt, mamy mit „Inwestowanie w najem jest pozbawione ryzyka”)
      “Tansze nieruchomosci zawsze przynosza lepsze zwroty” (2 punkty – mamy mit o tanich metrach, ale nie mamy o tym, że najtańsze mieszkanie = najwyższy zwrot)
      “Najlepiej inwestowac blisko miejsca zamieszkania” (1 punkt)
      “Nigdy nie wezme kredytu, bo bede go musial splacic 30lat i oddam np. 3x wiecej niz pozyczylem” (3 punkty – mamy inne o kredytach =)
      “Przy wyborze nieruchomosci lokalizacja jest sprawa drugorzedna, bo najbardziej istotne jest…” (0 punktów – naszym zdaniem mitem jest właśnie lokalizacja, Twój brzmi jakby jednak była ważna =)

      0
      • BiL pisze:

        Wiecej mitow:

        “Inwestowanie w najem jest skomplikowane, czasochlonne i zawsze wymaga duzego kapitalu”

        “W obecnym momencie jest juz zbyt pozno na inwestowanie w najem, bo ceny nieruchomosci sa zbyt drogie”

        “Zeby inwestowac w najem trzeba sie bardzo dobrze na tym znac i wiedziec wszystko o danym rynku”

        “Najlepiej i najtaniej jest wyremontowac mieszkanie samemu”

        “Lepiej nie wynajmowac mieszkania obcokrajowca, bo z nimi sa wieksze klopoty”

        “Najlepiej kupic mieszkanie pod najem za gotowke”

        “Jesli przestaniesz splacac kredyt, to bank zabierze Ci mieszkanie i zostaniesz z niczym” – wydaje mi sie, ze sporo ludzi moze traktowac to zbyt doslownie nie biorac pod uwage swojego equity w danym mieszkaniu.

        “Dopoki nie zaplacisz ostatniej raty, mieszkanie jest banku” – jesli jest banku, to dlaczego mozesz je komus wynajac, lub sprzedac splacajac jednoczesnie kredyt ktory na nie zaciagnales? Oczywiscie LTV jest zmienne, ale w danym momencie, gdy LTV mamy mniejsze niz 50%, mozemy raczej powiedziec iz mieszkanie jest bardziej “nasze”, niz banku.

        *Jesli chodzi o ten mit z lokalizacja, to wg mnie jest ona bardzo wazna, ale myslalem ze sie dowiem w ten sposob co jest wg. was wazniejszego niz ona, jesli chodzi o inwestowanie w nieruchomosci. Moglbys napisac cos o tym Jan? Skoro lokalizacja nie jest taka wazna, to wazne musi byc cos innego…

        0
        • Kuneg pisze:

          Ważniejsza jest chyba stopa zwrotu w dłuższym okresie. W końcu po to się inwestuje.

          Skoro statystyki i osobiste przypadki świadczą o tym, że to, co jest ogólnie uznawane za dobrą lokalizację jest droższe w zakupie i często nie daje oczekiwanej stopy zwrotu, to chyba naturalne, że warto rozważyć tzw. gorsze lokalizacje. Poza tym wszystko zależy od konkretnego przypadku, bo właściwie każdy jest inny.

          0
        • BiL pisze:

          Kuneg, stopa zwrotu w dluzszym okresie, nie jest gwarantowana podczas podejmowania decyzji inwestycyjnej. Podobnie nie jest gwarantowane, ze cena nieruchomosci wzrosnie lub spadnie, i o ile. To inwestor probuje sobie to jakos wszystko zwizualizowac wybiegajac w przyszlosc i podejmujac decyzje o zakupie. Decyzje nawet na najblizsze 100 i wiecej lat, jesli planuje zostawic cos po sobie swoim wnuczkom, czy prawnuczkom.

          Glownym czynnikiem decydujacym o cenie nieruchomosci jest wlasnie jej lokalizacja, co jest w oczywisty sposob zwiazane z wartoscia ziemi na ktorej ona stoi. Mniejsze miasta w dluzszej perspektywie czasowej, nie maja moim zdaniem zbyt swietlanej przyszlosci, mlodzi ludzie i biznesy wybieraja wielkie miasta. W malych miastach zdecydowanie latwiej i taniej budowac, zachowujac wciaz stosunkowo niewielka odleglosc od centrum.

          Tak jak pisal Jan, nikt z nas nie ma szklanej kuli, ale decydujac sie na taka, a nie inna nieruchomosc musimy sie czyms kierowac i to biorac perpektywe na dlugie lata.

          Nowy mit:
          “Bardzo chce zaczac inwestowac w najem, mam swoje wlasne mieszkanie/dom, ale nie mam skad wziac na depozyt” – z kredytami oczywiscie wszystko trzeba robic z glowa, ale dlaczego odrobine nie zadluzyc swojego mieszkania/domu, zeby zdobyc depozyt?

          0
        • Jan Dziekonski pisze:

          Kuneg i BiL – widzę dyskusja Wam się rozkręca – super!

          @ Kuneg – trafne określenie „zależy od konkretnego przypadku”. Można znaleźć tanią okazję w super lokalizacji, po prostu trzeba być na rynku. Dobrze też piszesz, że „warto rozważyć” – nie ma musu, każdy kształtuje swoją strategię podług swoich potrzeb i przekonań.

          Czy stopa zwrotu jest ważniejsza w dłuższym okresie? W sumie to nie wiem – ja tam uważam, że „procentem się nie najem” i tak na prawdę cash flow ma znaczenie. A wysoka stopa zwrotu – cóż – przyspiesza uzyskanie odpowiedniego cash flow =)

          @ BiL – przodujesz w mitach =D

          Jak zawsze trochę się zgadzam, bo faktycznie koszt gruntu ma około 15-20% udział w kosztach budowy mieszkań. Natomiast ok. 50-60% to czynniki ogólne – materiały (wszędzie po tyle samo), robocizna (akurat w budowlance nie jest ona jakoś mocno zróżnicowana), finansowanie. Dlatego jeśli popatrzysz na zachowanie cen mieszkań na rynku pierwotnym w różnych miastach (np. dane NBP) to wszędzie zachowują się bardzo podobnie. A rynek wtórny podróżuje za rynkiem pierwotnmy…

          Zapraszam do lektury – więcej tutaj:
          http://fridomia.pl/wp-content/uploads/2019/01/Newsletter-MI-10.2018_vFINAL_SHORT.pdf

          0
        • BiL pisze:

          Jan, wydaje mi sie, ze najlepszym dowodem na to jak duzy wplyw na ceny nieruchomosci ma lokalizacja, a przez to dlaczego tak mocno podkreslana jest waznosc jej odpowiedniego wyboru (slynne x3), jest prownanie cen dokladnie takich samych nieruchomosci w roznych lokalizacjach.

          Bez problemu mozna sobie wyobrazic dokladnie taka sama piekna wille zlokalizowa np. w scislym centrum miasta, z taka sama dzialka, wyposazeniem etc., po prostu idealna kopia np. w Koninie, Warszawie, Poznaniu, i Zakopanem.

          Dlaczego ich ceny tak sie roznia? Przeciez koszt wybudowania tej willi byl w zasadzie bardzo podobny.

          A moze to jest jednak troche tak, ze inwestujac w nieruchomosc z uwzglednieniem “very long term” inwestujemy tak na prawde w ziemie na ktorej sie ona znajduje? A konkretnie w jej potencjal w przyszlosci, przynajmniej dla mnie to bardzo istotna kwestia, i ja tak do tego podchodze. Wzrost wartosci nieruchomosci w czasie jest dla mnie bardzo wazny.

          0
        • nibul pisze:

          BiL, “Dopoki nie zaplacisz ostatniej raty, mieszkanie jest banku”… To spróbuj nie spłacić tej ostatniej raty:) To, że mieszkanie nie jest Twoje, nie znaczy nie możesz na nim zarabiać.

          0
        • BiL pisze:

          Nibul, zacznijmy od tego, ze kredyty trzeba splacac. :)
          Ale zgadzam sie z Toba, ze mieszkanie nie musi byc Twoje zebys mogl na nim legalnie zarabiac, ale sprobuj nieswoje mieszkanie legalnie sprzedac…

          Dla mnie akurat to bardzo wazne, jaki procent wartosci nieruchomosci jest moj, a jaki jest banku. Pewnie glownie dlatego, ze czesto sie refinansuje, aby pozyskiwac srodki na kolejne inwestycje. Oczywiscie to zmienia sie z kazda splacona rata (jesli nie jest to kredyt w ktorym tylko splaca sie odestki), i zalezy od wyceny wartosci nieruchomsci w danym momencie.

          Ale podsunales mi pomysl na kolejny mit:
          “Zeby zarabiac na nieruchomosciach trzeba byc ich wlascicielem”

          0
        • Jan Dziekonski pisze:

          Lider klasyfikacji 17 lutego! Plus 3 punkty za mit o tym, że mieszkanie jest banku i spłacaniu kredytu (połączyłem to w jedno), za pozostałe mity z tego i kolejnego postu + 1 pkt.

          0
  8. nibul pisze:

    Sprawy, które myślałem, że mają znaczenie, ale kiedy zacząłem inwestować, okazało się, że są mitami. Związane są z położeniem mieszkania w budynku.

    1. Piętro. Myślałem, że ludzie unikają ostatniego piętra w blokach bez windy. Okazuje się, że niektórzy szukają takich „żeby nikt im nad głową nie hałasował”.
    2. Wystawa okien. Myślałem, że ludzie chcą tylko strony południowej. Okazuje się, że niektórzy wolą od północy, bo w lecie jest chłodniej (dotyczy kawalerek).

    0
    • Tomek pisze:

      Przykład z oknami jest trafny. Ja na przykład, gdy szukałem kawalerki dla siebie, chciałem tylko mieszkań z oknami na północ lub na wschód. Okna na południe lub zachód w mieszkaniu bez klimatyzacji byłyby dla mnie nieakceptowalne. Mało tego: chciałem zbijać ceny, tłumacząc właścicielom, że okna na południe są złe, bo jest za gorąco.

      Podsumowując, ile osób, tyle opinii.

      0
    • Jan Dziekonski pisze:

      Nibul,
      dzięki serdeczne za podzielenie się doświadczeniami, z naszej perspektywy jest dokładnie tak jak piszesz =) Dzięki tym mitom można taniej kupować mieszkania z ekspozycją północną, na parterach i ostatnich piętrach!

      Mit piętra – 1 punkt (konkretnie mamy mit „Ostatnie piętro bez windy lub parter – nigdy”
      Mit okna – 3 punkty (takiego dokładnie nie mieliśmy)

      0
  9. Wojtas pisze:

    Tomek, Janek- nie byłbym takim hurraoptymistą co do wielkiej płyty i do opinii tzw. „ekspertów rządowych” określających ich żywotność na kolejne 50-60 lat. Moim skromnym zdaniem należy podchodzić do tego z dystansem i chłodną kalkulacją.
    Po pierwsze –ze względu na skalę problemu (ok. 4mln mieszkań – ok. 12mln mieszkańców). Co rządzący (obecnie czy też wcześniej) zrobiliby z niemal 1/3 Polaków, gdzie by ich przesiedlili, co zaproponowali w zamian? A jaka jest wydajność państwa w tym obszarze widzimy chociażby po ilości mieszkań oddanych po transformacji ustrojowej, zarówno w ramach wcześniejszych programów rządowych jak i obecnego „mieszkanie plus”.
    Po drugie – przecież ówcześni budowniczowie (inżynierowie) określali żywotność „wielkiej płyty” na podstawie twardych danych i wiedzy o technologii i materiałach z jakich te budynki zostały wykonane, uwzględniając najsłabszy element tej konstrukcji, tj. metalowe połączenia płyt betonowych, które w miarę upływu czasu korodują. Ponadto stosowana obecnie na szeroką skalę termomodernizacja również nie rozwiązuję tego problemu, a wręcz przeciwnie, źle wykonane ocieplenie (bez odpowiedniej wentylacji) przyśpiesza ten proces.
    Prawdopodobnie taki stan rzeczy będzie trwał do pierwszego incydentu, katastrofy budowlanej (oby bez ofiar śmiertelnych), która wywoła panikę wśród ludzi i spowoduje utratę wartości nieruchomości. Oczywiście jako właściciel dwóch mieszkań na wynajem w „wielkiej płycie”, nie chciałbym aby taki scenariusz się ziścił, jednak biorę taką ewentualność pod uwagę . A wybiegając w przyszłość i mając na uwadze to co w/w napisałem ,nie zamierzam już inwestować w „domy z betonu”, pomimo bardzo zachęcającej wysokiej stopy zwrotu. Pozdrawiam

    0
    • Tomek pisze:

      Wojtas, raport, do którego nawiązałem, polegał m. in. na badaniu metalowych połączeń płyt. Byłem w mieszkaniach w wielkiej płycie na Śląsku, gdzie całe bloki są odchylone od pionu o kilkanaście stopni i nic się nie dzieje, oprócz tego, że po godzinnym pobycie w takim mieszkaniu zaczęło mnie mdlić. Kilkanaście lat temu był wybuch w bloku na Wybrzeżu, blok się zapadł o całe piętro, ale reszta pięter nadal stała. Moim zdaniem, kamienica po takim wybuchu by się cała zawaliła.

      Sam mam mieszkania inwestycyjne zarówno w wielkiej płycie, jak i w starych kamienicach, i jako laik budowlany mogę tylko zawierzyć raportom, analizom i fachowcom. Trudno powiedzieć, które budynki budzą więcej zaufania. W wielkiej płycie nie widać stanu owych połączeń, ale są raporty, że jest ok. W kamienicach, gdzie kupowałem mieszkania, były pęknięte całe ściany, ale zaufani fachowcy twierdzili, że to normalka w starych budynkach i żeby kupować – co też zrobiłem. Jeśli odrzucimy i wielką płytę, i kamienice, to zostaje nam tylko nowe budownictwo, gdzie z kolei rentowność jest zazwyczaj niska.

      0
      • Jan Dziekonski pisze:

        Zgadzam się z Tomkiem – gdyby miało być tak czarno jak Wojtas piszesz, to przy każdym wybuchu gazu budynki składałyby się jak domki z kart, a jednak tak nie jest.

        Wojtas – odnośnie tego co ówcześni budowniczowie sądzili. Cóż, tak wyliczyli, ale nie mieli pewności. Jak widać wyliczenia się średnio sprawdziły, bo konserwacja jednak przynosi efekty.

        Podobnie inżynierowie wyliczają żywotność samochodów na X tys. km, elektrowni na 30 lat (a działają po 60-80 lat), a data przydatności do spożycia większości produktów żywnościowych jest grubo przesadzona =)

        0
  10. Kuneg pisze:

    Super są te wszystkie mity! :)
    Im więcej ich krąży, tym w sumie lepiej dla nas ;)

    0
    • Jan Dziekonski pisze:

      Kuneg – dokładnie, dzięki nim mamy szansę na lepsze okazje inwestycyjne :) ja osobiście uwielbiam mieszkania z grubym defektem wizualnym – rudera, po pożarze, etc. Doskonałe, bo laicy nie dostrzegają ich potencjału :)

      0
  11. Wojtas pisze:

    Jan – z tymi samochodami i elektrowniami, to trochę nietrafione przykłady. Bo gdy w samochodzie coś jest niesprawne (na przykład silnik), to oddajesz go do mechanika i on go naprawia, albo gdy nie ma takiej możliwości wymienia silnik na nowy i dalej możemy jeździć. To samo z blokami energetycznymi, które były sukcesywnie modernizowane. A na czym polegała konserwacja elementów metalowych łączących betonowe płyty w „domach z betonu”, czyli najsłabszego ogniwa tych budowli?

    0
  12. Agnes7 pisze:

    Fajnie, ze jest ten post. Dzieki temu rozwieje wiele moich watpliwosci – bo to tylko mity.
    Kojena rzecza, ktora slysze na temat wynajmu jest: „Ktorys rzad wprowadzi wreszcie podatek kastralny i wynajem nie bedzie juz taki oplacalny“.
    Ale tak mysle, ze np. w Niemczech jest podatek kastralny a mimo to rynek wynajmu istnieje. Moze ten podatek bedzie mozna uwzglednic w kosztach (jesli go w koncu ktorys rzad wprowadzi) ?
    pozdrawiam

    0
    • Jan Dziekonski pisze:

      Agnes7 – super mit, faktycznie o nim często słychać (stąd też pojawi się w książce ;)

      0
    • nibul pisze:

      Agnes7,Jan, akurat podatek katastralny to istotne ryzyko w inwestowaniu w nieruchomości i tak lekce bym go nie ważył. Akurat obecnie szanse na jego wprowadzenie w Polsce są niewielkie ale wynika to chyba głównie z bałaganu w ewidencjach a nie jakimiś szczególnymi oporami rządzących przed jego wprowadzeniem. Co do Niemiec, owszem najem istnieje ale z jakimi rentownościami?

      0
      • Jan Dziekonski pisze:

        Nibul – o najmie katastralnym mamy mit (@Agnes – 1 punkt :), moja opinia jest taka, że jeśli wszystkim po równo wzrosną koszty, to zostaną jeden do jednego przerzucone na najemców. To jak z akcyzą na paliwo, skoro wszystkie firmy paliwowe muszą ją płacić, to jest ona po prostu doliczana do ceny i tyle…

        Rentowności w Niemczech – ostatnio rozmawiałem z pośrednikami z Niemiec, podobno typowe rentowności to ok. 2-4% po kosztach zarządzania, ale w mniej oczywistych lokalizacjach osiąga się 5-6% (np. Schwarzwald ;)

        Natomiast w Niemczech jest inny problem. Podobno rynek wysysa wszystko co na niego trafi i trudno o mieszkania do zakupu, efekt jest widoczny w cenach…

        0
        • Kuneg pisze:

          Czyli co? Ceny zakupu w Niemczech są zaporowe w relacji do cen najmu?

          0
        • Jan Dziekonski pisze:

          Na to wszystko wskazuje, podobnie jak np. w Paryżu czy Londynie (a w przyszłości pewnie będzie tak i w Warszawie =)

          Natomiast okazje można znaleźć zawsze i wszędzie – no i zawsze można szperać w trudniejszych lokalizacjach =)

          0
        • BiL pisze:

          Dzieki Jan, podsumowalem moje mity z zeszlego tygodnia ponizej (przepraszam, ze byly powklejane w rozne wpisy, bo z pewnoscia utrudnilo Ci to sprawe):

          1. “Bardzo chce zaczac inwestowac w najem, mam swoje wlasne mieszkanie/dom, ale nie mam skad wziac na depozyt”

          2. “Inwestowanie w najem jest skomplikowane, czasochlonne i zawsze wymaga duzego kapitalu”

          3. “W obecnym momencie jest juz zbyt pozno na inwestowanie w najem, bo ceny nieruchomosci sa zbyt drogie”

          4. “Zeby inwestowac w najem trzeba sie bardzo dobrze na tym znac i wiedziec wszystko o danym rynku”

          5. “Najlepiej i najtaniej jest wyremontowac mieszkanie samemu”

          6. “Lepiej nie wynajmowac mieszkania obcokrajowca, bo z nimi sa wieksze klopoty”

          7. “Najlepiej kupic mieszkanie pod najem za gotowke”

          8. “Zeby zarabiac na nieruchomosciach trzeba byc ich wlascicielem”

          9. “Jesli przestaniesz splacac kredyt, to bank zabierze Ci mieszkanie i zostaniesz z niczym”

          10. “Dopoki nie zaplacisz ostatniej raty, mieszkanie jest banku”

          0
      • BiL pisze:

        Jesli chodzi o Londyn, to ceny najmu sa bardzo wysokie, wiec jesli kogos stac to w obecnym momencie bardziej oplaca mu sie kupic, niz wynajmowac. Np. dom z trzema sypialniami cena £450000, najem £1800 miesiecznie. Taki dom obecnie mozna kupic na 25 letni kredyt z wkladem wlasnym £50000, biorac stale oprocentowanie 2.29% na 5 lat, i miesiecznie placic £1750, po 5 latach do splaty pozostaje ok. £337000. Wiec chyba nie jest w Londynie az tak zle z tymi cenami, jak niektorym sie moze wydawac.

        0
        • Jan Dziekonski pisze:

          BiL – czyli potwierdzasz, że najem jest niski względem cen i rentowność jest niższa niż w Polsce? =)

          0
        • BiL pisze:

          Jan, tym akurat konkretnym przykladem, wzietym z zycia bliskich mi osob, chcialem pokazac, ze ceny choc sa wysokie, to dla kogos kto musi gdzies mieszkac, kupno wydaje sie byc w tym momencie atrakcyjne, porownujac do wynajmu. A mamy tu przeciez spadki cen i niepewnosc Brexitowa.

          Jesli chodzi o inwestycje w UK, to Londyn jest w innej lidze. Takze jesli chodzi o okazje inwestycyjne w stolicy to nawet ich nie szukam, bo jak dla mnie na te chwile, to zbyt wysoki prog wejscia zeby kupowac tu cos pod wynajem. Patrze tylko co sie dzieje na rynku w mojej okolicy. Bardzo dobre okazje natomiast obecnie mozna znalezc na polnocy Angliii i tam ostatnio inwestuje.

          Chyba nie dostalem punktow za ten mit? 🤞
          “Bardzo chce zaczac inwestowac w najem, mam swoje wlasne mieszkanie/dom, ale nie mam skad wziac na depozyt” – z kredytami oczywiscie wszystko trzeba robic z glowa, ale dlaczego odrobine nie zadluzyc swojego mieszkania/domu, zeby zdobyc depozyt?

          0
        • Jan Dziekonski pisze:

          BiL – Policzyłem bez osobnego posta =)

          0
  13. Robert pisze:

    Mam taki mit, powtarzany często przez sceptyków: nie warto inwestować w mieszkania na wynajem, bo duże miasta się ciągle wyludniają, liczba ludności spada, za x lat w Łodzi będzie mieszkało trzy czwarte ludzi mniej, to samo w Poznaniu czy innym Gdańsku.

    0
    • nibul pisze:

      Robert, ciekawe co piszesz, bo z tego co czytam i obserwuję osobiście to następuje właśnie napływ ludzi do największych metropolii, na czym tracą mniejsze miasta.

      0
      • Robert pisze:

        A właśnie, że z takich miast jak Poznań czy Łódź ludności ubywa i był ten temat już poruszany na fridomii. Ludzie się bogacą i przeprowadzają się do ościennych miejscowości takich jak Suchy Las, Tarnowo Podgórne, Rokietnica bo tam można kupić taniej działkę i się wybudować. Jeżeli jednak te dane traktować jako przeszkodę w inwestowaniu w mieszkania na wynajem, no to dlatego podałem to jako mit.

        Przykłady do 2050 roku pierwsze z brzegu z googla:

        – Bydgoszcz ma ubyć 30 % ludzi
        – Toruń 25 % w dół
        – Włocławek 31 % w dół
        – Grudziądz 29 %

        https://pomorska.pl/liczba-mieszkancow-tych-miast-drastycznie-spada-ilu-ich-bedzie-w-2050-roku-prognozy/ga/12874662/zd/27209631#wiadomosci

        0
        • Jan Dziekonski pisze:

          Robert – dzięki za mit (+1 pkt, też na niego wpadliśmy :) dodatkowy komentarz, dokładnie tak jest! Ludzie konsumujący mieszkania i domy (czyli kupujący dla siebie) często wyprowadzają się na „obwarzanki”. Wynajmujący raczej tam nie szukają, bo (a) nie ma tam miejsc pracy (z reguły, ale też to się zmienia, bo podobnie jak za granicą, coraz częściej nowe fabryki lądują właśnie na przedmieściach), (b) nie ma tam uczelni. Więc o ile spada liczba mieszkańców, to paradoksalnie może rosnąć liczba najemców (bo pojawiają się nowe zakłady pracy najemnej, przyjeżdżają nowi studenci etc.)

          A prawda jest taka, że sprawny inwestor czy operator zawsze znajdzie najemców. Przykład – w Łodzi wynajmujemy 1.000 mieszkań, stopa pustostanu to może 2-3%, czynsze rosną o prawie 10% rocznie, mimo, że liczba mieszkańców spadła w ostatnich kilku latach o ok. 7%. I co? I nic – Eldorado :)

          0
    • Jan Dziekonski pisze:

      Robert – plus 1 punkt! „Demografia nas zabije” ;)

      0
  14. Łukasz pisze:

    Jeden z mitów z którym ja spotkałem się na początku inwestowania to: „urząd skarbowy się na pewno do ciebie przyczepi i będziesz miał kłopoty”.

    Kolejne:
    – takie rzeczy to tylko dla bogatych, dużych firm lub „cwaniaków”,
    – najemcy zniszczą mieszkanie i remont pochłonie całe zyski, już lepiej żeby stało puste.
    – kto by chciał wynająć TAKIE (małe, stare, odległe od centrum itp.) mieszkanie?
    – bliźniaczy: jaki bank udzieli kredytu na TAKIE mieszkanie?
    – firma zarządzająca cię oszuka zgarniając większość zysków,
    – nie da się kupić mieszkania na odległość (z pomocą Mzuri zrobiłem to dwukrotnie, nie oglądając nawet mieszkania),
    – wolność finansowa, przychód pasywny – to tylko w amerykańskich filmach!

    No i argument koronny:
    – Lepiej kupić dla siebie niż na wynajem i jednocześnie samemu wynajmować mieszkanie dla siebie. Wyjaśnienie: spłacając kredyt za własnie mieszkanie „płacisz sobie”, a nie jakiemuś „obecmu”.

    Dzięki Sławkowi i Mzuri wiele z tych mitów udało mi się obalić, choć głównie na własny użytek. Znaczna część znajomych „mitomanów” pozostała przy swoich mitach.

    0
    • nibul pisze:

      „– kto by chciał wynająć TAKIE (małe, stare, odległe od centrum itp.) mieszkanie?”

      To mój ulubiony mit:) Zwykle rozmowa kończy się kiedy pokazuję rentowność moich klitek.

      0
    • Jan Dziekonski pisze:

      Łukasz, brawo! Jednym strzałem wysuwasz się na drugie miejsce =) 15 punktów

      +3 punkty za mity o (1) najemcach niszczących mieszkanie, (2) o banku, który nie da kredytu na TAKIE mieszkanie oraz o (3) kupowaniu na odległość. Pozostałe mity +1 punkt

      0
      • Agnes 7 pisze:

        O najemcach niszczacych mieszkanie, to widzialam juz wiele.. Mieszkam w Niemczech i wielokrotnie sie przeprowadzalam i szkalam mieszkania. I co tutaj widzialam (mimo selekcji najemcow, mimo zatrzymywania 3-krotnosci kaucji itp.). Kiedys ogladajac mieszkanie drzwi w mieszkaniu (drewniane) byly przedziurawione kijem, sciany porysowane (mieszkal tam bardzo nieszczesliwy pan, jak to posrednik stwierdzil), do tego ludzie z chorobami natrectw zbierania smieci. Moze w Niemczech nie maja na tyle mozliwosci wyrzucenia z wynajmowanego mieszkania, co w Polsce (mam nadzieje, ze w PL jest lepiej). Swoja droga oddawanie mieszkan w Niemczech to tez pewnego rodzaju gra np: zatykanie dziur po kolkach papierem toaletowym, zamiast zagipsowac, chowanie urwanych kabli pod lampe i wykrecanie zarowki itp. Na pierwszy rzut oka wyglada dobrze, triki poprzednika wychodza dopiero po zamieszkaniu.
        W Polsce jedynie slyszalam, ze w jednym mieszkaniu pies zjadl bardzo drogie schody mieszkaniu…. Trzykrotna kaucja tego nie pokryje.
        Ten mit jest moja najwieksza obawa, wiec ciesze sie na ksiazke i wytlumaczenie dlaczego to jest mit.
        pozdrawiam

        OD AUTORÓW:
        Agnes – 1 punkt, mamy mit pt. „najemcy są źli” =)

        0
  15. Mati pisze:

    Mit:

    ,,Podatki zabiorą ci cały zysk z wynajmu” – a przecież można rozliczać się według ogólnej skali i wrzucać amortyzację i koszty odsetek (od kredytu) w koszty :)

    0
  16. Łukasz pisze:

    Jeszcze jeden mit: nie kupuj teraz, bo ceny są w szczycie i wkrótce będą spadać.

    0
  17. Woziu pisze:

    Mit nr 1:”Poczekaj na lepszy czas” – samo wstrzymywanie do działanie nie jest tyle mitem co robieniem krzywdy
    mit nr 2 : ” W małych miejscowościach nie opłaca się inwestować”
    mit nr 3 :” Remont jest koszmarem, a ekipa remontowa chce tylko oszukać klienta”
    mit 4:” Wynajem opłaca się tylko „na lewo””
    mit 5 ” Wynajem mieszkań i podnajem jest niemoralne”
    mit 6 ” Mit wolności finansowej – wyobrażenie leżenia pod palmami o końca życia”- kiedy jest to sprawa indywidualna, dająca możliwość wyboru bez odczuwania żadnej presji finansowej. Bardzo często otwierająca drogę do znalezienia pasji i większej ilości energii do tego co się robi, a nie motywująca do bezczynności.

    Jeśli coś powtórzyłem – przepraszam ;)

    0
    • Jan Dziekonski pisze:

      Woziu – super mity, +10 punktów: dostałeś +3 za niemoralność, +2 pkt za małe miasta (mamy taki mit ale ubrany nieco inaczej) oraz za remont + 2 pkt. (mit częściowo opisany, ale nie w takim ujęciu =) Pozostałe +1 pkt.

      0
  18. Łukasz pisze:

    Tych mitów chyba jeszcze nie ma na liście:
    – Trzeba być ekspertem od nieruchomości, aby zainwestować dobrze.
    – Można inwestować tylko na rynku na którym się mieszka.

    Usługi świadczone przez Mzuri obalają obydwa mity.

    0
    • Jan Dziekonski pisze:

      Łukasz,
      2 punkty (oba mity mieliśmy zaplanowane), faktycznie oba obalamy na codzień w Mzuri =D

      Wysuwasz się na pozycję lidera ex aecquo z BiLem =)

      0
    • BiL pisze:

      Lukasz, Twoj wpis jest z 21 lutego, moje dwa ponizej byly wczesniej 😂:

      “Zeby inwestowac w najem trzeba sie bardzo dobrze na tym znac i wiedziec wszystko o danym rynku” – 10 luty

      “Najlepiej inwestowac blisko miejsca zamieszkania” – 7 luty

      0
  19. Lila pisze:

    Witam,

    To moj pierwszy wpis i kilka mitow:

    1. ” Za chwile banki podniosa stopy procentowe i z depozytu dostanie sie tyle ile z wynajmu mieszkania, wiec lepiej trzymac kase w banku niz kupowac mieszkania”

    2. „Tyle sie wszedzie buduje wiec jest nadpodaz mieszkan, w tym na wynajem”

    3. „W stolicy zwrot z najmu to 3%”

    4. „Kto normalny wynajmie klitke 10-metrowa?”

    0
    • Jan Dziekonski pisze:

      Lila,
      witamy serdecznie! Cieszę się, że też bierzesz byka za rogi i walczysz w konkursie =) Ja wczoraj byłem na zawodach „boulderowych” (taka odmiana wspinaczki na niskiej ścianie, bez asekuracji) i chociaż byłem dopiero 175 z 239 osób, to i tak czuję super satysfakcję (i zakwasy ;)

      Masz 6 punktów – faktycznie mitu (lub właściwie przesadnej ostrożności) o wzroście stóp procentowych nie mieliśmy. Pozostałe były już zaplanowane w książce =)

      0
      • Tomek pisze:

        Stopy procentowe są akurat ryzykiem dla inwestorów kupujących mieszkania na kredyt. Jeśli stopy wzrosną, to u wielu z nich pogorszy się rentowność najmu. Osobiście czekam na wzrost stóp, bo wysokie stopy to tańsze mieszkania.

        0
        • Jan Dziekonski pisze:

          Owszem, chociaż też wyższe stopy zwiększą koszt alternatywny zakupu własnego mieszkania – z czasem przełoży się to na szybszy wzrost czynszów

          0
  20. BiL pisze:

    Janie, mozna prosic o ponowne przeliczenie moich mitow z poprzedniego okresu (ponizej) za ktore dostalem 10pkt? Dwa zostaly polaczone w jedno i dostalem za nie 3pkt, wiec wychodzi mi na to, ze jeden z mitow nie zostal uwzgledniony. Czy mozna poprosic o przydzielanie punktacji do kazdego pojedynczego mitu?

    1. “Bardzo chce zaczac inwestowac w najem, mam swoje wlasne mieszkanie/dom, ale nie mam skad wziac na depozyt”
    2. “Inwestowanie w najem jest skomplikowane, czasochlonne i zawsze wymaga duzego kapitalu”
    3. “W obecnym momencie jest juz zbyt pozno na inwestowanie w najem, bo ceny nieruchomosci sa zbyt drogie”
    4. “Zeby inwestowac w najem trzeba sie bardzo dobrze na tym znac i wiedziec wszystko o danym rynku”
    5. “Najlepiej i najtaniej jest wyremontowac mieszkanie samemu”
    6. “Lepiej nie wynajmowac mieszkania obcokrajowca, bo z nimi sa wieksze klopoty”
    7. “Najlepiej kupic mieszkanie pod najem za gotowke”
    8. “Zeby zarabiac na nieruchomosciach trzeba byc ich wlascicielem”
    9. “Jesli przestaniesz splacac kredyt, to bank zabierze Ci mieszkanie i zostaniesz z niczym”
    10. “Dopoki nie zaplacisz ostatniej raty, mieszkanie jest banku”

    Dodatkowe mity, na obecny tydzien:

    “Jesli mieszkam i pracuje w kraju A i tam jestem rezydentem podatkowym, to jesli inwestuje w mieszkania w kraju B i tam place podatki zwiazane z wynajmem tych mieszkan, to oznacza, ze nie musze zyskow/strat z tych mieszkan z kraju B uwzgledniac w moim corocznym zeznaniu podatkowym w kraju A.”

    “Zarabianie na mieszkaniach jest niemoralne, bo najemcy beda musieli oddawac mi swoje ciezko zarobione pieniadze”

    0
    • Jan Dziekonski pisze:

      BiL, zrewidowałem obliczenia, faktycznie powinno być 22 punkty (ale to trochę przez dużą liczbę Twoich poprzednich wpisów – dzięki za porządkowanie wpisów =D

      Nowe wpisy:
      24 punkty, odstawiłeś konkurencję – Brawo!:
      1. “Jesli mieszkam i pracuje w kraju A i tam jestem rezydentem podatkowym, to jesli inwestuje w mieszkania w kraju B i tam place podatki zwiazane z wynajmem tych mieszkan, to oznacza, ze nie musze zyskow/strat z tych mieszkan z kraju B uwzgledniac w moim corocznym zeznaniu podatkowym w kraju A.” (3 pkt)
      2. “Zarabianie na mieszkaniach jest niemoralne, bo najemcy beda musieli oddawac mi swoje ciezko zarobione pieniadze” (3 pkt.)
      3. “Nie mozna byc wolnym finansowo, wciaz majac do splacenia jakies kredyty na nieruchomosci” (1 pkt.)
      4. “Jak juz osiagniesz wolnosc finansowa, to mozesz spoczac na laurach” – nie jest ona dana raz na zawsze i dlatego warto zrobic sobie duza poduszke bezpieczenstwa i miec w miare zroznicowane portfolio nieruchomosci (1 pkt)
      5. “Jestem juz za stary/za mlody na inwestowanie w nieruchomosci” (1 pkt)
      6. “Jesli chodzi o remont, to najlepiej zlecic wszystko jednej firmie” (3 pkt.)
      7. “Najlepiej do mieszkania kupic wszystkie nowe meble i sprzety AGD, bo bedzie go latwiej wynajac” (1 pkt)
      8. “Inwestowanie w nieruchomosci jest bardzo ryzykowne” (1 pkt.)
      9. “Jesli inwestujesz w nieruchomosci, to koniecznie musisz myslec o dywersyfikacji” (1 pkt.)
      10. “Ja zawsze mam pecha wiec, na pewno strace pieniadze inwestujac w nieruchomosci” (1 pkt.)
      11. “Najlepiej zanim zacznie sie inwestowac w nieruchomosci, splacic kredyt za swoj dom w ktorym samemu sie mieszka” (0 pkt.) –> Ujmuje to nasz mit o najpierw własne, potem na wynajem – mimo wszystko to o tym samym ;)
      12. “Zeby zrobic cos dobrze, to musisz to zrobic sam” (1 pkt.)
      13. “Ci ktorzy maja duzo mieszkan na wynajem, zapewne nie dorobili sie ich sami, pewnie pochodza z bogatych rodzin ktore im pomagaja, lub dostali te mieszkania w spadku” (1 pkt.)
      14. “Nie mam czasu na to zeby inwestowac w nieruchomosci” (1 pkt.)
      15. “Zeby inwestowac w nieruchomosci nie musisz miec pieniedzy” – sa rozne kursy, ktore tak sie reklamuja (3 pkt.)
      16. “Jesli rzad podniesie podatki, lub moje raty kredytowe wzrosna z powodu wzrostu stop procentowych, to po prostu przerzuci sie te podwyzki na lokatorow” – to nie jest takie proste, bo jednak to rynek dyktuje ceny (0 pkt.) –> Nie zgadzam się, wykażemy to w książce =)
      17. “Jesli bede wystarczajaco dlugo szukac, to znajde idealna inwestycje i wtedy zainwestuje” (1 pkt)

      0
      • BiL pisze:

        Dziekuje Jan! wyglada na to, ze wpis z moimi mitami z ostatniego tygodnia jest niewidoczny. Widze, ze cos odpisales i podsumowales punkty, ale nie widac rowniez Twojej odpowiedzi. Mysle, ze to przez to iz chcac pozbyc sie duplikatu usunales wpis w odpowiedzi na ktory byly zamieszczane dalsze wpisy wiec one tez zniknely :)

        0
    • Agnes 7 pisze:

      Tak, niestety trzeba uwzgledniac podatki w dwoch krajach. W Niemczech dochod z wynajmu dolicza sie progresywnie do dochodu. Stad w Polsce trzeba zaplacic ryczalt plus w kraju rezydencji podatkowej podatek dochodowy, tak wiec zysk jest stosunkowo mniejszy.
      W Niemczech jest to np. 40% podatku od polowy zysku. Jak tak liczylam z doradca podatkowym to wyjdzie troche wiecej niz ryczalt…

      0
      • AditT pisze:

        @Agnes 7 – w kwestii ROZLICZENIA w kraju rezydencji podatkowej podatku za uzyskany dochód z najmu pełna zgoda.

        Jednak co do wysokości ‚dodatkowego podatku’ lub wpływu dochodu z najmu na Twoje realne opodatkowanie w kraju rezydencji podatkowej podrzucam dwa pomysły do weryfikacji:

        1. Podobnie jak w Polsce, w innych krajach EU najczęściej można od przychodu z najmu za granicą odliczać wszelkie koszty w tym amortyzację (liczoną wg. standardów gdzie rozliczasz dany podatek). W efekcie może dać Ci to nawet stratę, więc zyskasz dodatkowe odliczenie.

        2. Ponadto, jeżeli masz DG (działalność gospodarczą w PL) która rozlicza Ci najem mieszkań w PL, to w zeznaniu podatkowym w kraju rezydencji podatkowej, wg. mnie (obecnie to weryfikuję w jednym z krajów EU) powinnaś wpisać wynik z DG (który na najmie powinien być bliski zeru) zamiast rozliczać indywidualnie mieszkania.

        0
        • Agnes 7 pisze:

          @AditT

          tak – amortyzacja w DE to 2%, mozna odliczyc umeblowanie, koszty obslugi mieszkania, kilkukrotny dojazd do miejsca najmu. Jesli wyjdzie strata to nie zmniejsza to dochodu w DE, poniewaz nieruchomosc jest w innym kraju, czyli strata to jakby zero dochodu.
          Tak wiec jak ma sie zyski to placi sie dodatkowe podatki do dochodu, jak ma sie straty – to twoja wina, po co inwestujesz w innym kraju :)

          0
  21. BiL pisze:

    Jan, dzieki za odpowiedz.

    “Jesli rzad podniesie podatki, lub moje raty kredytowe wzrosna z powodu wzrostu stop procentowych, to po prostu przerzuci sie te podwyzki na lokatorow”

    Wiem, ze to dosc popularne twierdzenie, ale moim zdaniem jednak troche mityczne dlatego zalaczylem je do listy:
    1. Wlasciciele mieszkan na wynajem to nie jest jakis idealny kartel, ktory moglby wspolnie i w porozumieniu zareagowac na takie zmiany, rynek jest jednak bardzo rozdrobniony
    2. Podwyzka stop procentowych, czy podatkow, nie dotknie wszystkich wlascicieli mieszkan w ten sam sposob, np. ci ktorzy nie maja kredytow na nieruchomosciach w ogole nie odczuja wzrostu raty zwiazanej z podwyzka stop, ci ktorzy maja juz stosunkowo wysokie raty odczuja to bardziej od tych ktorzy maja je niskie, podobnie z podwyzka podatkow ktos moze byc w wyzszym progu podatkowym, ktos inny w nizszym, etc.
    3. W koncu to nie jest tak, ze mozemy sobie wyznaczyc dowolna oplate za wynajem, bo akurat teraz tak nam odpowiada bo wzrosla nam np. wlasnie rata kredytowa, i nagle biznesplan sie przez to nie domyka, tzn. mozemy sprobowac podniesc cene, ale nie oznacza to, ze zawsze znajdziemy na lokal najemce. To jednak sytuacja na rynku ksztaltuje ceny, czyli podaz i popyt.

    0
    • Tomek pisze:

      Wszystko zależy od tego, ilu właścicieli będzie dotkniętych wzrostem danego kosztu. Jeśli tacy właściciele będą w większości, to koszt zostanie przerzucony, jeśli będzie ich mało, to może się go nie udać przerzucić w obliczu konkurowania z większością nieponoszącą danego kosztu. Właściciel, któremu nie uda się przerzucić kosztu, będzie musiał działać non profit albo – co bardziej prawdopodobne – wycofać się z inwestycji.

      W branży nieruchomościowej najgorzej mają duże podmioty – np. w kontekście ustawy przekształcającej użytkowanie wieczyste: mali właściciele dostaną bonifikaty, a duzi będą musieli zwrócić uzyskaną pomoc (powyżej EUR 200 000) albo zrezygnować z bonifikat. Tak samo mali mogą płacić ryczałt, a duzi nie, itd.

      0
      • BiL pisze:

        Tomek, to moze przeanalizujmy ten przyklad ktory podales. Skoro napisales, ze udaloby sie przerzucic te koszty jesli wiekszosc rynku zostalaby dotknieta zmiana, wiec zalozmy:

        NBP podnosi stopy procentowe i wzrasta koszt kredytu w zlotowkach. Zalozmy, ze 60% wlascicieli ma kredyty w zlotowkach, pozostale 40% wlascicieli mieszkan nie ma zadnego kredytu, albo ma kredyty w innych walutach, wiec ta podwyzka ich nie dotyczy.

        Tutaj odrazu pojawia sie pytanie, co jesli raty wzrosna tylko we franku, euro, lub np. funcie? Bedzie tym wtedy dotkniety tylko niewielki procent wszystkich wlascicieli mieszkan. Jak bedzie z ich mozliwoscia przerzucenia podwyzki na lokatorow?

        Dodatkowo, bardzo wazne zeby pamietac, ze wzrost raty zlotowkowej (jak i w kazdej innej walucie) zwiazany z podniesieniem stop procentowych, nie bedzie przeciez jednakowy kwotowo dla kazdego z wlascicieli mieszkan, bo przeciez to nie jest tak, ze wszyscy maja takie same kredyty. Kredyty roznia sie pomiedzy soba warunkami umowy, m.in:
        – oprocentowaniem
        – kwota na jaka kredyt zostal zaciagniety
        – okresem na jaki zostal zaciagniety
        To wszystko powoduje, ze nie jest to grupa jednostajna, jednemu rata moze wzrosnac o 100 zlotych miesiecznie, innemu o 300 zlotych, a jeszcze innemu np. o 600 zlotych.

        Idac dalej musimy wziac pod uwage czynnik lokalizacji, jeden z tych wlascicieli mieszkan moze miec nieruchomosci w Warszawie, inny w Czestochowie, a jeszcze inny w Lomzy. I to wcale nie musi byc tak, ze ten ktoremu rata wzrosla o np. 600 zlotych musi miec nieruchomosc w Warszawie, moze akurat miec ja w Lomzy. Jak bedzie wygladalo to przerzucanie dodatkowych kosztow na lokatorow biorac te aspekty pod uwage?

        Do tego trzeba wziac pod uwage czas podpisania umowy najmu i jej dlugosc. Jeden podpisal ja wczoraj, inny 6 miesiecy temu, jeszcze inny rok temu. Ktos na rok, moze ktos inny na dwa etc.

        Na koniec trzeba tez wziac pod uwage ogolna sytuacje gospodarcza, ktora bylaby w kraju w tym konkretnym momencie w ktorym te stopy by wzrosly.
        Czy jesli wielu ludzi zaczeloby tracic prace (tutaj tez rozne czesci kraju zostalyby najprawdopodobniej dotkniete w rozny sposob), i bylo coraz trudniej o dobrych klientow, to czy tez myslaloby sie o przerzucaniu kosztow na swoich klientow, ktorzy sa z nami od lat? Raczej robiloby sie wszystko zeby ich utrzymac, a podwyzszanie im czynszu raczej by w tym nie pomoglo.

        Chetnie zapoznam sie z przeciwna argumentacja, bo Jan zapewne z jakis powodow mi tego do mitow nie zaliczyl. Tutaj licze szczegolnie na Jana i Slawka.

        Jan napisal tez, ze w ksiazce bedzie to wyjasnione, ale ksiazka miala byc chyba o mitach…? 😄

        Nie chce zeby ktos to odbieral jakos negatywnie, tzn. zeby np. zrazilo go to do inwestowania w nieruchomosci. Chcac inwestowac w troche mniej ryzykowny sposob, podczas wyboru inwestycji trzeba po prostu brac pod uwage mozliwosc tego typu podwyzki i zaplanowac to jak sobie z nimi pradzimy gdyby do nich kiedys doszlo.

        Moim zdaniem ten mit (wg mnie), jest czesto uzywany przez wlascicieli nieruchomosci, gdy jest mowa o np. podwyzkach podatkow ktore by ich dotknely. A uzywany jest po to zeby jednak te podwyzki powstrzymac zanim zostana wprowadzone. Ale trzeba oczywiscie przyznac, ze jest w nim troszeczke prawdy, i takie proby przerzucania kosztow na lokatorow zapewne by byly.

        Mit na ten tydzien;
        1. “Moj wlasny dom jest moim aktywem”

        0
        • Tomek pisze:

          Bil, ogólnie ja się z Tobą zgadzam, bardziej chodziło mi o pociągnięcie wątku a nie polemikę :)

          Może dodałbym do Twoich uwag, że mitem jest, że kupowanie mieszkań na kredyt to zawsze dobry interes. Jak z każdą dźwignią, może ona pomóc , ale może też zaszkodzić, a korzyść z takiego działania dokładnie odpowiada ryzykom, z których inwestorzy nie zdają sobie sprawy, co widać np. po tzw frankowiczach. Co ważniejsze, stopy procentowe zostaną podniesione w kryzysie, a więc wtedy, kiedy będzie również trudniej o najemców. Wielu inwestorów popłynie. Czasem zastanawiam się, czy inwestować w mieszkania na bieżąco, czy zachomikować pieniądze i poczekać, aż „poleje się krew”. Tyle, że nie wiadomo, kiedy to nastąpi…

          0
        • nibul pisze:

          “Moj wlasny dom jest moim aktywem”

          W ujęciu księgowym (w bilansie) – jest, w przepływach pieniężnych – nie jest.

          0
        • nibul pisze:

          Tomek, dobra dźwignia nie jest zła:) To jak z samochodem, jadąc nim szybciej dotrzesz do celu niż na piechotę, ale jak przesadzisz z prędkością możesz rozbić się na ostrzejszym zakręcie.

          0
        • Sławek Muturi pisze:

          BiL, skoro przywołałeś mnie do tablicy …:-) Podzielam opinię Tomka. Koszt zostanie przerzucony na konsumenta jeśli większość dostawców odczuje ten koszt. W przypadku podatku katastralnego taki dodatkowy koszt odczuliby (odczują) wszystkie właścicielki mieszkań na wynajem, więc z pewnością zostałby przerzucony na konsumentów, czyli na najemców.

          Pytanie tylko jak szybko to się stanie. To zależy w moim odczuciu przede wszystkim od stopnia organizacji rynku. Tam gdzie rynek jest dojrzały i wysoce zorganizowany, dzieje się to niemal z dnia na dzień – vide firmy paliwowe przy podwyżce akcyzy na paliwa, księgarnie przy wprowadzeniu VAT na książki, wszystkie sklepy przy podwyżce VAT z 22 na 23%. Rynek najmu jest niedojrzały i chaotyczny, więc ta zmiana nie wydarzy się z dnia na dzień, czy nawet z miesiąca na miesiąc.

          Aby przyśpieszyć proces dostosowania się rynku do ew wprowadzenia katastratu (oraz by przyczynić się do ogólnej cywilizacji rynku najmu, co jest misją firmy Mzuri), jakieś 6-7 lat temu założyłem stowarzyszenie właścicieli mieszkań na wynajem. Jestem pewien, że to znacząco przyczyni się do uczynienia rynku najmu bardziej normalnym i przewidywalnym.

          0
        • Jan Dziekonski pisze:

          BiL – 1 punkt, trochę to adresujemy w micie „Najpierw własne…” =) I tak przodujesz =D

          0
      • BiL pisze:

        Dzieki za odpowiedz Slawek, wspomniales o podatku katastralnym. Zgadzam sie, ze po pewnym czasie na 100% jakos zostanie on uwzgledniany w cenie najmu (ale czy przerzucony to nie jestem pewien) i nikt nie bedzie o tym dyskutowal. Pytanie tylko ile to zajmie? Bo ja mam wciaz spore watpliwosci czy nawet kataster, byloby tak latwo i bezproblemowo przerzucic na najemcow. Dlaczego?

        Kataster, podobnie jak podwyzka rat kredytowych, tez nie dotkanalby wszystkich wlascicieli nieruchomosci w ten sam jednakowy sposob, wiec argument zwiazany z lokalizacja o ktorym pisalem ma w tym przypadku rowniez zastosowanie. Np. w UK, gdy 1 kwietnia 1991 kataster zostal wprowadzony na nieruchomosci mieszkalne, zostaly one wycenione w 8 roznych progach cenowych od A do H (A najtansze, H najdrozsze). Progi te dosc mocno sie od siebie roznia. Do tego to poszczegolne Councils maja wplyw na wysokosc podatkow w swoich rejonach.

        Porownanie podwyzki akcyzy dla firm paliwowych, czy podwyzki Vatu na ksiazki, jako przykladu jak powinno to zadzialac, nie jest moim zdaniem zbyt trafne. Tam podniesienie cen bylo o wiele prostsze, bo wszystkie firmy zostaly dotkniete jednakowo, przy katastrze tak nie bedzie. Dodatkowo, ile jest firm paliwowych na rynku, ile firm sprzedajacych ksiazki, a ile mamy wlascicieli mieszkan na wynajem? Mocno sie te liczby od siebie roznia, to jednak zupelnie inny rynek, inna konkurencja, etc.

        0
        • Sławek Muturi pisze:

          BiL, zgadzam się z Tobą, że w przypadku katastratu zajmie to więcej czasu. By go skrócić założyłem stowarzyszenie właścicieli mieszkań na wynajem:-)

          0
  22. Agnes 7 pisze:

    Mit ? – Fundusz Mieszkań na Wynajem zagrozi wynajmowi prywatnemu np. w Poznaniu powodujac pustostany.

    0
    • Jan Dziekonski pisze:

      Agnes – plus 1 punkt =) Mamy mit o dużych funduszach etc. Zresztą mogłabyś pewnie (będąc w Niemczech) napisać całą książkę na ten temat. Tam są fundusze liczące 10, 20 a nawet 50 tys. mieszkań i jakoś najem prywatny też funkcjonuje (większą barierą jest raczej regulacja czynszów…)

      0
  23. Woziu pisze:

    Witam wszystkich!

    Może te mity Wam się spodobają:

    Mit 1: ” Istnieje jedna tajemna taktyka zapewniająca sukces w nieruchomościach”. – niedoszli inwestorzy szukają jednego rozwiązania- algorytmu kiedy trzeba być elastycznym i doraźnie odpowiadać na daną sytuacje

    Mit 2: ” Kopiowanie innych inwestorów w stosunku 1:1 daję gwarancję powielenia ich efektów”. – każdy jest inny, ma swój potencjał. Jeden będzie czarujący w ten sposób, natomiast inny będzie źle się czuł w tej roli i odstraszał od siebie ludzi.

    Mit 3: ” Nieruchomości to obszerny temat, więc wymagają ogromnej wiedzy „książkowej” „. Solidne podstawy nikomu nie zaszkodzą, ale nie zastąpi praktyki. Fizyk teoretyk brzmi dumnie- inwestor teoretyk trochę gorzej…

    Mit 4: ” Nieruchomości to wyścig szczurów i walka o każdą nieruchomość”- dobre relacje i współpraca z innymi inwestorami jest ogromnym atutem

    Mit 5:” Lepiej uczyć się na czyiś błędach” – pod względem wychodzenie ze strefy komfortu to prawda, natomiast czyjeś błędy nie zapadają tak mocno w pamięć i nie wpływają tak mocno na czujność w przyszłości

    0
    • Jan Dziekonski pisze:

      Woziu,
      mnie się spodobały na plus 9 punktów, szczególnie mity „psychologii uczenia się” =)
      Mit 1: ” Istnieje jedna tajemna taktyka zapewniająca sukces w nieruchomościach”. (1 pkt.)
      Mit 2: ” Kopiowanie innych inwestorów w stosunku 1:1 daję gwarancję powielenia ich efektów”. (3 pkt)
      Mit 3: ” Nieruchomości to obszerny temat, więc wymagają ogromnej wiedzy „książkowej” (1 pkt.)
      Mit 4: ” Nieruchomości to wyścig szczurów i walka o każdą nieruchomość” (1 pkt.)
      Mit 5: ” Lepiej uczyć się na czyiś błędach” (3 pkt.)

      0
  24. Grzesdrogakuwolnosci pisze:

    Mit:
    1. „Nie opłaca się wynajmować mieszkań w blokach postawionych metodą HOLZ100 lub podobnych, to jest zbyt drogie!!”
    Według przeprowadzonych badań przez instytuty w Niemczech i samych producentów.Czas utraty ciepła przez ścianę 36 w domu Holz100 jest 5 razy dłuższy (!) Ludzie nie liczą ile zapłacą za ogrzewanie mieszkania w ciągu wynajmowania, danego mieszkania przez rok,3., 5, 10 lat.

    2. Mieszkania wynajmowane w blokach postawione metodą holz100 lub podobne to mieszkania wyższego ryzyka, ponieważ drewno szybciej się spala.

    Ściana z płyty Holz100 dopiero po 150 min podgrzewania do 1000 stopni Celsjusza nie mogła przyjąć obciążenie statycznego (ściana żelbetowa po 90 minutach).
    http://domdrewno100.pl/to-bezpieczenstwo-przeciwpozarowe.html
    3.Nie warto inwestować w mieszkania w domach jednorodzinnych podpiwniczonych.
    Tymczasem z moich spostrzeżeń jakie wynikają na rynku Norweskim. Praktycznie co 2 dom właściciele. Podnoszą ściany fundamentowe w celu wprowadzenia zmian konstrukcyjnych by z domu jednorodzinnego podpiwniczonego. Stał się domem 2 kondygnacyjnym w czym dolne mieszkanie jest pod całą pow. domu.
    4. Wynajęcie mieszkania 3,4 pokojowego to droga z krzyżem na plecach. Albo mieszkanie dzielę na studenciaków albo wynajmuje rodzinie wielodzietnej. Gra nie warta świeczki.

    W dniu wczorajszym został przedstawiony przez jednego z devoloperow w Hongkong’u wprowadził niespotykaną innowację. Mieszkanie 4 pokojowe podzielił na 4 kawalerki. Ponieważ liczba zapotrzebowań na mieszkania wciąż rośnie, każdy stara się jak może na rzecz dobra wszystkich.

    Nie jestem przedstawicielem żadnej marki, ani z żadną nie współpracuje. Odnalazłem tylko najciekawsze mity, które są poruszane przez ludzi i wieszane na nich psy ;)
    Mam nadzieję że przejdę do czołóweczki :)

    Pozdrawiam serdecznie robią państwo świetną robotę.

    0
    • Jan Dziekonski pisze:

      Grzegorz,
      no zabiłeś mi ćwieka tymi mitami =) Na pewno będą dość oryginalne ;D Łacznie przypisałem 8 punktów, bo choć o Holz100 nie myśleliśmy, to są to tematy bardzo zbliżone do tematyki wielkiej płyty oraz kamienic (generalne kategoryzowanie technologii jako gorsze/lepsze)

      1. „Nie opłaca się wynajmować mieszkań w blokach postawionych metodą HOLZ100 lub podobnych, to jest zbyt drogie!!” (1 pkt.)
      2. Mieszkania wynajmowane w blokach postawione metodą holz100 lub podobne to mieszkania wyższego ryzyka, ponieważ drewno szybciej się spala. (1 pkt)
      3. Nie warto inwestować w mieszkania w domach jednorodzinnych podpiwniczonych. (3 pkt.)
      4. Wynajęcie mieszkania 3,4 pokojowego to droga z krzyżem na plecach. Albo mieszkanie dzielę na studenciaków albo wynajmuje rodzinie wielodzietnej. Gra nie warta świeczki. (3 pkt.)

      0
  25. Luke pisze:

    Moja lista, chyba jeszcze nikt wyżej ich nie wymienił:
    1. Za bardzo skomplikowane wskaźniki (np ROE, ROI) do mierzenia aby w to wchodzić.
    2. Skąd mam wiedzieć czy cena za którą kupuję jest dostatecznie poniżej rynku, przecież musi być poniżej rynku aby zarabiać więcej niż na lokacie.
    3. Skąd mam wiedzieć jakie podatki płacić?
    4. Jak już obiorę jedną strategię (np na pokoje albo kawalerki) to muszę się jej trzymać kurczowo.
    5. Strategia inwestowania w kawalerki jest lepsza/gorsza niż w mieszkania wynajmowane na pokoje.

    0
    • Jan Dziekonski pisze:

      Luke,
      czekaliśmy na Twoje mity =) Łącznie otrzymujesz 9 punktów

      1. Za bardzo skomplikowane wskaźniki (np ROE, ROI) do mierzenia aby w to wchodzić. (1 pkt.) – mamy mit pt. „Nie znam się na finansach”
      2. Skąd mam wiedzieć czy cena za którą kupuję jest dostatecznie poniżej rynku, przecież musi być poniżej rynku aby zarabiać więcej niż na lokacie. (3 pkt.)
      3. Skąd mam wiedzieć jakie podatki płacić? (1 pkt.) – mamy mit dookoła podatków i konieczności (lub braku ;) ich opłacania
      4. Jak już obiorę jedną strategię (np na pokoje albo kawalerki) to muszę się jej trzymać kurczowo. (3 pkt.)
      5. Strategia inwestowania w kawalerki jest lepsza/gorsza niż w mieszkania wynajmowane na pokoje. (1 pkt.) – mamy mity o mieszkaniach na pokoje etc., wszystko powiązane

      0
  26. Luke pisze:

    Janku, ja jakoś dawno na fridomię nie zaglądałem, stąd moje opóźnienie w starcie ;)
    No to jeszcze kilka mitów/przekonań:

    1. Nie znam żadnego prawnika a słyszałem, że umowy najmu lepiej nie ściągać z internetu tylko skonsultować z prawnikiem. (rozdział 9. „Bezpieczeństwo”)
    2. Remont trzeba robić „pod siebie” bo inaczej się nie wynajmie. (rozdział 5. „Taktyka remontowania”)
    3. Kupuj tylko dwu-pokojowe mieszkania, takie są najszybciej zbywalne w razie gdybyś musiał spieniężyć inwestycje (rozdział 8. „Strategia wyjścia”)
    4. Teraz, po zmianach w bankach narzuconych im przez KNF, trzeba mieć ogromne pieniądze (20%) aby w ogóle rozważać inwestycje w mieszkania na wynajem. (rozdział 4 „Taktyka finansowania”)
    5. Mam już kredyt hipoteczny na swoje mieszkanie, nie wydaje mi się abym dostał kolejny (rozdział 4 „Taktyka finansowania”)
    6. Słyszałem od znajomego eksperta, że w mojej sytuacji wchodzić w grę może tylko kredyt inwestycyjny, który jest droższy od hipotecznego, a to już sprawia, że nie będzie mi się na pewno opłacało (rozdział 4 „Taktyka finansowania”).
    7. Mieszkania na wynajem trzeba częściej remontować niż kupowane dla siebie a to może sprawić, że zamiast zyskać, stracę. (rozdział 5. „Taktyka remontowania”)
    8. Mają podobno wprowadzić kataster, to na pewno sprawi, że nie będzie się już opłacało (rozdział 7. „Podatki”)
    8. Ja już jestem na emeryturze, państwo płaci, po co mi ten ból głowy związany z inwestowaniem (rozdział 2. „Inwestowanie nie jest w ogóle dla mnie”)
    9. Jestem samotnym rodzicem, kiedy znajdę czas na zajęcie się tym wszystkim? (rozdział 2. „Inwestowanie nie jest w ogóle dla mnie”)

    Dobry ruch z publikacja nazw rozdziałów :)

    0
  27. Agnes 7 pisze:

    Kolejny mit?
    – wynajemca zamelduje sie na stale w mieszkaniu i jak juz sie zamelduje to juz go nie bedzie mozna mu wymowic umowy, nawet jak przestanie placic tylko trzeba bedzie mu poszukac lokalu zastepczego.

    Taki mit mi przyszedl do glowy, kiedys go juz dawno slyszalam a wrocil przy okazji czytania pelnomocnoctwa, ktore dostalam od mzuri. I tez mam takie pytanie? Czy wynajemcy moga meldowac sie w mieszkaniu wyjamowanego? W Polsce chyba nie ma obowiazku meldunkowego? Nawet nowe dowody sa juz bez adresow.

    Jak to jest z tym meldowaniem sie i lokalami zastepczymi? Pamietam kiedys krazyly o tym legendy, ze trzeba robic wszystko, byle tylko wynajmca nie meldowal sie w mieszkaniu, bo wtedy to juz „koniec”… :)

    0
    • Sławek Muturi pisze:

      Agnes, dzięki za kolejny mit. To dość popularny mit, dzięki. Niestety nie pamiętam czy już mamy go na naszej liście czy nie – jestem pewien że Jan to właściwie oceni. Natomiast odpowiadając na Twoje pytanie – z tego co wiem, to obowiązek meldunkowy nadal jest w mocy, choć mówiono o zniesieniu go już od dobrych kilku lat. Co więcej, to na najemcy ciąży obowiazek meldunkowy i właściciel mieszkania – odmawiając prawa do meldunku – łąmie prawo i mógłby zostać pociągnięty do odpowiedzialności.

      Tyle teoria. W praktyce to wygląda różnie. W niektórych urzędach mogą zameldować kogoś na podstawie samej umowy najmu, bez zgody właściciela. W innych wymagają zgody lub nawet fizycznej obecności właściciela. Nie słyszałem też o żadnym przypadku pociągnięcia włąściciela do odpowiedzialnosći za obstrukcję.

      Sposób na kwestię obowiązku meldunkowego, to podpisanie umowy na czas określony. W żadnym wypadku najemca nie może zostać zameldowany na okres dłuższy niż wynika z umowy najmu.

      W czym przeszkadzać mogłoby zameldowanie? W sprzedaży mieszkania. Ale my Fridomiacy zwykle nie mamy zamiaru sprzedawać mieszkania, które kupiliśmy specjalnie na wynajem, więc kwestia komplikacji przy sprzedaży nas nie martwi:-) Więcej informacji w nadchodzącej książce:-)

      0
    • Jan Dziekonski pisze:

      Agnes7 – super mit, 3 punkty, bo faktycznie go przeoczyliśmy =)

      0
  28. julacho98 pisze:

    Mit dotyczący zarabiania i wynajmowania Nie da się zarobić na mieszkanie pracując na etacie. I moje
    własnemieszkanie jest największą inwestycją-błąd! Własne mieszkanie generuje dla nas tylko wydatki a mieszkanie pod wynajem zarabia

    1+
    • Jan Dziekonski pisze:

      Julacho98 – dzięki, że dołączyłeś do konkursu! otrzymujesz 2 punkty – oba mity już były w naszym spisie treści – ale załapiesz się na listę podziękowań!

      0
  29. Woziu pisze:

    Takie oto mity mi się przypomniały:

    1. Banki nie udzielają kredytu na mieszkanie bez ogrzewania, łazienki.
    2. Żebym ja mógł tanio kupić mieszkanie to ktoś inny musi na tym stracić.

    0
  30. BiL pisze:

    Hello, z gory przepraszam jesli cos przeoczylem, ale chyba jakos sie wam to troche wyslizgnelo spod radaru? :)

    Czy mozna zapytac ktore mity dostaly dodatkowe wyroznienia?

    Mam nadzieje, ze przygotowania do wydania ksiazki ida zgodnie z planem.

    Klasyfikacja ogólna – trzy osoby, które uzyskają największą liczbę punktów
    Dodatkowe wyróżnienie – (i) za najbardziej „mityczny” mit, (ii) za najbardziej pomysłowy „nowy” mit

    0

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK
I FRIDOMIAKÓW

 

25 czerwca, godz. 19:00-20:30 – wywiad Janka Dziekońskiego z Arturem Bartnickim pt. „Jakie problemy możesz napotkać wynajmując mieszkanie i jak z nimi sobie poradzić?” Link do rejestracji

 

NAGRANIA OSTATNICH WEBINARÓW I PODCASTÓW:

 

PODCASTY

Social media:

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Po 365 dniach przychodzi kolejny … Dzień Wolności Finansowej

Dziś mamy 29 maja, poniedziałek. W ubiegły piątek i sobotę spotkaliśmy się z żoną z przyjaciółmi w Warszawie, w niedzielę byliśmy na koncercie muzyki filmowej Hansa Zimmermana w Łodzi, a dziś jestem na konferencji poświęconej nieruchomościom w Gdańsku. W mieście wolności. Mieście narodzin „Solidarności”. "Solidarność" wraz z Wielkim Polakiem - Janem Pawłem II - zmieniła oblicze Tej Ziemi. Ziemi, na której przyszło nam wspólnie mieszkać. Dziś życie jest piękne. Pomimo tego, że Polki i Polacy skaczą [...]

Najnowsze komentarze

  • Sławek Muturi: BiL, dzięki za Twój komentarz. Odpowiadając na Twoje pytanie, to tak w roku 1998 lub 1999 (gdy...
  • Sławek Muturi: Martyna, dzięki i Tobie też życzę długiego i odważnego życia:-)
  • TX: Sławku, ja to widzę trochę inaczej. Czy kilkanaście lat temu gdy zaczynałeś inwestować w mieszkania na wynajem...
  • BiL: Czesc Slawek – fajny wpis. Mysle, ze latwiej jest zyc odwaznie bedac zabezpieczonym finansowo tak jak Ty...
  • Robert: https://www.rp.pl/Ubezpieczeni a/306139916-Jak-ubezpieczac-mi eszkanie-na-kredyt.html#paragr aph6
  • Martyna Lipska: Cześć Sławku, dzięki za ten wpis – jak zawsze rozsądny. Niestety masz rację – bardzo dużo...
  • Jan Dziekonski: Nagranie webinaru: https://www.youtube.com/watch? v=LT4Zfj-Zlgc&feature=you tu.be
  • Artur Kaźmierczak: Zapraszam na nasz kanał na YT. Bezpośredni link: https://www.youtube.com/watch? v=0AnpIAH7yOI
  • Wojtas: Czy jest, gdzieś dostępny webinar CFI Stolica ? Pozdrawiam
  • nibul: https://wiadomosci.onet.pl/kra j/jaroslaw-kaczynski-nie-wprow adzimy-podatku-katastralnego/3 9d2r7l
  • Robert: https://www.rp.pl/Komercyjne/3 06069841-Pieniadze-leza-na-par kingach.html
  • Bartosz vF.: Agnes 7 – to jest właśnie zdobywanie wiedzy :) Ciebie powinien interesować dział hipoteki (IV) w...
  • zdumiona: Tak, zmieniło się podejście banków w tej akcji kredytowej na fikcję właścicielską. Czy wszystkich? Śmiem...
  • zdumiona: Punkt 4. Jeśli SM taka waleczna i skuteczna to wówczas ci wyodrębnieni powołują się na korzystny dla niej...
  • Jan Dziekonski: https://www.facebook.com/mzuri .real.estates/videos/111595004 1936633/
  • Adam: Cześć, czy nagranie tego live’a jest gdzieś dostępne ? Na facebook-u nie widzę.
  • Agnes 7: @ Tomek – tak ja to wiem, sytuacja w ogole nie jest problematyczna z logicznego punktu widzenia. Mi...
  • Tomek: Nie znam szczegółów sytuacji, ale chyba wspólnota mieszkaniowa może zaciągnąć kredyt w każdej chwili, jeśli...
  • Agnes 7: xav, tak moze sa to dwa mity, ale: 1. Zrozumienie, ze warto odkladac a inwestowanie odlozonego to dwa...
  • Konrad: Sławku, Przeglądając Twój blog natrafiłem na wątek dotyczący fundacji. Wielowątkowa dyskusja urywa się w roku...

Najnowsze wpisy

created by Water Design